Le refus d’autorisation de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires : l’intensification du contrôle judiciaire de l’abus de majorité (2023-2026)
Le copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble se heurte à une exigence procédurale incontournable : l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Cette règle, posée par l’article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, constitue le socle de l’équilibre entre le droit de propriété individuel et l’intérêt collectif des copropriétaires. Or, la pratique révèle une conflictualité croissante autour du refus d’autorisation opposé par l’assemblée générale, qui conduit le copropriétaire évincé à saisir le juge sur le double fondement de l’annulation de la décision pour abus de majorité et de l’autorisation judiciaire de travaux prévue par l’article 30 de la même loi.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, une série de décisions qui précisent avec une rigueur accrue les conditions dans lesquelles le refus d’autorisation de travaux peut être sanctionné par le juge. Ces arrêts dessinent un double mouvement : d’une part, un rappel ferme de la compétence exclusive de l’assemblée générale et des exigences formelles qui encadrent l’octroi de l’autorisation ; d’autre part, une intensification du contrôle judiciaire de l’abus de majorité, dont les critères se trouvent progressivement affinés. Cette construction jurisprudentielle, qui intéresse directement le contentieux de la copropriété, appelle une analyse de ses deux versants.
I. La compétence exclusive de l’assemblée générale, principe et limites
A. Le monopole de l’assemblée générale sur l’autorisation des travaux affectant les parties communes
La Cour de cassation rappelle avec constance que l’autorisation de travaux affectant les parties communes ne peut émaner que de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exclusion de toute autre source. Dans un arrêt du 30 mai 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait tenu pour licites des installations de climatisation et de chauffage réalisées sur une terrasse technique au motif que le promoteur-vendeur avait délivré son autorisation avant la naissance de la copropriété. La Cour énonce que, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » et censure l’arrêt d’appel après avoir constaté que « les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878). L’autorisation donnée par le promoteur avant la naissance de la copropriété est inopérante : seul le vote de l’assemblée générale, postérieurement à la livraison du premier lot, confère une base légale aux travaux.
Par ailleurs, l’accord informel entre copropriétaires ne saurait se substituer à l’autorisation de l’assemblée générale. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a jugé « qu’en l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.758). La solution est sans équivoque : aucun contrat, aucun arrangement entre voisins, aucune tolérance ancienne ne vaut autorisation au sens de l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, le copropriétaire qui exécute des travaux sur la seule foi d’un accord avec son voisin s’expose à une action en démolition, alors même que cet accord aurait été conclu par les auteurs communs des parties.
La Cour a également précisé les règles de majorité applicables lorsque les travaux affectent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales. Dans un arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, elle a retenu « que, lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin). Il en résulte que les copropriétaires d’une partie commune spéciale ne disposent pas d’un pouvoir autonome de décision lorsque l’opération projetée touche également aux parties communes générales de l’immeuble. Ce tempérament au particularisme des parties communes spéciales, consacré par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, renforce la compétence de l’assemblée plénière et, par là même, la protection de l’intérêt collectif.
B. L’exigence d’information préalable, condition de validité de l’autorisation
Le monopole de l’assemblée générale s’accompagne d’une exigence procédurale stricte : le copropriétaire qui sollicite une autorisation de travaux doit fournir aux autres copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour, un projet de résolution accompagné de documents précisant avec suffisamment de détails techniques l’implantation et la consistance des travaux projetés. Cette obligation, qui résulte des articles 10, 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, est sanctionnée par la nullité de la résolution d’autorisation.
L’arrêt du 6 février 2025 précité apporte un éclairage utile sur l’appréciation de la suffisance de l’information. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que les éléments portés à la connaissance des copropriétaires « précisaient suffisamment la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés », après avoir constaté qu’étaient joints à la convocation des courriers évoquant le projet, trois photographies de la terrasse avant travaux, un croquis faisant apparaître l’emplacement de l’installation, deux propositions de création d’un édicule sur deux hauteurs différentes ainsi que des simulations de l’ouvrage végétalisé et des coupes transversale et longitudinale. La cour d’appel avait relevé que, si les documents portaient sur deux versions différentes quant à la hauteur de l’édicule et qu’un troisième projet avait été produit le jour de l’assemblée, l’édicule projeté était à distance des fenêtres et qu’une différence de hauteur n’était pas significative au vu de la configuration des lieux. Cette solution illustre que le contrôle du juge sur la suffisance de l’information préalable s’exerce in concreto, en considération de l’ensemble des documents communiqués et de leur capacité à éclairer utilement le vote des copropriétaires.
