Les locations meublées touristiques en copropriété : régulation par le règlement, contrôle de l’usage des parties communes et police du changement d’usage

I. La régulation des locations meublées touristiques par le règlement de copropriété

A. La clause d’habitation bourgeoise et le contrôle de la destination de l’immeuble

Le développement exponentiel des plateformes de location de courte durée a placé le droit de la copropriété face à une tension inédite entre la liberté d’usage des lots privatifs et la préservation de la destination de l’immeuble. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’a, dans sa rédaction originelle, jamais envisagé l’hypothèse d’une rotation journalière ou hebdomadaire des occupants. Or, le règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties en vertu de son caractère contractuel, demeure l’instrument premier de régulation de l’usage des lots. La clause dite « d’habitation bourgeoise » ou « d’habitation exclusivement bourgeoise », qui réserve l’occupation de l’immeuble à un usage d’habitation paisible et exclut toute activité commerciale, constitue à cet égard le fondement traditionnel de l’interdiction des locations touristiques. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2024-1115 QPC du 19 mars 2026, a jugé que l’interdiction des locations meublées touristiques par le règlement de copropriété ne méconnaissait pas le droit de propriété, consacrant ainsi la validité constitutionnelle de ce mécanisme de régulation interne à la copropriété.

La portée de cette clause doit néanmoins être appréciée au regard de la rédaction précise du règlement de copropriété et de la volonté exprimée par les copropriétaires lors de son adoption. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle que les stipulations du règlement de copropriété s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été judiciairement annulées, ainsi que l’illustre l’arrêt du 9 juillet 2026 (Civ3, 9 juillet 2026, n° 24-21.290, Publié Bulletin) rendu en formation de section qui énonce que « les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposaient tant que la nullité n’en était pas judiciairement prononcée ». Cette force obligatoire du règlement de copropriété trouve son fondement dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Par ailleurs, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, a expressément autorisé les copropriétés à modifier leur règlement à la majorité de l’article 26 pour y inscrire une interdiction des locations touristiques.

En conséquence, le règlement de copropriété constitue aujourd’hui le premier rempart juridique opposable aux activités de location meublée touristique, sous réserve que la clause d’habitation bourgeoise soit rédigée avec une précision suffisante pour emporter interdiction effective. La Cour de cassation exige en effet que l’interdiction soit formulée de manière explicite, les juges du fond devant rechercher si la clause invoquée prohibe effectivement l’activité litigieuse ou se borne à énoncer une destination générale de l’immeuble. Dès lors, il appartient aux syndics et aux conseils syndicaux de veiller à la mise en conformité de leurs règlements avec les exigences de la jurisprudence la plus récente, en adoptant des clauses dénuées de toute ambiguïté.

B. Les pouvoirs de l’assemblée générale face au changement d’usage : entre majorité renforcée et autorisation administrative

La régulation des locations meublées touristiques ne saurait reposer exclusivement sur les stipulations du règlement de copropriété, dont la modification suppose le respect de règles de majorité contraignantes. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose en principe l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour toute décision qui imposerait une modification de la destination de l’immeuble. Toutefois, le législateur a progressivement aménagé des passerelles vers des majorités moins exigeantes, notamment par la loi du 19 novembre 2024 précitée, qui permet désormais à l’assemblée générale de se prononcer à la majorité de l’article 26 pour modifier le règlement de copropriété afin d’interdire les locations meublées touristiques. Cette évolution législative traduit une volonté de faciliter l’action des copropriétés confrontées à la multiplication des locations de courte durée, sans pour autant sacrifier les droits des copropriétaires minoritaires à un contrôle juridictionnel effectif.

A cet égard, la loi Le Meur a complété l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 par un nouvel alinéa qui permet à l’assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue à l’article 26, de modifier le règlement pour y introduire une clause interdisant ou encadrant les locations meublées touristiques. Cette disposition offre aux copropriétés un outil souple et efficace, distinct de la modification de la destination de l’immeuble qui demeure soumise à l’unanimité. La distinction est essentielle : il ne s’agit pas de transformer un immeuble d’habitation en immeuble de bureaux, mais de restreindre un usage particulier d’un local dont la destination d’habitation demeure inchangée. Par ailleurs, cette faculté offerte à l’assemblée générale s’articule avec la police administrative du changement d’usage, laquelle relève de la compétence des autorités municipales en application des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatifs au changement d’usage des locaux destinés à l’habitation. La violation de cette réglementation expose le contrevenant à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé, ainsi qu’à une astreinte susceptible d’être prononcée par le juge judiciaire.

II. La maîtrise des parties communes face aux pratiques des loueurs meublés

A. La qualification juridique des espaces : la frontière entre parties communes et privatives comme enjeu contentieux

L’installation de boîtes à clés dans les parties communes constitue l’une des manifestations les plus visibles et les plus contentieuses du développement des locations meublées touristiques en copropriété. Ces dispositifs, destinés à permettre aux voyageurs de récupérer les clés du logement en l’absence du propriétaire, sont désormais impitoyablement pourchassés tant par les municipalités sur le domaine public que par les syndicats de copropriétaires dans les halls et couloirs des immeubles. Or, la qualification juridique de l’espace sur lequel la boîte à clés est installée détermine le pouvoir de la copropriété d’en exiger le retrait. Le tribunal judiciaire de Nice, dans un jugement du 25 juin 2026 (RG n° 24/02845) rapporté par la presse spécialisée, a jugé que l’intérieur d’une boîte aux lettres, bien que située dans les parties communes, relève de l’usage exclusif du copropriétaire et constitue une partie privative, faisant ainsi obstacle à l’action du syndicat tendant au retrait d’une boîte à clés qui y était dissimulée.

