Projet de loi Relance Logement et obligation de délivrance du bailleur : l’examen au Sénat à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le projet de loi Relance Logement est entré en discussion au Sénat le 7 juillet 2026. Ce texte, qui entend répondre à la crise du logement par un assouplissement ciblé des contraintes pesant sur les bailleurs, intervient dans un contexte jurisprudentiel marqué par un renforcement continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours des deux dernières années, une série d’arrêts qui consolident le caractère impératif et continu de cette obligation, tout en restreignant les voies d’action du bailleur confronté à l’indécence du bien qu’il donne en location. La confrontation de ces deux dynamiques — l’une législative, qui tend à desserrer l’étau réglementaire pour relancer le marché locatif, l’autre jurisprudentielle, qui élève l’exigence de décence au rang de principe cardinal du droit du bail — constitue l’objet de la présente analyse.
I. La consolidation jurisprudentielle de l’obligation de délivrance par la troisième chambre civile
A. L’obligation continue et l’affirmation de son exigibilité permanente
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (Legifrance). L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (Legifrance). Ces dispositions, dont la rédaction n’a cessé de se densifier depuis la loi du 6 juillet 1989, fondent une obligation qui ne s’épuise pas à la remise des clés.
Par un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a posé un principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce qui lui était soumis. Elle énonce que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr). Cette formulation, qui consacre avec une netteté inédite le caractère continu de l’obligation de délivrance, emporte deux conséquences majeures. D’abord, elle prive le bailleur de toute faculté d’opposer au locataire la prescription de l’action en exécution forcée tant que le logement demeure indécent. Ensuite, elle ouvre au preneur une fenêtre d’indemnisation de trois ans à compter de l’introduction de sa demande, ce qui constitue une avancée significative par rapport aux solutions antérieures qui limitaient parfois la réparation au seul constat de l’indécence contemporaine à l’assignation.
Cette position s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais solidement établie. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 2 avril 2026, que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181) (courdecassation.fr). En l’espèce, des locataires se plaignaient d’une perte de luminosité et de vue consécutive à la construction d’un bâtiment en vis-à-vis, intervenue postérieurement à leur entrée dans les lieux. La cour d’appel avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le fait générateur du dommage — la construction du bâtiment — datait de 2006 et que les locataires n’avaient agi qu’en 2018. La Cour de cassation casse cet arrêt, reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation. Ce faisant, elle rappelle avec force que l’obligation de délivrance ne se mesure pas à l’aune de l’état du bien au jour de la conclusion du contrat, mais bien à celle de son état à chaque instant de l’exécution du bail.
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé de manière constante que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650) (courdecassation.fr). Cette solution, qui prive le bailleur de l’argument tiré de l’acceptation par le locataire d’un état dégradé lors de la prise à bail, illustre la nature d’ordre public de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Il ne s’agit pas d’une obligation contractuelle ordinaire que les parties pourraient aménager conventionnellement, mais d’une exigence légale impérative à laquelle le bailleur ne peut se soustraire, ni par une clause du bail, ni par une acceptation tacite du preneur. La Cour de cassation avait déjà énoncé, dans un arrêt du 27 juin 2024, que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226) (courdecassation.fr), ajoutant qu’un manquement, même partiellement explicable par le comportement du locataire, ne saurait exonérer le bailleur sans caractérisation d’un événement de force majeure. Ces arrêts, rendus à intervalles rapprochés, dessinent une architecture juridique dans laquelle l’obligation de délivrance est à la fois continue, impérative et exclusivement suspendue par la force majeure.
B. Les sanctions du manquement : entre réparation du préjudice et paralysie de l’action du bailleur
Le second volet de la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile concerne les conséquences du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et singulièrement l’impact de ce manquement sur les prérogatives que le bailleur tient du contrat de bail ou de la loi. La Cour de cassation a, en effet, progressivement restreint la faculté pour le bailleur de tirer avantage de l’inexécution par le locataire de ses propres obligations lorsque cette inexécution trouve sa cause dans l’indécence du logement.
L’arrêt le plus significatif à cet égard est celui rendu le 4 juin 2026, également publié au Bulletin, par lequel la troisième chambre civile énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr). En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés, surface manifestement inférieure au seuil de décence fixé par le décret du 30 janvier 2002. Après qu’un jugement définitif eut constaté l’indécence du logement, la bailleresse avait délivré un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de travaux destinés à porter la surface à 11 mètres carrés. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé en retenant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en posant le principe précité. La portée de cet arrêt est considérable : il signifie que le bailleur qui connaissait l’indécence du logement au jour de la conclusion du bail ne peut ensuite se prévaloir de la nécessité d’y remédier pour justifier un congé et reprendre le bien. En d’autres termes, le bailleur ne saurait tirer argument de sa propre turpitude pour évincer le locataire.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont la Cour fait application dans cet arrêt, dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et que le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, pouvant réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Ce dispositif confère au juge un pouvoir de modulation qui lui permet d’ajuster la sanction à la gravité du manquement, tout en préservant le droit au logement du preneur. La Cour de cassation en tire la conséquence que le bailleur ne peut contourner ce mécanisme protecteur en recourant à un congé pour motif légitime et sérieux.
