La clause résolutoire dans le bail commercial : conditions de validité et mise en œuvre jurisprudentielle
I. Les conditions de validité de la clause résolutoire
A. L’exigence d’un délai légal d’un mois et la sanction du réputé non écrit
La clause résolutoire constitue l’un des instruments les plus redoutables du contrat de bail commercial, en ce qu’elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat sans avoir à saisir préalablement le juge du fond. Ce mécanisme, qui fait exception au principe de la résiliation judiciaire, confère au créancier de l’obligation inexécutée une voie extrajudiciaire rapide, pourvu que les conditions légales et conventionnelles soient strictement réunies. L’article L. 145-41 du code de commerce encadre strictement ce mécanisme en disposant que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux (L. 145-41, alinéa 1er, C. com.). Ce délai d’un mois, qui constitue un garde-fou temporel au profit du locataire, lui permet de régulariser sa situation avant que la sanction de la résiliation n’opère. L’article L. 145-15 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, vient renforcer ce dispositif en prévoyant que sont réputées non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 (L. 145-15 C. com.). Cette sanction, qui se distingue de la nullité classique par son imprescriptibilité et son caractère perpétuel, permet au locataire d’invoquer à tout moment l’inefficacité de la clause irrégulière, même plusieurs années après la conclusion du bail. Par ailleurs, l’article L. 145-41 impose que le commandement délivré par le bailleur mentionne, à peine de nullité, le délai d’un mois dont dispose le locataire pour régulariser sa situation, cette exigence formelle constituant une condition substantielle de la mise en œuvre de la clause résolutoire (L. 145-41, al. 1er, phrase 2, C. com.).
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée de cette sanction du réputé non écrit dans deux arrêts remarqués du 6 novembre 2025, tous deux publiés au Bulletin. Dans l’affaire ayant donné lieu au pourvoi n° 23-21.334, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’appliquer la sanction du réputé non écrit à une clause résolutoire stipulant un délai de quinze jours, au motif que le commandement avait été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). La Haute juridiction énonce que « les effets du commandement délivré au visa d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ». En conséquence, une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 et doit être réputée non écrite.
Par ailleurs, dans l’arrêt n° 23-21.454 rendu le même jour, la Cour de cassation a précisé que la clause résolutoire stipulant un délai inférieur à un mois est réputée non écrite « en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B). La Cour y affirme sans ambiguïté que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce ». La conséquence juridique est radicale : la clause est anéantie rétroactivement dans sa totalité, sans qu’il soit possible de sauver certaines de ses stipulations par une interprétation correctrice qui retiendrait le délai légal d’un mois. À cet égard, le caractère d’ordre public du dispositif légal interdit au bailleur de se prévaloir d’une clause résolutoire irrégulière, quand bien même le locataire l’aurait acceptée lors de la conclusion du contrat de bail.
Dès lors, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent porter une attention renforcée à la rédaction de la clause résolutoire. Toute stipulation contraire au délai d’un mois est radicalement privée d’effet, sans possibilité de régularisation ultérieure autre que la conclusion d’un avenant rectificatif entre les parties. Or, la gravité de cette sanction, qui prive le bailleur de son principal levier contractuel en cas de défaillance du locataire, justifie une vigilance particulière lors de la rédaction initiale du bail commercial.
B. La détermination des obligations sanctionnées : entre précision requise et clarté suffisante
L’article 1225 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » (Art. 1225 C. civ.). Cette exigence de précision, qui relève du droit commun des contrats, se conjugue avec les dispositions plus spécifiques de l’article L. 145-41 du code de commerce qui régit les modalités procédurales de la résiliation de plein droit dans le bail commercial. Cette superposition du droit commun des contrats et du droit spécial des baux commerciaux crée un régime dual que les rédacteurs d’actes doivent maîtriser conjointement.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a apporté une clarification déterminante par un arrêt du 3 juin 2026, destiné à une large publication, dans une affaire relative à un contrat de sous-licence mais dont la portée doctrinale intéresse directement les praticiens du bail commercial. La Cour a jugé qu’une clause résolutoire n’énumérant pas de manière exhaustive les obligations dont elle sanctionne la violation n’est pas nulle pour autant, dès lors que ces obligations « peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque » (Cass. com., 3 juin 2026, n° 24-19.612). En l’espèce, la clause litigieuse visait la violation d’une « obligation substantielle » du contrat de sous-licence, sans autre précision, ce que la cour d’appel de Paris avait déclaré nulle comme ne satisfaisant pas à l’exigence de l’article 1225 du code civil.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel au motif que la cour d’appel n’a pas recherché si les obligations dont la clause résolutoire sanctionnait la violation pouvaient être identifiées de manière claire et non équivoque. Elle rappelle par ailleurs qu’il résulte de la jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 que la clause résolutoire doit être expressément prévue au contrat, qu’elle doit exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention et qu’elle ne peut sanctionner que le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat. En conséquence, il n’est pas exigé que la clause résolutoire énumère les obligations dont elle sanctionne le non-respect, mais seulement que les parties puissent clairement identifier ces obligations à la lecture du contrat.
