Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique peut faire basculer une location dans le contentieux de la décence. La question revient avec force parce que de nombreux locataires découvrent le DPE au moment du renouvellement, d’une hausse de charges, d’une mise en vente, d’un congé pour travaux ou d’un débat en copropriété sur la rénovation énergétique. La tentation est alors simple : arrêter de payer le loyer tant que le bailleur ne réalise pas les travaux. C’est aussi l’erreur la plus dangereuse.
Le droit donne au locataire des leviers réels : mise en conformité du logement, saisine de la commission départementale de conciliation, action devant le juge, demande de réduction du loyer, suspension judiciaire du paiement, consignation, dommages et intérêts, et parfois appui de la CAF lorsque l’allocation logement est conservée. Mais ces leviers doivent être utilisés dans le bon ordre. Deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 4 juin 2026 rappellent l’actualité du sujet : l’obligation de délivrer un logement décent dure pendant tout le bail, et le juge peut sanctionner le bailleur qui tente de reprendre la main par un congé alors que l’indécence lui était connue. Voici comment agir sans transformer un bon dossier en impayé locatif.
I. DPE G location : quand le logement devient non décent et ce que le locataire peut demander
A. Interdiction de louer un logement classé G : date, bail en cours, renouvellement et preuve du DPE
Le DPE n’est plus un simple document d’information. Le ministère de la Transition écologique rappelle qu’il sert à renseigner sur la performance énergétique et climatique du logement, qu’il identifie notamment les passoires énergétiques classées F ou G, qu’il recommande des travaux et qu’il estime les charges d’énergie. La page officielle précise aussi que le DPE est obligatoire lors d’une vente ou d’une location et qu’il est opposable depuis le 1er juillet 2021, même si les recommandations de travaux gardent une portée indicative. Pour un locataire, cette opposabilité change le raisonnement : un classement G peut devenir une pièce centrale du dossier, à condition de produire le rapport complet, sa date, son numéro, la méthode utilisée et le bail concerné.
La base juridique est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le même texte ajoute désormais la performance énergétique minimale, par renvoi à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui classe les bâtiments de A à G et qualifie les logements G d’« extrêmement peu performants ». Pour les baux d’habitation régis par la loi de 1989, ce lien entre décence et performance énergétique permet au locataire de ne pas rester sur le terrain vague du confort ou du ressenti.
Le calendrier est décisif. L’article 6 de la loi de 1989 prévoit que le niveau de performance d’un logement décent est compris, en métropole, entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent reprend cette logique à son article 3 bis : à partir du 1er janvier 2025, le niveau minimal correspond à la classe F. Une location classée G se trouve donc au coeur du risque contentieux, surtout lorsque le bail a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit après cette date.
La fiche de Service Public publiée le 3 janvier 2025 donne une formulation utile pour le lecteur : depuis le 1er janvier 2025, la location d’un logement classé G est interdite et ce logement est considéré comme non décent au sens de la loi. La fiche précise aussi que le locataire doit d’abord notifier le propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, avant d’engager un recours. Cette étape n’est pas une formalité vide. Elle fixe la date à laquelle le bailleur a été mis devant l’inexécution, elle décrit les demandes, elle joint le DPE et elle ouvre la discussion sur les travaux, le calendrier, l’accès au logement et les conséquences financières.
Le locataire doit donc commencer par constituer un dossier simple et lisible. Il rassemble le bail, l’état des lieux d’entrée, le DPE annexé ou remis en cours de bail, les quittances, les appels de charges, les courriers du bailleur, les échanges avec l’agence, les photographies utiles, les relevés de consommation et, si l’immeuble est en copropriété, les éléments connus sur les décisions d’assemblée générale. Lorsque le bailleur soutient que le DPE est ancien, contestable ou remplacé par un DPE collectif, le locataire ne doit pas se contenter d’une réponse orale. Il demande le document invoqué, sa date, le périmètre analysé, et la raison pour laquelle il modifierait le classement du logement effectivement loué.
La prudence est encore plus importante dans les petites copropriétés. Le ministère rappelle que le DPE collectif devient obligatoire progressivement : depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et à compter de 2026 pour celles de 50 lots ou moins. Ce calendrier explique l’actualité des litiges : beaucoup d’immeubles anciens vont recevoir des diagnostics collectifs en même temps que des locataires demandent des comptes sur un DPE individuel classé G. Le bailleur ne peut pas opposer un débat général sur la copropriété pour fermer toute discussion ; il doit répondre sur le logement loué, les travaux relevant de lui, les travaux relevant du syndicat et les preuves de démarches déjà entreprises.
