Outil d’acquisition immobilière plébiscité par les concubins pour contourner les règles de l’indivision et de la réserve héréditaire, la clause de tontine repose sur un équilibre juridique fragile. L’étude de la jurisprudence récente met en lumière la tension constante entre la fiction de la rétroactivité et la réalité financière de l’acquisition, sous le contrôle vigilant des juges du fond quant à la réalité de l’aléa.
Par Reda Kohen, avocat au barreau de Paris.
La protection du partenaire survivant lors de l’acquisition d’un immeuble en commun constitue une préoccupation majeure de la pratique notariale et contentieuse. En l’absence de lien matrimonial protecteur, les concubins se heurtent immanquablement à la rigidité des règles de l’indivision légale et de la réserve héréditaire lorsqu’il s’agit d’organiser la transmission de leur résidence. Pour y pallier, la pratique a remis au goût du jour une technique issue de l’Ancien Régime : le pacte tontinier, ou clause d’accroissement.
Insérée dans l’acte d’acquisition, la clause de tontine immobilière prévoit que le dernier survivant des acquéreurs sera considéré comme ayant été seul et unique propriétaire de l’immeuble depuis le jour de son acquisition. Le prémourant est, à l’inverse, réputé rétroactivement n’avoir jamais eu de droit sur le bien. Cette fiction juridique, aux implications procédurales puissantes, permet d’écarter l’application de l’article 815 du code civil relatif à l’indivision, le bien ne tombant jamais dans la succession du premier défunt et échappant ainsi aux revendications de ses ayants droit.
Cependant, la soustraction de l’immeuble au patrimoine du prémourant n’est pas sans heurter les droits de ses héritiers réservataires. Ces derniers cherchent régulièrement à anéantir les effets du pacte tontinier en sollicitant devant les juridictions civiles sa requalification en libéralité déguisée. La jurisprudence a ainsi été contrainte de forger un régime juridique hybride. La Cour de cassation et les juges du fond maintiennent fermement la nature de contrat aléatoire de la tontine, tout en exerçant un contrôle rigoureux sur l’existence concrète de cet aléa au jour de la signature de l’acte d’acquisition.
Il apparaît dès lors nécessaire d’analyser la manière dont la jurisprudence articule la fiction juridique exclusive de l’indivision (I) avec la réalité de l’aléa, condition de survie du pacte face au risque de requalification (II).
I. Le pacte tontinier : un mécanisme exclusif de l’indivision
La clause de tontine opère une neutralisation du régime de l’indivision par le jeu croisé de conditions suspensives et résolutoires (A), ce qui emporte des conséquences directes sur la gestion de la jouissance du bien pendant la période d’attente de la réalisation de la condition (B).
A. Le mécanisme de la double condition
La singularité de la clause de tontine immobilière réside dans son architecture obligationnelle. Elle ne crée pas de droits concurrents de même nature, mais repose sur la combinaison d’une condition suspensive et d’une condition résolutoire qui s’appliquent de manière croisée à chaque acquéreur.
La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt remarquablement didactique rendu le 21 janvier 2025, a rappelé avec précision les contours de ce montage juridique. Saisie d’une demande de dissolution anticipée d’une société civile immobilière et de l’annulation d’une clause statutaire, elle souligne que « la clause de tontine, ou clause d’accroissement, est celle par laquelle, lorsque plusieurs personnes acquièrent un bien, le survivant des acquéreurs est réputé avoir été seul propriétaire depuis l’acquisition » [[CA Rennes, 21 janv. 2025, n° 21/07736, https://www.courdecassation.fr/decision/679089a3a212a19f662df6c2]].
La question centrale soumise aux magistrats rennais résidait dans l’articulation de ce pacte avec le droit des sociétés, et plus précisément avec la prohibition originaire de la société unipersonnelle pour ce type de structure. Les juges d’appel précisent que « en droit positif, l’acquisition conjointe avec clause de tontine est analysée comme exclusive de toute indivision : le bien est en effet acquis pour le compte du survivant, de sorte que chacun des tontiniers est propriétaire du bien tout entier sous condition suspensive de sa survie et sous condition résolutoire de son prédécès » [[CA Rennes, 21 janv. 2025, n° 21/07736, https://www.courdecassation.fr/decision/679089a3a212a19f662df6c2]].
Cette analyse doctrinale, fidèlement reprise par les juridictions du fond, démontre que les acquéreurs ne disposent pas de quotes-parts indivises, mais de droits concurrents et conditionnels sur la totalité du bien. La cour relève d’ailleurs une apparente contradiction inhérente au système : « Les tontiniers agissent comme des copropriétaires indivis, mais ils ne le sont pas. Il y a un seul propriétaire, mais nul ne sait qui il est » [[CA Rennes, 21 janv. 2025, n° 21/07736, https://www.courdecassation.fr/decision/679089a3a212a19f662df6c2]].
