La loi « Relance et Décentralisation du Logement » : analyse juridique des dispositions adoptées par le Sénat le 8 juillet 2026
I. L’intensification des obligations juridiques en matière de rénovation et de décence du logement
A. L’assouplissement du calendrier d’interdiction des passoires thermiques : un pari juridique sur l’engagement de rénovation
Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement », présenté au Conseil des ministres du 24 juin 2026 et adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, constitue la réponse gouvernementale à la plus grave crise du logement que la France connaît depuis l’après-guerre. Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce texte ambitionne de créer deux millions de logements d’ici 2030 en articulant trois axes majeurs : la construction massive, la rénovation énergétique accélérée et la décentralisation des compétences au profit des maires. L’une des mesures les plus emblématiques du texte réside dans l’adaptation du calendrier issu de la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, qui interdit progressivement la location des logements énergétiquement défaillants. Le projet de loi autorise désormais la remise en location des logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE), à la condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les logements situés en copropriété. Cette disposition traduit la volonté du gouvernement de remettre sur le marché près de 700 000 logements actuellement retirés du parc locatif, tout en garantissant leur rénovation rapide.
Cet assouplissement, dont plus de 90 % des amendements sénatoriaux ont été adoptés à main levée le 8 juillet 2026 (Sénat, dossier législatif, PJL relance et décentralisation du logement), soulève des questions juridiques substantielles quant à l’articulation entre l’engagement de travaux du bailleur et son obligation de délivrance d’un logement décent. En effet, l’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (article 1719 du Code civil, Legifrance). L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise quant à lui que le logement doit répondre à un critère de performance énergétique minimale et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, Legifrance). Or, la remise en location d’une passoire thermique avant l’achèvement des travaux de rénovation place le bailleur dans une situation juridique délicate, puisqu’il délivre un bien qui, par hypothèse, ne satisfait pas aux exigences légales de décence énergétique.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ3, 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin, courdecassation.fr). Par cette décision, la Haute juridiction consacre un principe protecteur du locataire : le bailleur ne saurait tirer argument de l’indécence qu’il a lui-même créée ou tolérée pour mettre fin au contrat. Ce principe, transposé au nouveau dispositif législatif, pourrait interdire au bailleur de se prévaloir d’un congé fondé sur la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique, dès lors que le défaut de performance énergétique était connu au moment de la conclusion du bail. En conséquence, le locataire conserverait le droit d’exiger du bailleur l’exécution forcée des travaux de mise en conformité sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge de déterminer « la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » et de réduire le montant du loyer jusqu’à l’achèvement de ceux-ci.
Par ailleurs, le Sénat a étendu, dans sa version adoptée le 8 juillet 2026, les cas dans lesquels l’obligation de décence énergétique est réputée satisfaite. Aux contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales déjà prévues par la législation existante, les sénateurs ont ajouté les situations dans lesquelles le coût des travaux à la charge du propriétaire apparaît « manifestement disproportionné » par rapport à la valeur du bien. Cette notion de disproportion manifeste, qui n’est pas sans rappeler le standard jurisprudentiel utilisé en matière de troubles anormaux du voisinage, devra être précisée par la pratique judiciaire. Le juge du fond se trouvera investi d’un pouvoir d’appréciation considérable pour déterminer, au cas par cas, si le coût des travaux de rénovation énergétique excède ce qui peut raisonnablement être exigé du propriétaire.
Dès lors, le nouvel équilibre instauré par le projet de loi entre l’objectif de remise sur le marché des logements vacants et la protection du locataire contre l’indécence énergétique repose sur un mécanisme juridique qui devra être éprouvé par le contentieux. La troisième chambre civile a déjà posé, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Civ3, 14 décembre 2023, n° 21-21.964, Publié au Bulletin, courdecassation.fr). L’application combinée de ce principe et du nouveau dispositif législatif pourrait conduire les juridictions à apprécier avec rigueur la réalité de l’engagement de rénovation souscrit par le bailleur.
B. La rénovation énergétique en copropriété : l’équilibre délicat entre urgence climatique et protection des minorités
Le projet de loi comporte également des dispositions significatives relatives à la rénovation énergétique en copropriété, domaine dans lequel l’articulation entre l’impératif de transition écologique et le respect des droits des copropriétaires minoritaires constitue un enjeu contentieux majeur. Le Sénat a notamment inclus le « confort d’été » dans la définition de la rénovation énergétique performante, telle qu’elle figure à l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation (article L. 111-1 du CCH, Legifrance), et dans les plans pluriannuels de travaux obligatoires pour les copropriétés d’immeubles de plus de quinze ans. Cette inclusion répond à la nécessité d’adapter le parc immobilier français aux vagues de chaleur dont la fréquence et l’intensité ne cessent de s’accroître.
Les sénateurs ont par ailleurs étendu la « clause passerelle » aux travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble lorsqu’ils portent sur l’installation de systèmes de refroidissement ou de protections solaires extérieures. Cette clause, prévue par la loi du 10 juillet 1965, permet la convocation d’une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité simple de l’article 24 lorsque la première assemblée n’a pas atteint la majorité requise. En facilitant l’adoption de tels travaux, le législateur entend lever les obstacles procéduraux qui entravent la mise en œuvre des rénovations destinées à garantir le confort thermique des occupants. A cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 3 juillet 2025, que « lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l’entretien et de l’amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable » (Civ3, 3 juillet 2025, n° 23-21.429, courdecassation.fr).