Cette position pragmatique de la Cour de cassation préserve à la fois l’efficacité de l’outil résolutoire pour le bailleur et la sécurité juridique du locataire, qui peut toujours, à la lecture du bail, identifier les comportements susceptibles d’entraîner la résiliation de plein droit. Or, appliquée aux baux commerciaux, cette jurisprudence signifie qu’une clause résolutoire se référant aux « obligations du preneur telles que définies au présent contrat » ou aux « manquements aux stipulations essentielles du bail » doit être considérée comme valable, pour autant que les obligations en cause soient identifiables sans difficulté à la lecture de la convention.
À cet égard, il convient de distinguer cette exigence de précision de la clause résolutoire elle-même de celle relative à la clause pénale qui sanctionne le retard dans le paiement des loyers. Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé que la clause pénale insérée dans un bail commercial, destinée à sanctionner le retard dans le paiement des loyers, est soumise au pouvoir modérateur du juge en application de l’article 1231-5 du code civil, sans que son efficacité ne soit subordonnée à la régularité de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). Ces deux stipulations, bien que souvent conjointes dans la pratique notariale, obéissent à des régimes juridiques distincts que le praticien doit veiller à ne pas confondre.
Une clause qui se bornerait à viser « le non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles », sans autre renvoi identifiable, pourrait en revanche être jugée insuffisamment précise au regard des exigences de l’article 1225 du code civil.
II. La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’office du juge
A. L’exception d’inexécution comme obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire
Lorsque le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, le locataire peut opposer l’exception d’inexécution pour faire obstacle à l’acquisition de la clause. Ce mécanisme, ancré aux articles 1219 et 1220 du code civil, permet à une partie de suspendre l’exécution de sa propre obligation tant que son cocontractant n’a pas exécuté la sienne (Art. 1219 et 1220 C. civ.). Appliqué au bail commercial, il signifie que le locataire confronté à un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien peut légitimement suspendre le paiement des loyers, sans que cette suspension ne constitue un défaut de paiement susceptible de fonder l’acquisition de la clause résolutoire.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié). Dès lors, l’exception d’inexécution s’affranchit de tout formalisme préalable, ce qui en fait un rempart particulièrement efficace pour le locataire confronté à l’inertie de son bailleur.
L’arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, constitue une avancée jurisprudentielle majeure en ce qu’il articule l’exception d’inexécution avec la procédure spécifique de la clause résolutoire. Dans cette affaire, la bailleresse avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, et la locataire avait quitté les lieux après que le juge des référés eut constaté l’acquisition de la clause. La cour d’appel avait retenu que, la locataire n’ayant ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire dans le mois du commandement, celle-ci ne pouvait plus invoquer l’exception d’inexécution. La Cour de cassation censure cette analyse et pose pour principe que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Cette solution consacre une dissociation procédurale essentielle entre la demande de délais de paiement, qui doit être présentée dans le mois du commandement pour suspendre les effets de la clause résolutoire, et l’exception d’inexécution, qui relève du fond du litige et peut être invoquée à tout stade de la procédure sans être enfermée dans un quelconque délai. L’article 1719 du code civil impose au bailleur une obligation de délivrance, d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (Art. 1719 C. civ.). Cette obligation, qualifiée d’obligation continue par la jurisprudence, peut être invoquée à tout moment par le locataire qui subit un trouble persistant, sans que la prescription de l’action en inexécution ne puisse lui être opposée. Par ailleurs, dans un arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé que l’obligation de délivrance du bailleur est double et continue, ce qui signifie qu’elle ne se limite pas à la remise initiale de la chose louée mais s’étend à son maintien en état conforme tout au long de l’exécution du contrat (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-20.491). En conséquence, un locataire confronté à des désordres persistants peut légitimement suspendre le paiement des loyers et opposer cette inexécution au bailleur qui sollicite le bénéfice de la clause résolutoire.
