Depuis le début de l’année 2026, beaucoup de propriétaires et de locataires se posent la même question : un logement classé F au DPE peut-il encore être loué ?
La confusion est compréhensible. Les logements classés G sont déjà dans le viseur de l’interdiction de location. Le calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026 pour certains logements chauffés à l’électricité. Les annonces immobilières mentionnent de plus en plus la classe énergétique. Les locataires lisent parfois que les passoires thermiques sont interdites, sans distinguer G, F et E.
La réponse courte est la suivante : en France métropolitaine, un logement classé F n’est pas encore interdit à la location en 2026. L’interdiction de décence énergétique vise les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis les logements classés F à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
Mais cela ne signifie pas que le bailleur peut ignorer le DPE F. Un logement classé F reste une passoire thermique. Il peut entraîner un gel du loyer, des difficultés lors d’une relocation, des demandes de travaux, des discussions sur la décence du logement et, dans certains dossiers, une action judiciaire.
L’enjeu pratique est donc de savoir quoi faire maintenant, sans attendre 2028.
Un logement DPE F est-il interdit à la location en 2026 ?
Non, pas en tant que tel.
En 2026, l’interdiction de louer en métropole concerne les logements classés G lorsque le bail est signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis le 1er janvier 2025. Le site officiel Service-Public rappelle ce calendrier et indique que les logements classés F seront concernés à compter du 1er janvier 2028.
Source officielle : Service-Public, passoires thermiques et interdiction de location.
Il faut donc éviter deux erreurs.
La première consiste à croire que tous les logements F sont déjà interdits en 2026. Ce n’est pas exact.
La seconde consiste à penser qu’un logement F ne pose aucun problème juridique avant 2028. Ce n’est pas exact non plus.
Un logement F peut rester louable en 2026, mais le bailleur doit vérifier plusieurs points : validité du DPE, informations remises au locataire, interdiction d’augmentation du loyer, état réel du logement, humidité, chauffage, ventilation, isolation et éventuels travaux nécessaires.
Le DPE doit-il être remis au locataire ?
Oui.
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique remis au locataire lors de la signature du bail. Il permet au locataire d’être informé sur la performance énergétique du logement et sur les charges probables.
La fiche officielle Service-Public sur le DPE indique que le propriétaire bailleur doit faire réaliser le diagnostic et le communiquer dans le cadre de la location. Elle rappelle aussi que, depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement classé G lors d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite.
Source officielle : Service-Public, diagnostic de performance énergétique.
Pour le locataire, l’absence de DPE n’autorise pas automatiquement à arrêter de payer le loyer. C’est une erreur fréquente. En revanche, elle peut justifier une demande écrite au bailleur, puis une action si l’absence de diagnostic s’ajoute à d’autres manquements : logement très énergivore, surconsommation anormale, impossibilité de chauffer correctement, humidité, moisissures ou défaut de ventilation.
Pour le bailleur, l’absence de DPE est risquée. Elle affaiblit le dossier en cas de litige, notamment si le locataire soutient qu’il n’a pas été correctement informé ou que le logement ne répond pas aux exigences minimales de décence.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer d’un logement classé F ?
En pratique, la classe F peut bloquer l’augmentation du loyer.
Depuis la réforme des passoires énergétiques, les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions fortes sur l’évolution du loyer. Le bailleur doit donc être particulièrement prudent avant une révision annuelle, une réévaluation de loyer manifestement sous-évalué ou une relocation avec hausse.
Pour un locataire, le premier réflexe consiste à vérifier :
- la classe DPE mentionnée dans le bail ou dans le diagnostic annexé ;
- la date de réalisation du DPE ;
- la clause de révision annuelle du loyer ;
- les courriers ou avis d’échéance appliquant l’augmentation ;
- les justificatifs donnés par le bailleur ou l’agence.
Si le logement est classé F ou G et qu’une augmentation est appliquée, il faut demander par écrit la justification juridique de cette hausse et solliciter, le cas échéant, le remboursement du trop-payé.
Il est préférable d’éviter l’arrêt unilatéral du paiement du loyer. Le locataire qui cesse de payer sans décision judiciaire prend le risque de recevoir un commandement de payer, puis une assignation en résiliation du bail et expulsion.