Le droit commun renforce cette analyse. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et à en faire jouir paisiblement le preneur. Dans sa version actuelle, le texte ajoute que, lorsque le bien est un local d’habitation impropre à cette destination, le bailleur ne peut pas invoquer la nullité du bail ou sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Cette règle compte dans les dossiers DPE G : un bailleur ne peut pas transformer sa propre obligation de décence en menace immédiate contre le locataire, surtout quand celui-ci demande une mise en conformité plutôt qu’un avantage sans contrepartie.
Le locataire doit cependant distinguer trois situations. Première situation : le DPE G est clair, le bail est postérieur au 1er janvier 2025 ou a été renouvelé ou reconduit après cette date, et le bailleur ne propose aucun calendrier crédible. Le recours peut être rapide. Deuxième situation : le DPE G existe, mais le bailleur produit des éléments techniques sérieux sur des contraintes architecturales ou de copropriété. Le recours reste possible, mais il faudra discuter les pièces et le niveau d’effort réellement accompli. Troisième situation : le DPE est contesté, incomplet ou remplacé par un autre diagnostic. Le premier objectif est alors probatoire : obtenir le bon document, faire corriger les erreurs, et éviter de saisir le juge sur une base fragile.
B. Réduction du loyer, suspension ou travaux : pourquoi le locataire ne doit pas arrêter de payer seul
Le point le plus sensible tient au paiement du loyer. Même lorsque le logement est classé G, le locataire ne doit pas décider seul de ne plus payer. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette règle reste le point de départ. Un arrêt unilatéral du paiement expose le locataire à un commandement de payer, à une clause résolutoire, à une procédure d’expulsion et à une difficulté de crédibilité devant le juge. Le bon objectif n’est donc pas de se faire justice soi-même ; il est d’obtenir une décision ou un cadre légal qui modifie temporairement ou définitivement la charge financière.
Le texte central est l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement lorsque celui-ci ne satisfait pas aux articles 6 et 6-1. Si aucun accord n’intervient ou si le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le même article précise que la saisine de cette commission n’est pas un préalable obligatoire à l’action du locataire. Autrement dit, selon l’urgence, la gravité du dossier et l’attitude du bailleur, le locataire peut préparer directement une saisine du juge des contentieux de la protection.
L’article 20-1 donne surtout au juge un pouvoir très concret. Le texte prévoit que le juge détermine, si nécessaire, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Ce sont les mots à viser dans une demande : pas seulement « mon logement est mal isolé », mais une demande structurée de mise en conformité, de calendrier, de réduction du loyer à compter d’une date précise, de suspension judiciaire si la situation le justifie, et de consignation si le juge estime que le paiement doit être conservé dans un cadre sécurisé.
La Cour de cassation a rappelé cette mécanique dans l’arrêt Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin. Elle cite la règle selon laquelle le juge peut « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement » jusqu’à l’exécution des travaux. Dans le même arrêt, la Cour retient aussi qu’un bailleur ne peut pas utiliser certains travaux de remise en décence comme motif légitime et sérieux de congé lorsqu’il connaissait l’indécence au moment de la conclusion du bail. La formule exacte est forte : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé » la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence connue du bailleur.
Cette décision parle directement aux locataires de logements classés G. Si le bailleur savait, ou devait savoir, que le logement posait une difficulté de décence énergétique, il ne peut pas répondre à la demande du locataire par une stratégie de sortie automatique du bail. Le contentieux ne se réduit pas à payer ou partir. Il porte sur la délivrance d’un logement conforme, sur l’exécution des travaux, sur la charge financière pendant la période d’inexécution et sur la réparation du préjudice. Le locataire doit donc documenter la connaissance du bailleur : DPE annexé au bail, annonce immobilière mentionnant la classe, diagnostic transmis à l’agence, échanges sur les travaux, procès-verbaux de copropriété, devis, refus ou inertie.
