La charge de la preuve dans le contentieux des charges de copropriété et des baux commerciaux : l’intensification du contrôle juridictionnel (2024-2026)
I. L’exigence de précision de la mise en demeure en droit de la copropriété
A. L’avis fondateur du 12 décembre 2024
Le contentieux du recouvrement des charges de copropriété a connu, au cours des vingt derniers mois, une intensification remarquable du contrôle juridictionnel exercé sur le formalisme probatoire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie pour avis par le tribunal judiciaire de Marseille le 11 septembre 2024, a rendu le 12 décembre 2024 un avis qui constitue le socle de cette évolution (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, avis n° 24-70.007, publié au Bulletin lien). La question posée à la Cour était la suivante : la mise en demeure visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la même loi des charges échues impayées des exercices antérieurs ?
La Cour de cassation répond par une formulation qui dépasse la simple distinction entre provisions et arriérés. Elle énonce en effet que « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ». Cette solution, dont la portée est immédiate et impérative, transforme la mise en demeure en un acte procédural rigoureusement encadré, dont l’imprécision entraîne l’irrecevabilité de la demande en paiement.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 22 août 2021, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le mécanisme de l’article 19-2 est conçu comme une voie d’exécution simplifiée au service du syndicat des copropriétaires. En contrepartie de cette efficacité procédurale, la Cour de cassation impose un standard de précision qui protège le copropriétaire contre des réclamations dont il ne pourrait apprécier ni le fondement ni l’étendue. L’avis du 12 décembre 2024 a ainsi comblé une lacune textuelle que la pratique avait révélée : de nombreux syndics adressaient des mises en demeure globales, agrégeant provisions de l’exercice en cours et arriérés antérieurs sans ventilation, rendant le contrôle du juge et la défense du copropriétaire purement théoriques.
Cette exigence de précision ne saurait surprendre au regard de l’économie générale de la loi du 10 juillet 1965. Les articles 14-1 et 14-2 de ce texte (lien) imposent au syndicat des copropriétaires de voter chaque année un budget prévisionnel et de constituer des provisions spéciales pour travaux. Le copropriétaire ne peut être tenu de régler des sommes dont l’assiette et le fondement ne lui sont pas clairement exposés. En subordonnant l’action en paiement à la précision de la mise en demeure, la Cour de cassation rétablit une symétrie entre l’obligation de transparence pesant sur le syndicat et la contrainte juridictionnelle qu’il exerce sur le copropriétaire.
Par cet avis, la troisième chambre civile a fait le choix d’un formalisme protecteur qui s’inscrit dans une tendance plus large du droit de la copropriété, où la précision des actes du syndic conditionne la validité des procédures engagées contre les copropriétaires. Cette orientation n’est pas sans rappeler la jurisprudence constante qui subordonne la validité des convocations aux assemblées générales à la communication préalable de documents suffisamment détaillés pour éclairer le vote des copropriétaires. L’article 42 de la même loi, qui fixe le délai de contestation des décisions d’assemblée générale à deux mois à compter de la notification du procès-verbal, participe du même équilibre entre l’efficacité de la gestion collective et la protection des droits individuels du copropriétaire.
B. L’arrêt du 18 juin 2026 : confirmation et extension de l’exigence de précision
Dix-huit mois après l’avis du 12 décembre 2024, la troisième chambre civile a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt de cassation publié au Bulletin qui confirme et prolonge la solution dégagée par l’avis (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B lien). Cet arrêt constitue la première application contentieuse de l’avis dans une espèce où la cour d’appel de Rennes avait, le 27 juin 2024, condamné une copropriétaire au paiement d’une somme de 77 128,51 euros au titre des charges de copropriété sans avoir vérifié la précision de la mise en demeure préalable.
Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires avait assigné la copropriétaire en paiement de charges sur le fondement de l’article 19-2. La cour d’appel s’était contentée de relever que le syndicat produisait « la mise en demeure explicite du 11 juin 2021 » accompagnée d’un relevé de compte. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale, en énonçant que les juges du fond auraient dû « rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées, ni constater la défaillance de la copropriétaire dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure ».
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il consacre définitivement l’obligation pour le juge du fond de vérifier d’office la précision de la mise en demeure, cette vérification constituant un préalable nécessaire à l’examen de la demande en paiement. D’autre part, il rappelle que le simple fait de produire un décompte de créance ne constitue pas, en lui-même, une mise en demeure conforme aux exigences de l’article 19-2 tel qu’interprété par l’avis du 12 décembre 2024. La distinction entre la provision due au titre de l’exercice en cours et les arriérés des exercices antérieurs doit être explicite.
L’arrêt du 18 juin 2026 comporte une seconde dimension, relative au champ d’application de la procédure accélérée au fond. La Cour de cassation rappelle en effet que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond ». En l’espèce, la cour d’appel avait condamné la copropriétaire au remboursement de frais de déménagement de meubles, demande indemnitaire que la Cour de cassation exclut expressément du périmètre de l’article 19-2, la cour d’appel s’étant déterminée « par des motifs impropres à établir que ces sommes entraient dans le champ d’application des dispositions de l’article 19-2 susvisé ».
