Les défenses du locataire face au congé avec refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction : les enseignements des arrêts de 2026
Le congé avec refus de renouvellement du bail commercial sans offre d’indemnité d’éviction constitue l’une des armes les plus redoutables dont dispose le bailleur à l’encontre du locataire. Privé de son fonds de commerce sans contrepartie financière, ce dernier se trouve confronté à un double écueil : la brièveté du délai pour agir et la difficulté d’établir l’absence de motifs graves et légitimes justifiant le refus du bailleur. L’année 2026 a été marquée par un double mouvement jurisprudentiel de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les arrêts rendus le 12 février 2026 ont consolidé une lecture rigoureuse de la prescription biennale, tandis que ceux du 4 juin 2026 ont ouvert des brèches procédurales significatives au bénéfice du preneur. L’analyse croisée de ces décisions permet de dresser une cartographie actualisée des défenses dont dispose le locataire commercial confronté à un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
I. La consolidation du régime de la prescription biennale par les arrêts du 12 février 2026
A. Le point de départ de la prescription et l’effet limité de la suspension
Le congé délivré par le bailleur met fin au bail commercial. Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’article L. 145-60 du même code précise que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V se prescrivent par deux ans. Ce délai, qualifié de prescription par la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, produit des effets particulièrement rigoureux : le locataire qui laisse s’écouler le délai biennal perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre.
L’arrêt rendu le 12 février 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-18.382, publié au Bulletin) apporte des précisions essentielles sur le point de départ de cette prescription. La Cour de cassation y rappelle qu’« en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Cette solution, déjà esquissée dans la jurisprudence antérieure, est ici réaffirmée avec une netteté particulière. La Cour précise en outre les conditions dans lesquelles la prescription peut être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil (reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité), de l’article 2241 (demande en justice interruptive) et de l’article 2239 (suspension lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès).
La portée pratique de cet arrêt est considérable. La Cour y énonce que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Cette formulation, d’une grande précision technique, signifie que le locataire ne saurait se reposer passivement sur l’initiative procédurale du bailleur pour interrompre le cours de la prescription. La simple émission de protestations et réserves devant le juge des référés ne suffit pas à lui faire bénéficier de l’effet suspensif. Il lui incombe d’adopter une attitude procédurale active, en s’associant expressément à la demande d’expertise ou en formulant une demande complémentaire.
La même sévérité s’exprime à l’égard de l’interruption de la prescription par reconnaissance du droit. La Cour de cassation juge, toujours dans l’arrêt du 12 février 2026, que le dire adressé à l’expert judiciaire par le bailleur, dans lequel celui-ci contestait la méthode d’évaluation de l’expert, ne comporte aucune « reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction » au sens de l’article 2240 du code civil. Il en résulte que la reconnaissance interruptive de prescription doit être explicite et non équivoque, ce qui impose au locataire une vigilance particulière dans le suivi des échanges procéduraux avec le bailleur. La formule dubitative employée par le bailleur dans son assignation en référé, distinguant l’indemnité d’occupation « due » de l’indemnité d’éviction pour laquelle il employait des « motifs dubitatifs », a été jugée insuffisante pour caractériser une telle reconnaissance.
B. L’inefficacité de la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption de la prescription
Le second arrêt rendu le 12 février 2026 par la troisième chambre civile, en formation de section (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin, arrêt n° 109 FS-B), est venu refermer une brèche que certaines juridictions du fond avaient cru pouvoir ouvrir. Dans cette affaire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire application de la prescription biennale au motif que le bailleur, après avoir reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur lors de la délivrance du congé, se prévalait de cette prescription pour obtenir l’expulsion. La cour d’appel avait qualifié cette attitude d’« empreinte de mauvaise foi ».
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Elle ajoute que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette motivation, d’une rigueur implacable, écarte toute tentative de faire échec à la prescription par le recours aux notions de bonne foi ou de loyauté contractuelle.
