Le recouvrement des charges de copropriété : la procédure dérogatoire de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à l’épreuve du contrôle de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Les conditions strictes du recouvrement accéléré des charges
A. Le mécanisme de l’exigibilité anticipée encadré par l’article 19-2
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a institué, en son article 19-2, une procédure dérogatoire de recouvrement des charges qui constitue l’un des instruments les plus efficaces dont dispose le syndicat des copropriétaires face à la défaillance d’un copropriétaire. Ce texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019, dispose qu’« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ». Le mécanisme est redoutable : la défaillance du copropriétaire sur une seule échéance de provision entraîne, par le jeu d’une déchéance du terme légale, l’exigibilité immédiate de l’intégralité des provisions de l’exercice en cours ainsi que des arriérés de charges des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés. Le législateur a ainsi entendu conférer au syndicat des copropriétaires un levier de recouvrement puissant, justifié par la nécessité de préserver la trésorerie de la copropriété, laquelle repose exclusivement sur les versements réguliers des copropriétaires.
Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, se voit conférer le pouvoir de condamner le copropriétaire défaillant au paiement de ces sommes après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance. La procédure accélérée au fond, régie par les articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, ne peut être mise en œuvre, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 15 janvier 2026, que « lorsque la loi ou le règlement confère expressément au président du tribunal judiciaire le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-10.778, publié au Bulletin). Le caractère dérogatoire de cette voie procédurale impose dès lors une vérification rigoureuse des conditions légales de son ouverture par le juge saisi. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’un contrôle approfondi de ces conditions, en particulier s’agissant de la nature des sommes dont le recouvrement est poursuivi.
B. La distinction fondamentale entre provisions et charges définitives
L’arrêt rendu le 20 novembre 2025 par la troisième chambre civile, publié au Bulletin, constitue à cet égard une décision de principe dont la portée doctrinale et pratique mérite d’être pleinement mesurée (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 23-23.315, publié au Bulletin). La Cour de cassation y énonce, au visa des articles 14-1, 14-2, I et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que « si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés ». Cette formulation, par sa précision, opère une distinction fondamentale entre deux catégories de créances.
D’une part, entrent dans le champ de la procédure de l’article 19-2 les provisions exigibles au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, telles que définies par l’article 14-1 de la loi de 1965, lequel impose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel » et que « les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ». Entrent également dans ce champ les provisions pour travaux prévues au I de l’article 14-2, les provisions non encore échues devenues immédiatement exigibles par le jeu de la déchéance du terme légale, ainsi que les arriérés de charges des exercices antérieurs dont les comptes ont été dûment approuvés par l’assemblée générale. D’autre part, échappent en revanche à cette procédure les sommes réclamées au titre d’exercices clos pour lesquels l’approbation des comptes n’est pas intervenue, cette exigence tenant à la nature même de ces créances qui, faute d’approbation comptable, ne présentent pas le caractère certain, liquide et exigible requis pour fonder une condamnation dans le cadre de la procédure accélérée au fond.
Cette exigence d’approbation préalable des comptes trouve son fondement dans la distinction posée par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, qui définit les provisions sur charges comme « les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat », tandis que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». Cette distinction comptable emporte des conséquences contentieuses majeures. En effet, tant que les comptes n’ont pas été approuvés, les sommes appelées conservent leur nature provisionnelle et ne sauraient être qualifiées de charges définitives. Par voie de conséquence, leur recouvrement ne peut emprunter la voie dérogatoire de l’article 19-2, qui requiert soit des provisions en attente d’apurement, soit des charges définitivement arrêtées. La troisième chambre civile a, dans le même esprit, censuré une cour d’appel qui s’était abstenue de « rechercher comme il le lui était demandé, si les comptes du syndicat des copropriétaires pour les exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés » (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 23-23.315, précité).
