Depuis 2026, le diagnostic de performance énergétique n’est plus un simple document administratif que l’on range avec le bail. Il peut décider du droit du bailleur à augmenter le loyer, à réviser le bail ou à réclamer une indexation annuelle.
Le sujet revient avec force parce que le mode de calcul du DPE évolue et que de nombreux logements chauffés à l’électricité peuvent changer de classement. Le site Service-public rappelle ces nouveautés sur le calcul du DPE en 2026. Dans le même temps, les juges commencent à traiter des dossiers où le locataire oppose un DPE F ou G à une hausse de loyer.
Pour le locataire, la question pratique est simple : si le logement est classé F ou G, le bailleur peut-il appliquer l’IRL, réclamer une majoration, réévaluer le loyer au renouvellement ou comptabiliser des arriérés sur cette base ?
La réponse est souvent non. Encore faut-il disposer du bon DPE, recalculer les sommes, formuler la contestation et produire les pièces utiles.
Pourquoi le DPE bloque certaines hausses de loyer
La loi du 6 juillet 1989 encadre les hausses de loyer dans les baux d’habitation. Lorsque le bail prévoit une révision annuelle, le bailleur peut en principe appliquer l’indice de référence des loyers. Cette révision n’est toutefois pas libre.
L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la révision annuelle et la majoration de loyer après travaux ne peuvent pas être appliquées dans les logements classés F ou G.
Le même raisonnement existe pour la réévaluation du loyer au renouvellement du bail. Lorsqu’un bailleur estime que le loyer est sous-évalué, il peut suivre une procédure spécifique, mais cette voie est fermée pour les logements F ou G. Dans une décision du 15 mai 2026, le juge des contentieux de la protection de Paris a d’ailleurs relevé d’office la question de l’article 17-2 et a demandé aux parties de débattre de la classe énergétique du logement avant de statuer sur la réévaluation du loyer : Tribunal judiciaire de Paris, 15 mai 2026, n° 25/06250.
Cette évolution est importante. Le débat ne porte pas seulement sur le confort du logement. Il porte aussi sur le compte locatif. Une indexation appliquée malgré un DPE F peut devenir une ligne à retrancher.
La différence entre révision, majoration et réévaluation
Il faut distinguer trois mécanismes.
La révision annuelle correspond à l’indexation prévue dans le bail, généralement en fonction de l’IRL. Elle intervient une fois par an si le contrat contient une clause de révision.
La majoration après travaux correspond à une hausse prévue par une clause ou un avenant lorsque le bailleur réalise certains travaux d’amélioration.
La réévaluation au renouvellement concerne le cas où le bailleur estime que le loyer est inférieur aux loyers du voisinage. Cette procédure suppose des références, une notification dans les délais, puis parfois une commission départementale de conciliation et une saisine du juge.
Ces mécanismes n’ont pas les mêmes conditions. Mais le point commun est clair : si le logement est classé F ou G, le bailleur doit vérifier si la hausse qu’il réclame est légalement possible. À défaut, le locataire peut contester la ligne ajoutée au loyer.
Que faire si le bailleur applique quand même l’IRL
Le premier réflexe consiste à demander le DPE applicable. Le bailleur doit tenir le DPE à disposition du candidat locataire et le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Cette règle figure à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Il faut ensuite vérifier trois points.
D’abord, la date du DPE. Un diagnostic ancien peut avoir expiré. Le ministère chargé du logement rappelle les règles générales du diagnostic de performance énergétique, notamment son rôle lors de la mise en location.
Ensuite, la classe énergétique. Le blocage de la révision concerne les logements F ou G. Si le bailleur produit un DPE E et le locataire un DPE F, il faut comprendre pourquoi les diagnostics divergent : date, méthode, surface, chauffage, isolation, erreur matérielle, changement de calcul ou travaux réalisés.
Enfin, le compte locatif. Une hausse illicite ne se conteste pas seulement en principe. Elle se chiffre. Il faut reprendre mois par mois le loyer initial, les charges, les indexations appliquées, les paiements effectués et les éventuels arriérés réclamés.