L’absence d’indivision signifie que les dispositions impératives de l’article 815 du code civil, selon lesquelles nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, sont inapplicables. Un tontinier ne peut en aucun cas provoquer le partage judiciaire du bien pour forcer la vente. Il demeure irrémédiablement lié par le pacte jusqu’à la survenance de l’événement conditionnel, à savoir le décès de l’un des coacquéreurs, à moins qu’un accord unanime ne vienne résilier la clause.
B. L’exercice de la jouissance pendante
La période d’incertitude, qui s’étend de l’acquisition au premier décès, pose de redoutables difficultés de gestion lorsque la mésentente s’installe entre les tontiniers. Le juge est alors confronté à une impasse : puisque le bien n’est pas soumis à l’indivision légale, comment qualifier et encadrer la jouissance exercée par les coacquéreurs ?
La jurisprudence admet de façon pragmatique que pendant la durée du pacte, les parties bénéficient d’une jouissance commune du bien qui s’apparente, sur le seul plan de son exercice matériel, à une jouissance indivise. La cour d’appel de Rennes confirme ainsi que « tant que la condition de survie demeure pendante, un acquéreur en tontine a, sous la réserve de stipulations contraires, la possibilité d’aliéner seul les droits qu’il tient du pacte tontinier et qui consistent, d’une part, en la jouissance indivise du bien, d’autre part, en la propriété du bien conditionnée au prédécès de ses coacquéreurs » [[CA Rennes, 21 janv. 2025, n° 21/07736, https://www.courdecassation.fr/decision/679089a3a212a19f662df6c2]].
Néanmoins, l’emprunt résiduel des règles de l’indivision pour régler les rapports pécuniaires des tontiniers obéit à un régime d’interprétation stricte. L’octroi d’une indemnité d’occupation en cas de jouissance privative d’un tontinier illustre la prudence de la Cour de cassation à cet égard. L’indemnité prévue par l’article 815-9 du code civil suppose en effet une exclusivité qui heurte la précarité des droits tontiniers.
Dans un arrêt remarqué du 3 octobre 2018, la première chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait condamné un concubin tontinier à verser une indemnité d’occupation à sa compagne, laquelle avait dû être placée en maison de retraite. Les juges du fond avaient estimé que le concubin demeuré dans les lieux jouissait privativement du bien, justifiant le versement d’une somme compensatrice. La Haute juridiction casse l’arrêt au visa de l’article 815-9 du code civil, au motif clair qu’il « résultait de ses constatations que l’impossibilité pour Mme Z… d’occuper l’immeuble ne procédait pas du fait de M. Y… » [[Cass. 1re civ., 3 oct. 2018, n° 17-26.020, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca84eeef528475855a0fcf]].
Cette décision enseigne que si l’indemnité d’occupation peut théoriquement être envisagée au bénéfice d’un tontinier évincé, la qualification de jouissance privative exige une entrave caractérisée, une privation de jouissance imputable à l’autre coacquéreur. La simple inoccupation due à la dégradation de l’état de santé ou à des contraintes personnelles ne caractérise pas une appropriation exclusive et fautive appelant une compensation financière sur le fondement de l’indivision.
II. Le contrôle rigoureux de l’aléa tontinier
La validité fondamentale de la clause de tontine réside dans sa nature aléatoire. À défaut d’un risque réel de perte ou de gain reposant sur l’imprévisibilité de la durée de la vie humaine, la jurisprudence procède à la requalification pure et simple du pacte (A), sauf à ce que les parties parviennent à démontrer l’existence d’une cause distincte permettant de sauver l’économie de l’opération (B).
A. La requalification en libéralité pour défaut d’aléa
L’intérêt principal, sinon exclusif, du pacte tontinier réside dans sa qualification de contrat à titre onéreux et aléatoire. Cette nature juridique spécifique soustrait le mécanisme aux règles contraignantes de fond des libéralités, interdisant aux héritiers d’exiger le rapport successoral ou d’engager une action en réduction pour atteinte à leur part de réserve. L’article 1108 du code civil énonce traditionnellement que le contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre ses effets, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain.
Dans le cadre d’une acquisition en tontine immobilière, l’aléa repose invariablement sur un double critère cumulatif scrupuleusement vérifié par le juge : une espérance de vie similaire entre les coacquéreurs au jour de la signature de l’acte, et une contribution financière dont la proportionnalité maintient le risque de perte pour chacun. Lorsque l’un de ces éléments fait ostensiblement défaut dès l’origine de l’opération, les juges du fond, agissant sous le contrôle disciplinaire de la Cour de cassation, procèdent à la requalification de l’acte en donation déguisée.
La première chambre civile a ainsi approuvé la décision d’une cour d’appel ayant requalifié une acquisition en tontine en retenant précisément l’effacement de l’aléa. Le défunt avait constitué une société civile immobilière avec sa compagne, en insérant un pacte tontinier sur les parts sociales représentatives du bien immobilier. La cour constate que « Pierre X… ayant financé seul le capital initial et son augmentation de la SCI les Hibiscus, et retenu qu’en raison de son état de santé à l’époque de la constitution de la société et de la différence d’âge qui existait entre les associés, il était probable qu’il décède avant Mme Y… » [[Cass. 1re civ., 10 mai 2007, n° 05-21.011, https://www.courdecassation.fr/decision/607946959ba5988459c42800]].
