Quand l’annonce immobilière fait d’une partie commune une terrasse privative
La présentation d’une terrasse comme espace privatif dans une annonce immobilière, alors même que le règlement de copropriété la qualifie de partie commune, constitue une source contentieuse récurrente. L’acquéreur, séduit par la promesse d’un espace extérieur généreux, découvre après la vente que la jouissance exclusive de cette terrasse ne lui a jamais été consentie. Cette situation soulève des questions complexes de droit de la copropriété, de vice du consentement et de responsabilité des professionnels de l’immobilier. La chronique du quotidien Le Monde en date du 19 juillet 2026 en fournit une illustration particulièrement éclairante, dont les enseignements méritent d’être confrontés à la jurisprudence récente de la Cour de cassation.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 mars 2021, publié au Bulletin, a rappelé avec netteté que la surface habitable d’un logement au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation exclut expressément « la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements ». Cette exclusion légale des terrasses du calcul de la surface habitable constitue un indice objectif de leur nature juridique singulière : elles ne sont pas, par principe, des espaces privatifs. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis érige en présomption simple le caractère commun des toitures-terrasses, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété attribuant un droit de jouissance exclusive à un copropriétaire déterminé. Entre le droit de jouissance privative régulièrement consenti et la partie commune inappropriable, la frontière est ténue, et l’acquéreur mal informé s’y égare fréquemment.
I. La terrasse privative illusoire : l’erreur sur les qualités substantielles du bien vendu
A. La distinction fondamentale entre parties communes et parties privatives en copropriété
L’affaire relatée par Le Monde dans sa chronique du 19 juillet 2026 en fournit une illustration saisissante. Un acquéreur toulousain reçoit de l’agent immobilier Safti une annonce vantant un « magnifique appartement avec terrasse 75 m² » et une « superbe terrasse au calme de 75 m² ». Il visite le bien, constate que la terrasse est recouverte de gazon synthétique et de meubles de jardin, puis décide d’acheter. La transaction est conclue le 29 juin 2022 devant notaires. Dix-huit mois plus tard, le syndic de copropriété lui notifie que cette terrasse est en réalité une partie commune inaccessible et qu’aucun copropriétaire ne peut en jouir à titre privatif. Le tribunal judiciaire de Toulouse, par jugement du 16 avril 2026, a considéré que le règlement de copropriété remis à l’acquéreur avant la vente stipulait que « les parties communes comprennent notamment les couvertures des immeubles et toutes les terrasses », et que le procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2017 faisait état du rejet de la demande d’autorisation d’exercer un droit de jouissance privatif sur la toiture-terrasse.
La qualification de partie commune ou de partie privative obéit aux dispositions impératives de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence du règlement de copropriété, la jurisprudence précise que sont présumées communes les couvertures, les gros murs et les toitures-terrasses, sauf titre contraire établissant un droit de jouissance privatif régulièrement consenti. La Cour de cassation a rappelé que la surface habitable d’un logement, au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, s’entend de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs et cloisons, et « sans qu’il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements » (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-24.994, Publié au Bulletin). Cette définition légale exclut donc structurellement les terrasses du calcul de la surface habitable, ce qui aurait dû alerter l’acquéreur sur la nature juridique de l’espace présenté comme privatif.
En l’espèce, l’acquéreur disposait du règlement de copropriété et des procès-verbaux d’assemblée générale avant la signature de l’acte authentique. Or ces documents mentionnaient expressément que les terrasses constituaient des parties communes et que la demande d’autorisation de jouissance privative du vendeur avait été rejetée. Le tribunal judiciaire de Toulouse a qualifié cette méconnaissance d’erreur « inexcusable », écartant ainsi le dol du vendeur tout en reconnaissant la faute déontologique de l’agent immobilier. La consultation attentive des documents de copropriété s’impose donc comme un préalable indispensable à toute acquisition d’un lot en copropriété.
B. Le dol et l’erreur : les conditions rigoureuses de l’annulation de la vente
Le dol est défini par l’article 1137 du code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. La jurisprudence en a dégagé des conditions strictes, dont la preuve incombe à celui qui s’en prévaut. Aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, repris en substance par l’article 1137 nouveau, « le dol ne se présume pas, et doit être prouvé » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-11.532).
La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 7 septembre 2022, que la seule inexactitude de la superficie mentionnée dans une annonce immobilière ne caractérise pas, à elle seule, l’intention dolosive des vendeurs. Elle a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « la mention de 155 m² figurant dans l’annonce ne démontrait pas la volonté des vendeurs de tromper les acquéreurs, alors que ceux-ci avaient visité à sept reprises le bien et qu’ils avaient été en mesure de se convaincre de sa consistance et de faire les vérifications qu’ils estimaient nécessaires, notamment en termes de superficie » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-19.292). La Haute juridiction exige donc que l’intention de tromper soit établie, ce qui suppose la démonstration que le vendeur connaissait l’information qu’il a dissimulée et qu’il savait son caractère déterminant pour l’acquéreur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que le dol par réticence se définit comme « le silence volontairement gardé par une partie sur une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre » (Cass. 3e civ., 20 avril 2022, n° 21-15.370). La réticence dolosive suppose donc la réunion de trois éléments : une information déterminante du consentement, la connaissance de cette information par son auteur, et son silence volontaire. Dans l’affaire de Toulouse, le vendeur avait remis les documents de copropriété à l’acquéreur, de sorte que le grief de dissimulation n’était pas constitué à son encontre.