Dans une décision du 10 juin 2026, le juge parisien a retenu qu’un logement classé F ne pouvait pas supporter l’indexation appliquée par les bailleurs. Le jugement indique notamment : « Aucune indexation ne pouvait donc être appliquée » et retranche l’indexation indue du compte locatif : Tribunal judiciaire de Paris, 10 juin 2026, n° 25/03220.
Cette décision illustre le bon angle d’attaque. Le locataire ne doit pas seulement écrire que le logement est mal classé. Il doit montrer l’effet concret sur les sommes demandées.
Comment calculer le remboursement possible
Le calcul part du loyer qui aurait dû être payé sans indexation interdite.
Il faut reprendre le bail, identifier le loyer hors charges, puis comparer ce montant avec les appels de loyers réellement envoyés. Si le bailleur a appliqué une hausse annuelle, chaque différence doit être isolée.
Par exemple, si le loyer hors charges était de 900 euros et que le bailleur a progressivement porté le loyer à 930 euros, puis 960 euros, le locataire doit reconstituer le trop-payé mois par mois. Les charges récupérables doivent rester à part. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les provisions de charges et les régularisations ne se mélangent pas avec l’indexation du loyer.
Le locataire doit aussi vérifier la date à partir de laquelle le blocage s’applique. Les règles issues de la loi climat et résilience sont entrées progressivement en vigueur. L’analyse dépend de la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction du bail, ainsi que de la classe énergétique retenue.
Une contestation sérieuse doit donc contenir un tableau simple : mois, loyer appelé, loyer non indexé, différence, paiement effectué, solde. Ce tableau permet de discuter avec l’agence, puis avec le juge si nécessaire.
DPE absent, ancien ou contradictoire : qui doit prouver quoi
Lorsque le bailleur réclame une hausse, il doit pouvoir justifier que les conditions de cette hausse sont réunies. Si le locataire oppose l’interdiction liée au DPE F ou G, la discussion porte souvent sur la preuve de la classe énergétique.
Un DPE absent n’autorise pas automatiquement le locataire à fixer lui-même le loyer. En revanche, il fragilise le bailleur lorsqu’il veut appliquer une hausse ou réclamer des arriérés d’indexation.
Un DPE ancien doit être contrôlé. Certains diagnostics réalisés avant la réforme du DPE ont connu des durées de validité réduites. Un diagnostic expiré ne doit pas être traité comme un document actuel sans vérification.
Des DPE contradictoires peuvent justifier une expertise. Dans la décision parisienne du 15 mai 2026, le juge a précisément envisagé une mesure d’expertise pour déterminer la classe énergétique du logement lorsque les parties produisaient des diagnostics divergents.
Le locataire doit donc éviter les affirmations vagues. Il doit produire le bail, le DPE annexé, le DPE éventuellement établi ensuite, les appels de loyer, les quittances, les échanges avec l’agence et le décompte des sommes contestées.
Le DPE peut aussi révéler un problème de décence
Le gel de loyer n’épuise pas le sujet. Un logement très énergivore peut aussi poser une difficulté de décence, surtout lorsque le locataire subit une surconsommation anormale ou ne peut pas chauffer correctement le logement.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, répondant à un niveau minimal de performance énergétique. Le calendrier prévoit notamment que, depuis le 1er janvier 2025, le logement décent doit être compris entre la classe A et la classe F. Les logements G sont donc exposés à un risque juridique spécifique.
La jurisprudence récente montre que le juge regarde les preuves concrètes : factures d’électricité, constats, infiltrations d’air, isolation, échanges avec l’agence, rapports techniques. Dans une décision du 11 mai 2026, le tribunal judiciaire d’Orléans a condamné un bailleur à indemniser une locataire pour surconsommation d’électricité et préjudice de jouissance, après avoir relevé notamment l’absence de diligences utiles pour justifier les performances énergétiques du bien : Tribunal judiciaire d’Orléans, 11 mai 2026, n° 23/04212.
