I. Le renforcement de la protection du preneur par la prohibition de toute sujétion financière non prévue par le statut
A. L’interdiction absolue du dépôt de garantie dans le bail rural
Le statut du fermage, ensemble de dispositions d’ordre public édictées par le livre IV du code rural et de la pêche maritime, encadre de manière impérative les relations entre bailleur et preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 2 juillet 2026 promis à la plus large publication, a consacré une solution dont la portée pratique est considérable pour l’ensemble des praticiens du droit rural. La Cour énonce en effet que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur », de sorte que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n°24-12.681, FS-B). Cette affirmation, rendue au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, met un terme à une pratique répandue dans la gestion des baux à ferme, consistant à exiger du preneur une somme d’argent remboursable en fin de contrat à titre de garantie des loyers ou des réparations locatives. Dès lors, cette prohibition s’impose avec la rigueur caractéristique des dispositions d’ordre public, sans qu’aucune stipulation contractuelle contraire ne puisse y déroger.
En l’espèce, un bail à ferme avait été conclu le 1er novembre 2011 entre la société civile Sainte Gemme, bailleresse, et la société Haras de Sainte Gemme, preneuse, portant sur des biens immobiliers constituant un centre équestre. Le contrat stipulait, en son article 13, le versement par la preneuse d’une somme de 26 404 euros « tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles », correspondant à trois mois de loyer, non productive d’intérêts et restituable en fin de contrat, « déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit ». La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 9 janvier 2024, avait validé cette stipulation au motif qu’il s’agissait d’une somme déposée entre les mains du bailleur pour garantir les éventuelles créances de ce dernier à l’expiration du bail, de sorte qu’elle avait une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74 dudit code. La Cour de cassation censure cette analyse avec une netteté particulière, jugeant que la cour d’appel « a violé les textes susvisés » en rejetant la demande de répétition du dépôt de garantie. Par ailleurs, la Haute juridiction rappelle que les sommes indûment perçues à ce titre sont sujettes à répétition et majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement, égal au taux légal majoré de trois points.
La solution retenue s’inscrit dans une conception résolument protectrice du statut du fermage, dont la troisième chambre civile rappelle avec constance le caractère dérogatoire au droit commun. À cet égard, l’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime énonce que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le statut du fermage, est réputée non écrite ». Or, en l’absence de disposition légale autorisant expressément la perception d’un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail rural, toute stipulation contractuelle instituant une telle sûreté se heurte à l’énumération limitative des hypothèses de remise d’argent par le preneur. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt publié du 8 février 2024, que les dispositions du statut du fermage sont d’ordre public et que la sanction de leur méconnaissance consiste à réputer non écrite la clause litigieuse, l’action tendant à le voir constater n’étant pas soumise à prescription (Civ. 3e, 8 févr. 2024, n°22-16.422, FS-B). En conséquence, le preneur peut, à tout moment de la relation contractuelle, solliciter la restitution de la somme indûment perçue, sans qu’aucune forclusion ni prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne puisse lui être opposée.
B. L’illicéité des clauses de fermage non conformes aux prescriptions légales
Le même arrêt du 2 juillet 2026 comporte un second enseignement de portée générale, relatif à la détermination du prix du fermage. La Cour de cassation y rappelle, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ». Or, cette solution, qui peut paraître empreinte d’un formalisme rigoureux, procède en réalité d’une exigence substantielle dictée par la structure même du statut du fermage, lequel impose que le prix de chaque fermage soit constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, ces deux composantes obéissant à des règles de fixation distinctes prévues par l’arrêté préfectoral applicable. Dès lors, un bail qui mentionne un fermage global sans ventilation entre ces deux catégories se trouve affecté d’une illicéité que le juge ne saurait pallier par une comparaison du loyer global avec les maxima préfectoraux, comme l’avait pourtant retenu la cour d’appel de Versailles.
