La prescription de l’action en trouble anormal du voisinage à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile de juillet 2026
Le droit des troubles anormaux du voisinage, construit par la jurisprudence sur le fondement du principe général selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, n’a cessé d’étendre son emprise sur le contentieux immobilier. Or, l’un des aspects les plus redoutables de ce contentieux pour le praticien réside dans la détermination du point de départ du délai de prescription de l’action. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours du mois de juillet 2026, une série de décisions qui apportent des précisions décisives sur cette question. Sept arrêts du 2 juillet 2026, rendus dans un même contentieux industriel, consacrent une règle à triple détente, tandis qu’un arrêt du 9 juillet 2026 sur les plantations en limite de propriété et une décision du même jour sur la copropriété viennent enrichir l’articulation du trouble anormal avec les régimes spéciaux du droit des biens. Ces décisions, dont la densité justifie une analyse structurée, éclairent sous un jour nouveau le mécanisme de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil appliqué au trouble anormal du voisinage.
I. Le point de départ glissant de la prescription de l’action en trouble anormal
A. La manifestation et la révélation du trouble : un double critère alternatif
L’article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Ce texte, d’application générale, reçoit en matière de trouble anormal du voisinage une déclinaison spécifique dont la troisième chambre civile a rappelé les termes avec une netteté particulière dans les sept arrêts rendus le 2 juillet 2026. L’affaire concernait plusieurs sociétés exploitant des installations classées pour la protection de l’environnement dans la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer, assignées par des riverains sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans ses arrêts du 13 juin 2024, avait écarté les fins de non-recevoir tirées de la prescription en fixant le point de départ du délai à la date de publication d’une étude épidémiologique, l’étude « Fos-Epséal », intervenue le 6 janvier 2017. Cette solution a été intégralement approuvée par la Cour de cassation, qui a énoncé avec une clarté remarquable que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569).
Par cette formule, la Cour de cassation consacre une alternative ternaire qui confère au mécanisme une souplesse remarquable. Le premier terme, celui de la manifestation du trouble, renvoie aux hypothèses classiques où le dommage est immédiatement perceptible par le voisin : nuisances sonores, olfactives ou visuelles dont l’existence se manifeste dès l’installation ou la survenance du fait générateur. Le second terme, celui de la révélation, constitue un tempérament essentiel au principe de la manifestation : il joue lorsque le trouble, quoique existant dans ses causes, n’a pu être connu du titulaire du droit qu’à une date postérieure. C’est précisément ce mécanisme qui a trouvé à s’appliquer dans le contentieux de Fos-sur-Mer. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « le trouble invoqué par la riveraine ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont elle connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569).
Par ailleurs, la même motivation figure, dans des termes identiques, dans les six autres arrêts rendus le même jour au profit d’autres riverains de la même zone industrialo-portuaire (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.564 ; Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.566 ; Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.567 ; Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.568 ; Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.565 ; Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.563). Cette itération jurisprudentielle, par sa répétition même, confère à la règle énoncée une autorité renforcée qui dépasse le simple arrêt d’espèce.
Dès lors, la distinction entre trouble apparent et trouble révélé commande la fixation du point de départ du délai de prescription. En l’espèce, la connaissance par les riverains de l’existence des installations industrielles, acquise dès leur installation en 1982, ne suffisait pas à faire courir la prescription, dès lors que le trouble véritable — le risque sanitaire — n’avait été révélé que par l’étude du 6 janvier 2017. Cette analyse, qui distingue la connaissance du fait générateur de la connaissance du dommage lui-même, s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence constante sur l’article 2224 du Code civil, mais en affine l’application au contentieux spécifique des troubles anormaux.
B. L’aggravation du trouble et le principe de non-prescription de l’intérêt à agir
Le troisième terme du triptyque consacré par la Cour de cassation est celui de l’aggravation du trouble, qui constitue une cause autonome de report du point de départ de la prescription. Ce mécanisme présente une importance pratique considérable dans les contentieux où le trouble, sans avoir changé de nature, s’est intensifié au fil du temps. La simple évocation de l’aggravation dans la motivation de principe du 2 juillet 2026 suffit à indiquer que la Cour entend maintenir ouverte cette voie, bien que les circonstances de l’espèce n’en aient pas requis l’application.
La Cour de cassation a également écarté, dans les mêmes arrêts, l’argument selon lequel la mise en conformité des installations avec les normes administratives ferait disparaître l’intérêt à agir du riverain. Les sociétés défenderesses invoquaient le bénéfice de l’article L. 113-8 du Code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel les dommages causés par des nuisances dues à certaines activités n’entraînent pas droit à réparation lorsque celles-ci préexistaient au permis de construire et s’exerçaient conformément aux dispositions en vigueur. Or, la cour d’appel avait constaté que ces sociétés avaient commis des manquements aux prescriptions de leurs arrêtés d’autorisation, de sorte que l’exception de préexistence ne pouvait prospérer. La motivation de la Cour est sans équivoque : « Il résulte du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569). Cette affirmation, qui puise sa source dans une jurisprudence désormais bien établie et que l’on retrouve dans des contentieux variés allant du droit de la construction au droit de l’environnement (Civ. 2e, 29 mai 1996, n° 94-17.012 ; Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-20.880), consolide le droit à réparation du voisin indépendamment de la régularisation administrative ultérieure de l’activité dommageable.