Là encore, le dossier se gagne par la preuve. Une facture élevée ne suffit pas toujours. Elle devient utile lorsqu’elle est rapprochée de la surface, du mode de chauffage, des constats d’entrée d’air, des réclamations écrites et du refus du bailleur d’agir.
Mise en demeure : ce qu’il faut demander
Avant de saisir le juge, une mise en demeure bien structurée peut débloquer le dossier.
Elle doit rappeler la date du bail, le logement concerné, la classe énergétique, les hausses appliquées, les textes applicables et le montant du trop-perçu. Elle doit demander la correction du loyer pour l’avenir, la restitution des sommes indûment perçues et la transmission du DPE utilisé par le bailleur.
Si le logement est G ou si la consommation énergétique révèle un problème de décence, la mise en demeure doit aussi demander les travaux nécessaires, les justificatifs techniques et, selon le cas, une indemnisation du préjudice de jouissance.
Le ton doit rester précis. Il ne sert à rien d’accuser l’agence ou le bailleur de mauvaise foi si le dossier ne contient pas encore les pièces. Il vaut mieux poser le calcul, joindre le tableau et exiger une réponse écrite dans un délai court.
Quels recours si le bailleur refuse
Si le bailleur maintient la hausse, plusieurs voies peuvent être envisagées.
La commission départementale de conciliation peut être utile dans les litiges de loyer. Elle permet de formaliser le désaccord, d’obtenir un avis et parfois d’éviter une procédure judiciaire.
Si le litige persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Le locataire peut demander la restitution du trop-perçu, la rectification du compte locatif, une réduction de loyer en cas d’indécence, des travaux, voire des dommages-intérêts lorsque le préjudice est établi.
Le bailleur, de son côté, peut aussi saisir le juge pour obtenir le paiement d’un arriéré. Dans ce cas, le locataire doit présenter une défense comptable. Il faut distinguer les loyers réellement dus, les charges justifiées, les indexations contestées et les éventuelles demandes indemnitaires.
La décision du 10 juin 2026 montre l’intérêt de cette méthode : le juge a intégré l’indexation indue et le préjudice de jouissance dans les comptes entre les parties, avant de fixer le solde.
À Paris et en Île-de-France : vigilance sur les renouvellements et l’encadrement des loyers
À Paris, en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et plus largement en Île-de-France, les litiges DPE se croisent souvent avec l’encadrement des loyers, les petites surfaces anciennes et les renouvellements de bail.
Le locataire doit donc vérifier deux choses en parallèle : le plafond lié à l’encadrement des loyers lorsque la commune est concernée, et l’interdiction d’augmenter le loyer lorsque le logement est F ou G.
Ces deux mécanismes ne se remplacent pas. Un loyer peut être contestable parce qu’il dépasse le loyer de référence majoré. Il peut aussi être contestable parce qu’une indexation a été appliquée malgré un DPE F ou G. Dans un dossier solide, les deux contrôles sont faits séparément.
Pour les logements anciens chauffés à l’électricité, le nouveau calcul du DPE annoncé pour 2026 doit être surveillé. Si un nouveau DPE modifie la classe du logement, il faut identifier la date du diagnostic, sa méthode, son opposabilité et son effet sur les hausses déjà facturées.
Les pièces à réunir avant de contester
Le locataire doit rassembler le bail, les avenants, le DPE annexé, tout nouveau DPE, les appels de loyers, les quittances, le décompte locatif, les courriers de révision, les échanges avec l’agence et les preuves de paiement.
En cas de problème de décence ou de surconsommation, il faut ajouter les factures d’énergie, les photos, les constats, les rapports de recherche de fuite ou d’isolation, les mails signalant les difficultés de chauffage, ainsi que les réponses du bailleur.
Le tableau de calcul est indispensable. Il doit isoler les hausses contestées et permettre de comprendre le remboursement demandé. Une contestation sans chiffre est plus facile à écarter. Une contestation chiffrée oblige le bailleur à répondre ligne par ligne.
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