La tacite prolongation du bail commercial : le calcul de la durée comme piège du déplafonnement
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur une protection légale d’une remarquable stabilité. Parmi les garanties les plus précieuses figure le principe du plafonnement du loyer lors du renouvellement, qui limite la variation du prix à l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires. Ce mécanisme, prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), constitue un rempart essentiel contre les hausses spéculatives susceptibles de compromettre la viabilité économique du fonds de commerce. Or, ce rempart comporte une brèche méconnue : la tacite prolongation du bail au-delà de douze ans, qui emporte déplafonnement intégral du loyer sans que le preneur en ait toujours conscience.
Deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026, associés à une décision publiée au Bulletin du 16 octobre 2025, offrent l’occasion d’un décryptage technique de ce double piège. Le premier réside dans le calcul même de la durée du bail expiré, dont le point d’arrivée n’est pas celui que le preneur croit. Le second tient à l’absence de tout mécanisme d’étalement des augmentations lorsque le déplafonnement résulte de la seule tacite prolongation. Ces précisions jurisprudentielles, bien qu’elles s’inscrivent dans la continuité d’une lecture rigoureuse des textes, produisent des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit de l’immobilier commercial.
Cet article propose une analyse structurée de ce double piège, en examinant d’abord le mécanisme du déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation (I), puis les conséquences contentieuses qui en découlent (II).
I. Le mécanisme du déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation
A. Le calcul de la durée du bail expiré : l’arrêt du 9 juillet 2026 comme révélateur
L’article L. 145-10 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) autorise le preneur à demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de la tacite prolongation. Cette faculté, conçue comme une protection, peut se retourner contre son bénéficiaire. En effet, l’article L. 145-12 du même code (legifrance.gouv.fr) dispose que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». La combinaison de ces deux dispositions détermine un calcul de la durée du bail expiré qui échappe parfois aux prévisions des parties.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167, courdecassation.fr) illustre avec une particulière netteté ce mécanisme. En l’espèce, une pharmacie locataire d’un local commercial avait sollicité le renouvellement de son bail le 24 mai 2012, soit antérieurement à l’expiration de la douzième année du bail initial consenti le 30 juin 2000. Le preneur espérait ainsi bénéficier du plafonnement de l’article L. 145-34. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 19 décembre 2024, avait néanmoins jugé que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « la cour d’appel a, d’abord, retenu à bon droit, d’une part, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, d’autre part, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». La Cour ajoute que le premier jour du trimestre civil qui suivait la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012 et en déduit que le bail expiré avait duré douze ans et un jour.
Cette décision, bien que rendue sous la forme d’un arrêt non spécialement motivé sur le premier moyen (F-D), n’en constitue pas moins une application particulièrement rigoureuse de la lettre des articles L. 145-10 et L. 145-12. Le piège est redoutable : le preneur qui croit avoir agi avant le seuil fatidique des douze ans se voit en réalité opposer une durée calculée non pas à la date de sa demande, mais au premier jour du trimestre civil suivant, date à laquelle le bail expiré peut avoir franchi le seuil. Cette solution, qui peut sembler sévère, est pourtant la conséquence mécanique des textes en vigueur.
Par ailleurs, la même troisième chambre civile, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin, courdecassation.fr), a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié au Bulletin, courdecassation.fr) par lequel la Cour de cassation avait reconnu que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (courdecassation.fr), illustre l’exigence d’une application rigoureuse des équilibres institués par le statut des baux commerciaux.
B. L’absence d’étalement des augmentations : la solution de l’arrêt Monoprix confirmée
Le second piège, plus grave encore par ses conséquences financières, est l’absence d’application du mécanisme d’étalement des augmentations prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34. Cet alinéa dispose que « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. » L’économie du texte est limpide : lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou d’une clause contractuelle, l’augmentation est étalée dans le temps.