Dans cette affaire, des copropriétaires contestaient la validité des résolutions adoptées par l’assemblée générale relatives à des travaux d’étanchéité et d’isolation de la toiture-terrasse, au motif que ces travaux, qui emportaient une amélioration de la performance énergétique du bâtiment, auraient dû être adoptés à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non à la majorité simple de l’article 24. La troisième chambre civile a validé le raisonnement de la cour d’appel qui, après avoir constaté que le sondage effectué par un cabinet mandaté par le syndic avait révélé la présence d’eau dans l’isolant et le très mauvais état de la membrane d’étanchéité, en avait déduit que le remplacement du complexe d’étanchéité avec mise en place d’un isolant plus épais relevait de travaux d’entretien nécessaires, l’amélioration thermique n’étant qu’un résultat secondaire. La Cour précise que le critère déterminant est celui de la finalité première des travaux envisagés, ce qui confère au juge du fond un pouvoir d’appréciation étendu dans la qualification des travaux soumis au vote de l’assemblée générale.
Cette jurisprudence, combinée aux nouvelles dispositions du projet de loi, dessine un cadre juridique dans lequel la rénovation énergétique en copropriété se trouve facilitée sans que les droits des copropriétaires minoritaires ne soient sacrifiés. L’intégration explicite du confort d’été dans la définition légale de la rénovation énergétique performante pourrait toutefois modifier la grille d’analyse utilisée par les juges pour qualifier la finalité première des travaux, en conférant une légitimité légale renforcée aux travaux d’adaptation climatique qui auraient pu, antérieurement, être considérés comme de simples travaux d’amélioration soumis à des majorités plus exigeantes.
II. La recomposition des compétences territoriales et la sécurisation des opérations de construction
A. Les périmètres de développement du logement : un pouvoir dérogatoire confié aux maires sous le contrôle du juge administratif
Le deuxième volet structurant du projet de loi réside dans la décentralisation de la politique du logement au profit des maires et des intercommunalités. Le texte crée un nouvel outil d’aménagement, les « périmètres de développement du logement » — initialement dénommés « opérations d’intérêt local » dans la version gouvernementale — qui permettent de déroger au plan local d’urbanisme (PLU) et à l’avis des architectes des bâtiments de France (ABF) afin de construire des résidences principales là où l’offre fait défaut. Le Sénat a ramené leur durée à cinq ans au lieu des dix ans proposés par le gouvernement, et en a confié la création aux maires et aux intercommunalités, excluant ainsi le préfet du processus décisionnel. Cette évolution traduit la volonté de replacer l’échelon communal au cœur de la politique du logement, conformément à la philosophie générale du texte résumée par le ministre : « investir, simplifier, rénover et faire confiance aux maires ».
Le mécanisme des périmètres de développement du logement s’inscrit dans une tradition juridique française déjà éprouvée de dérogation au droit commun de l’urbanisme pour les projets revêtant un intérêt général. Il rappelle, par son économie, les opérations d’intérêt national (OIN) ou les grandes opérations d’urbanisme (GOU) créées par la loi ELAN du 23 novembre 2018, avec cette différence essentielle que l’initiative est ici confiée aux collectivités territoriales et non à l’État. Les garanties essentielles en matière de sécurité, de salubrité publique, d’accessibilité et de qualité architecturale sont toutefois maintenues, ce qui devrait permettre au juge administratif d’exercer un contrôle de légalité substantiel sur les décisions de création et de mise en œuvre de ces périmètres. Un article du projet de loi autorise en outre le gouvernement à prendre une ordonnance pour simplifier les procédures de mise en compatibilité des documents d’urbanisme, de planification et sectoriels, afin de faire gagner aux porteurs de projets entre douze et dix-huit mois sur les procédures.
A cet égard, le Conseil d’État, dans sa fonction consultative, devra se prononcer sur la conformité de ces dérogations aux principes généraux du droit de l’urbanisme, et notamment au principe de non-régression énoncé à l’article L. 110-1 du Code de l’environnement. La jurisprudence administrative a déjà eu l’occasion de censurer des dérogations excessives au droit commun de l’urbanisme lorsque celles-ci méconnaissaient les objectifs de protection de l’environnement ou de mixité sociale. Le contentieux susceptible de naître de la mise en œuvre de ces périmètres de développement du logement sera principalement porté devant le juge administratif, qu’il s’agisse du recours pour excès de pouvoir contre l’acte de création du périmètre ou du référé-suspension contre les autorisations d’urbanisme délivrées dans ce cadre dérogatoire.