Par ailleurs, la même chambre a précisé, dans un arrêt du 9 mars 2023, que « les provisions pour charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées par l’assemblée générale et que le copropriétaire concerné en a été régulièrement informé, sans que puisse être opposée au syndicat l’absence d’approbation des comptes des exercices antérieurs » (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 19-23.143). Cette solution, qui dissocie l’exigibilité des provisions de l’approbation des comptes, confirme que le mécanisme de l’article 19-2 repose sur une logique de trésorerie et non sur une logique d’apurement définitif des comptes. À cet égard, la notion de provision doit être comprise comme une avance sur charges dont l’exigibilité est indépendante de la reddition des comptes, ce qui permet au syndicat de maintenir la continuité de son fonctionnement même en présence de contestations comptables.
En conséquence, le contentieux du recouvrement des charges se trouve ordonné autour de cette distinction cardinale, qui impose au syndicat des copropriétaires une rigueur procédurale accrue dans le choix du fondement de son action et dans la détermination des sommes dont il poursuit le paiement. La troisième chambre civile a ainsi rendu, le même 20 novembre 2025, pas moins de huit arrêts consacrant cette même exigence de vérification de l’approbation des comptes (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 23-23.320 ; n° 23-23.312 ; n° 23-23.317 ; n° 23-23.313 ; n° 23-23.316 ; n° 23-23.314 ; Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-13.018), ce qui atteste de la volonté de la Haute juridiction d’uniformiser le contentieux de masse que génère le recouvrement des charges de copropriété.
II. L’office du juge et les droits du copropriétaire dans la procédure dérogatoire
A. Les contours précis du pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire
Le président du tribunal judiciaire, lorsqu’il statue sur le fondement de l’article 19-2, exerce un pouvoir juridictionnel aux contours strictement délimités par la loi. La troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 15 janvier 2026, les conséquences du dépassement de ces limites. En l’espèce, un copropriétaire poursuivi en paiement de charges avait formé des demandes reconventionnelles tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser diverses sommes qu’il estimait indues et à voir ordonner la compensation entre ces sommes et celles réclamées par le syndicat. La cour d’appel avait déclaré irrecevables ces demandes reconventionnelles, au motif que la procédure instituée par l’article 19-2 avait un objet limité. Le copropriétaire soutenait au contraire, dans son pourvoi, que l’article 70 du code de procédure civile autorise toute demande reconventionnelle se rattachant aux prétentions originaires par un lien suffisant et que la compensation est toujours recevable en application de l’article 1348 du code civil.
La Cour de cassation rejette le pourvoi sur ce point et approuve la cour d’appel en énonçant que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-10.778, publié au Bulletin). La Cour ajoute, par une précision qui n’est pas dépourvue d’importance pratique, que « ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, précité). Cette qualification emporte des conséquences procédurales significatives : à la différence d’une exception d’incompétence, qui obligerait le juge à renvoyer l’affaire devant la juridiction compétente, la fin de non-recevoir conduit au rejet pur et simple de la demande sans examen au fond, ce qui prive le copropriétaire de la possibilité de faire trancher sa contestation dans le cadre de l’instance en cours.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui subordonne la recevabilité des demandes à l’existence d’un pouvoir juridictionnel expressément conféré par la loi au juge saisi. Il résulte en effet des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que « le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, précité). Or, l’article 19-2 ne confère au président du tribunal judiciaire que le pouvoir de constater l’approbation du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels et la défaillance du copropriétaire, puis de condamner ce dernier au paiement. Il ne lui confère, en revanche, aucun pouvoir juridictionnel pour connaître des demandes reconventionnelles du copropriétaire, fussent-elles fondées sur la compensation ou sur la répétition de l’indu. Dès lors, le copropriétaire qui entend contester le bien-fondé des sommes qui lui sont réclamées ou faire valoir des créances à l’encontre du syndicat doit nécessairement saisir le juge du fond selon la procédure de droit commun, la voie de la demande reconventionnelle lui étant fermée dans le cadre de la procédure accélérée au fond.
