La cascade des nullités en droit immobilier : le formalisme protecteur dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Le formalisme de l’information et de la notification comme condition du droit au recours effectif
A. La notification à l’acquéreur évincé par la SAFER : une obligation substantielle
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 9 juillet 2026, un arrêt publié au Bulletin qui consacre un principe fondamental quant à la portée de la notification de la décision de préemption à l’acquéreur évincé par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, FS-B). En l’espèce, une SAFER avait adressé sa décision de préemption aux acquéreurs évincés à l’adresse mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner transmise par le notaire, sans que les plis ne leur soient présentés en raison du caractère incomplet de cette adresse. La cour d’appel avait déclaré les acquéreurs irrecevables à contester la décision de préemption, en retenant que la SAFER avait respecté son obligation de notification et que les intéressés avaient été informés de l’existence de la décision de préemption par d’autres canaux.
La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, des articles L. 143-3 et L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime et de l’article R. 143-6 du même code (Code rural et de la pêche maritime). Elle énonce un attendu de principe d’une particulière netteté : « La lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen. »
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence déjà établie par la troisième chambre civile. Dès le 30 octobre 2013, la Cour avait jugé que le délai de six mois pour contester la décision de rétrocession d’une SAFER ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision n’a pas été notifiée conformément aux dispositions légales (Civ. 3e, 30 octobre 2013, n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139). Plus récemment, la Cour avait précisé que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-22.301, publié).
L’arrêt du 9 juillet 2026 franchit un pas supplémentaire en écartant expressément la possibilité pour la SAFER de se prévaloir de la connaissance indirecte que l’acquéreur évincé aurait pu avoir de la décision de préemption par un autre moyen. En conséquence, la notification régulière à l’adresse exacte du destinataire constitue non pas une simple formalité administrative, mais bien une condition substantielle dont dépend l’ouverture même du droit au recours juridictionnel de l’acquéreur évincé. Par ailleurs, la Cour rappelle que le caractère incomplet de l’adresse, même non imputable à la SAFER, ne saurait dispenser celle-ci de son obligation d’information personnelle, laquelle garantit l’effectivité du droit au recours consacré par la Convention européenne des droits de l’homme.
Dès lors, l’économie générale de la procédure de préemption s’en trouve substantiellement modifiée : le fardeau de la régularité de la notification pèse désormais entièrement sur la SAFER, sans que celle-ci puisse utilement invoquer la connaissance acquise par d’autres voies par le destinataire de la décision. Cette solution, protectrice des droits de l’acquéreur évincé, s’articule avec l’obligation, pour la SAFER, de justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2 du code rural, à peine de nullité.
En conséquence, la charge qui pèse sur la SAFER dans la conduite de la procédure de préemption se trouve singulièrement alourdie par cette exigence de notification effective. La société d’aménagement foncier ne saurait se contenter d’adresser sa décision à l’adresse figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner sans s’assurer au préalable de l’exactitude et de l’exhaustivité de cette adresse, ni sans vérifier que le pli a effectivement été présenté à son destinataire. A défaut, le délai de six mois imparti à l’acquéreur évincé pour contester la décision de préemption ne commence pas à courir, ce qui expose la SAFER à une insécurité juridique prolongée quant au sort de la préemption qu’elle a exercée. Cette jurisprudence témoigne de la volonté de la Cour de cassation de faire prévaloir le droit au recours effectif, consacré par la Convention européenne des droits de l’homme, sur les considérations d’efficacité administrative qui pourraient justifier une interprétation plus souple des obligations de notification.
B. La mise en demeure préalable à la procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété
La question de la régularité formelle des actes introductifs d’instance traverse également le contentieux de la copropriété, comme en témoigne l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B). Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire en paiement de charges sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (Loi n° 65-557), en vigueur dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles, le président du tribunal judiciaire pouvant alors condamner le copropriétaire défaillant au paiement.
La Cour de cassation, au visa de ce texte, énonce une exigence procédurale d’une rigueur particulière. La troisième chambre civile avait déjà dit pour avis que « la mise en demeure visée à l’article précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande » (Civ. 3e, 12 décembre 2024, avis n° 24-70.007, publié). L’arrêt du 18 juin 2026 applique cette solution avec sévérité en censurant la cour d’appel qui avait condamné la copropriétaire au paiement sans avoir recherché si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 restées impayées, ni constaté la défaillance de l’intéressée dans le mois suivant la mise en demeure.
A cet égard, la Cour ajoute une seconde exigence : lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond. En l’espèce, la condamnation de la copropriétaire au paiement de frais de déménagement de meubles, prononcée par le juge du fond sur le fondement de l’article 19-2, est cassée au motif que ces sommes n’entraient pas dans le champ d’application de ce texte.
