La force obligatoire du règlement de copropriété à l’épreuve des irrégularités formelles : les enseignements de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. La résistance du règlement de copropriété face aux irrégularités formelles
A. L’absence de publication du règlement et ses conséquences limitées
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, repose sur un document fondateur dont la nature conventionnelle n’exclut pas l’impérativité des règles qui le gouvernent. L’article 8 de cette loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (article 8, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte confère au règlement de copropriété une fonction cardinale dans l’organisation de l’immeuble collectif, fonction que la Cour de cassation s’attache à préserver en dépit des irrégularités formelles qui peuvent l’affecter. Or, la question de l’opposabilité du règlement aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires est directement subordonnée, en vertu de l’article 13 de la même loi, à la publication de ce document au fichier immobilier. Cette exigence de publicité foncière, protectrice des tiers acquéreurs, a toutefois donné lieu à une interrogation essentielle, celle de savoir si l’absence de publication d’un règlement de copropriété pouvait conduire à priver l’immeuble de toute organisation juridique collective.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une réponse décisive à cette interrogation dans un arrêt du 12 février 2026. En l’espèce, au sein de l’ensemble immobilier « Le Village du lac de [Localité 1] », soumis au statut de la copropriété selon un arrêt irrévocable du 7 mars 2002, un règlement de copropriété avait été enregistré le 30 mars 1966 mais n’avait jamais été publié. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 21 mars 2024, avait jugé que la copropriété était « dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965 et régulièrement publié », et avait homologué un règlement établi par un expert judiciaire. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle énonce, dans un attendu de principe, que : « l’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication, laquelle n’est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires » (Civ3, 12 février 2026, n° 24-16.401). En conséquence, le défaut de publication ne saurait anéantir rétroactivement l’organisation conventionnelle de l’immeuble, dont l’existence juridique demeure indépendante de l’accomplissement des formalités de publicité foncière.
Par ailleurs, la Cour de cassation précise dans ce même arrêt les conditions dans lesquelles un règlement non publié peut néanmoins s’imposer à l’acquéreur d’un lot. Le second alinéa de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 prévoit en effet que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, « même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes conventionnels réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent ». Dès lors, la connaissance effective et l’adhésion de l’acquéreur aux stipulations du règlement, formalisées dans son titre de propriété, constituent un mode alternatif d’opposabilité qui pallie le défaut de publication. La Cour reproche à la cour d’appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dès lors qu’elle relevait que la SCI Le Mercure, dans son acte d’acquisition du 14 janvier 2000, « avait eu connaissance de l’ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété, et déclaré accepter d’acquérir les biens vendus, qu’ils dépendent d’une copropriété ou d’un lotissement ». À cet égard, la simple incertitude manifestée par le vendeur sur le régime juridique applicable au bien ne saurait priver d’effet l’adhésion expresse de l’acquéreur aux stipulations du règlement dont il a eu connaissance préalablement à la vente.
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence constante qui refuse de faire produire à l’inopposabilité du règlement des conséquences disproportionnées au regard de la réalité de l’organisation collective de l’immeuble. Elle manifeste la volonté de la Cour de cassation de préserver la stabilité des situations juridiques constituées au sein des copropriétés, en évitant que des irrégularités formelles, souvent anciennes, ne viennent remettre en cause l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires. L’exigence de sécurité juridique commande en effet de ne pas anéantir le régime de copropriété au seul motif d’un vice de publication, dès lors que les copropriétaires ont organisé leurs relations sur le fondement d’un règlement dont ils ont eu connaissance et auquel ils ont adhéré.
B. Le plan annexé irrégulier : inopposabilité sans anéantissement du régime
Au-delà de la question de la publication du règlement, une difficulté récurrente dans le contentieux de la copropriété concerne la validité des plans annexés à l’état descriptif de division, en particulier lorsque ces documents topographiques n’ont pas été établis par un géomètre-expert. La loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts réserve en effet à ces professionnels le monopole des études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, notamment les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, ainsi que les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière. Or, il n’est pas rare que des règlements de copropriété aient été établis avec des plans dressés par des personnes ne possédant pas cette qualité, ce qui soulève la question de l’incidence de cette irrégularité sur la validité même du règlement et, par voie de conséquence, sur l’existence de la copropriété.