Cette solution, qui peut surprendre par son caractère pragmatique, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante relative à la distinction entre parties communes et parties privatives. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, tandis que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (n° 25-12.875) relatif à un litige de copropriété, a rappelé que l’édification de constructions sur des parties communes à jouissance privative peut constituer une atteinte aux droits du syndicat, tout en subordonnant la condamnation pour procédure abusive à la caractérisation de circonstances particulières. L’arrêt énonce, au visa de l’article 1240 du code civil, que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », ce principe gouvernant également l’appréciation des demandes indemnitaires formées dans le cadre des litiges entre copropriétaires.

Dès lors, la qualification d’un espace comme partie commune ou privative emporte des conséquences décisives sur l’étendue du pouvoir de régulation du syndicat. Si les boîtes aux lettres sont installées dans les parties communes, la qualification de leur intérieur comme espace privatif, retenue par le tribunal judiciaire de Nice, réduit significativement la capacité de la copropriété à intervenir. En conséquence, les syndicats qui souhaitent prévenir ce type de contournement doivent inscrire dans le règlement de copropriété une interdiction expresse de tout dispositif de remise de clés dans les parties communes, y compris à l’intérieur des boîtes aux lettres, et assortir cette interdiction de sanctions dissuasives telles que la suppression immédiate aux frais du contrevenant.

B. La responsabilité des copropriétaires loueurs et le trouble anormal de voisinage comme instrument de régulation complémentaire

Au-delà de la seule question de l’occupation des parties communes, le contentieux des locations meublées touristiques en copropriété soulève la question de la responsabilité des copropriétaires loueurs au titre des nuisances causées par leurs locataires successifs. La théorie du trouble anormal de voisinage, dégagée par la jurisprudence sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, constitue à cet égard un levier procédural complémentaire pour les syndicats et les copropriétaires victimes de nuisances répétées. La Cour de cassation a consacré ce principe dans des termes constants, rappelant que le trouble anormal de voisinage est constitué indépendamment de toute faute de son auteur, ce qui permet d’engager la responsabilité du copropriétaire bailleur sans avoir à démontrer une négligence de sa part dans le choix de ses locataires.

La troisième chambre civile, par plusieurs arrêts du 2 juillet 2026 (notamment Civ3, 2 juillet 2026, n° 24-19.569) relatifs à la prescription de l’action en trouble anormal du voisinage, a précisé que le point de départ du délai de prescription de l’action en réparation du trouble anormal de voisinage est le jour de la première manifestation du trouble ou le jour de sa révélation à la victime, ce qui revêt une importance particulière dans le contexte des locations touristiques où les nuisances peuvent être intermittentes et ne se manifester qu’au gré des réservations. Cette jurisprudence permet aux copropriétaires subissant des nuisances saisonnières de ne pas être forclos dans leur action en raison du caractère discontinu du trouble. Par ailleurs, l’action en cessation du trouble peut être engagée devant le juge des référés sur le fondement de l’existence d’un trouble manifestement illicite, conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, ce qui offre aux syndicats de copropriétaires une voie rapide pour faire cesser les nuisances les plus graves.

L’articulation entre la responsabilité du copropriétaire loueur et le pouvoir de régulation du syndicat trouve sa traduction concrète dans la possibilité pour l’assemblée générale de voter des résolutions imposant au copropriétaire bailleur de souscrire une assurance spécifique, de communiquer au syndic les coordonnées des locataires successifs ou de mandater le syndic pour engager une action en justice au nom du syndicat. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé ces prérogatives en autorisant le syndic à représenter le syndicat dans les procédures engagées contre les copropriétaires contrevenants, sans avoir à solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale pour chaque acte de procédure. Dès lors, les syndicats de copropriétaires disposent désormais d’un arsenal juridique complet, allant de l’interdiction statutaire à la voie judiciaire d’urgence, en passant par le signalement aux autorités administratives compétentes en matière de changement d’usage, pour réguler les locations meublées touristiques et préserver la tranquillité de l’immeuble.

Conclusion

La régulation des locations meublées touristiques en copropriété s’inscrit désormais dans un cadre juridique profondément renouvelé, dont les piliers sont la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative aux pouvoirs des syndicats et à la qualification des espaces privatifs, ainsi que la police administrative du changement d’usage prévue par le code de la construction et de l’habitation. La décision du tribunal judiciaire de Nice du 25 juin 2026 illustre l’ingéniosité des pratiques que les syndicats doivent anticiper dans la rédaction de leurs règlements, tandis que les arrêts de la Cour de cassation des 2 et 9 juillet 2026 confirment la solidité des instruments contentieux à la disposition des copropriétés. L’équilibre entre la liberté d’usage des lots privatifs et la préservation de la destination paisible de l’immeuble repose en définitive sur la vigilance collective des copropriétaires, la précision des stipulations réglementaires et la réactivité des organes de gestion de la copropriété.