Un propriétaire qui vient de faire des travaux peut être tenté d’augmenter le loyer dès la fin du chantier. Le raisonnement paraît simple : le logement a été amélioré, il vaut davantage, le locataire doit donc payer plus.
En bail d’habitation, la réponse juridique est plus stricte. Le bailleur ne peut pas décider seul une hausse de loyer parce qu’il a repeint l’appartement, changé une fenêtre, rénové une salle de bains ou amélioré la performance énergétique du logement.
La question se pose souvent après des travaux de rénovation énergétique, de remise en état ou d’amélioration du confort. Elle devient particulièrement sensible en 2026, car les bailleurs cherchent à sortir des contraintes pesant sur les logements mal classés au DPE, tandis que les locataires reçoivent des demandes de hausse parfois mal justifiées.
La règle utile tient en une phrase : une augmentation du loyer après travaux n’est possible que si elle repose sur un fondement précis, écrit, vérifiable et compatible avec le DPE du logement.
Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer seulement parce qu’il a fait des travaux
Il faut distinguer trois situations.
La première est la révision annuelle du loyer. Elle dépend de la clause d’indexation prévue dans le bail et de l’indice de référence des loyers. Elle ne dépend pas du coût des travaux.
La deuxième est la réévaluation du loyer au renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Cette procédure obéit à des conditions de délai, de forme et de comparaison avec des loyers de voisinage.
La troisième est la majoration du loyer après travaux d’amélioration. C’est celle qui crée le plus d’erreurs en pratique, parce que beaucoup de bailleurs confondent amélioration du logement et pouvoir automatique de hausse.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsque les parties sont convenues par une clause expresse de travaux d’amélioration que le bailleur fera exécuter, le bail ou un avenant peut fixer la majoration de loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.
Le texte officiel est consultable sur Légifrance : article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette formulation est importante. Il ne suffit pas que des travaux aient été réalisés. Il faut que les parties se soient accordées par écrit sur des travaux d’amélioration et sur la majoration du loyer qui en découlera.
Sans clause expresse ou avenant, le propriétaire s’expose à une contestation.
Quels travaux peuvent justifier une majoration de loyer ?
Le mot décisif est « amélioration ».
Des travaux d’entretien courant ne suffisent pas. Repeindre un mur défraîchi, remplacer un équipement usé, réparer une fuite, remettre une installation en état ou respecter l’obligation de délivrer un logement décent ne donne pas automatiquement droit à une hausse de loyer.
Le bailleur doit déjà fournir un logement conforme. Il ne peut pas transformer une obligation légale en supplément de loyer.
Des travaux d’amélioration sont plus faciles à défendre lorsqu’ils ajoutent un équipement, augmentent le confort réel du logement, améliorent durablement sa performance ou modifient objectivement sa qualité. Par exemple, l’installation d’un système de chauffage plus performant, une isolation significative, une amélioration acoustique ou la création d’un équipement qui n’existait pas auparavant peuvent entrer dans la discussion.
Mais même dans ces hypothèses, la hausse n’est pas automatique. Elle doit avoir été prévue par le bail ou par un avenant.
Le locataire doit donc vérifier plusieurs points avant de payer :
- la nature exacte des travaux ;
- la date de l’accord écrit ;
- le montant de la hausse annoncée ;
- la date d’application de cette hausse ;
- les factures ou justificatifs produits par le bailleur ;
- le DPE opposable du logement.
Si le propriétaire se contente d’un courriel indiquant « j’ai fait des travaux, le loyer augmente le mois prochain », la demande est fragile.
Le DPE F ou G bloque la majoration de loyer
Depuis les règles issues de la loi Climat et résilience, les logements classés F ou G sont soumis à un régime plus strict.
L’article 17-1 précise que la révision annuelle et la majoration de loyer après travaux ne peuvent pas être appliquées dans les logements de classe F ou G, au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le texte sur les classes énergétiques est consultable ici : article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Concrètement, si le logement est classé F ou G, le bailleur ne peut pas appliquer une hausse en se fondant sur la clause de travaux d’amélioration tant que cette interdiction demeure applicable.
Le sujet est proche, mais distinct, de l’interdiction d’augmenter le loyer d’une passoire thermique. Pour approfondir ce point, voir notre article sur l’interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G.
La prudence est donc nécessaire lorsque le propriétaire explique que les travaux ont précisément pour objet de sortir du classement F ou G. Tant qu’un nouveau DPE valable ne confirme pas la nouvelle classe du logement, le locataire ne doit pas accepter une hausse sur une simple promesse de performance future.
L’avenant doit être précis
Un avenant de travaux mal rédigé peut créer un litige au lieu de le prévenir.
Il doit permettre de comprendre quels travaux seront réalisés, qui les finance, quand ils seront terminés, quel sera le nouveau loyer, à partir de quelle date il s’appliquera et si la hausse dépend de l’achèvement complet du chantier.