B. L’étendue du pouvoir judiciaire d’octroi des délais de grâce
L’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du code de commerce confère au juge un pouvoir modérateur en disposant que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée (L. 145-41, al. 2, C. com.). La portée de ce pouvoir de suspension a longtemps été cantonnée par certaines juridictions du fond au seul manquement à l’obligation de paiement des loyers ou des charges, laissant entendre que l’octroi de délais de grâce ne pouvait bénéficier au locataire défaillant dans l’exécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire.
La Cour de cassation a mis fin à cette restriction par un arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, dans lequel elle énonce de manière solennelle que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B). En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’accorder des délais de grâce au locataire auquel il était reproché d’avoir cessé d’exploiter le fonds de commerce, au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers et charges. Cette analyse est formellement rejetée par la troisième chambre civile, qui étend ainsi le pouvoir de suspension du juge à l’ensemble des manquements contractuels, qu’il s’agisse d’obligations de payer, de faire ou de ne pas faire.
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables. Le locataire qui se voit reprocher une infraction à la clause de destination des lieux loués, un défaut d’entretien des locaux ou encore une sous-location non autorisée peut désormais solliciter du juge des délais pour régulariser sa situation, alors même que le commandement visant la clause résolutoire ne porte pas sur des sommes d’argent. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, par un arrêt du 19 mars 2026, que le juge, saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, doit apprécier la gravité du manquement au regard de l’ensemble des circonstances de l’espèce, sans pouvoir opposer au locataire la nature de l’obligation inexécutée pour décliner sa compétence (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483).
À cet égard, le juge dispose d’une liberté d’appréciation qu’il exerce en considération de la situation respective des parties, de la gravité du manquement reproché et des perspectives effectives de régularisation. Par ailleurs, l’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues ou en reporter l’échéance, et que sa décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier (Art. 1343-5 C. civ.).
En conséquence, l’équilibre des droits entre bailleur et preneur se trouve substantiellement modifié par ces interventions jurisprudentielles. Le bailleur dispose certes d’un instrument résolutoire efficace à condition d’avoir respecté les prescriptions formelles de l’article L. 145-41 dans leur intégralité, mais il ne peut plus compter sur un effet automatique de la clause, le juge disposant désormais de pouvoirs étendus pour en suspendre les effets ou pour examiner les causes de l’inexécution qui lui est reprochée. Dès lors, la pratique du bail commercial doit intégrer ces évolutions jurisprudentielles dans l’appréciation de la stratégie contentieuse, tant en demande qu’en défense, la clause résolutoire ne pouvant plus être invoquée comme un instrument purement mécanique de résiliation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation procède à un rééquilibrage significatif du régime de la clause résolutoire dans le bail commercial, en renforçant tout à la fois la validité formelle de la clause et les garanties procédurales du locataire. D’un côté, les arrêts du 6 novembre 2025 consolident la sanction du réputé non écrit des clauses contraires au délai légal d’un mois, tandis que l’arrêt de la chambre commerciale du 3 juin 2026 assouplit l’exigence d’énumération formelle des obligations sanctionnées au profit d’un critère de clarté et d’identification non équivoque des engagements contractuels, complétant ainsi utilement l’exigence de l’article 1225 du code civil. D’un autre côté, les arrêts du 6 février 2025, du 18 septembre 2025, du 4 décembre 2025 et du 5 mars 2026 étendent respectivement le pouvoir du juge d’octroyer des délais de grâce à tout type de manquement contractuel, consacrent le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur et l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport à la procédure de suspension de la clause résolutoire. Cette double dynamique jurisprudentielle dessine les contours d’un régime équilibré, dans lequel le bailleur conserve un outil résolutoire efficace à la condition expresse de respecter scrupuleusement les prescriptions légales d’ordre public, tandis que le locataire bénéficie de voies de droit substantielles et procédurales renforcées pour contester la mise en œuvre de la clause. Or, l’office du juge s’en trouve considérablement enrichi, celui-ci ne pouvant plus se borner à constater mécaniquement l’acquisition de la clause résolutoire sans procéder à un examen approfondi de l’ensemble des moyens de défense soulevés par le preneur, qu’il s’agisse de l’exception d’inexécution, des délais de grâce ou de la contestation de la validité même de la stipulation résolutoire. Enfin, l’arrêt du 19 mars 2026 confirme que le juge ne saurait décliner sa compétence pour examiner une demande de suspension des effets de la clause résolutoire en se fondant sur la nature de l’obligation inexécutée, ce qui parachève le mouvement jurisprudentiel d’extension des garanties procédurales au bénéfice du locataire commercial.
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