La troisième chambre civile a tranché cette question dans un important arrêt du 19 mars 2026, promis aux honneurs d’une publication au Bulletin. Dans cette affaire, par actes du 17 août 2007, un notaire avait reçu le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’une copropriété constituée de deux lots, chacun comprenant un chalet et un jardin privatif. Le plan annexé à ces actes, qui matérialisait la voie d’accès commune et les limites des parties privatives, avait été établi par le gérant de la société civile immobilière propriétaire, qui n’avait pas la qualité de géomètre-expert. Les acquéreurs du chalet B, constatant que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé sur ce plan, avaient assigné le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire voisin et le notaire en nullité du plan de division et en substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel de Lyon d’avoir refusé de prononcer la nullité du règlement de copropriété. Elle énonce, dans un attendu de principe qui fera date, que : « si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » (Civ3, 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin). Cette solution opère une distinction d’une grande portée pratique entre la force obligatoire du plan quant à la délimitation des droits fonciers et son incidence sur la validité du règlement de copropriété. D’une part, le plan irrégulier peut être contesté par le copropriétaire qui entend se prévaloir de son inopposabilité pour contester la délimitation des droits fonciers qu’il opère. D’autre part, cette irrégularité ne rejaillit pas sur la validité du règlement de copropriété lui-même, qui demeure soumis au seul contrôle de sa conformité aux conditions légales de constitution de la copropriété, au premier rang desquelles figurent l’existence de parties communes et la réunion des critères de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé, dans le même arrêt, que « dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé ». Cette affirmation renforce la conception objective du statut de la copropriété, dont l’application ne dépend pas de la régularité des autorisations administratives d’urbanisme, mais de la seule réunion des conditions légales tenant à la division de l’immeuble en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. En conséquence, la volonté des parties de soumettre un immeuble au régime de la copropriété, même si elle s’est exprimée dans des conditions formelles imparfaites, ne saurait être tenue en échec par la méconnaissance de règles d’urbanisme qui poursuivent des finalités distinctes de celles du droit de la copropriété.
II. Le renforcement de la force obligatoire du règlement par le contrôle de la Cour de cassation
A. La primauté du règlement de copropriété sur l’état descriptif de division dans la qualification des parties
L’articulation entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division constitue une source récurrente de contentieux, dont les enjeux pratiques sont considérables pour la détermination des droits des copropriétaires. La qualification d’une partie d’immeuble comme privative ou commune détermine en effet l’étendue des prérogatives du copropriétaire sur son lot, mais également les obligations qui pèsent sur lui, notamment en matière de contribution aux charges. Or, il arrive fréquemment que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division comportent des indications divergentes ou contradictoires sur la nature juridique de certaines parties, ce qui impose de déterminer la hiérarchie normative entre ces deux documents. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 5 décembre 2024, apporté une clarification bienvenue à cet égard.
Dans cette affaire, une venderesse avait cédé à une acquéreure, au prix de 800 000 euros, plusieurs lots de copropriété formant une unité d’habitation d’une superficie de 69,10 m² à Paris. Contestant la qualification de partie privative donnée au lot n° 39 dans l’acte de vente, l’acquéreure avait assigné la venderesse en réduction du prix de vente sur le fondement de l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, soutenant que le lot litigieux, correspondant à une cour, constituait en réalité une partie commune dont la venderesse n’avait que la jouissance exclusive, de sorte qu’il ne pouvait faire l’objet d’un mesurage au titre de la loi Carrez. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 24 février 2023, avait fait droit à cette argumentation en se fondant sur les mentions du tableau de division qui décrivaient le lot comme un « terrain formant une seconde cour » avec un simple droit de jouissance.
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 8, alinéa 1er, 2, alinéa 1er, et 3, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle un principe fondamental : « le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (Civ3, 5 décembre 2024, n° 23-16.359). En d’autres termes, lorsque le règlement de copropriété qualifie expressément une partie d’immeuble de privative, par renvoi au tableau des lots, cette qualification conventionnelle l’emporte sur les critères légaux de distinction entre parties communes et parties privatives, issus des articles 2 et 3 de la loi de 1965. La Cour reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme cela lui était demandé, si la cour litigieuse n’était pas décrite comme partie privative par le règlement de copropriété par renvoi au tableau des lots, privant ainsi sa décision de base légale.
Cette solution consacre la primauté de la volonté conventionnelle sur les qualifications légales supplétives, dès lors que le règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties au sein de l’immeuble, a expressément déterminé le statut des différentes parties. À cet égard, la Cour de cassation affirme la supériorité hiérarchique du règlement de copropriété sur l’état descriptif de division, dont les mentions ne sauraient contredire les stipulations claires du règlement. Cette hiérarchie s’explique par la nature contractuelle du règlement de copropriété, qui exprime l’accord des parties sur l’organisation de l’immeuble, tandis que l’état descriptif de division n’a qu’une fonction technique d’identification et de délimitation des lots. Dès lors, le juge qui est saisi d’une contestation sur la qualification d’une partie d’immeuble doit, avant d’appliquer les critères supplétifs des articles 2 et 3 de la loi de 1965, vérifier si le règlement de copropriété n’a pas lui-même procédé à cette qualification, auquel cas cette dernière s’impose à lui.