En revanche, le copropriétaire qui fait réaliser des travaux sans avoir même sollicité l’autorisation de l’assemblée générale s’expose à des sanctions potentiellement lourdes, sans pouvoir utilement invoquer la disproportion de la remise en état. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une SCI condamnée à remettre dans leur état d’origine des fenêtres, une passerelle, des cheminées et une toiture modifiés sans autorisation, après avoir constaté que ces travaux « avaient affecté l’immeuble dans un de ses éléments constitutifs, en creusant notamment dans la toiture, qu’ils avaient modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils n’avaient fait l’objet d’aucun contrôle par l’architecte de la copropriété » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-14.955). La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir déduit que « les mesures de remise en état nécessaires, même si elles privaient la SCI Cortis de la jouissance de son bien pendant quelques mois, n’étaient pas disproportionnées au regard de l’atteinte portée aux droits de la copropriété par les travaux réalisés sans autorisation ». Dès lors, le copropriétaire ne saurait se prévaloir de la lourdeur des travaux de remise en état pour échapper à la sanction de l’absence d’autorisation préalable.
II. Le contrôle judiciaire du refus abusif d’autorisation de travaux
A. Les critères de l’abus de majorité, entre intérêt collectif et intérêts personnels
Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation de travaux sollicitée, le copropriétaire évincé peut agir en annulation de la décision de refus sur le fondement de l’abus de majorité. La Cour de cassation en a fixé les critères dans une formule constante, rappelée notamment dans un arrêt du 25 mai 2023 : « une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180). Cette définition consacre deux branches alternatives.
La première branche, tirée de la contrariété aux intérêts collectifs, suppose que le refus d’autorisation ne puisse se justifier par aucun motif légitime tiré de la préservation de l’immeuble, du respect du règlement de copropriété ou de la destination de l’ensemble immobilier. La deuxième branche, fondée sur la rupture d’égalité entre copropriétaires, exige la démonstration que les majoritaires ont entendu favoriser leurs intérêts personnels au détriment du copropriétaire minoritaire. Dans le même arrêt du 25 mai 2023, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que les résolutions litigieuses « ne tendaient qu’au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale » et n’étaient donc entachées d’aucun abus, après avoir constaté que les travaux réalisés sans autorisation par le locataire d’un copropriétaire portaient atteinte aux parties communes et que l’autorisation donnée à un autre copropriétaire faisait suite à une demande conforme aux dispositions légales.
À cet égard, la charge de la preuve de l’abus de majorité pèse sur celui qui l’invoque. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 16 novembre 2023 : « il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-18.908). En l’espèce, le copropriétaire évincé n’était pas parvenu à démontrer que la création d’une issue de secours sur une cour constituant une partie commune spéciale ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni que les solutions alternatives proposées par le bureau de contrôle étaient inapplicables. La cour d’appel avait souverainement retenu que les travaux envisagés relevaient de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que leur refus n’était pas constitutif d’un abus.
La jurisprudence admet néanmoins que l’abus de majorité peut résulter d’une paralysie systématique du processus décisionnel. Dans un arrêt du 5 septembre 2024, la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir caractérisé un abus d’égalité à l’encontre d’un copropriétaire qui, « sachant qu’une construction devait être réalisée sur le terrain, partie commune, attenant à son lot, s’était néanmoins systématiquement opposé aux travaux projetés », alors que ni l’atteinte à la destination ou à l’esthétique de l’immeuble ni celle à ses droits de copropriétaire n’avaient été démontrées (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 22-20.221). La Cour a fait ressortir « que l’opposition à autorisation de travaux procédait de la seule volonté de faire prévaloir ses intérêts personnels au détriment du demandeur, en paralysant toute décision sur l’autorisation de travaux sollicitée », la copropriété n’étant composée que de deux lots détenant chacun la moitié des tantièmes. Cette solution rappelle que, dans les petites copropriétés où l’égalité des voix bloque toute décision, le refus systématique et injustifié peut constituer une faute engageant la responsabilité civile de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
B. L’autorisation judiciaire de travaux et la réparation du préjudice consécutif au refus abusif
L’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre au copropriétaire qui s’est vu refuser l’autorisation de réaliser des travaux d’amélioration une voie de recours spécifique : il peut être autorisé judiciairement à exécuter lesdits travaux, à la double condition que ceux-ci soient conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Aux termes de ce texte, « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire de l’immeuble peut être autorisé par décision de justice à exécuter, aux conditions et sous les réserves fixées par le juge, tous travaux d’amélioration ». Cette disposition, qui constitue une exception au monopole de l’assemblée générale, obéit à un régime strict dont la jurisprudence récente précise les contours. La Cour de cassation précise que « l’autorisation judiciaire de travaux requise sur le fondement de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 se substituant à la décision de refus d’autorisation prise par l’assemblée générale des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 22-20.221, précité). Par conséquent, le copropriétaire n’est pas tenu d’avoir préalablement obtenu l’annulation de la résolution de refus pour solliciter l’autorisation judiciaire, qui se substitue directement à la décision négative de l’assemblée.