Cette exigence de distinction entre loyer d’habitation et loyer d’exploitation s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile, qui a progressivement renforcé le contrôle formel des clauses de fixation du fermage. La Cour de cassation avait ainsi déjà jugé, dans un arrêt de section du 29 février 2024, que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite » (Civ. 3e, 29 févr. 2024, n°22-17.362, FS-B). Dans cette affaire, un bail à ferme conclu le 16 novembre 1991 avait stipulé un « fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés ». La cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 12 avril 2022, avait refusé de prononcer la nullité de cette clause en considérant qu’un fermage fixé par référence à la denrée visée par l’arrêté préfectoral, mais ne respectant pas les minima et maxima fixés par l’autorité administrative, n’ouvrait pas au fermier une action en nullité mais une action en révision. La Cour de cassation censure cette analyse, rappelant que la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions de l’article L. 411-11, dans le prolongement d’un arrêt publié du 21 janvier 2009 (Civ. 3e, 21 janv. 2009, n°07-20.233, Bull. 2009, III, n°18).
Par ailleurs, la Cour consolide la notion de fermage illicite en lui attachant une sanction unitaire, celle de l’action en régularisation, laquelle permet au preneur de solliciter la fixation judiciaire d’un fermage conforme aux dispositions du statut, avec effet rétroactif à compter de la conclusion du bail, sans préjudice de la répétition des sommes indûment versées. En conséquence, le preneur dispose d’un instrument procédural efficace pour obtenir la mise en conformité du contrat avec les prescriptions légales, indépendamment du quantum du loyer stipulé. À cet égard, la jurisprudence rappelle que le caractère d’ordre public des dispositions relatives au prix du fermage interdit au bailleur de se prévaloir de la prescription quinquennale pour faire obstacle à l’action en régularisation, dès lors que l’illicéité de la clause affecte la validité même de la stipulation contractuelle, et non le seul montant de la créance de loyer. Dès lors, le preneur peut agir à tout moment pour faire constater l’illicéité de la clause de fermage et obtenir les restitutions correspondantes, cette action n’étant enfermée dans aucun délai de prescription. La troisième chambre civile a encore récemment rappelé ce principe dans un arrêt du 5 septembre 2025 (Civ. 3e, 5 sept. 2025, n°24-10.493), en censurant un arrêt de la cour d’appel de Riom qui avait déclaré irrecevable comme prescrite l’action en requalification d’une convention pluriannuelle d’exploitation en bail rural.
II. La rigueur du contrôle des conditions d’application du statut du fermage
A. L’exclusion du bail rural en présence d’un échange réciproque de jouissance
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 illustre avec une égale netteté la rigueur avec laquelle la Cour contrôle les conditions d’entrée dans le champ d’application du statut du fermage. Aux termes de l’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime, « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » est régie par les dispositions du statut du fermage, cette disposition étant d’ordre public. Or, la question se posait de savoir si la mise à disposition réciproque de parcelles par deux propriétaires, chacun concédant à l’autre la jouissance de ses propres terres, constituait une mise à disposition à titre onéreux au sens de ce texte. La troisième chambre civile répond par la négative avec une clarté remarquable : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n°25-15.803, FS-B).
En l’espèce, Messieurs G. et A. avaient signé le 12 mai 2011 deux « attestations de bail verbal », par lesquelles chacun d’eux, en qualité de bailleur, attestait avoir mis ses terres à bail à l’autre en qualité de preneur, pour une durée de neuf ans. Le 30 mars 2021, M. A. avait notifié à M. G. sa décision de mettre fin à l’échange de jouissance et l’avait mis en demeure de libérer ses parcelles. M. G. avait alors saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail rural ayant pris effet le 12 mai 2011, reconduit par période de neuf ans, et en fixation du montant du fermage. La cour d’appel de Poitiers, par un arrêt du 8 avril 2025, avait accueilli cette demande au motif que, dès lors qu’il n’était pas prétendu que les parcelles seraient d’inégale valeur, la mise à disposition par chacune des parties constituait la contrepartie onéreuse du bail consenti par elles. La Cour de cassation censure cette analyse, au motif que la contrepartie onéreuse exigée par l’article L. 411-1, alinéa 1er, ne peut résulter de la mise à disposition réciproque de parcelles.