En outre, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 avril 2026, les effets de la procédure de conservation de l’allocation de logement prévue par l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation (Legifrance). Selon ce texte, lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations. La Cour casse l’arrêt qui avait condamné la locataire au paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif sans déduire la somme correspondant aux allocations conservées par la caisse, énonçant qu’il revenait au juge de procéder à cette déduction (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188) (courdecassation.fr). Cette solution, qui s’articule avec le mécanisme de l’exception d’inexécution dont le locataire peut se prévaloir lorsque le logement est indécent, consolide la protection du preneur en empêchant le bailleur de se constituer un titre exécutoire sur la part du loyer correspondant aux allocations conservées.
Des lors, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile érige un rempart autour du locataire confronté à l’indécence de son logement. L’obligation de délivrance, continue et impérative, ne peut être paralysée que par la force majeure. Le bailleur ne peut ni invoquer l’acceptation par le locataire d’un état dégradé, ni se prévaloir de travaux de mise en conformité pour délivrer congé, ni réclamer l’intégralité des loyers lorsque l’allocation de logement a été conservée pour indécence. Ce faisceau de protections, dont la cohérence n’a cessé de se renforcer entre 2024 et 2026, constitue le socle sur lequel vient se greffer le projet de loi Relance Logement.
II. Le projet de loi Relance Logement : un infléchissement législatif sous tension
A. L’assouplissement de l’interdiction de location des passoires thermiques
Le projet de loi Relance Logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 et actuellement en discussion au Sénat depuis le 7 juillet 2026, comporte dix articles répartis en cinq titres. Parmi ses dispositions les plus commentées figure l’assouplissement du calendrier d’interdiction de location des logements énergivores issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience. Cette loi avait posé une interdiction progressive de mise en location des logements classés G à compter du 1er janvier 2025, F à compter du 1er janvier 2028 et E à compter du 1er janvier 2034. Le projet de loi Relance Logement entend revenir sur ce calendrier en autorisant, sous certaines conditions, la remise en location des logements classés F et G.
L’article 3 du projet de loi prévoit que les logements classés F et G pourront être remis en location à condition que le bailleur s’engage dans un parcours de rénovation énergétique dont les étapes et le calendrier sont définis par décret. Cette disposition constitue une rupture avec la logique de la loi Climat et Résilience, qui subordonnait la mise en location à la réalisation préalable des travaux de rénovation. Le projet substitue à cette logique d’interdiction préalable une logique d’engagement sous condition résolutoire, dans laquelle le bailleur peut remettre le bien sur le marché locatif avant d’avoir réalisé les travaux, à charge pour lui de les exécuter dans un délai déterminé. Le texte prévoit que ce délai serait de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un appartement situé en copropriété, la distinction se justifiant par la complexité accrue des travaux dans les immeubles collectifs, qui requièrent souvent l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cet infléchissement est motivé par la nécessité de remettre sur le marché locatif plusieurs centaines de milliers de logements aujourd’hui retirés de la location en raison de leur classement énergétique. Selon l’étude d’impact du projet de loi, près de 700 000 logements seraient concernés, dont la sortie du parc locatif contribue à aggraver la tension sur le marché du logement, en particulier dans les zones tendues. Le gouvernement justifie également cette mesure par le constat que le rythme des rénovations énergétiques est insuffisant pour résorber le parc des passoires thermiques dans les délais impartis par la loi Climat et Résilience, et que le maintien de l’interdiction de location aboutirait à retirer durablement ces logements du marché sans pour autant accélérer leur rénovation.
Par ailleurs, le projet de loi comporte un volet relatif au statut du bailleur privé, dont l’article 1er vise à instaurer un cadre juridique unifié. Cette disposition, qui répond à une demande ancienne des organisations de propriétaires bailleurs, tend à clarifier les obligations pesant sur le bailleur personne physique et à lui offrir une sécurité juridique accrue, notamment en matière de décence énergétique. En contrepartie, le texte prévoit un renforcement des sanctions en cas de manquement délibéré du bailleur à ses obligations, ce qui crée une forme d’équilibre entre l’assouplissement des contraintes et le maintien d’un niveau de protection du locataire.
