Copropriétés en difficulté : le cadre juridique renforcé de l’administration provisoire à la lumière des arrêts récents de la troisième chambre civile (2022-2025)
I. La désignation de l’administrateur provisoire : un régime préventif et curatif unifié
A. Les conditions de fond : de l’équilibre financier compromis à la carence du syndic
Le dispositif de l’administration provisoire des copropriétés en difficulté trouve son fondement dans l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 et du décret n° 2024-424 du 29 mai 2024. Aux termes de ce texte, dont la version est en vigueur depuis le 11 avril 2024, l’administrateur provisoire peut être désigné lorsque « l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble » (article 29-1, I, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965). La disposition énonce deux hypothèses alternatives qui n’ont pas à être cumulativement réunies : la gravité de la compromission financière suffit, tout comme l’impossibilité de conservation de l’immeuble.
À cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les contours de la carence du syndic, notion voisine qui, sans relever strictement de l’article 29-1, justifie la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire. Dans un arrêt du 28 septembre 2022, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir désigné un administrateur ad hoc après avoir constaté que le syndic, « malgré plusieurs décisions de justice prononçant et liquidant des astreintes, ne justifiait d’aucune diligence » et que les copropriétaires l’avaient vainement mis en demeure (Civ. 3e, 28 septembre 2022, n° 21-19.623). La carence s’apprécie donc concrètement, au regard des diligences effectivement accomplies par le syndic dans l’exercice des droits et actions du syndicat. La Cour a pris soin de relever que les copropriétaires avaient mis en demeure le syndic de payer les sommes dues en l’avisant qu’à défaut de procéder à l’exécution des décisions, ils introduiraient une demande sur le fondement de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, ce qui n’avait produit aucun effet.
Par ailleurs, la notion d’équilibre financier gravement compromis ne se réduit pas à l’existence d’impayés de charges. Elle englobe une situation structurelle de dégradation des comptes du syndicat qui rend illusoire, à court ou moyen terme, le financement des dépenses de conservation et d’entretien de l’immeuble. La jurisprudence des juges du fond retient habituellement un taux d’impayés supérieur à 25 % des charges appelées sur les deux derniers exercices comme indice de difficulté financière grave, sans que ce seuil constitue une condition légale. L’appréciation demeure souveraine et globale.
Le cercle des requérants habilités à saisir le juge aux fins de désignation d’un administrateur provisoire traduit la dimension d’ordre public qui s’attache à la lutte contre les copropriétés dégradées. Le maire, le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat et le représentant de l’État dans le département disposent d’un pouvoir de saisine propre, indépendant de celui des copropriétaires. Cette pluralité de titulaires du droit d’action garantit que la carence des copropriétaires eux-mêmes, souvent caractéristique des copropriétés en grande difficulté, ne fasse pas obstacle à l’intervention du juge. En pratique, le signalement par les services municipaux d’hygiène et de sécurité constitue le vecteur le plus fréquent de déclenchement de la procédure.
Par ailleurs, le législateur a doté le dispositif de l’administration provisoire d’un volet préventif qui n’est pas négligeable. L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, permet au maire, au président de l’établissement public de coopération intercommunale ou au représentant de l’État de saisir le juge aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc chargé d’établir un rapport sur la situation financière et technique de la copropriété. Ce rapport constitue un préalable essentiel à la désignation éventuelle d’un administrateur provisoire. Le texte de l’article 29-1 prévoit d’ailleurs que si aucun rapport n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur provisoire doit rendre, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Cette articulation entre diagnostic préventif et traitement curatif confère au dispositif une cohérence d’ensemble qui en renforce l’efficacité.
En outre, l’article 29-11 de la même loi prévoit un dispositif d’administration provisoire renforcée lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et à la mise en sécurité de l’immeuble, à la protection des occupants, à la préservation de leur santé et à la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier (article 29-11, I, de la loi du 10 juillet 1965). Dans ce cadre, le juge autorise l’administrateur provisoire à conclure une convention avec un opérateur compétent en matière de maîtrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement. Cette graduation des régimes — simple, provisoire, renforcé — reflète la volonté du législateur d’adapter l’intensité de l’intervention judiciaire à la gravité de la situation de la copropriété.
