La recevabilité de l’action en trouble anormal de voisinage : l’autonomie procédurale réaffirmée par la troisième chambre civile (2022-2026)
I. L’indépendance de la recevabilité de l’action à l’égard des conditions de fond du trouble anormal
A. La distinction entre l’intérêt à agir et le bien-fondé de la prétention
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt qui rappelle avec une netteté particulière la ligne de partage entre la recevabilité de l’action en trouble anormal de voisinage et son bien-fondé. Dans cette espèce, une société civile immobilière, propriétaire d’un immeuble contigu à une parcelle sur laquelle une autre société avait réalisé des travaux obstruant deux fenêtres situées au sixième étage, avait assigné cette dernière en réparation sur le fondement du trouble anormal de voisinage. La cour d’appel de Paris avait déclaré ses demandes irrecevables au motif que la SCI ne rapportait pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme, ni de l’acquisition d’une servitude de vue par prescription acquisitive. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 31 du code de procédure civile et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
La motivation de la haute juridiction est sans ambiguïté : elle énonce que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-11.778). En d’autres termes, il n’appartient pas au juge de la mise en état, ni à la cour statuant sur une fin de non-recevoir, d’exiger du demandeur qu’il établisse, dès le stade de la recevabilité, l’existence d’un droit de vue régulièrement constitué ou la conformité de ses ouvertures aux règles d’urbanisme. Ces éléments relèvent exclusivement de l’examen au fond du caractère anormal du trouble allégué. La Cour de cassation rappelle ainsi, dans la droite ligne de sa jurisprudence antérieure, que « l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié).
Cette solution s’inscrit dans le cadre plus général de la codification du trouble anormal de voisinage par la loi du 15 avril 2024, qui a introduit l’article 1253 du code civil. Ce texte dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». En consacrant législativement ce principe d’origine prétorienne, le législateur a entendu faciliter l’accès au juge des victimes de troubles anormaux, en dissociant clairement les conditions de fond de la recevabilité. La Cour de cassation prolonge cette logique en censurant toute confusion procédurale entre les deux ordres de conditions.
Par ailleurs, la distinction opérée par la Cour de cassation entre recevabilité et bien-fondé emporte une conséquence pratique immédiate pour le justiciable : la charge de la preuve qui pèse sur le demandeur au stade de la recevabilité se limite à la démonstration d’un intérêt légitime au succès de sa prétention, sans qu’il soit tenu d’établir le caractère anormal du trouble dès l’introduction de l’instance. L’appréciation du caractère excessif du trouble relève du débat au fond et, le cas échéant, de l’administration de la preuve par toutes voies de droit. Cette clarification est d’autant plus bienvenue qu’elle met un terme à une pratique judiciaire qui tendait à faire peser sur le demandeur une exigence probatoire disproportionnée dès le stade de l’examen de la fin de non-recevoir.
B. La qualité pour agir contre un indivisaire ou un époux commun en biens
La question de la recevabilité de l’action en trouble anormal de voisinage se pose également lorsque le défendeur est un indivisaire ou un époux marié sous un régime de communauté. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les règles applicables dans un arrêt du 7 mai 2026. En l’espèce, une propriétaire avait assigné son voisin en démolition d’un bâtiment à usage d’élevage de colombes sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré l’action irrecevable au motif que la démolition affectant un bien appartenant aux deux époux, l’épouse du défendeur aurait dû être appelée en la cause et la demande engagée contre tous les propriétaires.
La Cour de cassation, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile et de l’article 1421 du code civil, censure cette analyse en énonçant qu’« il résulte des deux premiers de ces textes que l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, même si la décision rendue sur celle-ci est inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause » et qu’« en application du dernier, chacun des époux a, en sa qualité d’administrateur de la communauté, le pouvoir de défendre seul aux actions concernant les biens communs et les décisions rendues à son encontre sont opposables à l’autre conjoint » (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-16.351).
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il consacre le principe selon lequel l’action en trouble anormal de voisinage, en ce qu’elle constitue une action en responsabilité extra-contractuelle, n’est pas soumise à l’exigence de mise en cause de l’ensemble des propriétaires indivis. La décision rendue à l’encontre du seul défendeur assigné sera certes inopposable aux autres indivisaires, mais cette circonstance n’affecte en rien la recevabilité de l’action. En conséquence, la cour d’appel ne pouvait déclarer irrecevable l’action sans rechercher, le cas échéant après avoir recueilli les observations des parties, si le bien litigieux n’était pas indivis et, dans l’affirmative, quel était le régime matrimonial des propriétaires.