Par ailleurs, la Cour a jugé sans portée le moyen tiré de la distinction des préjudices pour fractionner le point de départ du délai. Les défenderesses soutenaient que les préjudices d’anxiété, corporel et de jouissance, étant de nature distincte, devaient se voir appliquer des points de départ différenciés. La Cour de cassation a écarté cette argumentation en retenant que le point de départ unique — la publication de l’étude Fos-Epséal — s’appliquait « quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant de ce trouble » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.564). En conséquence, lorsque le trouble présente une unité de cause, le point de départ de la prescription est unique pour l’ensemble des préjudices qui en découlent, qu’ils soient corporels, matériels ou moraux.
Cette solution, si elle simplifie le contentieux en évitant un éclatement procédural des chefs de préjudice, n’est pas sans poser de difficultés théoriques au regard de la lettre de l’article 2224 du Code civil, qui rattache le point de départ de la prescription à la connaissance des faits permettant d’exercer l’action. Or, un préjudice corporel peut ne se manifester que bien après un préjudice de jouissance, et la connaissance des « faits » permettant d’exercer l’action indemnitaire pour l’un n’est pas nécessairement contemporaine de celle permettant d’agir pour l’autre. La Cour de cassation a toutefois tranché en faveur d’une conception unitaire du trouble anormal, appréhendé comme un phénomène global dont les manifestations préjudicielles, pour diverses qu’elles soient, procèdent d’une cause unique dont la révélation constitue le point de départ unique de l’action.
II. L’articulation du trouble anormal avec les régimes voisins du droit des biens
A. Les plantations en limite de propriété : l’usage local contre le code civil
Le trouble anormal du voisinage ne constitue pas un régime isolé au sein du droit des biens. Il dialogue en permanence avec les servitudes légales, le droit de propriété et les règles spéciales de la copropriété. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 à propos de l’élagage des branches d’un arbre planté en limite de propriété illustre de manière éclairante cette porosité des régimes. En l’espèce, une SCI, propriétaire d’un emplacement de parking au sein d’une copropriété, avait assigné en référé les propriétaires d’un lot bénéficiant d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin, aux fins d’obtenir l’élagage d’un pin dont les branches surplombaient son fonds (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527).
L’article 673 du Code civil dispose que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper » et précise que « le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible » (article 673 du Code civil). Ce texte, d’ordre supplétif, peut céder devant un usage local contraire. Or, la cour d’appel de Versailles avait constaté l’existence d’un tel usage, en retenant que « un usage ancien, constant et de notoriété publique autorisait, dans les banlieues pavillonnaires de la région parisienne, la plantation d’arbres et de haies jusqu’à l’extrême limite des jardins, sauf gêne excessive du propriétaire du fonds voisin » et que « cet usage primait les dispositions supplétives du code civil » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527). La Cour de cassation a approuvé cette analyse.
Par ailleurs, la Cour a relevé que les constatations factuelles opérées par les juges du fond — l’absence de dommage révélé par les photographies produites et par les constats de commissaire de justice, la réalisation d’un élagage professionnel en 2022 puis d’une seconde taille en 2024 — ne permettaient pas de caractériser avec « l’évidence requise en référé un dommage lié au surplomb de l’arbre » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527). Cette solution illustre la complémentarité des actions : le trouble anormal du voisinage, fondé sur l’article 544 du Code civil aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du Code civil), coexiste avec le régime spécifique des plantations de l’article 673, lequel peut lui-même être neutralisé par un usage local.
En conséquence, le praticien confronté à une difficulté de voisinage liée aux plantations doit examiner, dans l’ordre, l’existence d’un usage local susceptible d’écarter l’application de l’article 673, puis, à défaut, vérifier si le surplomb est constitutif d’un trouble anormal au sens de la théorie jurisprudentielle. Cette hiérarchie des normes, qui fait prévaloir la coutume sur la loi supplétive et la loi sur le principe général, constitue un enseignement méthodologique précieux de l’arrêt du 9 juillet 2026.
B. La copropriété et l’abus procédural : les frontières du droit d’agir
Le contentieux de la copropriété constitue un terrain d’élection des troubles anormaux du voisinage, en raison de la promiscuité qu’impose la vie en immeuble collectif. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 dans une affaire de constructions édifiées sur des parties communes à jouissance privative apporte un éclairage utile sur l’articulation entre l’action en suppression du trouble et la demande reconventionnelle pour procédure abusive (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.875).
