L’action en trouble anormal du voisinage : prescription, qualité à agir et étendue de la réparation dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. La détermination du point de départ de la prescription de l’action en trouble anormal du voisinage
A. Le principe de la révélation du trouble comme critère du dies a quo
L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du code civil). Ce délai quinquennal, applicable à l’action en trouble anormal du voisinage, soulève une difficulté pratique majeure : celle de la détermination précise du point de départ de la prescription lorsque le trouble invoqué ne se manifeste pas de manière instantanée, mais se révèle progressivement à la victime, notamment dans l’hypothèse de pollutions diffuses, de nuisances insidieuses ou de désordres évolutifs. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 2 juillet 2026, une série de sept arrêts qui précisent avec une netteté remarquable les règles gouvernant le dies a quo de la prescription en cette matière, à l’occasion d’un contentieux de grande ampleur relatif aux émissions atmosphériques polluantes provenant d’installations classées pour la protection de l’environnement situées dans la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer.
Dans l’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-19.569), la Cour de cassation énonce que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). Cette formulation, qui reprend la substance de l’article 2224 tout en l’adaptant à la spécificité du contentieux des troubles anormaux du voisinage, consacre une alternative claire entre trois événements distincts : la première manifestation objective du trouble, sa révélation subjective à la victime, ou son aggravation significative. La chambre approuve ainsi la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir fixé le point de départ de la prescription à la date de publication d’une étude épidémiologique, le 6 janvier 2017, qui avait révélé aux riverains les risques graves encourus pour leur santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés. Par ailleurs, la Cour écarte l’argument des sociétés défenderesses qui soutenaient que le trouble de jouissance était nécessairement apparu dès l’installation des riverains à proximité des installations industrielles, en retenant que « le trouble invoqué par la riveraine ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont elle connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé ».
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité de la position adoptée par la Cour de cassation depuis la réforme de la prescription extinctive issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, qui a substitué au délai trentenaire de droit commun un délai quinquennal glissant dont le point de départ est arrêté au jour de la connaissance des faits par le titulaire du droit. En conséquence, la notion de révélation du trouble permet d’éviter que le délai de prescription ne coure à compter d’une date à laquelle la victime ignorait légitimement l’existence du préjudice qu’elle subissait, ce qui aboutirait à une dénégation du droit d’accès au juge. L’arrêt Fos-sur-Mer illustre avec une particulière acuité l’utilité de cette règle dans les contentieux environnementaux, où l’établissement d’un lien causal entre une pollution industrielle et des pathologies exige souvent la réalisation d’études scientifiques complexes dont la victime ne peut disposer avant leur publication.
B. L’unicité du point de départ de la prescription et l’indifférence de la nature des préjudices allégués
L’un des apports majeurs de la série d’arrêts du 2 juillet 2026 réside dans l’affirmation selon laquelle le point de départ du délai de prescription est unique, quelle que soit la diversité des préjudices invoqués par la victime. La Cour de cassation énonce en effet, toujours dans l’arrêt n° 24-19.569 précité, que le point de départ du délai de prescription de l’action « devait être fixé à cette date, quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant de ce trouble » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). Cette solution, qui n’allait pas de soi, a été critiquée par les pourvois qui faisaient valoir que la prescription de l’action en responsabilité devait s’apprécier préjudice par préjudice, en distinguant notamment le préjudice d’anxiété, le trouble de jouissance et le préjudice corporel, chacun de ces chefs étant apparu à des dates différentes. La troisième chambre civile écarte cette argumentation et consacre au contraire une conception unitaire du trouble anormal de voisinage, envisagé comme un fait générateur unique de responsabilité dont découlent divers chefs de préjudice relevant tous du même régime prescriptif.
Dès lors, la victime qui agit en réparation d’un trouble anormal de voisinage n’a pas à démontrer, pour chacun des préjudices dont elle sollicite l’indemnisation, que le délai de prescription a commencé à courir à une date distincte. Il lui suffit d’établir que l’action a été introduite dans le délai de cinq ans suivant la première manifestation du trouble, sa révélation ou son aggravation. Cette position, qui simplifie l’office du juge et sécurise le droit d’agir des victimes, s’articule avec la règle, rappelée par la Cour dans le même arrêt, selon laquelle « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). La troisième chambre civile fait ici application d’une jurisprudence constante remontant à un arrêt de la deuxième chambre civile du 29 mai 1996 (pourvoi n° 94-17.012) et confirmée récemment par un arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2024 (pourvoi n° 23-20.880), aux termes de laquelle la cessation du trouble au jour où le juge statue ne fait pas obstacle à l’indemnisation du préjudice passé.