B. La procédure de désignation : un formalisme rigoureux sous le contrôle du juge
La désignation de l’administrateur provisoire obéit à un formalisme procédural strict que la troisième chambre civile s’attache à faire respecter. L’article 29-1, I, prévoit que le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond ou sur requête. La saisine est réservée à un cercle limitatif de requérants : des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, le syndic, le maire, le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, le représentant de l’État dans le département, le procureur de la République ou, le cas échéant, le mandataire ad hoc préalablement désigné.
Or, la Cour de cassation a eu l’occasion de sanctionner les manquements au principe du contradictoire dans le cadre de la procédure de rétractation des ordonnances désignant un administrateur provisoire. Dans un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile casse l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour déclarer recevable une demande en rétractation, avait relevé d’office le moyen tiré de l’application de l’article 496, alinéa 2, du code de procédure civile sans inviter les parties à présenter leurs observations. La Cour énonce que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.551). Ce rappel, rendu au visa de l’article 16 du code de procédure civile, illustre l’importance du respect des droits de la défense même dans les procédures accélérées.
Dès lors, la procédure de désignation ne saurait être confondue avec une simple formalité administrative. La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 22 juin 2022, que la désignation ne peut s’affranchir des règles de motivation imposées par l’article 455 du code de procédure civile. L’arrêt censure la cour d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions soutenant que « l’administrateur provisoire ne pouvait pas être désigné par voie de jugement en méconnaissance de la procédure prévue à l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 », lorsque la copropriété était dépourvue de syndic (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-15.796). La distinction procédurale entre la désignation sur requête et la désignation par voie de jugement conserve toute sa portée pratique.
Par ailleurs, la décision du juge fixe la durée de la mission de l’administrateur provisoire, qui ne peut être inférieure à douze mois, et peut être modifiée, prolongée ou interrompue à tout moment à la demande de l’administrateur lui-même, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’État, du maire, du président de l’EPCI, du procureur de la République ou d’office par le juge. Le caractère modulable du mandat conféré à l’administrateur provisoire constitue une garantie essentielle d’adaptation du dispositif à l’évolution de la situation de la copropriété, sans qu’il soit nécessaire d’engager une nouvelle instance.
II. Les pouvoirs de l’administrateur provisoire : une substitution encadrée au service du redressement
A. L’étendue matérielle des pouvoirs : la substitution aux organes défaillants de la copropriété
L’article 29-1, I, confère à l’administrateur provisoire une mission centrale : « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ». À cette fin, le président du tribunal judiciaire lui confie « tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical ». Le syndic en place est immédiatement dessaisi, sans droit à indemnité, ce qui constitue une dérogation notable au droit commun du mandat régi par l’article 2004 du code civil.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser la portée de cette substitution dans un arrêt du 25 janvier 2024, dont les motifs énoncent une règle de principe : « les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 précité et chargé de veiller à l’équilibre financier du syndicat et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-21.724). Cet attendu, prononcé par substitution de motifs, consacre l’immunité juridictionnelle relative des décisions de l’administrateur provisoire, sous la seule réserve de la possibilité pour les copropriétaires d’en référer au président du tribunal judiciaire.
En conséquence, l’administrateur provisoire dispose d’une latitude d’action considérable dans l’exercice de sa mission. Il peut notamment approuver les budgets prévisionnels, arrêter les comptes des exercices antérieurs, convoquer l’assemblée générale et en présider les débats. L’arrêt du 25 janvier 2024 rappelle que le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire ne peut être contesté par les copropriétaires devant le juge du fond, leur seule voie de recours étant le référé devant le président du tribunal judiciaire aux fins de modification de la mission.