En l’espèce, un copropriétaire avait obtenu en première instance la démolition de certaines constructions édifiées sur les parties communes par une autre copropriétaire. Cette dernière, qui avait formé un appel et sollicité des dommages et intérêts pour procédure abusive, avait obtenu gain de cause devant la cour d’appel, qui lui avait alloué 5 000 euros à ce titre. La Cour de cassation a censuré cette condamnation sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, en énonçant que la cour d’appel s’était déterminée « sans caractériser les circonstances particulières de nature à faire dégénérer en faute l’exercice par M. [Q] de son droit d’agir en justice, alors qu’elle avait constaté que le bien-fondé de son action avait été partiellement reconnu en première instance » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.875).
Cette décision rappelle avec force que l’abus du droit d’agir en justice, dont la sanction relève de l’article 1240 du Code civil, ne saurait être retenu en l’absence de circonstances particulières, et que le succès partiel obtenu en première instance constitue un indice puissant de la légitimité de l’action. En d’autres termes, le copropriétaire qui agit pour faire cesser un trouble anormal du voisinage sous la forme de constructions irrégulières sur les parties communes ne commet pas, par ce seul fait, un abus de procédure.
Par ailleurs, le même arrêt du 9 juillet 2026 illustre la complexité procédurale du contentieux de la copropriété lorsque coexistent un syndicat principal et un syndicat secondaire. L’intervention volontaire des deux syndicats, si elle est admise, ne modifie pas la nature de l’action engagée par le copropriétaire à titre individuel, qui demeure fondée sur le droit de propriété et le trouble anormal du voisinage. La troisième chambre civile confirme ainsi que le copropriétaire dispose d’un droit propre à agir pour la défense de ses parties privatives, indépendamment de l’action que pourrait engager le syndicat des copropriétaires pour la défense des parties communes.
Par ailleurs, le même jour, la Cour de cassation a statué sur la question connexe de l’état d’enclave, en jugeant que lorsque deux parcelles contiguës sont acquises par un même acte, elles constituent un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire, de sorte que l’accès à la voie publique par l’une des parcelles exclut l’état d’enclave de l’autre (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-18.493). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’article 682 du Code civil, selon lequel « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (article 682 du Code civil), confirme que l’unité de propriété fait obstacle à l’invocation de l’enclave. Le droit immobilier de la troisième chambre civile se caractérise ainsi par une recherche constante d’équilibre entre la protection du propriétaire et la sécurité juridique des tiers.
Enfin, dans un arrêt distinct du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a apporté une précision notable sur la validité du congé pour vendre délivré par des indivisaires. La Cour a jugé que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.188). Cette solution, fondée sur l’article 815-3 du Code civil et l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, rappelle que le congé pour vendre, qui vaut offre de vente au profit du locataire, constitue un acte de disposition soumis à la règle de l’unanimité des indivisaires, dont la violation est sanctionnée par une nullité de fond dispensée de la preuve d’un grief.
Dès lors, l’ensemble de ces décisions dessine les contours d’un droit du voisinage en mouvement, où la prescription de l’action obéit à un mécanisme à triple détente, où les usages locaux peuvent primer la loi supplétive, où l’action individuelle du copropriétaire est protégée contre les allégations d’abus, et où le formalisme protecteur du locataire est renforcé en cas d’indivision. La cohérence de cette jurisprudence, rendue en moins de dix jours, témoigne du souci de la troisième chambre civile de sécuriser le contentieux immobilier tout en préservant les droits des justiciables.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en juillet 2026 apportent des clarifications essentielles au droit du trouble anormal du voisinage. La consécration d’un point de départ de la prescription à trois branches — manifestation, révélation, aggravation — offre aux praticiens une grille de lecture unifiée, tandis que la confirmation du caractère unitaire du point de départ, quelle que soit la nature des préjudices invoqués, simplifie le traitement procédural du contentieux. Par ailleurs, l’articulation de la théorie du trouble anormal avec les régimes spéciaux que sont les plantations, la copropriété et l’indivision confirme que cette théorie, d’origine prétorienne, demeure le creuset où se résolvent les conflits de voisinage les plus variés. La vigilance s’impose néanmoins, car la souplesse du mécanisme, si elle sert la protection des victimes, expose les auteurs potentiels de troubles à une insécurité juridique qui ne pourra être contenue que par une application rigoureuse, par les juges du fond, des critères dégagés par la Cour de cassation. Le droit de propriété, que l’article 544 du Code civil définit comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, trouve dans cette jurisprudence un tempérament mesuré, conforme à sa fonction sociale, qui impose à chacun de ne pas excéder, dans l’usage de son bien, les inconvénients normaux que le voisinage impose.
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