À cet égard, il importe de souligner que la Cour de cassation a également statué sur les pouvoirs du juge de la mise en état pour fixer le point de départ de la prescription dans le dispositif de sa décision. Elle juge que « c’est sans excéder ses pouvoirs, ni modifier l’objet du litige, ni encore méconnaître les dispositions de l’article 789, 6°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, en vigueur jusqu’au 31 août 2024, que la cour d’appel a pu fixer par un chef de dispositif distinct le point de départ de la prescription qui déterminait le sort de la fin de non-recevoir opposée aux demandes » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). Cette précision procédurale, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 12 mars 2026 (pourvoi n° 23-12.251, publié), confirme que le juge de la mise en état dispose du pouvoir de trancher la question de fond dont dépend la fin de non-recevoir tirée de la prescription, sans être tenu d’aviser préalablement les parties de la possibilité de solliciter le renvoi devant la formation de jugement.
II. La qualité à agir et l’étendue de la réparation dans le contentieux du trouble anormal du voisinage
A. L’élargissement de la qualité à agir au bénéfice de tout occupant de l’immeuble
La troisième chambre civile a rendu, le 20 novembre 2025, un arrêt de principe qui élargit significativement le cercle des personnes recevables à agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Dans l’arrêt n° 24-16.342, la Cour énonce que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342). La Cour en déduit, de manière décisive, qu’« un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342). Cette solution censure l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 mars 2024 qui avait déclaré irrecevable l’action de l’épouse au motif qu’aucune preuve de sa qualité de propriétaire ou d’un titre personnel d’occupation n’avait été rapportée.
L’arrêt du 20 novembre 2025 procède à un rappel utile de la nature juridique de l’action en trouble anormal du voisinage, que la Cour qualifie expressément d’action en responsabilité civile extra-contractuelle, ce qui emporte une conséquence procédurale importante : l’intérêt à agir s’apprécie au regard du préjudice personnellement subi par le demandeur, indépendamment de tout titre de propriété ou de tout droit réel sur l’immeuble affecté. La Cour s’appuie sur l’article 31 du code de procédure civile, aux termes duquel « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ». Or, l’occupant d’un immeuble, fût-il simple conjoint du propriétaire, subit personnellement les nuisances générées par le trouble anormal de voisinage : il a donc intérêt à en obtenir réparation, et sa qualité à agir ne saurait être subordonnée à la démonstration d’un titre d’occupation formel.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-10.225), que la faute de la victime d’un trouble anormal de voisinage n’est exonératoire de la responsabilité de l’auteur du trouble qu’à des conditions rigoureuses. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait rejeté la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance d’une société propriétaire de lots dans une copropriété, en retenant que celle-ci s’était opposée aux projets de travaux de reconstruction présentés par le syndic, ce qui avait contribué à la persistance de son propre préjudice. La Cour de cassation censure cette décision au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et rappelle que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-10.225). En l’absence d’une telle caractérisation, la cour d’appel ne pouvait exonérer totalement le responsable du trouble de son obligation de réparer le préjudice de jouissance subi par la victime.
B. La réparation intégrale et les conséquences indemnitaires de la nullité du contrat pour trouble anormal de voisinage
L’étendue de la réparation due à la victime d’un trouble anormal de voisinage a donné lieu à un arrêt remarquable de la troisième chambre civile en date du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.861), rendu dans une affaire où les acquéreurs d’une maison d’habitation avaient obtenu la nullité de la vente en raison des nuisances sonores générées par l’activité commerciale mitoyenne (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-23.861). La Cour de cassation y opère une distinction essentielle entre les restitutions consécutives à l’annulation de la vente, qui obéissent aux règles des articles 1110 et 1352-5 du code civil, et les dommages-intérêts réparant le préjudice causé par la faute du vendeur ou du tiers à l’origine du trouble.
Sur le terrain des restitutions, la Cour rappelle que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute » (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-23.861). En conséquence, les frais d’acte de vente, qui n’ont pas été perçus par le vendeur, ne relèvent pas des restitutions mais peuvent, le cas échéant, donner lieu à une condamnation à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à la condition que la faute du vendeur soit caractérisée et que le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué soit établi. Cette distinction, qui n’avait pas été opérée par la cour d’appel de Versailles, est lourde de conséquences pratiques pour le praticien du droit immobilier, qui devra veiller à articuler correctement les deux fondements dans ses écritures.