Par ailleurs, le projet de loi renforce le rôle des maires dans l’attribution des logements sociaux, en leur conférant un droit de veto sur l’attribution d’un logement aux personnes condamnées pour des faits graves d’atteinte à l’ordre public ou à la tranquillité des habitants. Le Sénat a étendu ce droit de veto, permettant au maire de s’opposer, « en le motivant, au choix de l’un des candidats », cette opposition faisant « obstacle à l’attribution du logement à ce candidat ». Cette extension du pouvoir d’opposition des maires, qui n’est plus limitée aux seuls troubles à l’ordre public, pourrait générer un contentieux administratif nourri, les candidats évincés disposant d’un intérêt à agir contre la décision d’opposition du maire. Le juge administratif sera alors amené à contrôler la motivation de l’opposition et à vérifier qu’elle ne constitue pas un détournement de procédure ou une rupture d’égalité devant le service public du logement social.
B. Le renforcement des garanties légales dans les opérations de construction neuve et de rénovation
Le troisième volet du projet de loi, relatif au renforcement du dispositif fiscal « Jeanbrun », abaisse le seuil minimal de travaux de 30 % à 20 % du prix du logement pour les investissements locatifs dans l’ancien et ouvre le bénéfice du dispositif aux maisons individuelles. Ces dispositions fiscales, si elles ne relèvent pas directement du droit de la construction, emportent des conséquences juridiques indirectes sur les opérations de rénovation, en incitant les propriétaires à engager des travaux dans des délais contraints. Or, la réalisation de travaux de rénovation dans un immeuble existant est encadrée par les garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil.
L’article 1792 du Code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du Code civil, Legifrance). La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 25 mai 2023 publié au Bulletin, les conditions d’application de cette garantie, en rappelant que « la garantie décennale exige que l’impropriété à destination ou l’atteinte à la solidité de l’ouvrage survienne avant l’expiration du délai de dix ans à compter de la réception » (Civ3, 25 mai 2023, n° 22-13.410, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
Dans un autre arrêt également publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé le 14 septembre 2023 que « relèvent de la garantie décennale les désordres non apparents au maître de l’ouvrage lors de la réception, qui, survenus dans le délai décennal, compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination » (Civ3, 14 septembre 2023, n° 22-13.858, Publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cette jurisprudence, qui consacre une approche prospective de l’impropriété à destination, est d’une particulière importance dans le contexte des travaux de rénovation énergétique incités par le projet de loi. Les désordres affectant l’isolation thermique, l’étanchéité à l’air ou les systèmes de ventilation installés dans le cadre d’une rénovation énergétique pourraient, s’ils compromettent l’habitabilité du logement ou le rendent impropre à sa destination, relever de la garantie décennale des constructeurs.
L’accélération des rénovations énergétiques induite par le projet de loi impose dès lors une vigilance accrue quant à la qualité des travaux réalisés et à la solvabilité des entreprises intervenantes. Le maître d’ouvrage, qu’il soit propriétaire bailleur ou syndicat des copropriétaires, devra s’assurer que les entreprises avec lesquelles il contracte disposent des assurances obligatoires — assurance de responsabilité civile décennale et assurance dommages-ouvrage — prévues par les articles L. 241-1 et L. 242-1 du Code des assurances. A défaut, il s’exposerait à un risque de non-couverture des désordres susceptibles d’affecter l’ouvrage rénové dans le délai décennal.
Par ailleurs, l’article 1641 du Code civil, qui dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641 du Code civil, Legifrance), pourrait trouver à s’appliquer dans l’hypothèse où un propriétaire, après avoir bénéficié du dispositif fiscal Jeanbrun et réalisé des travaux, vendrait le bien sans révéler à l’acquéreur les désordres affectant les travaux de rénovation énergétique. L’acquéreur disposerait alors de l’action en garantie des vices cachés, dont le délai de prescription de deux ans prévu à l’article 1648 du Code civil court à compter de la découverte du vice. La jurisprudence de la troisième chambre civile retient une conception extensive du vice caché en matière immobilière, incluant les défauts qui, sans compromettre la solidité de l’ouvrage, en diminuent l’usage de manière significative.
En définitive, le projet de loi « Relance et Décentralisation du Logement » constitue une réforme d’une ampleur considérable pour le droit immobilier français, dont les implications juridiques dépassent largement le seul cadre de la politique publique du logement. L’articulation entre les nouvelles dispositions législatives et la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, notamment en matière d’obligation de décence du bailleur et de garanties des constructeurs, sera déterminante pour la sécurité juridique des opérations de construction et de rénovation à venir.
Conclusion
L’adoption par le Sénat, le 8 juillet 2026, du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement marque une étape décisive dans la réponse législative à la crise structurelle du logement que traverse la France. En articulant assouplissement du calendrier d’interdiction des passoires thermiques, facilitation de la rénovation énergétique en copropriété et décentralisation des compétences d’urbanisme au profit des maires, ce texte opère une recomposition d’ensemble du droit du logement dont les effets juridiques se feront sentir bien au-delà de son adoption définitive. L’examen du texte par l’Assemblée nationale à l’automne 2026, dans le cadre de la procédure accélérée, pourrait encore en modifier l’équilibre. Les praticiens du droit immobilier et du droit de la construction devront anticiper ces évolutions pour sécuriser les opérations en cours et à venir, dans un contexte où la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser les obligations pesant sur les propriétaires, les bailleurs et les constructeurs.
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