Le locataire doit aussi respecter son obligation de permettre les travaux. L’article 7 de la loi de 1989 prévoit qu’il doit permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal, à l’amélioration de la performance énergétique ou à la mise en conformité avec les critères de décence. Avant le début des travaux, le bailleur doit notifier au locataire leur nature et leurs modalités d’exécution. Si les travaux sont abusifs, vexatoires, dangereux ou rendent l’utilisation du logement impossible, le juge peut en prescrire l’interdiction ou l’interruption. Cette règle évite deux excès : le bailleur ne peut pas imposer n’importe quel chantier dans n’importe quelles conditions, mais le locataire ne peut pas bloquer tout accès puis reprocher l’absence de travaux.
Dans la lettre de mise en demeure, il faut donc rester ferme et opérationnel. Le locataire peut écrire que le logement est classé G, que ce classement soulève une difficulté de décence depuis le 1er janvier 2025, qu’il demande la mise en conformité, un calendrier de travaux et la communication des éléments techniques. Il peut aussi indiquer qu’à défaut d’accord dans les deux mois, il saisira la commission départementale de conciliation ou le juge, avec demande de réduction du loyer, de suspension judiciaire du paiement ou de consignation. Il doit éviter les phrases qui annoncent un non-paiement immédiat sans décision. Une lettre utile prépare le procès ; elle ne crée pas une faute de paiement.
II. DPE G et travaux : comment construire un recours utile face au bailleur, au syndic ou à la CAF
A. Mise en demeure, commission et tribunal : les pièces à réunir pour obtenir une décision utile
Un recours efficace se construit en trois temps. Le premier temps est amiable, mais écrit. Le locataire adresse une mise en demeure au bailleur ou à son mandataire. Elle mentionne le bail, l’adresse, la date du DPE, la classe G, le calendrier légal applicable, les demandes concrètes et le délai de réponse. Elle joint les pièces essentielles et demande une réponse écrite. Lorsque le logement est géré par une agence, il est prudent d’adresser la lettre à l’agence et au propriétaire, si ses coordonnées figurent au bail. La lettre doit être envoyée par recommandé avec accusé de réception, ou remise contre récépissé, afin de fixer la date du point de départ.
Le deuxième temps peut être la commission départementale de conciliation. Elle n’est pas toujours obligatoire, mais elle peut aider lorsque le bailleur répond partiellement, promet des travaux vagues, conteste le DPE ou propose une baisse symbolique. L’intérêt est de faire apparaître les points d’accord et les points de blocage. Le locataire doit y venir avec un dossier rangé : bail, DPE, photos, factures ou relevés, échanges, preuves des demandes, éventuels certificats médicaux si le froid ou l’humidité aggrave une situation, et éléments sur la copropriété. Si la conciliation échoue, le procès-verbal ou l’absence d’accord peut nourrir la saisine du juge.
Le troisième temps est judiciaire. Le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour ordonner les travaux, fixer un délai, réduire le loyer, suspendre le paiement avec ou sans consignation, prolonger la durée du bail pendant la période concernée et allouer des dommages et intérêts. La demande doit être chiffrée autant que possible. Une réduction de loyer se justifie mieux lorsqu’elle est reliée à une période, à un niveau d’inconfort, à des charges anormales, à une impossibilité partielle d’utiliser certaines pièces, ou à la persistance d’un logement juridiquement non décent. Une suspension pure et simple du paiement sera réservée aux situations les plus fortes ; elle doit être demandée au juge, pas décrétée dans un courrier.
La décision Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, également publiée au Bulletin, aide à cadrer les demandes dans le temps. La Cour y rappelle que « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. » Elle ajoute que le locataire peut poursuivre l’exécution de cette obligation tant que le manquement persiste, et demander réparation du préjudice subi dans les trois années qui précèdent sa demande. Cette solution est cohérente avec l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe à trois ans la prescription des actions dérivant d’un contrat de bail.
Cette règle évite deux erreurs. Le bailleur ne peut pas répondre que le locataire a attendu trop longtemps pour demander la mise en conformité si l’indécence continue. En revanche, le locataire ne doit pas demander dix années d’indemnisation sans tenir compte de la prescription. La demande la plus solide distingue l’exécution pour l’avenir, qui reste ouverte tant que le trouble dure, et les dommages-intérêts pour le passé, qui doivent être calculés dans la fenêtre juridiquement pertinente. Le locataire peut réclamer la réparation d’un préjudice de jouissance, d’un surcoût énergétique documenté, de démarches subies, ou d’une impossibilité de vivre normalement dans le logement, mais chaque poste doit être expliqué et prouvé.