D’autre part, et surtout, la Cour de cassation impose au juge du fond de vérifier d’office, au besoin en invitant les parties à s’expliquer contradictoirement, si le régime matrimonial des défendeurs ne conférait pas à l’époux assigné le pouvoir de défendre seul à l’action. Cette exigence procédurale nouvelle consolide sensiblement la position du demandeur à l’action en trouble anormal de voisinage, qui ne saurait se voir opposer une irrecevabilité tirée de l’absence de mise en cause du conjoint sans que le juge ait préalablement vérifié le régime matrimonial applicable. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond de ne pas ajouter à la loi une condition de recevabilité qu’elle ne prévoit pas, réaffirmant par là même l’autonomie procédurale de l’action en trouble anormal de voisinage.
II. Les conditions de succès de l’action en trouble anormal : charge probatoire, servitudes de vue et antériorité du trouble
A. La preuve du caractère anormal du trouble et le principe de responsabilité de plein droit
Si la recevabilité de l’action est désormais clairement dissociée des conditions de fond, encore faut-il que le demandeur établisse, au fond, le caractère anormal du trouble qu’il subit. Sur ce point, la jurisprudence de la troisième chambre civile est constante depuis l’arrêt du 16 mars 2022 : « l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié). Cette formulation, reprise et consacrée par l’article 1253 du code civil, a le mérite de la clarté : la responsabilité de l’auteur du trouble est une responsabilité de plein droit, qui n’exige ni la démonstration d’une faute, ni celle d’un préjudice distinct du trouble lui-même.
Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve que le trouble excède les inconvénients normaux de voisinage. Cette preuve est libre et peut être administrée par tous moyens : constats d’huissier, témoignages, photographies, rapports d’expertise, ou encore mesures acoustiques pour les nuisances sonores. La jurisprudence apprécie le caractère anormal du trouble in concreto, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu, de la durée et de l’intensité du trouble, ainsi que de la destination du quartier. La Cour de cassation exerce sur cette qualification un contrôle de motivation, censurant les décisions qui se fonderaient sur des motifs impropres à caractériser le caractère anormal du trouble.
Dans son arrêt du 18 juin 2026 précité, la Cour de cassation ajoute une précision essentielle : la démonstration par la victime de la légalité de ses propres ouvertures au regard des règles d’urbanisme n’est pas une condition du succès de l’action en trouble anormal de voisinage. La question de la régularité administrative des vues obstruées relève, le cas échéant, d’un débat distinct qui n’affecte pas le principe même de la responsabilité de plein droit du propriétaire à l’origine du trouble. En d’autres termes, le propriétaire qui obstrue les vues de son voisin ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’irrégularité des ouvertures obstruées, dès lors que le trouble causé est objectivement anormal.
Cette solution est en cohérence avec l’économie générale de l’article 1253 du code civil, qui institue une responsabilité de plein droit fondée sur le seul constat objectif du trouble anormal, indépendamment de toute considération relative à la situation juridique des fonds concernés. La Cour de cassation confirme ainsi que le droit de la responsabilité civile du voisinage obéit à une logique autonome, distincte à la fois du droit des servitudes et du droit de l’urbanisme, et dont la mise en œuvre ne saurait être entravée par des conditions de recevabilité ou de fond qui lui sont étrangères.
B. L’articulation entre servitudes de vue, antériorité du trouble et droit à réparation
L’arrêt du 23 novembre 2023 de la troisième chambre civile offre une illustration topique de la manière dont s’articulent le droit des servitudes de vue et la théorie des troubles anormaux du voisinage dans le contentieux de l’obstruction des ouvertures. Dans cette espèce, la construction d’un nouvel immeuble sur une parcelle voisine avait eu pour effet d’obstruer plusieurs fenêtres d’un bâtiment voisin, privant les copropriétaires de vues dont ils bénéficiaient jusqu’alors. La cour d’appel de Rennes avait rejeté leurs demandes au titre de l’atteinte portée aux servitudes de vues, en retenant que « la prescription acquisitive trentenaire ne joue qu’au profit des ouvertures irrégulières et que des ouvertures régulièrement pratiquées n’impliquent aucune servitude de vue sur le fonds voisin ».
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 686, 688, alinéa 2, 689, alinéa 2, et 690 du code civil, en rappelant qu’« une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit » et que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.047). La cour d’appel avait ainsi ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, en subordonnant la reconnaissance d’une servitude de vue à la démonstration préalable de l’irrégularité des ouvertures. Or, toute ouverture donnant sur le fonds voisin depuis plus de trente ans confère à son propriétaire une servitude de vue par prescription acquisitive, indépendamment de sa régularité originelle au regard des règles d’urbanisme.
Par ailleurs, le même arrêt apporte une contribution décisive à la question de l’antériorité du trouble anormal de voisinage. La cour d’appel avait débouté des copropriétaires ayant acquis leur bien après la réalisation des travaux litigieux, au motif qu’« ayant acquis leur bien alors que la situation était déjà créée, ils ne sont pas fondés à arguer d’un trouble anormal de voisinage ». La Cour de cassation censure également cette motivation, en énonçant au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage que « sauf disposition particulière, l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.047).