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt publié au Bulletin du 10 octobre 2024, par lequel la troisième chambre civile avait déjà affirmé que l’action tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété, lorsqu’elle repose sur une illicéité prétendue de la clause, est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. En soumettant ainsi l’action en contestation des clauses du règlement à la prescription de droit commun, la Cour de cassation renforce la stabilité du règlement de copropriété en limitant dans le temps la possibilité de remettre en cause les qualifications conventionnelles arrêtées par les parties.
B. L’office du juge face à la clause réputée non écrite
La force obligatoire du règlement de copropriété n’est cependant pas absolue, et le législateur a prévu des mécanismes de sanction destinés à purger le règlement de ses clauses irrégulières. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits antérieurs à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ». Ce mécanisme du réputé non écrit, distinct de la nullité classique, emporte des conséquences spécifiques sur l’office du juge, que la troisième chambre civile a précisées dans un arrêt publié au Bulletin du 25 janvier 2024.
En l’espèce, un copropriétaire, propriétaire depuis 2009 du lot n° 5 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avait constaté que l’état descriptif de division avait été modifié à plusieurs reprises entre 1968 et 2002, sans que le règlement de copropriété, établi en 1964, ne le soit. Il avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges. La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 15 février 2022, avait prononcé la « nullité » de la clause de répartition des charges et ordonné que soit faite une nouvelle répartition « conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division », sans procéder elle-même à cette nouvelle répartition.
La Cour de cassation censure cette décision et énonce, dans un attendu de principe : « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose » (Civ3, 25 janvier 2024, n° 22-22.036, Publié au Bulletin). Cette solution s’impose avec une rigueur particulière, car le juge ne saurait déléguer à l’assemblée générale des copropriétaires, fût-ce sur le fondement d’une injonction judiciaire, le soin de procéder à la nouvelle répartition des charges. Il lui incombe personnellement d’arrêter cette nouvelle répartition, en fixant toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose, y compris la création des charges spéciales lorsque celle-ci s’avère indispensable au regard de la loi.
Cette jurisprudence illustre l’office renforcé du juge en matière de copropriété, qui ne se limite pas à un rôle négatif de censure des clauses irrégulières, mais s’étend à un rôle positif de refonte de la répartition des charges. Dès lors, le mécanisme du réputé non écrit se distingue fondamentalement de la nullité en ce qu’il impose au juge non seulement d’effacer la clause litigieuse, mais encore de substituer à celle-ci une nouvelle répartition conforme aux prescriptions légales. Cette obligation procède de la nature d’ordre public des règles de répartition des charges édictées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles il ne saurait être dérogé par convention contraire. En conséquence, le juge qui constate la non-conformité d’une clause de répartition des charges aux dispositions impératives de la loi de 1965 est investi d’un véritable pouvoir de substitution normative, qui transcende son office traditionnel de simple annulation des actes irréguliers.
Par ailleurs, cette construction jurisprudentielle s’articule harmonieusement avec l’arrêt du 19 mars 2026 précédemment évoqué, en ce qu’elle confirme la résilience du règlement de copropriété face aux irrégularités qui l’affectent. La sanction du réputé non écrit, qui n’entraîne pas l’anéantissement rétroactif de la clause mais sa simple inopposabilité pour l’avenir, préserve l’économie générale du règlement tout en rétablissant la légalité au sein de la copropriété. Elle permet ainsi de concilier l’impératif de conformité du règlement aux dispositions d’ordre public avec la nécessaire stabilité des situations juridiques constituées au sein de l’immeuble collectif.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel offert par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2024 à 2026 témoigne d’une construction prétorienne cohérente et protectrice de la stabilité du régime de la copropriété. La Cour de cassation affirme avec constance que les irrégularités formelles affectant le règlement de copropriété, qu’il s’agisse du défaut de publication, de l’établissement des plans par une personne n’ayant pas la qualité de géomètre-expert, ou encore de la méconnaissance du permis de construire, ne sauraient remettre en cause l’existence même de la copropriété ni la validité du règlement qui l’organise, dès lors que les conditions légales de fond sont réunies. Cette jurisprudence, qui distingue soigneusement l’opposabilité du règlement aux tiers de sa validité intrinsèque, ainsi que l’inopposabilité du plan irrégulier de la validité du règlement lui-même, offre aux praticiens une grille d’analyse précieuse pour le traitement du contentieux de la copropriété. En consacrant la primauté du règlement de copropriété sur l’état descriptif de division dans la qualification des parties, et en renforçant l’office du juge confronté à une clause réputée non écrite, la Cour de cassation dessine les contours d’un droit de la copropriété qui allie la rigueur du formalisme protecteur à la souplesse nécessaire à la préservation des équilibres contractuels au sein de l’immeuble collectif.
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