Cette double cassation — sur la précision de la mise en demeure et sur les limites de la procédure accélérée au fond — révèle la volonté de la Cour de cassation d’encadrer strictement les conditions du recouvrement accéléré des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne saurait profiter de la voie procédurale simplifiée de l’article 19-2 pour y agréger des demandes étrangères à son objet ou pour se dispenser de l’exigence de précision qui conditionne la recevabilité même de son action.
En cela, l’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente avec l’arrêt rendu le même jour sur les conséquences en cascade de l’annulation de la désignation du syndic (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B lien), qui consacre le principe selon lequel le syndic désigné par une assemblée générale annulée perd rétroactivement le pouvoir de convoquer l’assemblée générale suivante. La troisième chambre civile déploie ainsi une politique jurisprudentielle cohérente de renforcement des exigences formelles en droit de la copropriété.
II. L’obligation de justification des charges dans les baux commerciaux
A. La charge de la preuve incombe au bailleur, y compris en référé
Parallèlement au mouvement observé en droit de la copropriété, la troisième chambre civile a rendu, le 4 juin 2026, deux arrêts qui renforcent substantiellement les obligations probatoires du bailleur dans le contentieux des charges locatives du bail commercial. Le premier de ces arrêts (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, F-D lien) énonce un principe dont la simplicité ne doit pas masquer la portée pratique considérable : il incombe au bailleur de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont il sollicite le paiement, y compris lorsque ces charges sont contestées par le locataire dans le cadre d’une procédure de référé-provision.
L’espèce concernait une SCI bailleresse qui avait consenti deux baux commerciaux à une société exploitant une activité de vente de desserts glacés. Après avoir signifié des commandements visant les clauses résolutoires, la bailleresse avait assigné la locataire en référé afin de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires et obtenir, à titre provisionnel, le paiement d’arriérés de loyers et de charges. La locataire contestait certains postes au libellé obscur — « palier sur loyer », « honos analyse assis » — comme n’étant pas justifiés.
La cour d’appel de Paris avait fait droit à la demande de la bailleresse en retenant que « les relevés de compte de la locataire comportent, depuis 2017, la mention des postes ‘palier sur loyer’, ‘honos analyse assis’ et ‘charges fonds marketing’ sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment ». La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 835 du code de procédure civile (lien), en énonçant que « l’absence de contestation antérieure est un motif inopérant » et qu’« il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire ».
Cette solution s’articule avec le principe général de la charge de la preuve énoncé à l’article 1353 du code civil, aux termes duquel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (lien). La Cour de cassation en tire une conséquence rigoureuse : le silence du preneur, fût-il prolongé pendant plusieurs années, ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de justifier, pièces à l’appui, l’existence et le montant des sommes réclamées dès lors qu’elles sont discutées devant le juge. L’absence de contestation des relevés de charges au fil du bail ne vaut pas acceptation définitive.
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle qui, depuis plusieurs années, renforce les exigences de justification à la charge du créancier. La troisième chambre civile applique ici au bail commercial un raisonnement analogue à celui qu’elle a déployé en matière de copropriété : le créancier qui dispose d’une voie procédurale accélérée — le référé-provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour le bail commercial, la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour la copropriété — ne saurait en tirer argument pour alléger la charge probatoire qui lui incombe.
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. La Cour de cassation rappelle que l’absence de contestation sérieuse ne se déduit pas du silence antérieur du débiteur, mais de la production par le créancier des justificatifs établissant l’existence et le montant de sa créance. Autrement dit, la charge de la preuve ne se déplace pas en fonction du comportement procédural du défendeur : elle demeure, en toute hypothèse, à la charge du demandeur.
B. La clause expresse, condition du transfert des taxes au preneur
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452, F-D lien) apporte une précision complémentaire sur le terrain de la répartition conventionnelle des charges et taxes entre bailleur et preneur. Il énonce, au visa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que la force obligatoire du contrat commande l’application littérale des clauses de refacturation de taxes.
En l’espèce, des copropriétaires bailleurs avaient donné à bail commercial leurs lots à une société exploitant une résidence de tourisme. Le bail stipulait que le preneur s’oblige à acquitter « les impôts et taxes auxquels les locataires sont ordinairement soumis, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». La cour d’appel de Pau avait néanmoins débouté les bailleurs de leur demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au motif qu’à défaut de disposition expresse concernant cette taxe, celle-ci ne pouvait être mise à la charge du preneur. La Cour de cassation censure cette décision, en relevant que « le bail consenti le 29 juin 2010 stipule que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères », de sorte que « la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
La solution est claire : lorsque le contrat de bail commercial contient une clause expresse mettant une taxe à la charge du preneur, le juge ne peut écarter cette stipulation par des considérations d’opportunité. L’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le juge est lié par la clause claire et précise ; il ne saurait substituer son appréciation à la volonté des parties.