B. La conciliation instable entre relance du parc locatif et protection du preneur
Le projet de loi Relance Logement se présente comme une tentative de conciliation entre deux impératifs qui ne sont pas nécessairement convergents. D’un côté, la relance du marché locatif suppose de redonner confiance aux bailleurs, en particulier aux bailleurs personnes physiques qui représentent plus de 95 % du parc locatif privé, en allégeant les contraintes réglementaires et en sécurisant les relations contractuelles. De l’autre, la protection du locataire, qui constitue un objectif à valeur constitutionnelle depuis la décision du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions, impose de garantir que l’assouplissement du calendrier de rénovation énergétique ne se traduise pas par une dégradation des conditions de logement des preneurs.
Or, c’est précisément sur ce point que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile entre en tension avec l’orientation du projet de loi. En effet, si le texte autorise la remise en location de logements classés F ou G sous condition d’un engagement de rénovation, il ne modifie pas les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui demeurent applicables et imposent au bailleur de délivrer un logement décent. La notion de logement décent, définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié, inclut depuis le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 un critère de performance énergétique minimale. Un logement dont la consommation d’énergie excède le seuil de 450 kWh/m²/an est réputé indécent au sens de l’article 6 de la loi de 1989. Des lors, la question se pose de savoir si un logement classé F ou G, remis en location en application de la future loi, pourra être considéré comme décent au sens de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile.
La réponse à cette question dépendra pour partie de la rédaction finale du texte et des décrets d’application qui l’accompagneront. Si le projet de loi se borne à suspendre l’interdiction de mise en location sans modifier les critères de décence énergétique, le bailleur qui remettra sur le marché un logement classé F ou G s’exposera à une action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, conformément à la jurisprudence de l’arrêt du 4 juin 2026 précité. Le locataire pourra invoquer l’indécence énergétique du logement pour solliciter la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l’article 20-1 de la loi de 1989, et l’indemnisation de son préjudice de jouissance. La contradiction entre l’autorisation légale de remise en location et l’obligation jurisprudentielle de délivrance d’un logement décent créerait une insécurité juridique préjudiciable tant aux bailleurs qu’aux locataires.
A cet égard, le Sénat, qui examine le texte depuis le 7 juillet 2026, est appelé à jouer un rôle déterminant. La Haute Assemblée a d’ores et déjà annoncé son intention d’amender le projet de loi pour préciser l’articulation entre l’assouplissement du calendrier d’interdiction de location et les critères de décence énergétique. Plusieurs sénateurs ont déposé des amendements visant à insérer dans le texte une disposition selon laquelle le logement classé F ou G faisant l’objet d’un engagement de rénovation serait réputé décent pendant la durée de cet engagement, ce qui aurait pour effet de neutraliser temporairement l’application de la jurisprudence de la troisième chambre civile. D’autres amendements proposent au contraire de maintenir l’exigence de décence énergétique comme condition préalable à la mise en location, quitte à renforcer les aides à la rénovation pour accélérer le rythme des travaux. Le débat parlementaire, qui se poursuivra dans les prochaines semaines, sera donc déterminant pour l’équilibre final du texte.
En tout état de cause, et quelle que soit l’issue des débats parlementaires, le praticien du droit immobilier est appelé à une vigilance accrue. La rédaction des baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi devra intégrer des clauses relatives à la performance énergétique du logement et à l’engagement de rénovation du bailleur, sous peine de voir le locataire se prévaloir de l’exception d’inexécution ou de solliciter la suspension du paiement des loyers. De même, les contentieux relatifs à la décence énergétique, qui occupent déjà une place croissante dans les prétoires, sont appelés à se multiplier, tant du fait de la remise en location de logements classés F et G que de la complexité des textes applicables. L’avocat en droit du bail d’habitation sera au cœur de ce contentieux émergent, dont les enjeux financiers sont considérables pour les deux parties.
Conclusion
L’examen au Sénat du projet de loi Relance Logement, qui a débuté le 7 juillet 2026, ouvre une période d’incertitude juridique pour l’ensemble des acteurs du marché locatif. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qui a consolidé avec une rigueur croissante l’obligation de délivrance d’un logement décent et restreint les voies d’action du bailleur confronté à l’indécence du bien loué, constitue un arrière-plan dont le législateur ne peut faire abstraction. La conciliation entre l’objectif de relance du parc locatif et l’impératif de protection du preneur, qui innerve l’ensemble du droit du bail d’habitation depuis la loi du 6 juillet 1989, ne pourra être atteinte qu’au prix d’une clarification de l’articulation entre le critère de décence énergétique et l’assouplissement du calendrier d’interdiction de location. A défaut, le risque est grand que la nouvelle loi, loin de restaurer la confiance des bailleurs, ne crée un contentieux de masse dont les premiers concernés — propriétaires comme locataires — feront les frais. Les débats parlementaires en cours et les décrets d’application à venir seront à cet égard scrutés avec la plus grande attention.
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