Or, l’arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin, courdecassation.fr), rendu dans l’affaire Monoprix, a tranché une question décisive : ce mécanisme d’étalement est-il applicable lorsque le déplafonnement procède de la seule tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans ? La réponse est négative. La Cour de cassation a énoncé que « la cour d’appel a, d’abord, énoncé, à bon droit, qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».
La Cour a ensuite constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation et en a exactement déduit que la demande de la locataire de se voir appliquer les dispositions de l’article L. 145-34 in fine devait être rejetée. En d’autres termes, le preneur dont le bail s’est poursuivi au-delà de douze ans par tacite prolongation subit non seulement le déplafonnement intégral du loyer, mais également l’absence de tout étalement. La variation du loyer, qui peut atteindre des proportions considérables, est exigible en totalité dès la prise d’effet du bail renouvelé.
Cette solution, bien qu’elle puisse paraître rigoureuse, procède d’une lecture littérale de l’article L. 145-34 dont l’alinéa 3 énonce que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». La Cour de cassation en tire la conséquence que le déplafonnement fondé sur la durée du bail expiré ne relève pas des hypothèses visées par le dernier alinéa. Le preneur se trouve ainsi exposé à une augmentation potentiellement massive, sans amortissement temporel. L’enjeu est d’autant plus considérable que la valeur locative peut s’être sensiblement éloignée du loyer contractuel au fil des années.
II. Les conséquences contentieuses du déplafonnement
A. La fixation judiciaire du loyer : compétence et voies de recours
La détermination du loyer du bail renouvelé, lorsqu’elle n’est pas convenue amiablement entre les parties, relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, en application des articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce. Cette compétence d’attribution, dérogatoire au droit commun, est d’ordre public. Le juge des loyers commerciaux, lorsqu’il fixe le prix du bail renouvelé, applique les règles de fond de l’article L. 145-33, qui énumère les éléments constitutifs de la valeur locative : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La complexité des contentieux relatifs au déplafonnement ne se limite pas à la détermination du loyer. Elle s’étend aux voies procédurales empruntées par les parties. Un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 22-24.254, courdecassation.fr) est venu préciser le régime des recours contre les ordonnances rendues en matière d’expertise conventionnelle. En l’espèce, un bail commercial contenait une clause stipulant que le loyer du bail renouvelé serait fixé à la valeur locative de marché, cette dernière étant déterminée, à défaut d’accord, par un expert choisi sur une liste annexée au contrat, avec faculté pour la partie la plus diligente de saisir le président du tribunal de commerce en cas de désaccord sur le nom de l’expert.
La question était de savoir si l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce désigne un tel expert est susceptible d’appel. La Cour de cassation a répondu par l’affirmative, dans un attendu de principe qui mérite d’être cité intégralement : « Aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance. »
Cette décision rappelle que le contentieux de la fixation du loyer, fût-il conventionnellement aménagé, demeure soumis aux voies de recours de droit commun dès lors qu’aucun texte spécial n’en dispose autrement. Les praticiens doivent donc intégrer ce paramètre dans la stratégie contentieuse, en anticipant les délais et les aléas d’une procédure d’appel susceptible de retarder considérablement la fixation définitive du loyer.
Dans un registre connexe, l’arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.765, publié au Bulletin, courdecassation.fr) a apporté une précision importante sur le droit de préférence du preneur, en jugeant que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette solution, qui distingue la nullité de la vente consentie à un tiers pendant le délai légal de l’impossibilité d’obtenir l’exécution forcée en cas de rétractation, illustre la technicité croissante du contentieux immobilier commercial.
B. Les précautions contractuelles et stratégiques à la disposition des praticiens
Face à ce double piège du déplafonnement par tacite prolongation, plusieurs précautions s’imposent aux praticiens qui assistent le preneur à bail commercial. La première, la plus élémentaire, consiste à tenir un calendrier précis des échéances contractuelles et à anticiper la date de demande de renouvellement en tenant compte de la règle du premier jour du trimestre civil, telle qu’interprétée par la jurisprudence. Une demande formulée avant l’expiration de la onzième année du bail permettra, en toute hypothèse, de prendre effet avant le seuil des douze ans.