En revanche, la jurisprudence admet que l’erreur provoquée par un dol est toujours excusable (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-11.532), de sorte que l’acquéreur ne saurait se voir opposer sa propre négligence lorsque le vendeur a commis des manœuvres positives ou une réticence intentionnelle. La troisième chambre civile a également retenu, dans un arrêt du 26 octobre 2022, que le vendeur qui « avait dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers » engage sa responsabilité sur le fondement du dol (Cass. 3e civ., 26 octobre 2022, n° 20-15.382). La frontière entre l’erreur inexcusable et le dol provoqué est donc ténue : elle dépend de la démonstration de l’élément intentionnel.
La Cour de cassation a en outre jugé, par un arrêt du 16 septembre 2021, que le seul constat d’une omission d’information par le vendeur ne suffit pas à caractériser le dol ; encore faut-il, précise-t-elle, que « s’y ajoute la constatation que le vendeur connaissait l’information litigieuse et son caractère déterminant pour l’acquéreur » (Cass. 3e civ., 16 septembre 2021, n° 20-19.229). Cette exigence probatoire protège le vendeur contre les allégations de dol fondées sur la seule déception de l’acquéreur.
II. La responsabilité des professionnels de l’immobilier face au défaut d’information
A. L’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier
L’agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties à la transaction. Cette obligation, de nature délictuelle à l’égard de l’acquéreur avec lequel il n’est pas contractuellement lié, trouve son fondement dans les articles 1240 et 1241 du code civil. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, impose à l’agent immobilier de vérifier les informations qu’il diffuse dans ses annonces.
La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 13 juillet 2022, que l’agent immobilier ne commet pas de faute lorsqu’il n’a pas à « suspecter un défaut de conformité des travaux d’aménagement » en raison de « l’ancienneté de ceux-ci » et de « la désignation identique du bien dans les deux précédents actes de vente », et qu’il n’a pas à « informer les acquéreurs de ce qu’aucune extension des pièces ne serait possible, dès lors que ceux-ci ne l’avaient pas tenu informé de ce projet » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 20-21.293). Cette décision circonscrit l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier : il n’est pas tenu de procéder à des investigations que les circonstances ne lui commandent pas d’entreprendre.
Toutefois, le devoir de vérification de l’agent immobilier s’apprécie plus rigoureusement lorsque l’annonce qu’il diffuse contient des mentions inexactes sur les caractéristiques essentielles du bien. L’article 1991 du code civil, applicable par renvoi au mandat de l’agent immobilier, dispose que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Or la diffusion d’une annonce présentant une partie commune comme une terrasse privative constitue une méconnaissance de ce devoir de vérification élémentaire. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 18 mars 2021, qu’il appartient à l’agent immobilier, « en sa qualité de professionnel averti », de s’assurer de l’exactitude des informations qu’il porte à la connaissance du public (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-25.799).
La responsabilité de l’agent immobilier peut également être recherchée sur le fondement de l’obligation de conseil. Le professionnel qui rédige une annonce mentionnant une « superbe terrasse » doit s’assurer que cet espace est juridiquement susceptible d’être utilisé par l’acquéreur à titre privatif. À défaut, il engage sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil, lequel impose de renseigner l’acquéreur sur les limites juridiques de la jouissance du bien. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé, dans un arrêt du 1er avril 2021, que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue et que « cette présomption de connaissance s’étend à l’agent immobilier qui, en sa qualité de professionnel de la transaction, est tenu de vérifier les caractéristiques essentielles du bien qu’il propose à la vente » (Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-15.660).
Dans l’affaire de Toulouse, le tribunal judiciaire a retenu la faute déontologique de l’agent immobilier, qui avait diffusé une annonce trompeuse sans avoir préalablement vérifié la nature juridique de la terrasse. Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui sanctionne le professionnel qui s’abstient de consulter les documents de copropriété avant de rédiger son annonce. L’agent immobilier ne peut se retrancher derrière les déclarations du vendeur pour justifier les inexactitudes de l’annonce : il lui incombe de recouper les informations fournies par son mandant avec les documents officiels du bien, au premier rang desquels figurent le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a renforcé les sanctions du contournement de l’agent immobilier. L’arrêt du 7 mai 2026, publié au Bulletin, a jugé que l’acquéreur qui contracte directement avec le vendeur après avoir été présenté par l’agent immobilier peut être condamné à réparer le préjudice causé au professionnel (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin). Cette décision témoigne de la volonté de la Haute juridiction de protéger la rémunération de l’agent immobilier lorsqu’il a régulièrement accompli sa mission, tout en lui imposant, en contrepartie, un devoir de diligence renforcé dans la collecte et la diffusion des informations relatives au bien.