Cette architecture contentieuse, pour rigoureuse qu’elle soit, n’est pas sans susciter des interrogations au regard de l’économie des moyens et du droit d’accès au juge. Elle impose en effet au copropriétaire de conduire deux instances parallèles : l’une, diligentée contre lui par le syndicat sur le fondement de l’article 19-2 devant le président du tribunal judiciaire, et l’autre, qu’il doit lui-même engager au fond pour faire valoir ses propres prétentions à l’encontre du syndicat. Cette dualité de procédures, si elle se justifie par la volonté du législateur d’assurer un recouvrement rapide et efficace des charges indispensables au fonctionnement de la copropriété, peut néanmoins apparaître comme une source de complexité et de coûts pour le justiciable.
B. Les voies de contestation et les garanties procédurales du copropriétaire
Si la procédure de l’article 19-2 restreint significativement les moyens de défense dont dispose le copropriétaire dans le cadre de l’instance accélérée au fond, elle ne le prive pas pour autant de toute possibilité de contestation. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement dessiné les contours des voies de droit ouvertes au copropriétaire débiteur, tant dans le cadre de l’instance en recouvrement que dans celui des procédures subséquentes.
En premier lieu, le copropriétaire conserve la faculté de contester la régularité formelle de la procédure engagée contre lui. Ainsi, l’arrêt du 15 janvier 2026 a rappelé, en censurant partiellement l’arrêt d’appel sur un autre fondement, que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » au visa de l’article 4 du code de procédure civile (Civ. 3e, 15 janvier 2026, précité). En l’espèce, la cour d’appel avait condamné solidairement les copropriétaires au paiement des charges sans procéder à la répartition entre nus-propriétaires et usufruitière qui était expressément sollicitée par le syndicat lui-même, à titre subsidiaire, dans ses conclusions. Cette censure pour méconnaissance des termes du litige illustre que, même dans le cadre contraint de la procédure accélérée au fond, le juge demeure tenu de statuer dans les limites des prétentions dont il est saisi.
En deuxième lieu, le copropriétaire peut contester l’existence même des conditions d’application de l’article 19-2, notamment l’approbation régulière du budget prévisionnel ou des comptes annuels par l’assemblée générale. La troisième chambre civile exerce sur ce point un contrôle normatif qui a conduit, dans la série d’arrêts du 20 novembre 2025, à la cassation de huit décisions pour défaut de base légale, les juges du fond n’ayant pas vérifié que les comptes des exercices antérieurs avaient été dûment approuvés. Ce contrôle de la Cour de cassation, en ce qu’il porte sur les conditions mêmes d’ouverture de la procédure dérogatoire, constitue une garantie essentielle pour le copropriétaire qui se verrait réclamer des sommes dont le caractère certain et liquide ne serait pas établi.
Dès lors, le copropriétaire avisé pourra utilement exciper de l’absence d’approbation des comptes des exercices antérieurs pour faire obstacle au recouvrement des arriérés de charges par la voie de l’article 19-2, contraignant ainsi le syndicat à emprunter la voie de la procédure de droit commun, plus lourde et plus lente. Cette faculté, qui découle directement de la jurisprudence du 20 novembre 2025, constitue un levier procédural non négligeable dans les copropriétés dont la gestion comptable laisse à désirer.
