L’exception d’inexécution face à la clause résolutoire du bail commercial : le rééquilibrage prétorien et législatif des années 2025-2026
Le droit du bail commercial connaît, depuis 2025, une recomposition d’ampleur dont la portée pratique n’a pas encore été pleinement mesurée par les praticiens. Deux mouvements convergents sont à l’œuvre. Le premier, d’origine prétorienne, consacre la faculté pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui entend se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire. Le second, d’origine législative, durcit les conditions de mise en œuvre de cette même clause par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026. Ces deux évolutions, qui se complètent plus qu’elles ne se concurrencent, redessinent l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur. Là où la clause résolutoire constituait une arme quasi-automatique entre les mains du bailleur, l’office du juge s’en trouve désormais substantiellement renforcé. L’objet de la présente analyse est de décrire la teneur exacte de ce rééquilibrage, tel qu’il résulte des arrêts rendus par la Cour de cassation et par les juridictions du fond entre 2023 et 2026, et d’en mesurer les conséquences pratiques pour les contractants.
I. L’opposabilité de l’exception d’inexécution à la clause résolutoire du bail commercial
A. L’office du juge saisi d’une exception d’inexécution
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026, publié au Bulletin, constitue le point d’orgue d’une construction jurisprudentielle amorcée quelques mois plus tôt. La Cour y énonce, dans un attendu de principe dépourvu d’ambiguïté, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette formulation est décisive.
En l’espèce, une société locataire avait cessé de régler ses loyers en raison de désordres affectant les locaux loués, imputables à la bailleresse. Le commandement de payer visant la clause résolutoire lui avait été signifié le 17 octobre 2019 ; la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019, au motif que la locataire n’avait « dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ». La Cour de cassation censure ce raisonnement, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas « recherché, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». L’arrêt attaqué est cassé pour défaut de base légale au regard des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce.
La portée de cette cassation doit être mesurée à l’aune de la pratique antérieure des juridictions du fond. Nombre de cours d’appel considéraient que le seul remède offert au preneur était la saisine du juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. La méconnaissance de ce délai emportait, selon cette lecture, forclusion de toute contestation. La Cour de cassation écarte cette analyse en rappelant que l’exception d’inexécution, fondée sur l’article 1219 du code civil aux termes duquel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du code civil), relève d’un mécanisme distinct de la demande de délais de paiement prévue par l’article L. 145-41. Le premier paralyse l’acquisition même de la clause ; la seconde en suspend les effets sans en contester le principe. Or, la confusion entre ces deux régimes avait prospéré en jurisprudence, au détriment de la protection du preneur.
La décision du 5 mars 2026 consacre ainsi un principe que la troisième chambre civile avait déjà esquissé dans un précédent arrêt du 18 septembre 2025, également publié au Bulletin, par lequel elle jugeait que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). L’arrêt du 5 mars 2026 prolonge et amplifie cette ligne : l’exception d’inexécution n’est enfermée dans aucun formalisme préalable. Elle ne requiert ni mise en demeure, ni saisine du juge dans le mois, ni autorisation judiciaire préalable. Elle se déploie sur le terrain du droit commun des contrats, qui irrigue désormais sans réserve le droit spécial du bail commercial.
B. La vérification concrète du bien-fondé de l’exception par les juridictions du fond
Par-delà l’affirmation de principe, les juridictions du fond ont été conduites, tout au long des années 2023 à 2026, à préciser les conditions dans lesquelles l’exception d’inexécution pouvait prospérer. Une constante se dégage : le juge des référés n’est pas compétent pour trancher le débat lorsque l’exception d’inexécution constitue une contestation sérieuse.
Ainsi, la cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 22 janvier 2026, a rappelé qu’« il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution opposée par le preneur en réponse à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire constitue une contestation sérieuse » (CA Grenoble, 22 janvier 2026, n° 25/01280). Dès lors que le preneur invoque un manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations, le juge des référés doit renvoyer les parties à mieux se pourvoir. La cour d’appel de Bordeaux, le 28 janvier 2026, a statué dans le même sens en énonçant qu’« il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher un débat qui suppose une appréciation approfondie des obligations respectives des parties, de la réalité des manquements allégués et de leur gravité » (CA Bordeaux, 28 janvier 2026, n° 25/01910). Dans cette affaire, la bailleresse réclamait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, tandis que la preneuse invoquait une exception d’inexécution fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. L’ordonnance de référé ayant rejeté la demande de constat a été confirmée.
La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 17 avril 2026, a quant à elle fait application combinée des articles 1219 du code civil et 1719 du même code pour infirmer un jugement ayant constaté la résiliation du bail. Selon l’article 1719, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). La cour retient que les manquements du bailleur à ses obligations justifiaient que le preneur suspende le paiement des loyers (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316).