Cette substitution n’exclut pas, par ailleurs, l’engagement de la responsabilité civile du copropriétaire dont l’opposition abusive a causé un préjudice. Dans l’arrêt du 5 septembre 2024, la Cour de cassation a validé la condamnation du copropriétaire fautif à indemniser le préjudice économique résultant de l’impossibilité de construire et de percevoir des revenus locatifs, après avoir relevé que « le refus d’autorisation de travaux sollicitée par la SCI Avenir avait entraîné l’annulation du permis de construire du 30 septembre 2008 et, par conséquent, l’impossibilité pour celle-ci de construire sa maison individuelle et d’en percevoir les revenus locatifs ». Le lien de causalité entre la faute et le préjudice était caractérisé par le fait que le copropriétaire fautif s’était non seulement opposé à l’autorisation de travaux, mais avait également contesté le permis de construire, déclenchant une cascade de procédures ayant retardé le projet de plusieurs années.
En toute hypothèse, le juge saisi d’une demande d’autorisation judiciaire de travaux conserve un pouvoir souverain d’appréciation des conditions posées par l’article 30. Il doit vérifier, au regard des pièces produites, que les travaux projetés constituent bien des travaux d’amélioration au sens de ce texte, et non des travaux affectant les parties communes ou modifiant la destination de l’immeuble, lesquels relèveraient de la seule compétence de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 26. Cette distinction, qui conditionne l’office du juge, constitue un enjeu majeur du contentieux de la copropriété et appelle une vigilance particulière dans la qualification des travaux projetés.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être recherchée lorsque le refus d’autorisation émane de l’assemblée elle-même, mais la preuve d’une faute détachable de la fonction de vote des copropriétaires majoritaires demeure difficile à rapporter. La jurisprudence tend à concentrer l’action en responsabilité sur le copropriétaire dont l’opposition individuelle a fait dégénérer en abus l’exercice de son droit de vote, plutôt que sur le syndicat en tant que personne morale, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Cette orientation jurisprudentielle, qui préserve la liberté de vote en assemblée générale tout en sanctionnant ses excès, traduit un équilibre que la Cour de cassation semble déterminée à maintenir.
Par ailleurs, la distinction entre les travaux relevant de la majorité de l’article 25 et ceux relevant de la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un enjeu pratique considérable. Les travaux qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ou qui modifient le règlement de copropriété relèvent de l’article 26 et requièrent une majorité plus élevée. Or, le juge saisi d’une demande d’autorisation judiciaire sur le fondement de l’article 30 ne peut autoriser que les travaux qui relèvent du champ de l’article 25, b). Dès lors, la qualification exacte des travaux projetés est déterminante : si les travaux excèdent le périmètre de l’article 25, le juge doit se déclarer incompétent pour les autoriser, et le copropriétaire doit alors concentrer son action sur l’annulation de la décision de refus pour abus de majorité, seule voie permettant d’obtenir, indirectement, la levée de l’obstacle. Cette articulation procédurale, qui n’est pas toujours maîtrisée par les plaideurs, explique une part significative des rejets de demandes d’autorisation judiciaire.
Enfin, l’évolution la plus notable de la période récente réside dans l’affirmation du caractère réparable du préjudice économique consécutif au refus abusif d’autorisation. En indemnisant la perte de revenus locatifs subie par le copropriétaire empêché de construire, l’arrêt du 5 septembre 2024 confère à la sanction de l’abus de majorité une portée dissuasive qui dépasse la seule annulation de la décision contestée. Le quantum de l’indemnisation, souverainement apprécié par les juges du fond, peut atteindre des montants significatifs lorsque le retard imputable à l’opposition abusive s’étend sur plusieurs années, ce qui confère à l’action en responsabilité une efficacité pratique que la seule action en nullité ne procure pas.
Conclusion
La période 2023-2026 marque une étape significative dans la construction du régime juridique du refus d’autorisation de travaux en copropriété. La troisième chambre civile a simultanément renforcé le monopole de l’assemblée générale — en écartant toute validité de l’autorisation du promoteur antérieure à la naissance de la copropriété comme de l’accord informel entre copropriétaires — et affiné les instruments de contrôle de l’abus de majorité, en précisant les critères de la faute et en facilitant l’indemnisation du préjudice consécutif au refus abusif. L’équilibre ainsi dessiné est celui d’un droit de la copropriété qui protège la souveraineté de l’assemblée générale sans en faire un paravent pour l’arbitraire majoritaire, et qui offre au copropriétaire évincé des voies de recours effectives, tant sur le terrain de l’autorisation judiciaire que sur celui de la responsabilité civile. Or, cet équilibre demeure fragile, et son application concrète dépend largement de l’office du juge du fond, dont la Cour de cassation entend encadrer l’appréciation sans la brider. À cet égard, l’attention que porte désormais la troisième chambre civile à la charge de la preuve de l’abus de majorité, à la caractérisation du lien de causalité entre le refus fautif et le préjudice allégué, ainsi qu’à la distinction entre les majorités requises pour l’adoption des résolutions d’autorisation de travaux, témoigne d’une volonté de construire un droit prétorien cohérent, prévisible et effectif. Les praticiens du droit de la copropriété trouveront dans ces arrêts récents les outils d’une stratégie contentieuse renouvelée, qu’ils agissent en demande aux fins d’obtenir l’autorisation judiciaire de travaux ou en défense pour contester une résolution entachée d’abus de majorité.
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