En troisième lieu, la jurisprudence récente a également précisé les règles applicables à l’exercice des voies de recours contre la décision rendue sur le fondement de l’article 19-2. L’arrêt du 20 novembre 2025 rappelle, au visa des articles 562 et 901 du code de procédure civile, que « lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de dispositif du jugement qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas » (Civ. 3e, 20 novembre 2025, précité). Cette exigence de motivation de la déclaration d’appel, qui s’applique à la procédure avec représentation obligatoire devant la cour d’appel, impose au copropriétaire qui entend contester la décision de première instance de viser expressément et exhaustivement les chefs du dispositif critiqués, à peine de voir son appel privé de tout effet dévolutif. La Cour de cassation a toutefois tempéré cette exigence en jugeant que « la déclaration d’appel visait l’ensemble des chefs de dispositif du jugement critiqué » et que la cour d’appel était ainsi « saisie des demandes nouvelles formulées par les copropriétaires à hauteur d’appel » (Civ. 3e, 20 novembre 2025, précité), ce qui confirme que la déclaration d’appel doit être interprétée de manière raisonnable et non formaliste.
Par ailleurs, le contentieux du recouvrement des charges a également donné lieu à des décisions relatives à la charge de la preuve et au formalisme des mises en demeure. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 4 janvier 2023, que le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation d’un copropriétaire au paiement de charges, doit rapporter la preuve de l’exigibilité de sa créance en produisant le décompte individuel de répartition des charges et le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes correspondants (Civ. 3e, 4 janvier 2023, n° 21-24.741). De même, dans une décision du 18 décembre 2025, la Cour a rappelé l’importance du respect du formalisme des appels de fonds et des mises en demeure préalables à l’engagement de la procédure (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-13.018).
À cet égard, l’arrêt du 19 septembre 2024 a précisé que le syndic est tenu, dans l’exercice de sa mission de recouvrement, de justifier auprès du copropriétaire débiteur du détail des sommes réclamées, de leur fondement contractuel et de leur conformité avec la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété (Civ. 3e, 19 septembre 2024, n° 19-10.304). Cette obligation de transparence, qui pèse sur le syndic agissant au nom du syndicat, constitue un corollaire indispensable du caractère exorbitant de la procédure de l’article 19-2 : le copropriétaire auquel on impose une condamnation dans le cadre d’une procédure accélérée au fond doit à tout le moins être en mesure de comprendre l’objet et l’étendue de la créance qui lui est réclamée.
Enfin, la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, en date du 9 juillet 2026, a confirmé que l’action en recouvrement des charges de copropriété peut être dirigée indifféremment contre l’usufruitier et le nu-propriétaire, sans que la solidarité entre eux ne soit présumée (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.793 ; n° 24-21.796 ; n° 24-21.794). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 15 janvier 2026, rappelle que le syndicat des copropriétaires doit identifier avec précision le débiteur de l’obligation aux charges et ne saurait se prévaloir d’une solidarité dépourvue de fondement légal ou conventionnel.
En définitive, l’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 révèle une tension constante entre l’efficacité du recouvrement, qui constitue l’objectif premier de l’article 19-2, et la protection des droits du copropriétaire débiteur, que la Cour de cassation s’attache à préserver par un contrôle rigoureux des conditions de fond et de forme de la procédure dérogatoire.
Conclusion
Le contentieux du recouvrement des charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a connu, au cours des années 2023 à 2026, une structuration jurisprudentielle remarquable sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’arrêt du 20 novembre 2025, en subordonnant le recouvrement des arriérés de charges à l’approbation préalable des comptes des exercices antérieurs par l’assemblée générale, a posé une condition de fond que nul ne saurait désormais négliger. L’arrêt du 15 janvier 2026, en qualifiant de fin de non-recevoir l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du copropriétaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond, a confirmé la nature strictement unilatérale de cette voie de recouvrement. Ces deux décisions, publiées au Bulletin, constituent les piliers d’un édifice jurisprudentiel qui, sans remettre en cause l’efficacité du dispositif légal, en assure la légitimité par un encadrement prétorien exigeant. Le praticien du droit immobilier trouvera dans ces décisions les clés d’une stratégie contentieuse adaptée, qu’il agisse pour le compte d’un syndicat des copropriétaires en quête d’un recouvrement rapide ou pour celui d’un copropriétaire soucieux de faire valoir ses droits face à une procédure dérogatoire aux exigences particulièrement contraignantes.
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