Cette solution doit être confrontée à la lettre de l’article 1253, alinéa 2, du code civil, qui dispose que la responsabilité de plein droit n’est pas engagée « lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée », à la condition que « ces activités soient conformes aux lois et aux règlements et se soient poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». La réserve ainsi introduite par le législateur est d’interprétation stricte : l’antériorité du trouble n’exonère le responsable que si les activités à l’origine du trouble étaient conformes aux lois et règlements et n’ont pas connu d’aggravation. Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation le 23 novembre 2023, la construction nouvelle avait été réalisée en violation des règles de la copropriété et obstruait des fenêtres existantes, de sorte que la condition de conformité aux lois et règlements faisait manifestement défaut.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 10 avril 2025, les conditions de la preuve de l’acquisition d’une servitude de vue par prescription trentenaire sur le fondement de l’article 690 du code civil. Dans cette espèce, le propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée avait assigné les propriétaires de l’immeuble voisin qui avaient remplacé des jours translucides par des fenêtres transparentes et coulissantes en surplomb de la cour commune. La cour d’appel de Bordeaux avait retenu l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription au motif que « la verrière du bien immobilier a simplement été remplacée par des menuiseries modernes sans modifier pour autant l’emplacement et la dimension des ouvertures préexistantes ». La Cour de cassation censure cette décision, au double visa des articles 675 et 690 du code civil, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir « pas constaté qu’un vitrage transparent avait permis depuis l’origine l’exercice de la vue ni précisé la date à partir de laquelle le délai trentenaire de prescription acquisitive de la vue aurait couru » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598). La haute juridiction impose ainsi au juge du fond de caractériser avec précision tant le point de départ du délai de prescription que l’existence d’une vue effective depuis l’origine, le simple remplacement d’une verrière ancienne par des menuiseries modernes ne suffisant pas à établir la possession trentenaire requise.
Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation encadre l’acquisition des servitudes de vue par usucapion. En application de l’article 675 du code civil, « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ». La Cour de cassation ajoute que le consentement du voisin à l’ouverture litigieuse ne saurait se déduire de sa seule association aux travaux modificatifs ou de son absence d’opposition avant la réalisation de l’ouvrage. La renonciation à un droit, fût-elle implicite, doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Cette exigence probatoire renforcée protège le propriétaire du fonds voisin contre les ouvertures irrégulières et consolide la fonction protectrice du droit des servitudes.
En définitive, la troisième chambre civile a construit, au fil d’arrêts récents, un régime procédural et substantiel cohérent de l’action en trouble anormal de voisinage. La recevabilité de l’action est désormais clairement déconnectée des conditions de fond : l’intérêt à agir s’apprécie indépendamment de la légalité des ouvertures du demandeur, de l’acquisition d’une servitude de vue par prescription, ou encore de la mise en cause de l’ensemble des propriétaires indivis. Sur le fond, la victime doit établir le caractère anormal du trouble, sans que puisse lui être opposée l’irrégularité de ses propres ouvrages, et sans que l’antériorité du trouble, à elle seule, suffise à exonérer le responsable, sauf à démontrer la conformité des activités en cause aux lois et règlements. L’acquisition d’une servitude de vue par prescription trentenaire obéit quant à elle à des exigences probatoires strictes, qui imposent de caractériser une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente années révolues. La codification de l’article 1253 du code civil conforte cette architecture en consacrant, au plan législatif, une responsabilité de plein droit dont l’efficacité procédurale est désormais garantie par la distinction rigoureuse entre recevabilité et bien-fondé.
Conclusion
L’actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile rappelle avec force que la théorie des troubles anormaux du voisinage, désormais codifiée à l’article 1253 du code civil, constitue un instrument de protection du droit de propriété dont l’efficacité repose sur une double garantie : une garantie procédurale, qui interdit au juge d’ériger en conditions de recevabilité des éléments relevant du seul examen au fond, et une garantie substantielle, qui consacre une responsabilité de plein droit de l’auteur du trouble, indépendante de toute faute et de toute considération étrangère à l’anormalité objective du trouble. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces arrêts récents les ressources nécessaires pour sécuriser la recevabilité de leurs actions et, sur le fond, articuler utilement le droit des servitudes de vue avec le régime de la responsabilité civile du voisinage. L’avenir dira si cette distinction procédurale, qui protège le droit d’accès au juge des victimes de troubles anormaux, résistera à l’épreuve de la pratique judiciaire devant les juridictions du fond, souvent tentées de confondre les conditions de recevabilité et les conditions de succès d’une action en responsabilité.
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