La tacite prolongation et le renouvellement du bail commercial : enjeux procéduraux et financiers au regard de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La mécanique de la tacite prolongation et ses effets sur la computation de la durée du bail
A. Le régime procédural de la tacite prolongation et la détermination de la date d’effet du bail renouvelé
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un mécanisme protecteur au bénéfice du preneur à travers le principe du renouvellement du bail. Ce droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux, conformément à l’article L. 145-8 du code de commerce, lequel exige une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail. La loi Pinel du 18 juin 2014 a substantiellement modifié les conditions d’exercice de ce droit, notamment en précisant les modalités de la tacite prolongation et de la demande de renouvellement. Or, l’articulation entre ces deux mécanismes suscite encore des difficultés contentieuses dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à connaître dans plusieurs arrêts récents.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Durant cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Ce régime dérogatoire au droit commun du bail trouve sa justification dans la volonté du législateur d’assurer la stabilité du fonds de commerce, pierre angulaire du dispositif protecteur institué en 1926 et constamment renforcé depuis lors.
L’article L. 145-10 du même code précise qu’à défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les trois mois de cette notification, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
La détermination de la date d’effet du bail renouvelé constitue un enjeu procédural et financier majeur. L’article L. 145-12 du code de commerce dispose que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser la portée de cette règle dans une configuration où le preneur avait sollicité le renouvellement avant l’expiration d’un délai de douze années. La Cour a énoncé que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Elle a ensuite constaté qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Cette solution, qui peut paraître rigoureuse, s’inscrit dans la droite ligne de la lettre de l’article L. 145-12, dont la Cour rappelle qu’il fixe de manière impérative le point de départ du bail renouvelé.
B. L’incidence de la durée du bail expiré sur le mécanisme du plafonnement du loyer
Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, institué par l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue l’un des piliers de la protection du preneur. Ce texte dispose que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la valeur locative lorsque la durée du bail expiré n’excède pas neuf ans, mais qu’en cas de durée supérieure à neuf ans, le loyer est fixé à la valeur locative si, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le calcul de cette durée de douze ans constitue un enjeu contentieux récurrent, particulièrement lorsque le preneur a formulé une demande de renouvellement en cours de tacite prolongation.
Dans l’arrêt précité du 9 juillet 2026, la Cour de cassation était saisie d’un pourvoi contestant précisément cette computation. En l’espèce, un bail commercial avait été consenti à compter du 30 juin 2000, pour une durée de neuf ans expirant le 30 juin 2009. Le bail s’était tacitement prolongé et le preneur avait sollicité son renouvellement par acte du 24 mai 2012. La cour d’appel avait retenu que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, qui était le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement en retenant « qu’à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
Cette solution met en lumière le risque, pour le preneur, d’attendre trop longtemps avant de solliciter le renouvellement. En effet, si la demande de renouvellement peut être formulée à tout moment de la tacite prolongation, le décompte de la durée du bail expiré se poursuit jusqu’au jour précédant la prise d’effet du nouveau bail, qui est fixé au premier jour du trimestre civil suivant la demande. Dès lors, un preneur qui tarderait à agir pourrait voir la durée du bail expiré excéder douze ans et perdre ainsi le bénéfice du plafonnement, se trouvant exposé à une fixation du loyer à la valeur locative, potentiellement bien supérieure au loyer plafonné. La vigilance s’impose donc, tant pour le preneur que pour le conseil qui l’assiste, dans le suivi des échéances contractuelles. L’assistance d’un avocat en droit immobilier peut s’avérer déterminante pour anticiper ces écueils et sécuriser la situation juridique du preneur à l’approche du terme contractuel ou de la tacite prolongation.
Le mécanisme du plafonnement, dont le fondement procède de la volonté de protéger le preneur contre une augmentation excessive du loyer lors du renouvellement, connaît ainsi une application strictement encadrée par la jurisprudence. Tout retard dans la formulation de la demande de renouvellement, même imputable à la négociation entre les parties, est susceptible d’entraîner une prolongation du bail au-delà du seuil fatidique de douze années, privant le preneur du bénéfice du plafonnement. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 9 juillet 2026, ne s’est pas laissée convaincre par l’argumentation du preneur qui soutenait que la règle du plafonnement devait demeurer applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que le bail n’atteigne cette durée de douze ans, la Cour ayant au contraire rappelé que c’est la date d’effet du nouveau bail, fixée par la loi, qui détermine le terme de la durée à prendre en considération.
II. Les conséquences contentieuses de l’articulation entre prolongation et renouvellement
A. L’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation dans la période transitoire
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’article L. 145-14 du code de commerce précise que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. En contrepartie, le preneur qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation, dont le régime juridique diffère sensiblement de celui du loyer, notamment quant à ses conditions d’exigibilité, à son mode de calcul et à son articulation avec la créance d’indemnité d’éviction.
Un arrêt du 19 mars 2026 illustre les difficultés procédurales que peut engendrer la coexistence de ces deux indemnités dans la période transitoire. En l’espèce, une bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, tout en sollicitant l’exécution forcée de travaux et subsidiairement la résiliation du bail. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 30 mai 2024, avait expressément retenu dans ses motifs que « le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2018 et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement », tout en ordonnant une expertise pour évaluer cette indemnité. Or, de manière contradictoire, le dispositif de l’arrêt rejetait la demande d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 455 du code de procédure civile, au motif que « la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715).