Par ailleurs, l’article 29-1, I, alinéa 6, prévoit que « le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire ». Cette disposition préserve un espace résiduel de délibération collective pour les décisions qui n’entrent pas dans le périmètre de la mission confiée à l’administrateur, assurant ainsi un équilibre entre l’efficacité de la gestion provisoire et la préservation de la démocratie copropriétative. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée, sans pouvoir la déléguer, sauf à se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire lorsque le bon déroulement de la mission le requiert. Les décisions de l’administrateur provisoire emportent les mêmes effets que celles du syndic ou de l’assemblée générale qu’elles remplacent, et s’imposent à l’ensemble des copropriétaires, y compris à ceux qui n’auraient pas été parties à la procédure de désignation.
La question de la portée des décisions de l’administrateur provisoire se pose avec une acuité particulière en matière de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte de ses membres, continue d’exister pendant toute la durée de l’administration provisoire. L’administrateur provisoire ne se substitue pas au syndicat lui-même, mais aux organes défaillants qui sont normalement chargés de l’administrer. Cette distinction est essentielle pour comprendre que les dettes et les obligations du syndicat continuent de lui incomber, et que l’administrateur provisoire n’engage pas sa responsabilité personnelle au-delà de l’exécution diligente de la mission qui lui a été confiée par le juge. La responsabilité de l’administrateur provisoire demeure régie par le droit commun de la responsabilité civile professionnelle, appréciée au regard des diligences normalement attendues d’un professionnel de la gestion immobilière placé dans des circonstances comparables.
En pratique, la mission de l’administrateur provisoire peut inclure l’organisation des assemblées générales de copropriété, l’établissement et l’approbation des comptes, la souscription des contrats d’assurance, l’engagement des travaux urgents de mise en sécurité, et le recouvrement des charges de copropriété impayées. L’administrateur peut également diligenter un audit technique et financier complet de l’immeuble, solliciter des subventions publiques, et négocier avec les créanciers du syndicat. L’étendue exacte de la mission est déterminée par l’ordonnance de désignation, que le juge peut modifier à tout moment en fonction de l’évolution de la situation. La souplesse de ce mécanisme constitue l’un de ses atouts majeurs face à la diversité des situations de dégradation que peuvent connaître les copropriétés.
Dans un arrêt du 7 décembre 2022, la troisième chambre civile a rappelé que l’administrateur provisoire, lorsqu’il nomme un syndic en remplacement du syndic défaillant, n’agit pas en qualité de représentant permanent du syndicat mais dans le cadre strict des pouvoirs qui lui ont été confiés par l’ordonnance de désignation. En l’espèce, la Cour a jugé que « tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale » (Civ. 3e, 7 décembre 2022, n° 21-18.014). Cette solution, rendue sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, rappelle que les droits fondamentaux des copropriétaires, notamment le droit de contester les irrégularités affectant les votes en assemblée générale, ne sont pas anéantis par la mise en place de l’administration provisoire.
B. La rémunération et le contrôle juridictionnel : un régime en voie de clarification
La rémunération de l’administrateur provisoire constitue un enjeu pratique majeur, tant pour le syndicat des copropriétaires que pour les professionnels désignés. L’article 29-1, II, renvoie à un décret le soin de fixer les modalités de cette rémunération. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2015-999 du 17 août 2015, et l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté en constituent le cadre réglementaire.
La troisième chambre civile a apporté une contribution décisive à l’interprétation de ce régime dans un arrêt du 4 décembre 2025, publié au Bulletin et revêtu de la mention FS-B. La Cour y énonce que « les lots de copropriété, au sens du second de ces textes, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-21.525, Publié au Bulletin). En l’espèce, l’ANCC, désignée administrateur provisoire, contestait la fixation de ses honoraires sur la base de 659 lots figurant au règlement de copropriété, alors que la gestion effective n’aurait porté que sur 282 lots réels. La Cour rejette cette argumentation et valide le raisonnement du premier président qui avait retenu le nombre de lots du règlement de copropriété.
Cet arrêt revêt une portée pratique considérable. Il signifie que le seuil de 500 lots prévu par l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015, qui déclenche le passage d’un barème réglementé à une fixation judiciaire de la rémunération en fonction des frais engagés et des diligences accomplies, s’apprécie exclusivement au regard des lots définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division. La circonstance que certains lots aient fait l’objet de réunions ou de modifications ultérieures est sans incidence. La sécurité juridique commande de s’en tenir aux mentions des actes fondateurs de la copropriété.