B. Le rôle du notaire et les clauses d’exonération de la garantie des vices cachés
Le notaire instrumentaire est tenu, en sa qualité d’officier public, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Cette obligation, de nature délictuelle, trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil. La Cour de cassation juge de manière constante que le notaire doit procéder à des investigations complémentaires lorsque les documents qui lui sont transmis sont de nature à susciter un doute sur la consistance ou la conformité du bien vendu. Sa responsabilité est appréciée avec rigueur : il ne peut se contenter d’une vérification formelle des documents qui lui sont remis, mais doit exercer un contrôle effectif de leur cohérence et de leur complétude.
Le devoir de conseil du notaire s’étend à l’information des parties sur les risques juridiques de l’opération. Lorsqu’un règlement de copropriété qualifie les terrasses de parties communes et qu’un procès-verbal d’assemblée générale refuse la jouissance privative de ces espaces, le notaire est tenu d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’impossibilité juridique d’en user à titre exclusif. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les parties communes comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », constitue un texte d’ordre public dont la méconnaissance ne saurait être couverte par la seule signature de l’acte authentique.
Toutefois, la troisième chambre civile a pu retenir, dans un arrêt du 13 juillet 2022, que le notaire n’avait pas commis de faute dès lors que « le seul plan de 1949 en la possession du notaire, faisant état d’un sous-sol à usage de remise et de cave, n’était pas de nature à créer un doute sur les modalités d’aménagement du rez-de-chaussée, de sorte que, n’ayant pas à faire des investigations complémentaires, le notaire n’avait pas commis de faute » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 20-21.293). Cette solution illustre le caractère relatif de l’obligation notariale, qui ne saurait se muer en une obligation générale de vérification de toutes les caractéristiques du bien.
La garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 et suivants du code civil, obéit à un régime distinct de celui du dol. L’article 1642 du code civil dispose que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 26 janvier 2022, que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue, mais que cette présomption ne s’applique pas à l’acquéreur professionnel de la même spécialité (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578). En l’espèce, la cour d’appel de Reims avait écarté la clause exonérant la société venderesse de la garantie des vices cachés, au motif que le vice, à savoir le non-respect des dispositions réglementaires en matière de sécurité incendie, n’était pas décelable par la société civile immobilière acquéreur lors de la vente. La Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant que la cour d’appel aurait dû rechercher si la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acquéreur ne lui imposait pas de procéder à des vérifications élémentaires.
L’articulation entre le dol, l’erreur et la garantie des vices cachés est donc complexe. L’acquéreur qui découvre que la terrasse présentée comme privative est en réalité une partie commune peut agir sur plusieurs fondements : le dol, s’il établit la dissimulation intentionnelle du vendeur ; l’erreur sur les qualités substantielles, s’il démontre que la jouissance privative de la terrasse était une condition déterminante de son consentement ; ou la garantie des vices cachés, si le caractère commun de la terrasse constitue un défaut rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine. La jurisprudence de la troisième chambre civile du 26 octobre 2022 rappelle toutefois que « la demande indemnitaire fondée sur le dol ne peut être accueillie si l’acquéreur n’établit pas le caractère intentionnel du comportement du vendeur et le caractère déterminant du dol allégué » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-19.292).
Enfin, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 20 octobre 2021, que l’annexion d’une partie commune par un copropriétaire et la dissimulation de cette situation aux acquéreurs caractérise une tromperie sanctionnable sur le fondement du dol, dès lors que « leur intention de tromper les acquéreurs se déduit de leur connaissance de la surface exacte de leur lot et de ce qu’ils avaient annexé la partie commune » (Cass. 1re civ., 20 octobre 2021, n° 20-11.078).
Conclusion
L’affaire de la « superbe terrasse au calme » de Toulouse illustre avec acuité les risques juridiques attachés à l’acquisition d’un lot de copropriété sans vérification préalable de la nature des espaces extérieurs. La remise des documents de copropriété à l’acquéreur avant la vente constitue une protection efficace du vendeur contre les allégations de dol, mais elle ne dispense pas l’agent immobilier de son obligation de vérifier l’exactitude des informations qu’il diffuse. Le notaire, quant à lui, voit sa responsabilité circonscrite aux doutes que les pièces du dossier font légitimement naître. L’acquéreur diligent consultera le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les procès-verbaux des assemblées générales avant de s’engager, afin de s’assurer que la jouissance privative des terrasses et balcons annoncés est juridiquement fondée. La vigilance de l’acquéreur, couplée à la rigueur déontologique des professionnels de l’immobilier, demeure la meilleure garantie contre les déconvenues de l’achat en copropriété.
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