Tirant les conséquences de ce déséquilibre factuel, la Haute juridiction conclut qu’« en l’état de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d’appel a pu décider que l’opération litigieuse, qui ne présentait aucun aléa, constituait une libéralité » [[Cass. 1re civ., 10 mai 2007, n° 05-21.011, https://www.courdecassation.fr/decision/607946959ba5988459c42800]].
Le défaut de participation financière, lorsqu’il est combiné à une issue médicale humainement prévisible, altère irrémédiablement l’équilibre du contrat commutatif. Le décès n’est plus envisagé comme un événement aléatoire susceptible de frapper indifféremment l’un ou l’autre des acquéreurs, mais se transforme en une certitude temporelle dont la survenance organisera inexorablement le transfert gratuit de la propriété. Le pacte tontinier devient alors le paravent d’une simple donation, exposant le survivant à l’anéantissement de ses droits par l’action en réduction des héritiers réservataires du défunt.
B. Le sauvetage de la tontine par la cause rémunératoire
Si l’absence de contribution financière de l’un des tontiniers au jour de l’acquisition constitue le premier indice de l’absence d’aléa, et par voie de conséquence de la présence d’une intention libérale, la jurisprudence préserve cependant une voie de défense étroite mais efficace : la démonstration de l’obligation naturelle ou de la dette compensatoire.
La seule disparité de financement n’entraîne pas automatiquement la nullité ou la requalification systématique en libéralité. La partie dont le financement de la part indivise a été intégralement assuré par son coacquéreur conserve la possibilité de démontrer que la prise en charge de l’acquisition correspondait en réalité à la rémunération d’une prestation, à l’indemnisation d’un préjudice moral ou matériel, ou à l’exécution spontanée d’un devoir de conscience particulier, mué en obligation civile.
Dans un litige consécutif à un divorce où l’ancien époux contestait la validité du pacte tontinier en invoquant avoir financé seul l’intégralité du bien immobilier, la Cour de cassation a rejeté son pourvoi au visa de l’article 1014 du code de procédure civile [[Cass. 1re civ., 8 juin 2016, n° 15-18.705, https://www.courdecassation.fr/decision/5fd92ff0b0d7200fbeadc21c]]. Dans ce dossier, la cour d’appel de Bordeaux avait minutieusement relevé, pour écarter la qualification de donation révocable, l’existence probante d’une dette morale et matérielle du mari à l’égard de sa femme.
L’épouse démontrait, par un faisceau d’éléments, avoir subi un grave préjudice d’image et une atteinte sévère à sa réputation dans le cadre d’une enquête pénale d’envergure visant son futur mari, la presse locale ayant associé son nom aux poursuites pour harcèlement sexuel initiées contre ce dernier. Elle établissait ainsi de manière incontestable devant la juridiction d’appel « qu’elle a été associée à son image dévalorisée par le scandale sexuel » [[Cass. 1re civ., 8 juin 2016, n° 15-18.705, https://www.courdecassation.fr/decision/5fd92ff0b0d7200fbeadc21c]].
Face à la réalité de ce dommage particulier, le juge du fond a souverainement estimé que le financement intégral du bien par le conjoint n’était pas guidé par une intention libérale spontanée, mais par la volonté stricte de réparer l’opprobre public et d’éteindre la créance indemnitaire de sa partenaire. Le pacte tontinier recouvrait dès lors sa pleine et entière validité, la cause sous-jacente de l’engagement justifiant le déséquilibre du financement initial. L’opération d’acquisition en tontine a pu être sauvée par l’absence manifeste d’animus donandi.
Conclusion
La clause de tontine immobilière demeure, à l’épreuve du temps et du contentieux, un instrument de transmission patrimoniale d’une efficacité redoutable. Son incompatibilité radicale avec les dispositions d’ordre public de l’indivision offre au partenaire survivant une protection viagère et successorale que le législateur n’a jamais entendu remettre en question de manière frontale.
Toutefois, la pérennité de cette fiction rétroactive impose, lors de la rédaction et de la signature de l’acte notarié, une analyse scrupuleuse des patrimoines respectifs, de l’état de santé et de l’écart d’âge des parties concernées. L’intervention des juridictions du fond et le contrôle de la Cour de cassation garantissent, par l’exigence indéfectible d’un aléa réel, que la sécurité juridique recherchée par le pacte aléatoire ne se mue pas en mécanisme d’éviction illicite ou frauduleux des héritiers réservataires.
À propos de l’auteur
Cet article a été rédigé par Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux immobilier, gestion des indivisions complexes et droit de la copropriété. Découvrez l’ensemble des expertises et publications du cabinet sur notre site internet.
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