Or, cette double exigence de précision de la mise en demeure et de stricte limitation des pouvoirs du juge de la procédure accélérée au fond dessine un cadre procédural rigoureux que les syndicats de copropriétaires ne sauraient méconnaître sans s’exposer à une irrecevabilité de leur demande. La mise en demeure doit ainsi mentionner de manière explicite et détaillée le fondement des provisions réclamées, leur montant exact et leur date d’exigibilité, faute de quoi l’action en paiement engagée sur le fondement de l’article 19-2 se trouve privée de son fondement procédural.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans un mouvement plus large de formalisation des voies d’exécution en droit de la copropriété, dont l’article 19-2 constitue l’un des instruments les plus puissants. En permettant au syndicat de rendre immédiatement exigibles l’ensemble des provisions non échues et des arriérés de charges après une seule défaillance du copropriétaire, ce texte confère au syndicat un levier de recouvrement considérable. La contrepartie de cette efficacité réside précisément dans le respect scrupuleux des conditions procédurales qui en gouvernent la mise en œuvre, la Cour de cassation veillant à ce que la puissance de cet outil ne s’exerce pas au détriment des droits élémentaires de la défense du copropriétaire poursuivi.
II. L’effet rétroactif des nullités dans la gouvernance de la copropriété
A. La cascade des nullités résultant de l’annulation de la désignation du syndic
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026, également publié au Bulletin, consacre une solution dont la portée pratique est considérable pour la gouvernance des copropriétés (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B). En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation à une assemblée générale adressée par un syndic dont la désignation avait été ultérieurement annulée, ainsi qu’en annulation de l’assemblée générale tenue à la suite de cette convocation.
La Cour de cassation, au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Décret n° 67-223), pose un principe dont la formulation ne laisse place à aucune équivoque : « Il en résulte que le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. »
Cette solution consacre le mécanisme de la cascade des nullités en droit de la copropriété. L’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic produit un effet rétroactif qui prive rétroactivement celui-ci du pouvoir de convoquer toute assemblée générale ultérieure, et ce quand bien même cette convocation serait intervenue à une date où la désignation du syndic n’avait pas encore été judiciairement annulée. En conséquence, l’assemblée générale convoquée par ce syndic dépourvu de pouvoir se trouve elle-même entachée de nullité, sans que le copropriétaire demandeur n’ait à démontrer l’existence d’un grief personnel ni d’une faute du syndic.
La Cour censure ainsi la cour d’appel de Riom qui avait rejeté la demande d’annulation en énonçant que cette action ne pouvait relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes. Par cette cassation, la troisième chambre civile affirme le caractère objectif de la nullité encourue : celle-ci ne dépend ni de la démonstration d’un préjudice, ni de la caractérisation d’une faute, mais résulte du seul constat de l’absence de pouvoir du syndic pour convoquer l’assemblée générale.
Par ailleurs, la portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les copropriétés dans lesquelles la régularité de la désignation du syndic fait l’objet d’un contentieux. Dès lors qu’une assemblée générale ayant désigné un syndic est annulée, l’ensemble des actes accomplis par ce syndic postérieurement à sa désignation se trouve rétroactivement privé de fondement, ce qui peut entraîner l’annulation en cascade des assemblées générales ultérieures, des appels de fonds et des décisions de travaux qu’il a convoqués ou mis en œuvre. Cette solution impose aux copropriétaires et aux syndics une vigilance accrue quant à la régularité des convocations et à la solidité juridique des désignations du syndic.
La solution dégagée par la troisième chambre civile se distingue par l’absence d’exigence de démonstration d’un grief, ce qui confère à l’action en nullité un caractère objectif dont la mise en œuvre est singulièrement facilitée pour le copropriétaire demandeur. En pratique, il suffit à ce dernier d’établir que l’assemblée générale ayant désigné le syndic a été annulée et que la convocation litigieuse est intervenue postérieurement à cette désignation, sans avoir à démontrer en quoi l’irrégularité de la convocation lui a causé un préjudice. Cette automaticité de la sanction, qui tranche avec le régime classique des nullités pour vice de forme régi par l’article 114 du code de procédure civile, traduit la volonté de la Cour de cassation de garantir l’effectivité des règles de gouvernance de la copropriété par une sanction dissuasive de leur méconnaissance.
