La responsabilité du syndic de copropriété dans l’exécution des délibérations de l’assemblée générale : l’obligation de diligenter les appels de fonds
I. Le fondement légal de l’obligation d’exécution pesant sur le syndic
A. La mission légale du syndic définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, confère au syndic une place centrale dans l’administration de l’immeuble. L’article 18 de cette loi dispose que le syndic est chargé, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Le législateur a ainsi défini un périmètre d’attributions qui fait du syndic le garant opérationnel de la volonté collective exprimée par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Par ailleurs, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut se faire substituer, sauf autorisation de l’assemblée générale votée à la majorité de l’article 25 pour une délégation de pouvoir à une fin déterminée. Cette règle d’ordre public, qui prohibe toute substitution générale dans l’exercice du mandat, souligne le caractère personnel de la mission confiée au syndic et l’intensité corrélative de sa responsabilité. Dès lors, le syndic ne saurait se retrancher derrière la carence d’un tiers ou les difficultés propres à la copropriété pour justifier l’inexécution d’une délibération régulièrement adoptée.
Le syndicat des copropriétaires, constitué en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndic, en tant qu’organe exécutif de cette personne morale, est tenu de mettre en œuvre les moyens nécessaires à la réalisation de cet objet. Or, la passivité du syndic dans l’exécution des délibérations expose le syndicat à un risque de dégradation du bâti, de voir sa responsabilité engagée à l’égard des tiers, et de subir une altération de la valeur des lots privatifs. En conséquence, l’obligation d’exécution qui pèse sur le syndic constitue une garantie essentielle du bon fonctionnement de la copropriété et de la préservation du patrimoine collectif.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé les contours de cette obligation, en distinguant notamment les actes qui relèvent de la simple administration de ceux qui excèdent l’office normal du syndic. Dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 24-21.792, Publié au Bulletin, Rejet), la Cour de cassation a rappelé que les pouvoirs de l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont limités à la mission que lui confie le juge et ne sauraient empiéter sur les prérogatives réservées à l’assemblée générale. Par ailleurs, dans un arrêt du même jour (pourvoi n° 24-21.290, Publié au Bulletin, Rejet), la troisième chambre civile a précisé que la date à laquelle le juge statue constitue le moment auquel il convient de se placer pour apprécier si le syndicat est dépourvu de syndic, condition de la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967. Ces décisions, qui encadrent strictement les conditions de substitution du syndic, confortent le principe selon lequel le syndic régulièrement désigné demeure, tant que son mandat n’a pas pris fin, le seul responsable de la gestion de la copropriété.
B. La portée pratique de l’obligation d’exécution : l’appel de fonds comme condition nécessaire à la réalisation des travaux
L’exécution des délibérations de l’assemblée générale ne se réduit pas à la passation matérielle des travaux votés. Elle suppose, en amont, que le syndic accomplisse les diligences financières indispensables à la mobilisation des ressources nécessaires. A cet égard, l’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic la gestion comptable et financière du syndicat et lui impose d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, de tenir les comptes du syndicat et de faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. Le syndic est également tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte de celui-ci.
L’appel de fonds constitue l’instrument juridique par lequel le syndic mobilise les provisions nécessaires au financement des travaux décidés par l’assemblée générale. Sans cet acte préalable, les copropriétaires ne sont pas juridiquement tenus de verser les sommes correspondantes, et les travaux, bien que votés, demeurent à l’état de projet. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.397, Cassation), que le syndic qui n’a pas procédé aux appels de fonds destinés au financement des travaux engagés par le syndicat engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil. En statuant de la sorte, la Haute juridiction a rappelé que l’obligation d’exécution des délibérations comporte nécessairement celle de mettre en recouvrement les sommes qu’elles impliquent.
Par ailleurs, l’article 1991 du code civil énonce que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en est chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Cette obligation de moyens renforcée s’applique au syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires. L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Or, le syndic professionnel, rémunéré pour sa mission, se trouve soumis à un régime de responsabilité particulièrement exigeant. Dès lors, la carence dans l’appel de fonds ne constitue pas une simple négligence administrative mais une faute de gestion caractérisée, susceptible d’engager la responsabilité personnelle du syndic sur le fondement quasi-délictuel.
II. La sanction de la carence du syndic dans l’appel de fonds
A. L’engagement de la responsabilité quasi-délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-20.650, Cassation), a eu l’occasion de préciser avec une netteté particulière l’étendue de l’obligation pesant sur le syndic en matière d’appel de fonds. En l’espèce, des copropriétaires, se prévalant de leur qualité de promoteurs au sein d’une résidence soumise au statut de la copropriété, avaient assigné l’ancien syndic en indemnisation des préjudices subis du fait de ses diverses fautes de gestion, parmi lesquelles figurait l’omission de diligenter les appels de fonds relatifs à des travaux d’entretien et de réparation votés par l’assemblée générale.