La deuxième précaution est d’ordre contractuel. Les parties peuvent, dans le bail initial ou par avenant, aménager conventionnellement les effets de la tacite prolongation. Une clause stipulant que la tacite prolongation ne produira pas d’effet sur le calcul de la durée du bail aux fins de l’article L. 145-34 peut constituer une protection utile. De même, les parties peuvent convenir d’un mécanisme d’étalement des augmentations spécifique, applicable même en cas de déplafonnement fondé sur la durée. Ces clauses, pour être efficaces, doivent être rédigées avec une précision chirurgicale, la Cour de cassation ayant rappelé à de multiples reprises que les dispositions du statut des baux commerciaux sont d’ordre public et que les renonciations du preneur ne se présument pas.
La troisième précaution est d’ordre stratégique. Lorsque le bail approche du seuil critique, le preneur peut avoir intérêt à notifier un congé avec offre de renouvellement, fût-ce au prix d’une discussion sur le montant du loyer, plutôt que de laisser le bail se poursuivre par tacite prolongation. Si le congé est délivré avant la douzième année, le nouveau bail prend effet à une date antérieure au dépassement du seuil, et le plafonnement reste applicable. Cette stratégie, qui suppose une parfaite maîtrise du calendrier procédural, doit être mise en oeuvre avec l’assistance d’un avocat exerçant en droit immobilier, seul à même d’anticiper les éventuelles contestations du bailleur sur la validité du congé.
Enfin, la quatrième précaution concerne la négociation amiable. Dans l’hypothèse où le déplafonnement paraît inéluctable, le preneur peut négocier avec le bailleur un accord transactionnel fixant le nouveau loyer à un niveau intermédiaire entre le loyer plafonné et la valeur locative intégrale, en contrepartie d’une renonciation à toute contestation. Cette solution transactionnelle présente l’avantage de la sécurité juridique et de la prévisibilité budgétaire, deux impératifs pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Elle permet en outre d’éviter les frais et les délais d’une procédure judiciaire devant le juge des loyers commerciaux.
Ces précautions ne doivent pas faire oublier que le statut des baux commerciaux demeure, dans son ensemble, protecteur des intérêts du preneur. Le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction en cas de refus, la durée minimale de neuf ans et la possibilité de résiliation triennale constituent des garanties substantielles que la rigueur de la jurisprudence sur le déplafonnement ne remet nullement en cause. C’est précisément parce que ces garanties sont essentielles à la pérennité du fonds qu’il convient d’en maîtriser les limites avec la plus grande exactitude.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts du 9 juillet 2026 et du 16 octobre 2025, confirme la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. Le preneur qui laisse son bail se poursuivre par tacite prolongation au-delà de douze ans s’expose à un déplafonnement intégral sans aucun mécanisme d’étalement, et ce même s’il formule sa demande de renouvellement avant l’expiration de la douzième année. La date déterminante n’est pas celle de la demande, mais celle du premier jour du trimestre civil suivant.
Cette double rigueur, qui peut produire des augmentations de loyer considérables, doit inciter les praticiens à une vigilance accrue dans le suivi des échéances contractuelles et dans la rédaction des clauses relatives au renouvellement. Les outils existent, qu’ils soient contractuels, stratégiques ou transactionnels, pour atténuer les effets de ce mécanisme. Encore faut-il les mobiliser à temps.
La technicité de ces règles, leur caractère d’ordre public et les enjeux financiers qu’elles emportent justifient que le preneur à bail commercial s’entoure, bien en amont des échéances, d’un conseil spécialisé rompu à la pratique du droit des baux commerciaux et de l’immobilier professionnel.
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