En sens inverse, la cour d’appel de Bordeaux a, le 3 juin 2026, rejeté l’exception d’inexécution invoquée par une société locataire en relevant que celle-ci « ne rapporte la preuve ni d’une impossibilité d’exploiter, ni d’une perte d’exploitation, dont elle ne chiffre pas davantage le montant » (CA Bordeaux, 3 juin 2026, n° 25/05690). Dans cette espèce, la société preneuse se prévalait de désordres affectant la toiture et d’un dysfonctionnement du système électrique, mais le bailleur établissait que la fuite de toiture avait été promptement réparée, selon facture produite aux débats, et que les autres griefs n’étaient corroborés par aucun élément technique contemporain du commandement.
La cour d’appel de Riom, le 14 janvier 2026, a pareillement écarté l’exception en constatant que les constatations du commissaire de justice invoquées par le preneur avaient été effectuées « plus de six mois après la délivrance du commandement » (CA Riom, 14 janvier 2026, n° 25/00670). La cour en a déduit que le preneur ne pouvait se prévaloir de désordres constatés aussi tardivement pour justifier un défaut de paiement antérieur de plusieurs mois. La chronologie des diligences probatoires apparaît ainsi comme un paramètre déterminant de l’appréciation judiciaire.
Ces décisions illustrent que l’exception d’inexécution n’est pas une échappatoire systématique : la charge de la preuve pèse sur le preneur, qui doit démontrer l’existence, la gravité et la contemporanéité des manquements allégués du bailleur. La seule invocation de désordres ne suffit pas ; encore faut-il que ces désordres soient établis par des éléments objectifs et qu’ils présentent un lien temporel suffisant avec la suspension du paiement des loyers.
La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, dans un arrêt du 6 mai 2026, a pour sa part infirmé une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en retenant que le preneur invoquait des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien et d’assurer une jouissance paisible, qui constituaient une contestation sérieuse (CA Saint-Denis de la Réunion, 6 mai 2026, n° 25/00515). La solution est cohérente avec la ligne désormais établie : dès lors que le preneur articule une exception d’inexécution assortie d’un commencement de preuve, le juge des référés ne peut que constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer l’affaire au fond.
Par ailleurs, la cour d’appel de Nîmes a, le 20 mars 2026, prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur en raison de l’état de vétusté avancé du local, concluant que « le fonds de commerce ne peut être exploité en raison du danger encouru » (CA Nîmes, 20 mars 2026, n° 24/04023). Cette décision complète le panorama en rappelant que le preneur n’est pas seulement admis à opposer une exception d’inexécution défensive : il peut également prendre l’initiative d’une action en résiliation aux torts du bailleur lorsque l’ampleur des manquements le justifie.
II. La consolidation législative par la loi du 26 mai 2026
A. La réécriture de l’article L. 145-41 du code de commerce
Le mouvement prétorien décrit ci-dessus n’est pas demeuré isolé. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dite loi SVE, a inscrit dans le marbre législatif un rééquilibrage qui prolonge et amplifie la jurisprudence de la Cour de cassation. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, disposait que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », les juges pouvant « en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ». Cette rédaction cantonnait le pouvoir du juge à l’octroi de délais de paiement, sans lui reconnaître expressément la faculté d’apprécier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur.
La loi SVE remanie substantiellement le texte en y intégrant la faculté pour le juge de refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le preneur établit que le défaut de paiement est la conséquence directe d’un manquement grave du bailleur à ses obligations. Ce faisant, le législateur a validé et généralisé la solution dégagée par la Cour de cassation le 5 mars 2026, tout en y ajoutant des précisions procédurales qui n’apparaissaient pas dans la jurisprudence antérieure.
Le nouvel article L. 145-41 prévoit désormais que le juge, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, peut refuser de faire droit à cette demande s’il constate que le preneur a valablement opposé une exception d’inexécution. Cette disposition confère une assise textuelle à un mécanisme qui ne reposait jusqu’alors que sur le droit commun des contrats. L’effet est double : d’une part, elle sécurise la position des preneurs qui, confrontés à un bailleur défaillant, suspendent le paiement des loyers ; d’autre part, elle impose aux bailleurs une obligation renforcée de diligence dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, sous peine de voir leur action rejetée.
Le même texte introduit également l’article L. 145-32-1 du code de commerce, qui consacre le paiement mensuel du loyer comme un droit pour le preneur à bail commercial. Si cette mensualisation ne modifie pas directement le régime de la clause résolutoire, elle réduit mécaniquement le risque d’accumulation d’arriérés locatifs qui constitue le terreau habituel des contentieux de résiliation. En cela, la loi SVE opère une prévention de la défaillance locative, complémentaire de la protection juridictionnelle renforcée.