La cour d’appel de Saint-Denis avait écarté la responsabilité du syndic en retenant que, si des travaux d’entretien et de réparation avaient été votés en assemblée générale, il ne pouvait être fait grief au syndic de ne pas avoir procédé aux appels de fonds correspondants, dès lors que les charges courantes antérieures de la copropriété n’étaient pas entièrement réglées et que le syndic s’était trouvé confronté à l’opposition de copropriétaires ne voulant pas payer pour les autres. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle énonce, dans un attendu de principe, qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale.
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui affirme que le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. La solution retenue par la Cour de cassation consacre une obligation de diligence active : il ne suffit pas au syndic d’avoir inscrit les travaux à l’ordre du jour ou d’avoir fait voter la résolution correspondante ; il lui incombe encore de prendre les mesures financières nécessaires à leur réalisation effective. En d’autres termes, le vote de la résolution ne libère pas le syndic de son obligation, il en constitue au contraire le point de départ. Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle, dans le même arrêt, que selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion.
L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large qui renforce les exigences pesant sur les organes de la copropriété. La troisième chambre civile avait déjà jugé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 24-21.792, Publié au Bulletin, Rejet), que les syndicats secondaires disposent de missions limitées par la loi et que leur qualité pour agir est strictement conditionnée par leur objet statutaire. Elle avait également précisé, dans un arrêt du même jour (pourvoi n° 24-21.290, Publié au Bulletin, Rejet), les conditions dans lesquelles un administrateur provisoire peut être désigné en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, en rappelant que la date à laquelle le juge statue constitue le moment pertinent pour apprécier l’absence de syndic. Ces décisions témoignent de la volonté de la Cour de cassation d’encadrer strictement l’exercice des fonctions de gestion au sein de la copropriété, qu’il s’agisse du syndic, de l’administrateur provisoire ou des syndicats secondaires.
En conséquence, la responsabilité du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil peut être engagée par tout copropriétaire justifiant d’un préjudice personnel résultant de la carence du syndic dans l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Le préjudice peut notamment consister dans l’aggravation des désordres affectant les parties communes ou les parties privatives, dans la perte de chance de réaliser les travaux à moindre coût, ou encore dans la dépréciation de la valeur vénale des lots. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé, dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.795, Cassation), que le principe du contradictoire devait être respecté dans le contentieux de la copropriété et que la perte de chance de ne pas avoir subi un préjudice du fait de l’absence d’entretien de l’immeuble devait être indemnisée.
La mise en œuvre de cette responsabilité soulève des questions procédurales qu’il convient d’examiner avec soin. Le copropriétaire qui entend agir contre le syndic devra assigner celui-ci devant le tribunal judiciaire, compétent pour connaître des actions en responsabilité quasi-délictuelle. Il pourra solliciter, outre l’indemnisation de son préjudice, le prononcé de mesures propres à faire cesser la carence, telles que la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou, dans les cas les plus graves, la résiliation du contrat de syndic sur le fondement de l’article 18, VIII, de la même loi, qui prévoit que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. Le conseil syndical, lorsqu’il a été constitué, dispose de prérogatives de contrôle renforcées par le décret du 17 mars 1967, et peut notamment demander au syndic de justifier de l’émission des appels de fonds et de l’état d’avancement des travaux votés. En cas de carence persistante du syndic, le président du conseil syndical est habilité à convoquer une assemblée générale afin de soumettre au vote des copropriétaires la question de la révocation du syndic et de la désignation d’un nouveau mandataire.
B. L’absence de cause exonératoire tirée des difficultés financières de la copropriété
L’apport le plus significatif de l’arrêt du 2 juillet 2026 réside dans le rejet explicite de l’argument tiré des difficultés financières de la copropriété comme cause exonératoire de la responsabilité du syndic. La cour d’appel avait en effet estimé que le syndic ne pouvait se voir reprocher de n’avoir pas procédé aux appels de fonds, dès lors que les charges courantes antérieures n’étaient pas intégralement réglées et que certains copropriétaires manifestaient leur opposition à payer pour les autres. La Cour de cassation écarte cette motivation en jugeant que ces circonstances ne dispensent pas le syndic de son obligation d’adresser les appels de fonds relatifs aux travaux votés.