Lorsque le locataire reçoit une aide au logement, la CAF peut modifier l’équilibre pratique du dossier. L’arrêt Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-23.267 portait sur la conservation de l’allocation logement en raison de la non-décence. La Cour rappelle le mécanisme selon lequel, pendant la conservation de l’allocation, le locataire s’acquitte du loyer et des charges récupérables diminués du montant des allocations conservées, et ce paiement partiel ne peut pas fonder une action en résiliation du bail pour défaut de paiement. L’article 7 de la loi de 1989 renvoie lui-même à ce cas particulier en précisant que le paiement partiel effectué par le locataire dans ce cadre ne peut être considéré comme un défaut de paiement.
Cette exception ne doit pas être confondue avec une décision personnelle de bloquer le loyer. Si la CAF conserve une allocation parce que le logement est non décent, le locataire paie la part qui reste à sa charge selon le mécanisme légal. S’il n’y a pas de conservation d’allocation, pas d’arrêté de péril ou d’insalubrité, et pas de décision du juge, le locataire reste exposé en cas de non-paiement. La stratégie consiste donc à activer les bons canaux : signalement de la non-décence quand il est pertinent, demande écrite au bailleur, saisine éventuelle de la CAF, conciliation, puis juge. Plus les pièces sont cohérentes entre elles, plus la demande de réduction ou de suspension judiciaire devient crédible.
Les arrêtés administratifs doivent être traités à part. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-20.553, la Cour de cassation rappelle que la suspension prévue par le code de la construction et de l’habitation en cas de mesures de sécurité ou de traitement de l’insalubrité vise l’occupation d’un logement, et non un bail commercial sans destination d’habitation. L’arrêt Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-22.680 montre aussi que, dans une copropriété, un arrêté de péril portant sur les parties communes peut avoir des effets sur les lots ayant une quote-part de ces parties communes. Ces décisions ne remplacent pas l’article 20-1 pour un simple DPE G, mais elles rappellent que le fondement juridique exact change selon l’origine du trouble.
Dans le dossier à présenter, la chronologie doit être compréhensible en quelques minutes. Date du bail, date du DPE, date d’entrée dans les lieux, date du renouvellement ou de la tacite reconduction, date de la mise en demeure, réponse ou silence du bailleur, échanges sur les travaux, éventuels rendez-vous non honorés, démarches auprès du syndic, puis saisine envisagée. Le locataire gagne aussi à produire un tableau de demandes : travaux sollicités, pièce justificative, auteur responsable, urgence, effet sur le logement, demande financière associée. Le juge n’est pas un diagnostiqueur ; il a besoin d’une traduction juridique et probatoire du problème énergétique.
B. Paris et Île-de-France : copropriété, DPE collectif et contraintes de travaux
À Paris et en Île-de-France, les litiges DPE G sont souvent liés à des immeubles anciens, à des petites surfaces, à des copropriétés très divisées et à des travaux qui touchent les fenêtres, l’isolation, la ventilation ou le chauffage. Le locataire n’a pas toujours accès à tous les documents de copropriété, mais il peut demander au bailleur de produire les pièces qui justifient son inertie ou ses contraintes. Le bailleur qui répond « c’est la copropriété » doit expliquer ce qui relève du syndicat, ce qui relève de son lot, ce qui a été demandé au syndic, ce qui a été voté ou refusé, et quelles solutions temporaires sont envisagées pour rendre le logement décent.
La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété organise aussi une partie du débat. L’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lorsqu’un diagnostic de performance énergétique ou un projet de plan pluriannuel de travaux fait apparaître que des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre sont nécessaires, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’un plan de travaux ou d’un contrat de performance énergétique. Pour un locataire, ce texte n’est pas une action directe contre le syndic, mais il aide à vérifier si le bailleur copropriétaire suit réellement le sujet.
Le décret sur le logement décent prévoit également des hypothèses dans lesquelles le juge ne peut pas ordonner certains travaux de performance énergétique. L’article 3 ter du décret n° 2002-120 vise notamment les contraintes architecturales ou patrimoniales et les cas où le logement est soumis au statut de la copropriété, lorsque le propriétaire démontre que, malgré ses diligences, il n’a pas pu parvenir au niveau minimal requis. Cette règle ne donne pas un blanc-seing au bailleur. Elle lui impose de produire les pièces justifiant les contraintes : refus d’autorisation, procès-verbal d’assemblée générale, avis technique, devis, demande au syndic, analyse de faisabilité ou obstacle juridique sérieux.