La solution est doublement significative. D’une part, elle réaffirme l’autonomie du régime de la prescription biennale par rapport aux principes généraux du droit des contrats. La bonne foi, principe directeur du droit des obligations consacré par l’article 1104 du code civil, ne saurait paralyser l’application des règles spécifiques de prescription édictées par le statut des baux commerciaux. D’autre part, elle rappelle que le locataire ne peut se prévaloir de sa propre inertie, même lorsque le bailleur a initialement manifesté son intention de verser l’indemnité d’éviction. La prescription biennale constitue un délai préfix dont le respect s’impose au locataire avec une rigueur que n’atténue aucune considération d’équité.
Par ailleurs, cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile qui refuse d’ériger la mauvaise foi en cause autonome d’interruption de la prescription. Il appartenait au locataire, qui n’avait « jamais entendu contester le congé pas plus que le principe du versement d’une indemnité d’éviction dont il attendait de connaître le montant », de saisir le juge pour en voir fixer le montant dans le délai biennal. L’attentisme du preneur, même encouragé par les déclarations rassurantes du bailleur, ne saurait être sanctionné par une prorogation du délai de prescription. L’arrêt du 12 février 2026 consacre ainsi une lecture résolument objective de l’article L. 145-60 du code de commerce.
II. Les ouvertures procédurales consacrées par les arrêts du 4 juin 2026
A. L’interruption de la prescription par les contestations émises en première instance
Quatre mois après les arrêts du 12 février 2026, la troisième chambre civile a rendu, le 4 juin 2026, une série de décisions qui nuancent sensiblement la rigueur du régime de la prescription biennale. L’arrêt le plus significatif est celui rendu sur le pourvoi n° 24-21.573 (arrêt n° 329 F-D), qui introduit une distinction fondamentale entre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et la contestation des motifs du congé.
Dans cette espèce, la bailleresse avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. La locataire avait contesté ces motifs en première instance, puis, le 4 juillet 2023, soit plus de trois ans après la date d’effet du congé, avait formé une demande en paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Versailles avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite. La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ».
La portée de cette cassation est considérable. Elle signifie que le locataire qui conteste, dans le délai biennal, les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction n’est pas forclos à former ultérieurement une demande en paiement de cette indemnité. La contestation des motifs du congé interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Cette solution procède d’une analyse fonctionnelle de la prescription biennale : le délai de deux ans vise à garantir la sécurité juridique du bailleur, mais cette sécurité est préservée dès lors que le locataire a manifesté, dans le délai, sa volonté de contester le bien-fondé du refus de renouvellement. La demande en paiement de l’indemnité d’éviction n’est que la conséquence logique de cette contestation.
Cette jurisprudence s’articule avec celle dégagée par l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382) relative à la reconnaissance interruptive de prescription. Alors que le bailleur doit manifester une reconnaissance « dénuée d’équivoque » pour interrompre la prescription au bénéfice du locataire, ce dernier peut interrompre la prescription par la simple contestation des motifs du congé. Il existe ainsi une asymétrie dans les causes d’interruption de la prescription, qui profite au locataire : la contestation des motifs du congé, qui constitue l’expression de la volonté du preneur de ne pas acquiescer au refus de renouvellement, suffit à interrompre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
B. L’exception d’inexécution comme rempart au refus d’indemnité d’éviction
Le second arrêt majeur du 4 juin 2026, rendu sur le pourvoi n° 25-10.069 (arrêt n° 335 F-D), enrichit la palette des défenses du locataire en consacrant une articulation inédite entre l’exception d’inexécution et les règles gouvernant la perte de la chose louée. La question posée à la Cour de cassation était de savoir si le locataire pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, lorsque le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance après la survenance d’un cas fortuit.
La Cour de cassation rappelle, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Elle précise ensuite, en se référant à sa jurisprudence antérieure, que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » et qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine ».
L’apport décisif de l’arrêt réside dans l’énoncé suivant : « Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. » Cette motivation opère une synthèse remarquable entre le régime de la perte de la chose louée et celui de l’exception d’inexécution. Elle signifie que le locataire n’est pas tenu de payer les loyers pendant la période où le bailleur, bien que n’étant plus empêché par le cas fortuit, tarde à exécuter les réparations nécessaires à la jouissance des locaux.
En l’espèce, la cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du bien loué résultaient des destructions opérées par le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, événement « assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, et excluant toute responsabilité de la bailleresse, ce qui rend inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code ». La Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que la cour d’appel avait elle-même relevé que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien » et que « la locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux ».