Sur le terrain de la réparation du préjudice, l’arrêt du 8 janvier 2026 apporte deux précisions majeures. D’une part, il rappelle que caractérise une perte de chance réparable « la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue » (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-23.861). La cour d’appel ne pouvait donc indemniser la perte de chance de réaliser une plus-value à la revente par des motifs hypothétiques, en retenant que « si la maison ne présentait pas ce lourd handicap tenant aux nuisances sonores, ces derniers l’auraient gardée et auraient pu espérer en dix ans une belle plus-value lors de la revente dont ils sont privés », sans caractériser le caractère certain de cette chance perdue. D’autre part, la Cour précise que l’auteur du trouble anormal de voisinage, lorsqu’il est tiers à la vente annulée, ne peut être condamné à rembourser les dépenses d’amélioration réalisées par les acquéreurs sur l’immeuble restitué, dès lors que seul le vendeur, bénéficiaire de la restitution de l’immeuble, est tenu de ces dépenses en application de l’article 1381 (devenu 1352-5) du code civil.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 5 février 2026 (pourvoi n° 24-10.317), la portée de la faute du maître de l’ouvrage dans le cadre d’une action en trouble anormal de voisinage consécutive à des travaux de construction (Civ. 3e, 5 févr. 2026, n° 24-10.317). En l’espèce, un promoteur immobilier avait entrepris la construction d’un immeuble d’habitation sur deux niveaux de parking souterrains en refusant délibérément de suivre les préconisations de son contrôleur technique relatives aux travaux de reprise en sous-œuvre du bâtiment contigu, prenant ainsi le risque d’occasionner des dommages aux immeubles voisins. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « le maître de l’ouvrage, aguerri dans le domaine de la promotion immobilière, s’était abstenu par un choix délibéré, sans tenir compte des avis défavorables et préconisations de son contrôleur technique, de réaliser les travaux de reprise en sous-œuvre du bâtiment contigu, qui représentaient un surcoût qui n’avait pas été intégré au bilan financier de l’opération » et d’avoir, en conséquence, laissé à sa charge une part de la réparation à hauteur de 20 %.
En conséquence, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un régime de la réparation du trouble anormal de voisinage qui, tout en maintenant le principe de la responsabilité de plein droit du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, n’exclut pas une modulation de l’obligation à la dette en considération de la faute de la victime ou du maître de l’ouvrage. Cette faute, pour être partiellement exonératoire, doit être caractérisée dans son rôle causal, mais il n’est pas exigé qu’elle présente les caractères de la force majeure pour justifier un partage de responsabilité entre les coauteurs du dommage. Dès lors, le praticien devra être attentif à la distinction entre l’exonération totale, qui suppose une faute de la victime présentant les caractères de la force majeure ou constituant la cause exclusive du dommage, et le partage de responsabilité entre coresponsables, qui peut résulter d’une simple faute ayant contribué à la réalisation du préjudice.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre la protection des victimes de troubles anormaux du voisinage, consacrée par le principe de responsabilité de plein droit, et la prise en compte des comportements fautifs de ces mêmes victimes lorsque ceux-ci ont concouru à la réalisation ou à l’aggravation de leur propre préjudice. Or, cet équilibre est indispensable à la crédibilité du système de responsabilité civile et à l’acceptabilité sociale des solutions jurisprudentielles. Par ailleurs, l’affirmation de la qualité à agir de tout occupant, indépendamment de son titre d’occupation, et la clarification des règles de prescription applicables à l’action en trouble anormal du voisinage participent d’un mouvement plus général d’accessibilité et de prévisibilité du droit de la responsabilité civile immobilière, dont la troisième chambre civile est le principal artisan.
Conclusion
Le panorama de jurisprudence ici dressé met en lumière trois évolutions majeures du contentieux des troubles anormaux du voisinage dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. En premier lieu, la détermination du point de départ de la prescription quinquennale de l’action, désormais fixé au jour de la première manifestation du trouble, de sa révélation au titulaire du droit ou de son aggravation, et ce de manière unitaire quelle que soit la nature des préjudices allégués, apporte une clarification bienvenue dans un contentieux où l’écoulement du temps constitue souvent un obstacle procédural dirimant. En deuxième lieu, l’élargissement de la qualité à agir à tout occupant de l’immeuble affecté, fût-il simple conjoint du propriétaire, consacre une conception résolument extensive de l’intérêt à agir qui s’accorde avec la nature extra-contractuelle de l’action et avec l’objectif de protection effective des victimes. En troisième lieu, les règles relatives à l’étendue de la réparation, qu’il s’agisse de l’articulation entre restitutions et dommages-intérêts en cas de nullité de la vente ou de la modulation de l’obligation réparatrice en considération de la faute de la victime ou du maître de l’ouvrage, témoignent d’une approche nuancée qui, sans remettre en cause le principe de réparation intégrale, adapte la réponse juridictionnelle aux circonstances particulières de chaque espèce. Ces évolutions appellent de la part des praticiens du droit immobilier une vigilance accrue dans la conduite des actions en trouble anormal du voisinage, qu’il s’agisse d’anticiper les difficultés liées à la prescription, de vérifier la qualité et l’intérêt à agir des demandeurs, ou d’articuler les différents fondements de la réparation dans le respect des règles gouvernant les restitutions et la responsabilité civile.
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