La stratégie la plus solide consiste à payer le loyer non contesté, contester l’augmentation par écrit, conserver les preuves, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge selon le cas.
DPE F, logement trop froid ou trop cher à chauffer : quels recours ?
Le classement F ne suffit pas toujours, à lui seul, à obtenir une indemnisation.
Le juge regarde le dossier concret.
Un locataire aura plus de chances d’obtenir une mesure utile s’il démontre que le logement est très difficile à chauffer, que les factures sont anormalement élevées, que l’isolation est défaillante, que la ventilation ne fonctionne pas, que des moisissures apparaissent ou que le bailleur a été alerté sans réagir.
Les pièces utiles sont notamment :
- le bail et ses annexes ;
- le DPE transmis à la signature ou au renouvellement ;
- les avis d’échéance et quittances ;
- les factures d’électricité ou de gaz ;
- les photographies d’humidité, moisissures ou condensation ;
- les échanges avec l’agence ou le bailleur ;
- les constats de commissaire de justice ;
- les rapports de mairie, d’ARS, de service hygiène, d’ADIL ou d’expert ;
- les devis ou attestations techniques sur l’isolation, le chauffage ou la ventilation.
Une décision récente illustre l’importance de la preuve. Le tribunal judiciaire d’Orléans, le 11 mai 2026, a condamné un bailleur à indemniser une locataire pour une surconsommation d’électricité liée à une isolation défaillante et à une mauvaise qualité de chauffe, après examen des éléments techniques produits.
Source : TJ Orléans, 11 mai 2026, n° 23/04212.
L’idée à retenir est simple : il ne faut pas seulement invoquer une mauvaise étiquette DPE. Il faut relier cette étiquette à un préjudice concret et prouvé.
Peut-on demander une baisse ou une suspension du loyer ?
Oui, mais pas n’importe comment.
En matière de logement indécent, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement et, dans certaines conditions, une réduction ou une suspension du loyer jusqu’à l’exécution des travaux.
Mais cette demande doit être portée correctement. Le locataire ne doit pas décider seul de suspendre le loyer, sauf situation juridiquement encadrée et très prudente.
La démarche utile est généralement la suivante :
- Demander au bailleur le DPE et les justificatifs utiles.
- Décrire précisément les problèmes : froid, humidité, chauffage insuffisant, ventilation, surconsommation.
- Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée.
- Joindre les preuves disponibles.
- Solliciter une conciliation si le dossier s’y prête.
- Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir travaux, réduction de loyer, indemnisation ou consignation encadrée.
Cette chronologie évite que le locataire se retrouve lui-même en faute pour impayé.
Elle permet aussi au bailleur de comprendre ce qui lui est demandé : communiquer le DPE, réaliser des travaux, justifier la classe énergétique, annuler une hausse de loyer, ou indemniser une surconsommation.
Le nouveau calcul du DPE en 2026 change-t-il la situation ?
Il peut changer la classe de certains logements, surtout ceux chauffés à l’électricité.
Service-Public indique que le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE est abaissé depuis le 1er janvier 2026. Les DPE édités à compter de cette date intègrent automatiquement ce nouveau coefficient. Pour certains DPE déjà réalisés, une mise à jour gratuite peut être possible via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe lorsque le nouveau calcul améliore le classement.
Source officielle : Service-Public, calcul du DPE : les nouveautés.
Pour un propriétaire, cela peut être important.
Un logement classé F en 2025 peut parfois passer en E avec la mise à jour si le chauffage électrique était pénalisé par l’ancien coefficient. Dans ce cas, l’enjeu n’est pas seulement technique : la possibilité d’augmenter le loyer, de relouer ou de préparer l’échéance de 2028 peut être directement affectée.
Pour un locataire, il faut rester attentif.
Une mise à jour favorable au bailleur ne règle pas forcément tous les problèmes. Si le logement reste humide, mal ventilé, difficile à chauffer ou affecté de désordres concrets, le litige peut continuer sur le terrain de la décence et de l’obligation de délivrance.
Bail en cours, renouvellement, relocation : les cas à distinguer
La situation n’est pas la même selon le moment du bail.
Pour un bail signé en 2026 sur un logement classé F, la location n’est pas interdite du seul fait de la classe F. En revanche, le bailleur doit remettre un DPE valide et respecter les restrictions applicables aux passoires énergétiques.