Le locataire doit donc demander ces pièces avant l’audience. À Paris, les copropriétés peuvent être confrontées à des contraintes d’aspect extérieur, à des immeubles protégés, à des cours étroites ou à des règlements internes restrictifs. Mais une contrainte sur l’isolation par l’extérieur ne ferme pas nécessairement toute possibilité : ventilation, chauffage, menuiseries, isolation intérieure, régulation ou travaux privatifs peuvent rester discutés selon le logement. Le juge appréciera la réalité de l’obstacle, la bonne foi des démarches, le délai déjà écoulé, la gravité du classement G et les solutions transitoires proposées au locataire.
L’actualité parlementaire montre que le sujet reste mouvant. Le Sénat a adopté le 1er avril 2025 une proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété, transmise ensuite à l’Assemblée nationale. Tant que le droit applicable n’a pas changé, le locataire doit s’appuyer sur les textes en vigueur. Une discussion politique sur l’assouplissement du calendrier ne supprime pas les droits nés d’un bail, d’un DPE opposable, d’une obligation de décence et d’une inexécution persistante. Elle peut seulement renforcer le besoin de vérifier la date du bail, la date du renouvellement et l’état exact du texte applicable au jour de l’action.
En pratique, le dossier parisien ou francilien doit intégrer une section locale. Le locataire indique le tribunal judiciaire compétent selon l’adresse du logement, les démarches auprès de l’agence ou du propriétaire, les échanges avec le syndic, et les contraintes concrètes de l’immeuble. Il peut joindre les annonces de relocation si le bailleur remet le bien sur le marché sans travaux, les courriers de voisins confrontés au même problème, les charges de chauffage collectif, ou les procès-verbaux accessibles. Il ne s’agit pas de transformer chaque dossier en expertise de copropriété, mais d’empêcher le bailleur de se réfugier derrière une impossibilité générale non démontrée.
Le choix des demandes dépend alors du degré de blocage. Si les travaux sont identifiés et réalisables, la demande principale portera sur leur exécution dans un délai fixé, avec réduction du loyer pendant la période d’inexécution. Si les travaux nécessitent une décision de copropriété, la demande peut viser la production des démarches, un calendrier, une réduction temporaire et la réparation du préjudice déjà subi. Si le bailleur refuse tout ou tente un congé pour sortir du bail, les arrêts du 4 juin 2026 deviennent centraux : l’obligation de décence est continue, et un congé fondé sur des travaux destinés à corriger une indécence connue peut être contesté.
Le locataire doit aussi garder une ligne claire dans ses demandes financières. Une réduction de loyer peut être demandée à partir de la mise en demeure, du renouvellement du bail, de la date à laquelle le logement devient juridiquement non décent, ou d’une autre date justifiée par les pièces. Une suspension judiciaire du paiement sera plus exceptionnelle, mais elle peut se défendre lorsque le logement est gravement atteint et que le bailleur reste inactif. La consignation est utile lorsque le juge veut éviter un enrichissement du locataire tout en exerçant une pression sur le bailleur. Les dommages-intérêts réparent un préjudice distinct : inconfort, surcoûts, démarches, troubles de jouissance, anxiété ou impossibilité d’utiliser normalement certaines parties du logement.
Conclusion
Un DPE G ne donne pas au locataire le droit automatique d’arrêter de payer son loyer. Il ouvre en revanche un vrai recours lorsque le bailleur ne met pas le logement en conformité. La bonne méthode consiste à obtenir et conserver le DPE, mettre en demeure le bailleur, documenter les travaux nécessaires, vérifier les contraintes de copropriété, puis saisir la commission ou le juge selon la situation. Devant le juge, le locataire peut demander les travaux, une réduction du loyer, une suspension avec ou sans consignation, la prolongation du bail pendant la période concernée et des dommages-intérêts.
Le point clé est la maîtrise du calendrier. Depuis 2025, les logements G exposent le bailleur à une contestation sérieuse sur la décence. Les décisions du 4 juin 2026 renforcent l’idée que cette obligation dure pendant tout le bail et que le bailleur ne peut pas effacer sa carence par une réponse opportuniste. Mais le locataire doit rester dans un cadre juridiquement sûr : payer tant qu’aucune exception légale ou décision judiciaire ne modifie l’obligation, demander une décision claire, et présenter un dossier probant. C’est cette rigueur qui permet de transformer un DPE G en levier utile, sans créer un impayé qui détournerait le débat.
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