La distinction opérée est d’une grande finesse technique. La Cour de cassation distingue deux périodes : celle pendant laquelle le cas fortuit empêche effectivement le bailleur d’exécuter ses obligations, durant laquelle aucune inexécution fautive ne peut lui être reprochée, et celle postérieure à la cessation de l’empêchement, pendant laquelle le bailleur retrouve la charge de ses obligations de délivrance et d’entretien. Si le bailleur tarde à exécuter les réparations nécessaires après la disparition de l’obstacle, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. Cette inexécution du bailleur peut, en retour, priver de fondement le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction fondé sur l’ampleur de l’arriéré locatif.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large, initiée par l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin), aux termes duquel « le manquement du bailleur à son obligation de délivrance permet au preneur d’invoquer l’exception d’inexécution pour faire échec à la mise en oeuvre de la clause résolutoire ». L’arrêt du 4 juin 2026 en étend la portée au domaine du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Il en résulte que l’exception d’inexécution constitue désormais une défense transversale du locataire, opposable tant à l’acquisition de la clause résolutoire qu’au refus d’indemnité d’éviction, pour autant que les manquements du bailleur à ses obligations soient établis.
L’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié au Bulletin) avait déjà posé les jalons de cette construction en jugeant que le locataire pouvait opposer une exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers formée par le bailleur, lorsque ce dernier avait manqué à son obligation de délivrance. L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin) avait précisé que « l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail ». Il en résultait que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de cette obligation tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».
L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 25-10.069) parachève cette évolution en intégrant la dimension du cas fortuit dans le raisonnement. Il enseigne que l’exception d’inexécution n’est pas anéantie par la survenance d’un événement de force majeure ; elle est simplement suspendue pendant la durée de l’empêchement. Dès que le bailleur redevient en mesure d’exécuter ses obligations, le locataire retrouve la faculté d’invoquer l’exception d’inexécution si le bailleur persiste dans sa carence. Cette construction jurisprudentielle, d’une grande cohérence, protège le locataire contre les conséquences d’un refus de renouvellement fondé sur un arriéré locatif lui-même causé par l’inexécution préalable du bailleur.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours de l’année 2026 dessinent un paysage jurisprudentiel en mouvement, où la rigueur du régime de la prescription biennale, réaffirmée avec force par les décisions du 12 février 2026, est tempérée par les ouvertures procédurales consacrées le 4 juin 2026. Le locataire commercial confronté à un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction dispose désormais d’une grille de lecture claire : il doit contester les motifs du congé dans le délai biennal pour interrompre la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction, sans pouvoir se reposer sur la mauvaise foi du bailleur ou sur les initiatives procédurales de ce dernier pour suspendre le cours du délai. Il peut en outre invoquer l’exception d’inexécution pour faire échec au refus d’indemnité d’éviction, y compris lorsque les manquements du bailleur s’inscrivent dans le sillage d’un cas fortuit, pour autant que le bailleur ait tardé à exécuter ses obligations après la disparition de l’empêchement.
Ces solutions, d’une grande technicité, appellent une vigilance accrue dans la conduite des instances en matière de baux commerciaux. Le choix des moyens de défense, la chronologie des écritures et l’articulation entre contestation des motifs du congé et demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’éviction sont désormais encadrés par des règles jurisprudentielles précises, dont la méconnaissance peut entraîner la perte irrémédiable du droit à indemnité.
L’enseignement principal de ce corpus jurisprudentiel de l’année 2026 réside dans la distinction entre la rigueur du délai de prescription, que rien ne saurait assouplir en l’absence d’acte interruptif émanant du locataire, et la souplesse des causes d’interruption, dont la Cour de cassation admet désormais qu’elles peuvent résulter de la simple contestation des motifs du congé. Le locataire commercial doit ainsi adopter une stratégie procédurale active : contester les motifs du congé dans le délai biennal, sans attendre que le bailleur prenne l’initiative d’une mesure d’instruction, et documenter les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien pour fonder une exception d’inexécution susceptible de priver de légitimité le refus d’indemnité d’éviction. La technicité de ces règles commande un accompagnement juridique spécialisé dès la réception du congé.
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