Cette solution procède d’une lecture stricte de l’exigence d’onérosité comme condition d’application du statut du fermage. En effet, la qualification de bail rural suppose l’existence d’une contrepartie financière ou en nature, distincte de la simple mutualisation des terres, qui caractérise davantage un échange de jouissance, opération juridique qui relève du droit commun des contrats et non du statut impératif du fermage. Par ailleurs, la Cour écarte implicitement toute analogie avec le contrat d’échange régi par les articles 1702 et suivants du code civil, pour ancrer la solution dans le seul terrain du statut du fermage, dont elle délimite ainsi le périmètre avec précision. À cet égard, la motivation de l’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, qui subordonne l’application du statut à la réunion de conditions cumulatives : une mise à disposition d’un immeuble à usage agricole, une exploitation effective en vue d’exercer une activité agricole, et une contrepartie onéreuse. La troisième chambre civile avait d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 2 avril 2026, que « la cession exclusive des fruits de l’exploitation, lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir, est soumise au statut des baux ruraux à moins que le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du statut » (Civ. 3e, 2 avr. 2026, n°24-17.633). La solution du 2 juillet 2026 complète ce dispositif en excluant de la qualification de bail rural les hypothèses dans lesquelles la contrepartie n’est pas véritablement onéreuse au sens du statut, faute de paiement d’un prix identifiable et autonome.
En conséquence, les propriétaires qui entendent organiser une mise à disposition réciproque de leurs parcelles agricoles sans se soumettre au statut du fermage peuvent désormais s’appuyer sur cette décision pour sécuriser leur montage contractuel, à condition toutefois de ne pas stipuler de contrepartie financière excédant le simple échange de jouissance. Dès lors, la qualification de l’opération dépendra de la commune intention des parties, appréciée souverainement par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la dénaturation des clauses claires et précises.
B. L’encadrement strict des prérogatives du preneur par l’exigence d’un agrément personnel et identifié
Au-delà des conditions d’entrée dans le statut, la troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux sur les prérogatives reconnues au preneur par les dispositions d’ordre public du code rural et de la pêche maritime, notamment en matière d’apport du droit au bail à une société. À cet égard, l’arrêt publié du 8 février 2024 énonce une règle dépourvue d’ambiguïté : « une clause, insérée dans un bail à ferme, selon laquelle le bailleur donne son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société, sans aucune identification du bénéficiaire de cette autorisation, doit être réputée non écrite » (Civ. 3e, 8 févr. 2024, n°22-16.422, FS-B). En l’espèce, un bail à ferme du 14 juin 1989 comportait une clause manuscrite aux termes de laquelle le bailleur donnait « d’ores et déjà son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société », conformément aux dispositions de l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime. Le preneur, M. X., avait signifié au bailleur, le 4 octobre 2019, l’apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole, se prévalant de cette autorisation anticipée. La cour d’appel de Pau, par un arrêt du 17 mars 2022, avait réputé non écrite cette clause au motif qu’elle était rédigée en des termes généraux ne permettant pas d’identifier le bénéficiaire éventuel de l’apport et ne pouvait constituer un agrément personnel du bailleur tel qu’imposé par les dispositions légales impératives.
La Haute juridiction approuve cette analyse et en précise la portée. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier ». Ces dispositions sont d’ordre public, en vertu de l’article L. 415-12 du même code, de sorte que toute clause qui en restreint la portée est réputée non écrite. Or, le caractère « personnel » de l’agrément postule que le bailleur puisse, au moment où il le donne, connaître l’identité de la société bénéficiaire et apprécier les conséquences de l’opération sur l’exécution du bail. Dès lors, une autorisation générale consentie par anticipation, sans identification du bénéficiaire, méconnaît l’exigence légale d’un agrément personnel et encourt la sanction de la clause réputée non écrite. Par ailleurs, la Cour précise que « l’action tendant à le voir constater n’est pas soumise à prescription », ce qui signifie que le bailleur peut, à tout moment, se prévaloir du caractère illicite de l’apport pour solliciter la résiliation du bail ou contester la régularité de la mise à disposition.