Pour un bail en cours, le locataire peut demander le DPE et contester une augmentation de loyer si la classe F ou G bloque la hausse. Il peut aussi agir si le logement présente des défauts concrets de décence.
Pour une reconduction ou un renouvellement, le bailleur doit anticiper. La classe G est déjà critique depuis 2025. La classe F devient un risque majeur à l’approche du 1er janvier 2028.
Pour une relocation, il faut être encore plus prudent. Un propriétaire qui remet sur le marché un logement énergivore sans vérifier son DPE, ses travaux et ses obligations peut créer un contentieux dès l’entrée dans les lieux.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible
À Paris et en Île-de-France, le DPE F se cumule souvent avec d’autres tensions : loyers élevés, petites surfaces, logements anciens, copropriétés où les travaux dépendent d’un vote collectif, encadrement des loyers, travaux difficiles en immeuble occupé.
Le locataire doit vérifier deux choses séparées.
D’abord, la conformité énergétique et la décence du logement.
Ensuite, le montant du loyer, notamment lorsque le logement est situé à Paris ou dans une commune où l’encadrement des loyers s’applique.
Un logement classé F avec un loyer élevé, une hausse contestable, un complément de loyer fragile et une mauvaise isolation peut justifier une stratégie globale : contestation de l’augmentation, demande de justificatifs DPE, mise en demeure de travaux, calcul du trop-payé et, si nécessaire, saisine du juge.
Le bailleur doit, de son côté, documenter les travaux déjà réalisés, les obstacles éventuels liés à la copropriété, les diagnostics, les devis demandés et les démarches entreprises.
Que faire tout de suite si vous êtes locataire ?
Commencez par réunir les pièces.
Il faut le bail, le DPE, les quittances, les avis de hausse de loyer, les factures d’énergie, les photos et les échanges avec le bailleur.
Ensuite, adressez une demande écrite claire.
Le courrier peut demander :
- la communication du DPE si vous ne l’avez pas ;
- l’annulation d’une hausse de loyer appliquée malgré une classe F ou G ;
- des travaux précis lorsque le logement est difficile à chauffer ou présente de l’humidité ;
- une réponse sur les démarches du bailleur ;
- une proposition de rendez-vous ou d’expertise.
Si le bailleur ne répond pas, il faut envisager une conciliation ou une action devant le juge des contentieux de la protection.
Ne suspendez pas le loyer sans avis juridique. C’est souvent le point qui fait basculer un bon dossier de locataire vers une procédure d’impayé.
Que faire tout de suite si vous êtes bailleur ?
Vérifiez d’abord la classe énergétique réelle.
Si le DPE est ancien, regardez s’il peut être mis à jour ou s’il faut refaire un diagnostic. Si le logement est chauffé à l’électricité, la réforme du calcul 2026 peut avoir une incidence.
Ensuite, vérifiez vos loyers.
N’appliquez pas mécaniquement une hausse annuelle si le logement est classé F ou G. Contrôlez la clause de révision, les règles de gel du loyer et, à Paris, l’encadrement des loyers.
Enfin, anticipez les travaux.
Si le logement risque de rester F à l’approche de 2028, il faut préparer les devis, les demandes d’autorisation de copropriété, les aides éventuelles et la preuve des démarches entreprises.
Un bailleur qui attend le contentieux agit trop tard. Un dossier bien préparé permet parfois d’éviter une procédure, ou au moins de démontrer sa bonne foi devant le juge.
Les erreurs à éviter
Pour le locataire, la principale erreur est d’arrêter de payer le loyer sans décision judiciaire. Même si le logement est énergivore, cette décision peut déclencher une procédure d’expulsion.
La deuxième erreur est de rester dans des messages vagues. Un courrier qui indique seulement « le logement est une passoire thermique » est moins utile qu’une lettre qui liste les désordres, les dates, les factures, les demandes et les pièces jointes.
Pour le bailleur, la principale erreur est de traiter le DPE F comme un simple sujet administratif. En 2026, la classe F peut déjà produire des conséquences sur le loyer et sur le risque contentieux.
La deuxième erreur est d’attendre 2028. Les travaux en copropriété, les diagnostics, les devis et les autorisations prennent du temps. Si le logement est occupé, il faut aussi organiser l’accès, prévenir le locataire et documenter les refus éventuels.
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