Le même arrêt comporte un second enseignement, relatif à l’obligation de motivation des décisions de justice. La cour d’appel de Pau avait rejeté la demande d’annulation de résolutions d’assemblées générales de copropriété sans répondre aux conclusions des copropriétaires qui soutenaient que les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, inclus dans les charges générales soumises à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété. La Cour de cassation casse également de ce chef, au visa de l’article 455 du code de procédure civile (lien), en énonçant que « le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs ».
Cette double cassation — sur la force obligatoire du contrat et sur l’obligation de motivation — illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle l’office du juge du fond en matière de charges immobilières. Le juge ne peut ni s’affranchir de la loi des parties lorsque celle-ci est claire, ni se dispenser de répondre aux moyens argumentés des parties lorsque ceux-ci sont de nature à influer sur la solution du litige.
L’article L. 145-40-2 du code de commerce (lien), dans sa rédaction applicable, impose au bailleur d’annexer au contrat de bail commercial un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail. Cet inventaire constitue le socle contractuel de la refacturation des charges au preneur. L’arrêt du 4 juin 2026 prolonge cette logique d’opposabilité en rappelant que la clause expresse, une fois stipulée, s’impose au juge comme elle s’impose aux parties. La jurisprudence de la troisième chambre civile tend ainsi à faire du bail commercial un instrument contractuel dont la précision rédactionnelle conditionne directement l’issue des contentieux.
Le rapprochement des arrêts du 4 juin 2026 (n° 25-10.221 et n° 24-22.452) et de l’arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-19.950) révèle une convergence remarquable des exigences probatoires et formelles en droit immobilier privé. Qu’il s’agisse de copropriété ou de baux commerciaux, la troisième chambre civile impose au créancier de charges — syndicat des copropriétaires ou bailleur — une obligation de précision et de justification qui ne souffre ni approximation ni palliatif procédural. Le silence du débiteur, l’ancienneté des décomptes, la lourdeur administrative de la reconstitution des justificatifs : aucun de ces arguments ne dispense le créancier de produire devant le juge les éléments établissant avec précision l’existence et le montant de sa créance.
Cette convergence s’explique par l’unité du droit de la preuve, dont l’article 1353 du code civil constitue le principe matriciel. La nature du lien d’obligation — légal en copropriété, conventionnel dans le bail commercial — ne modifie pas la règle d’attribution de la charge probatoire. Dans les deux hypothèses, le créancier qui engage une procédure contentieuse doit établir le fait juridique fondant sa prétention. La troisième chambre civile, en censurant les décisions qui se contentent d’indices indirects — absence de contestation antérieure du débiteur, production d’un simple décompte, relevé de compte non ventilé — rappelle que la preuve de la créance ne se présume pas et que le juge ne saurait pallier la carence probatoire du demandeur par des motifs inopérants.
Les enseignements pratiques à destination des professionnels de l’immobilier sont désormais clairs. Pour le syndic de copropriété, la mise en demeure adressée sur le fondement de l’article 19-2 doit distinguer, poste par poste, les provisions de l’exercice en cours et les arriérés des exercices antérieurs, à peine d’irrecevabilité de la demande en paiement. Pour le bailleur commercial, l’assignation en référé-provision ne saurait prospérer sans la production des justificatifs établissant avec précision l’existence et le montant de chaque poste de charges contesté. Pour le rédacteur d’actes, la stipulation de clauses expresses de refacturation des taxes constitue une condition nécessaire et suffisante du transfert de ces impositions au preneur, sous réserve naturellement de leur conformité au cadre légal.
Conclusion
La période 2024-2026 marque une étape significative dans la construction d’un standard probatoire exigeant en matière de recouvrement des charges immobilières. L’avis du 12 décembre 2024 a posé le principe de la précision de la mise en demeure en copropriété ; l’arrêt du 18 juin 2026 en a tiré toutes les conséquences contentieuses en censurant une cour d’appel qui ne s’était pas assurée du respect de cette exigence. Parallèlement, les arrêts du 4 juin 2026 ont rappelé, en matière de baux commerciaux, que la charge de la preuve des charges contestées incombe au bailleur, y compris en référé, et que la clause expresse de refacturation des taxes s’impose au juge avec la force de la loi contractuelle.
Cette ligne jurisprudentielle, si elle accroît la charge administrative pesant sur les syndics et les bailleurs, présente l’avantage de clarifier les règles du contentieux et de protéger les débiteurs de charges contre des réclamations dont ils ne peuvent ni vérifier le bien-fondé ni mesurer l’étendue. Il appartient désormais aux professionnels du recouvrement de charges immobilières — syndics, administrateurs de biens, avocats — d’ajuster leurs pratiques à ce standard de précision, sous peine de voir leurs demandes déclarées irrecevables ou rejetées.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.