Cette solution s’articule avec la jurisprudence relative à la cession du bail rural, dont la troisième chambre civile rappelle régulièrement le caractère prohibé, sauf exceptions limitativement énumérées aux articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. En effet, toute cession de bail est interdite, sauf si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint, du partenaire d’un pacte civil de solidarité ou des descendants du preneur participant à l’exploitation. La rigueur avec laquelle la Cour sanctionne les clauses d’agrément général et impersonnel manifeste la volonté de préserver la substance du droit de reprise du bailleur, lequel constitue une prérogative essentielle du propriétaire foncier, corollaire de la protection statutaire accordée au preneur. En conséquence, les praticiens sont invités à rédiger les clauses d’agrément avec une précision suffisante, en identifiant nommément la société bénéficiaire ou, à tout le moins, en délimitant de manière suffisamment précise les caractéristiques de cette dernière, faute de quoi la clause encourt la sanction du réputé non écrit, sans prescription. La troisième chambre civile avait déjà, dans un arrêt du 6 février 2025, rappelé que la mise à disposition irrégulière des terres louées peut justifier la résiliation du bail lorsque les preneurs cessent de participer aux travaux de façon effective et permanente (Civ. 3e, 6 févr. 2025, n°23-12.274).
Cette orientation jurisprudentielle trouve un écho dans la décision du 2 juillet 2026 relative à l’échange réciproque de jouissance, qui procède de la même logique de délimitation stricte du champ d’application du statut et des prérogatives qu’il confère. Dans les deux hypothèses, la troisième chambre civile refuse de voir le statut du fermage s’appliquer en dehors des cas expressément prévus par le législateur, que ce soit en amont, au stade de la qualification du contrat, ou en aval, au stade de l’exercice des droits du preneur. Or, cette cohérence d’ensemble, que l’on peut qualifier de construction prétorienne raisonnée, confère à la matière une prévisibilité accrue, au bénéfice tant des propriétaires que des exploitants agricoles.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 juillet 2026 témoignent de la permanence et de la vigueur du statut d’ordre public du fermage, dont ils précisent les contours avec une netteté qui doit être saluée. L’arrêt n°24-12.681 consacre l’interdiction absolue de tout dépôt de garantie dans le bail rural et rappelle la nécessité impérieuse de distinguer, dans la fixation du fermage, le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues, toute clause méconnaissant ces prescriptions encourant la sanction du réputé non écrit, sans prescription. L’arrêt n°25-15.803 exclut la qualification de bail rural lorsque la mise à disposition de parcelles résulte d’un échange réciproque de jouissance entre propriétaires, la contrepartie onéreuse exigée par l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ne pouvant se confondre avec une simple mutualisation des terres. Par ailleurs, les arrêts n°22-16.422 du 8 février 2024, n°23-12.274 du 6 février 2025 et n°24-17.633 du 2 avril 2026 complètent cet édifice en rappelant respectivement l’exigence d’un agrément personnel et identifié du bailleur pour l’apport du droit au bail à une société, la prohibition de toute cession illicite du bail, et l’application du statut du fermage à la cession exclusive des fruits de l’exploitation. Dès lors, l’ensemble de ces décisions dessine un édifice jurisprudentiel cohérent, dont les praticiens du droit immobilier doivent mesurer la portée pour sécuriser les baux ruraux qu’ils sont amenés à rédiger ou à contester. Le statut du fermage demeure ainsi un rempart protecteur pour le preneur, dont la Cour de cassation assure le respect avec une constance qui honore la haute mission de la troisième chambre civile.
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