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour la gestion des copropriétés, en particulier celles qui connaissent des difficultés de trésorerie ou des impayés de charges. Le syndic ne saurait se prévaloir de la situation financière dégradée de la copropriété pour justifier son inaction. Son obligation de diligenter les appels de fonds est autonome et ne dépend pas du comportement des copropriétaires débiteurs. La Cour de cassation impose ainsi au syndic une obligation de moyens renforcée qui lui commande d’accomplir tous les actes nécessaires à l’exécution des délibérations, indépendamment des obstacles pratiques auxquels il peut se heurter.
Par ailleurs, cette solution doit être rapprochée de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile en matière de recouvrement des charges de copropriété. Dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-22.686, Cassation), la Cour de cassation a jugé que l’action en responsabilité exercée contre le syndic ne se confond pas avec l’action en contestation des décisions de l’assemblée générale et que, par conséquent, elle n’est pas soumise au délai de forclusion de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, mais au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Cette distinction entre le contentieux de l’annulation et le contentieux de la responsabilité confère aux copropriétaires une protection temporelle étendue pour agir contre un syndic défaillant, le délai de prescription de cinq ans commençant à courir à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.
En pratique, le copropriétaire qui entend engager la responsabilité du syndic pour défaut d’appel de fonds devra démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. La faute sera constituée par l’absence d’émission des appels de fonds dans un délai raisonnable suivant le vote des travaux par l’assemblée générale. Le préjudice pourra consister, selon les circonstances, dans le retard apporté à la réalisation des travaux, l’aggravation des désordres en résultant, ou la perte de chance d’obtenir des conditions plus favorables. Le lien de causalité sera établi dès lors qu’il apparaîtra que, sans la carence du syndic, les travaux auraient pu être réalisés dans des conditions normales de délai et de coût. A cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.397), que le syndic ne peut utilement invoquer la carence des copropriétaires à répondre aux appels de fonds régulièrement émis pour s’exonérer de sa responsabilité, dès lors que cette carence constitue précisément le risque que l’obligation légale de mise en recouvrement a pour finalité de prévenir.
En tout état de cause, il résulte de la combinaison des articles 1992 du code civil, 1240 du même code et 18 de la loi du 10 juillet 1965 un régime de responsabilité particulièrement rigoureux qui ne laisse au syndic que des possibilités limitées d’exonération. La force majeure, la faute exclusive de la victime ou le fait d’un tiers pourraient, en théorie, constituer des causes exonératoires. Cependant, les difficultés financières de la copropriété, l’opposition de certains copropriétaires ou la complexité des travaux à réaliser ne présentent pas les caractères d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité requis pour caractériser la force majeure. Dès lors, le syndic ne peut utilement s’en prévaloir pour échapper à la sanction de sa carence.
A cet égard, il convient de souligner que le VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la réforme du 23 novembre 2018, offre désormais au conseil syndical un levier d’action direct. Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. Le syndic est alors tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer lui-même. L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe la date de prise d’effet de celle-ci. Cette procédure, qui permet de sanctionner l’inexécution grave par le syndic de ses obligations sans attendre l’issue d’une action judiciaire en responsabilité, constitue un contrepoids efficace à l’inertie éventuelle du syndic. Le défaut d’appel de fonds pour des travaux votés, lorsqu’il perdure malgré les relances du conseil syndical, peut ainsi caractériser une inexécution suffisamment grave au sens de ce texte, justifiant que l’assemblée générale mette fin au mandat du syndic et désigne un nouveau mandataire.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 juillet 2026 constitue une contribution significative à la définition des obligations du syndic de copropriété. En affirmant, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale, la Cour de cassation consacre une obligation de diligence active à la charge du syndic, dont l’inexécution ne saurait être justifiée par les difficultés financières de la copropriété. Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante de renforcement des exigences pesant sur les organes de gestion de la copropriété, conforte la protection des droits des copropriétaires et la préservation du patrimoine immobilier collectif. Le syndic se trouve ainsi investi d’une mission dont l’intensité est à la mesure des enjeux patrimoniaux qu’elle engage, et dont la sanction juridictionnelle garantit l’effectivité. Par ailleurs, l’existence d’un régime de résiliation contractuelle pour inexécution grave, prévu par l’article 18, VIII, de la loi du 10 juillet 1965, offre aux copropriétaires une voie complémentaire de sanction, plus rapide que l’action en responsabilité, pour mettre un terme à la carence d’un syndic défaillant. En définitive, la combinaison de ces mécanismes de sanction, juridictionnelle et contractuelle, assure un équilibre institutionnel garant de la bonne administration des immeubles en copropriété.
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