B. La limitation des pouvoirs du syndicat secondaire et de l’administrateur provisoire
Les deux autres arrêts rendus par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026, tous deux publiés au Bulletin, viennent compléter ce panorama du formalisme protecteur en matière de copropriété en précisant les contours des pouvoirs des organes de gouvernance. Le premier de ces arrêts concerne l’étendue des missions du syndicat secondaire des copropriétaires (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B). La Cour rappelle qu’en application de l’article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat secondaire a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs, cet objet pouvant être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires.
La Cour énonce un principe dont la clarté mérite d’être soulignée : « Les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement des dites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire. »
En l’espèce, la cour d’appel de Pau avait constaté qu’aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal n’était produite pour étendre les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues au syndicat principal. La Cour de cassation approuve cette analyse, écartant l’argument du syndicat secondaire qui invoquait l’existence d’un mandat tacite résultant de l’exécution prolongée d’un système de recouvrement des charges communes par les syndicats secondaires. Cette solution consacre le principe selon lequel la limitation légale des missions du syndicat secondaire ne peut être surmontée que par un mandat exprès délivré par l’assemblée générale du syndicat principal, à l’exclusion de toute extension implicite de compétence.
Le second arrêt du 9 juillet 2026 apporte une précision essentielle quant aux conditions de désignation d’un administrateur provisoire de copropriété sur le fondement de l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.290, FS-B). Dans cette affaire, une SCI avait saisi sur requête le président d’un tribunal judiciaire en désignation d’un administrateur provisoire le 20 juillet 2023, alors que la copropriété était dépourvue de syndic. Toutefois, une assemblée générale tenue le 12 août 2023 avait élu un syndic bénévole, et le président du tribunal judiciaire n’avait statué que le 15 septembre 2023, désignant un administrateur provisoire.
La Cour de cassation pose une règle temporelle dont la portée est à la fois théorique et pratique : « Lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête. » En conséquence, la cour d’appel, qui avait constaté que la copropriété était dotée d’un syndic le 15 septembre 2023, date à laquelle le président avait statué, a exactement déduit que l’ordonnance de désignation devait être rétractée. Cette solution impose au juge de vérifier, à la date même de sa décision, que la condition légale de l’absence de syndic est toujours remplie, et ce quand bien même cette condition était satisfaite à la date de la requête.
A cet égard, les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent tant que la nullité n’en est pas judiciairement prononcée, ce qui confère à la désignation du syndic par l’assemblée une efficacité immédiate de nature à faire obstacle à la nomination d’un administrateur provisoire. Or, cette solution s’articule avec la jurisprudence relative à la cascade des nullités : si la désignation du syndic est ultérieurement annulée, l’administrateur provisoire qui avait été écarté en raison de cette désignation retrouve-t-il sa légitimité ? La Cour de cassation n’a pas encore tranché cette interrogation, mais la combinaison des arrêts du 18 juin et du 9 juillet 2026 laisse entrevoir une complexité contentieuse certaine.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à l’administrateur provisoire du syndicat secondaire rappelle que celui-ci, désigné en application de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, ne peut exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire tel que défini par la loi. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire, même investi de l’ensemble des pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale à l’exception de ceux prévus au a) de l’article 26, ne saurait ainsi agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal sans un mandat exprès de l’assemblée générale de ce dernier.
En conséquence, l’ensemble de ces décisions dessine un cadre juridique cohérent dans lequel le formalisme procédural et la limitation légale des pouvoirs constituent les deux piliers de la protection des droits des copropriétaires et des acquéreurs évincés. La troisième chambre civile, par ces cinq arrêts publiés au Bulletin rendus en l’espace de trois semaines, a marqué avec une fermeté particulière son attachement aux garanties procédurales qui gouvernent le droit immobilier contemporain.
Conclusion
L’actualité jurisprudentielle des mois de juin et juillet 2026 témoigne d’un double mouvement dans la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. D’une part, la Cour renforce le formalisme des notifications et des mises en demeure qui conditionnent l’accès au juge, en imposant une rigueur accrue dans l’information des justiciables, qu’il s’agisse de l’acquéreur évincé par une SAFER ou du copropriétaire poursuivi en paiement de charges. D’autre part, la Cour consacre le mécanisme de la cascade des nullités en droit de la copropriété, dont l’effet rétroactif prive de fondement l’ensemble des actes accomplis par un syndic dont la désignation a été annulée. La sécurité juridique des actes de gouvernance des copropriétés et des décisions de préemption s’en trouve simultanément fragilisée et renforcée : fragilisée par l’incertitude que l’effet rétroactif des nullités fait peser sur les actes accomplis dans l’intervalle, mais renforcée par l’exigence procédurale qui impose aux acteurs du droit immobilier une vigilance et une rigueur dont les justiciables sont les premiers bénéficiaires.
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