Par ailleurs, la question de l’indemnité d’occupation due par le preneur après la résiliation du bail a fait l’objet d’un arrêt du 16 janvier 2025. La troisième chambre civile y a rappelé, s’agissant d’un crédit-bail immobilier, que l’indemnité d’occupation stipulée au contrat peut être modérée par le juge lorsqu’elle présente un caractère de clause pénale manifestement excessive. Cette solution, qui transpose au crédit-bail la jurisprudence applicable au bail commercial, souligne la porosité des frontières entre les différents régimes locatifs lorsque sont en cause des mécanismes indemnitaires similaires (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-15.256).
La période qui s’étend entre la fin du bail et le paiement effectif de l’indemnité d’éviction est ainsi régie par un équilibre fragile : le preneur peut se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été indemnisé, mais il est redevable d’une indemnité d’occupation de nature statutaire, distincte du loyer contractuel. La détermination du montant de cette indemnité obéit à des règles propres, et son articulation avec l’indemnité d’éviction constitue une source fréquente de contentieux. En conséquence, la rigueur rédactionnelle des décisions de justice revêt une importance particulière, comme le rappelle la cassation prononcée le 19 mars 2026 pour contradiction de motifs.
B. Les clauses conventionnelles de fixation du loyer renouvelé à l’épreuve du droit du renouvellement
La liberté contractuelle autorise les parties à aménager conventionnellement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. Cette sanction du réputé non écrit, distincte de la nullité, emporte des conséquences spécifiques que la jurisprudence récente a contribué à préciser.
Un arrêt du 18 décembre 2025 fournit une illustration significative de l’application de ce principe aux clauses d’indexation du loyer. La troisième chambre civile, saisie d’un pourvoi relatif à une clause d’échelle mobile ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence, a rappelé le principe dégagé par sa propre jurisprudence antérieure : « est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité ». La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait prononcé la nullité de la clause en son entier, au motif que « la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » en se déterminant « par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). Cette solution confirme la distinction fondamentale entre la clause en son entier et la stipulation prohibée, et impose aux juges du fond de caractériser précisément l’indivisibilité avant de prononcer l’anéantissement total de la clause.
La portée de cette jurisprudence est considérable pour la pratique des baux commerciaux. En effet, la cassation du chef du dispositif disant la clause d’indexation nulle en son entier a entraîné, par voie de conséquence, la cassation des chefs constatant la résiliation du bail, condamnant la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et rejetant sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, « qui s’y rattachent par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire ». Cet effet domino illustre l’importance de la qualification juridique de la sanction applicable aux clauses illicites : selon que le juge prononce la nullité de la clause entière ou qu’il se borne à réputer non écrite la seule stipulation prohibée, les conséquences sur l’économie générale du contrat et, partant, sur la validité de la procédure de résiliation, sont radicalement différentes.
À cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 dans l’affaire Sadev 94 apporte un éclairage complémentaire sur les clauses conventionnelles de fixation du loyer renouvelé. En l’espèce, le bail stipulait, « à titre de condition essentielle et déterminante », qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, et que cette valeur serait, à défaut d’accord, déterminée irrévocablement par un expert choisi sur une liste annexée au bail. La Cour a jugé que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant cet expert était susceptible d’appel, au motif qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail (…), saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
Cette décision rappelle que les clauses dérogeant au mode légal de fixation du loyer renouvelé, si elles sont en principe licites dès lors qu’elles n’ont pas pour effet de faire échec au droit de renouvellement, n’emportent pas dérogation aux règles de procédure civile gouvernant les voies de recours. L’insertion d’une clause d’expertise conventionnelle ne prive pas les parties des garanties procédurales attachées à la décision du juge. Dès lors, la pratique contractuelle ne saurait aboutir à soustraire au contrôle de la cour d’appel une décision juridictionnelle, fût-elle rendue en exécution d’une stipulation contractuelle.
L’article L. 145-33 du code de commerce fixe le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce texte constitue la norme de référence, à laquelle les parties peuvent conventionnellement déroger dans le respect des limites posées par l’article L. 145-15. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne de la vigilance avec laquelle la Cour de cassation contrôle le respect de ces limites, tant sur le terrain du droit substantiel que sur celui de la procédure.
Conclusion
L’articulation entre la tacite prolongation et le renouvellement du bail commercial demeure une source de contentieux abondante, comme en attestent les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des derniers mois. Le calcul de la durée du bail expiré, déterminant pour l’application du plafonnement du loyer, requiert une attention particulière dans le suivi des échéances contractuelles, un seul jour d’écart pouvant emporter le basculement du régime du plafonnement vers celui de la valeur locative. L’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, qui régissent la période transitoire entre la fin du bail et son renouvellement effectif, appellent une rigueur rédactionnelle des décisions de justice dont le défaut est sanctionné par la cassation. Les clauses conventionnelles de fixation du loyer renouvelé, bien que licites dans leur principe, demeurent soumises au contrôle de proportionnalité exercé par le juge sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce et aux garanties procédurales de droit commun. Par ailleurs, la jurisprudence relative à la sanction des clauses d’indexation illicites confirme que le mécanisme du réputé non écrit obéit à un régime autonome, distinct de la nullité, dont la méconnaissance par les juges du fond expose les décisions à la censure. En définitive, ces développements jurisprudentiels récents rappellent, s’il en était besoin, que le statut des baux commerciaux constitue un édifice juridique complexe, dont la mise en oeuvre requiert une connaissance approfondie des règles légales et de leur interprétation par la Cour de cassation, ainsi qu’une anticipation rigoureuse des échéances procédurales qui jalonnent la vie du contrat de bail commercial.
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