B. L’articulation nouvelle entre les pouvoirs du juge et les droits du preneur
La combinaison des deux sources, prétorienne et législative, produit un effet systémique qui mérite d’être décrit avec précision. La Cour de cassation a posé le principe que l’exception d’inexécution peut être opposée par le preneur sans formalité préalable, à la seule condition que le manquement du bailleur rende les locaux impropres à leur destination. La loi SVE a, quant à elle, conféré au juge saisi le pouvoir explicite de refuser le constat de la clause résolutoire lorsque cette exception est fondée.
L’articulation ainsi établie place le juge du fond dans une position d’arbitre des obligations synallagmatiques, là où il n’était auparavant qu’un chambre d’enregistrement de l’acquisition automatique de la clause. Cette transformation est d’autant plus significative qu’elle interfère avec la compétence traditionnelle du juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable. La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion l’a rappelé dans son arrêt du 19 février 2025 : le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire que si aucune contestation sérieuse n’est élevée. Dès lors que le preneur invoque une exception d’inexécution étayée, le litige échappe à la compétence du juge des référés pour relever de celle du juge du fond (CA Saint-Denis de la Réunion, 19 février 2025, n° 24/00180).
La cour d’appel de Rouen, dans une décision du 5 juin 2025, a illustré le cas inverse : en l’absence d’exception d’inexécution étayée, le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire sans examen au fond (CA Rouen, 5 juin 2025, n° 24/03478). La distinction entre les deux hypothèses gouverne désormais l’issue du litige et commande aux praticiens une rigueur particulière dans l’administration de la preuve.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 7 juillet 2026, a d’ailleurs rappelé que la dégradation des parties communes d’un centre commercial pouvait constituer un manquement suffisamment grave du bailleur pour justifier une exception d’inexécution, dès lors que ces parties communes sont l’accessoire nécessaire de la chose louée. Dans cette espèce, l’appelante soutenait que la désaffection commerciale du centre était imputable aux propres manquements de la bailleresse, privant ainsi d’effet la clause résolutoire que celle-ci entendait opposer (CA Bordeaux, 7 juillet 2026, n° 24/04664). La cour a, en confirmation du jugement entrepris, accueilli partiellement cette argumentation.
Sur le plan probatoire, la charge incombe au preneur. Il doit démontrer, d’une part, la réalité du manquement du bailleur, d’autre part, sa gravité au regard de la destination des lieux, enfin, l’existence d’un lien de causalité entre ce manquement et la suspension du paiement des loyers. La cour d’appel de Rouen l’a rappelé en rejetant l’exception d’inexécution invoquée par une société locataire au motif que celle-ci se bornait à des allégations sans étayer « par aucun élément probant » ses prétentions (CA Rouen, 20 novembre 2025, n° 25/00567).
En définitive, le nouveau dispositif législatif et jurisprudentiel peut être résumé en trois propositions. Premièrement, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable et sans saisine du juge dans le mois du commandement. Deuxièmement, le juge saisi d’une demande de constat de la clause résolutoire doit vérifier d’office le bien-fondé de l’exception invoquée, à peine de défaut de base légale. Troisièmement, la charge de la preuve du manquement du bailleur incombe au preneur, qui doit en établir la gravité et la contemporanéité par tout moyen.
L’enjeu pour les praticiens est double. Pour le conseil du preneur, il s’agit de constituer, dès l’apparition des désordres, un dossier probatoire solide, articulant constats de commissaire de justice, échanges de correspondances et, le cas échéant, expertises techniques. Pour le conseil du bailleur, il s’agit d’anticiper la contestation en documentant la conformité du bien loué aux stipulations contractuelles et aux normes applicables, et en répondant avec célérité aux doléances du preneur. Dans les deux cas, la maîtrise de l’articulation entre les articles 1219 et 1719 du code civil, d’une part, et l’article L. 145-41 du code de commerce, d’autre part, est devenue indispensable. Les développements qui précèdent illustrent, sur le terrain du droit immobilier, une évolution plus large du droit des contrats vers une appréciation substantielle de l’équilibre des obligations, au détriment des automatismes formels.
Conclusion
Le double mouvement jurisprudentiel et législatif des années 2025-2026 opère un rééquilibrage significatif des rapports entre bailleur et preneur dans le bail commercial. La Cour de cassation a, par son arrêt du 5 mars 2026, consacré l’opposabilité de l’exception d’inexécution à la clause résolutoire, en affranchissant ce moyen de défense de toute condition de forme ou de délai. La loi SVE du 26 mai 2026 a, dans le prolongement de cette jurisprudence, conféré au juge le pouvoir explicite de refuser le constat de l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le preneur établit que le défaut de paiement procède d’un manquement grave du bailleur. L’office du juge s’en trouve substantiellement enrichi, et la pratique du bail commercial doit intégrer ces nouveaux équilibres dans la rédaction des actes comme dans la conduite des contentieux. Là où la clause résolutoire constituait une sanction quasi-automatique, elle devient un instrument dont la mise en œuvre est désormais subordonnée à une appréciation judiciaire approfondie de l’exécution réciproque des obligations contractuelles.
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