Un avenant sérieux doit éviter les formules vagues.
Écrire « le bailleur fera des travaux et le loyer sera augmenté » ne suffit pas à sécuriser la situation. Il faut décrire les travaux et fixer la majoration.
La difficulté est fréquente lorsque le locataire signe pendant que le chantier n’est pas encore terminé. Il peut accepter une hausse en pensant que le logement sera transformé, puis découvrir que les travaux sont partiels, retardés ou moins efficaces que prévu.
Dans ce cas, les pièces deviennent centrales : devis, factures, photos avant et après travaux, échanges avec l’agence, DPE, état des lieux, date réelle de livraison du chantier.
Que faire si le bailleur applique déjà la hausse ?
La première étape consiste à ne pas répondre uniquement par oral.
Le locataire doit demander par écrit le fondement de la hausse : clause du bail, avenant, travaux concernés, date d’achèvement, justificatifs et DPE.
Si la hausse est prélevée automatiquement, il faut vérifier le mandat de prélèvement et les quittances. Une quittance qui intègre un nouveau loyer peut être utile pour dater le début de la contestation.
La deuxième étape consiste à payer avec prudence. Cesser brutalement de payer l’intégralité du loyer peut créer un impayé et exposer le locataire à un commandement de payer. Il est souvent plus prudent de contester la hausse tout en réglant le loyer non contesté, puis de réclamer le remboursement du trop-perçu.
La troisième étape consiste à saisir la commission départementale de conciliation lorsque le litige relève de son champ utile. Cette saisine peut aider à obtenir une discussion encadrée, surtout lorsque le différend porte sur une hausse, une révision, une régularisation ou la qualification des travaux.
La quatrième étape est judiciaire. Le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour faire trancher la validité de la hausse, demander le remboursement des sommes indûment payées et, selon le dossier, obtenir des mesures liées à l’état du logement.
Et si les travaux ont gêné le locataire pendant plusieurs semaines ?
Les travaux ne produisent pas seulement un débat sur la hausse du loyer. Ils peuvent aussi ouvrir un débat inverse : réduction de loyer, préjudice de jouissance ou indemnisation du locataire.
Lorsqu’un chantier dure longtemps, empêche l’usage normal du logement, crée des nuisances importantes ou rend une pièce inutilisable, le locataire peut avoir intérêt à documenter précisément la période concernée.
Il faut conserver les dates, les photographies, les messages, les rendez-vous manqués, les coupures d’eau ou d’électricité, les pièces devenues inutilisables, les factures de relogement temporaire ou les dépenses directement liées au chantier.
Sur ce point, voir aussi notre analyse sur les gros travaux et la baisse de loyer lorsque le locataire subit le chantier.
La situation peut donc se renverser. Un bailleur qui réclame une hausse mal fondée après travaux peut se retrouver face à une demande de remboursement, voire à une demande d’indemnisation si les travaux ont été mal conduits.
Paris et Île-de-France : attention aux loyers encadrés et aux logements tendus
À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, l’analyse doit aussi intégrer l’encadrement des loyers, la zone tendue et l’état réel du logement.
Un propriétaire ne peut pas utiliser des travaux pour contourner les règles applicables au loyer de référence, au complément de loyer ou à la relocation.
Si le logement se situe à Paris, Montreuil, Bagnolet, Est Ensemble, Plaine Commune ou dans une commune soumise à un dispositif local, il faut vérifier le loyer de référence applicable, les caractéristiques du logement et le motif exact de la hausse.
Un complément de loyer ne se confond pas avec une majoration après travaux. Un logement rénové ne justifie pas automatiquement un complément. Il faut une caractéristique particulière, déterminante, clairement distincte des éléments déjà pris en compte par le loyer de référence.
En pratique, les dossiers parisiens se gagnent ou se perdent souvent sur les pièces : bail, avenant, DPE, descriptif des travaux, loyers de référence, annonces comparables, photographies et échanges avec l’agence.
Les pièces à réunir avant de contester
Avant d’écrire au bailleur ou à l’agence, il faut réunir un dossier court et lisible.
Les pièces utiles sont les suivantes :
- le bail initial ;
- l’avenant éventuellement signé ;
- les quittances avant et après hausse ;
- le courrier ou courriel annonçant la hausse ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- les photographies avant et après travaux ;
- les factures ou devis communiqués ;
- le DPE opposable ;
- les échanges avec l’agence ou le propriétaire ;
- les preuves de nuisances pendant le chantier.
Il faut ensuite poser une question simple : la hausse demandée correspond-elle exactement à ce qui a été accepté par écrit ?
Si la réponse est non, la contestation doit être envisagée.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet peut analyser votre bail, l’avenant de travaux, le DPE et les quittances afin de déterminer si la hausse est valable ou contestable.
Une consultation téléphonique peut être organisée sous 48 heures avec un avocat du cabinet.
Pour un dossier à Paris ou en Île-de-France, appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.