En conséquence, les copropriétés dont le règlement mentionne 500 lots ou plus, même si nombre d’entre eux ont été regroupés ou sont devenus inutilisables, verront la rémunération de leur administrateur provisoire fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies, et non selon le barème réglementé applicable aux copropriétés de moins de 500 lots. Cette solution, qui s’inscrit dans une logique de prévisibilité et de simplicité, évite les contestations sur la consistance réelle des lots à administrer.
Dès lors, le président du tribunal judiciaire peut également imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic lui-même, lorsque ce dernier n’a pas saisi le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l’article 29-1 A, après audition du syndic et du conseil syndical et sur le rapport de l’administrateur provisoire. Ce mécanisme d’imputation des frais au syndic défaillant constitue une incitation forte à la saisine précoce du juge et participe de la logique préventive qui innerve l’ensemble du dispositif des copropriétés en difficulté.
Enfin, l’article 29-1, IV, prévoit une incompatibilité d’exercice qui renforce l’indépendance de l’administrateur provisoire : celui-ci ne peut, dans un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété dans laquelle il est intervenu. Cette règle, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, vise à prévenir les conflits d’intérêts et à garantir que l’administrateur provisoire agisse dans l’intérêt exclusif du redressement de la copropriété, sans perspective de pérennisation de son intervention. Elle participe, avec l’encadrement des conditions de désignation prévu au III de l’article 29-1, à la moralisation de la profession d’administrateur provisoire de copropriété.
L’article 29-1, III, encadre en outre les conditions de désignation de l’administrateur provisoire en prévoyant que le président du tribunal judiciaire peut désigner soit un administrateur judiciaire inscrit sur la liste mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce, soit une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire. Dans cette seconde hypothèse, le texte impose des conditions strictes d’indépendance et d’impartialité : l’administrateur ne doit pas avoir perçu de rétribution du syndic, du syndicat ou des créanciers au cours des cinq années précédentes, ne pas s’être trouvé en situation de conseil ou de subordination par rapport à ces mêmes entités, et ne pas avoir d’intérêt dans le mandat qui lui est donné. Ces garde-fous, directement inspirés du statut des administrateurs judiciaires, confèrent à la fonction une rigueur déontologique qui renforce la confiance des copropriétaires et des pouvoirs publics dans l’institution.
Dès lors, le dispositif de l’administration provisoire, tel qu’il résulte de la combinaison des articles 29-1 à 29-11 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 modifié et de l’arrêté du 8 octobre 2015, constitue un outil juridique complet et cohérent au service de la résorption des copropriétés dégradées. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en précisant les conditions de la désignation, l’étendue des pouvoirs et les modalités de la rémunération, consolide un édifice législatif dont la complexité ne doit pas masquer la finalité essentielle : garantir à chaque copropriétaire le droit de vivre dans un immeuble sain, sécurisé et correctement administré, quelle que soit la situation financière du syndicat auquel il appartient.
Conclusion
Le cadre juridique de l’administration provisoire des copropriétés en difficulté, tel qu’interprété par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, témoigne d’une double évolution : un renforcement des pouvoirs de l’administrateur provisoire, d’une part, et un encadrement procédural de plus en plus rigoureux, d’autre part. Les arrêts rendus entre 2022 et 2025 dessinent les contours d’un régime juridique qui concilie l’efficacité de l’action publique en matière de lutte contre l’habitat indigne et la protection des droits fondamentaux des copropriétaires. La clarification apportée par l’arrêt du 4 décembre 2025 sur l’assiette de la rémunération, comme la reconnaissance de l’immunité juridictionnelle relative des décisions de l’administrateur par l’arrêt du 25 janvier 2024, constituent des apports significatifs à la sécurité juridique du dispositif. Les praticiens du droit de la copropriété, qu’ils interviennent en conseil des syndicats ou en défense des copropriétaires, doivent intégrer ces évolutions jurisprudentielles pour sécuriser leurs stratégies contentieuses et précontentieuses dans un domaine où les enjeux humains, financiers et urbains sont considérables.
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