L’indécence du logement ne peut servir de motif d’expulsion au bailleur : analyse de l’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026
I. L’interdiction faite au bailleur d’instrumentaliser l’indécence du logement
A. La prohibition de se prévaloir de la nullité du bail
L’article 1719, 1°, du code civil dispose, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent et que, lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (article 1719 du code civil). Cette disposition, introduite en réaction aux pratiques de certains bailleurs qui tiraient argument de l’indécence des lieux pour solliciter l’expulsion de leurs locataires avant de relouer le bien dans des conditions plus favorables, consacre une forme d’estoppel protecteur du preneur. Le mécanisme est simple dans son énoncé mais redoutable dans ses effets : le bailleur ne saurait invoquer, à l’appui d’une demande d’expulsion, l’impropriété à l’habitation dont il est lui-même responsable.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin) constitue l’application la plus aboutie de ce principe. En l’espèce, un studio de 8,84 mètres carrés de surface habitable avait été donné à bail le 25 novembre 2016. Un jugement définitif du 7 janvier 2019 avait constaté que ce local était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés précisément à remédier à l’indécence du logement. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé et ordonné l’expulsion du locataire. La Haute juridiction censure cette décision au double visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La Cour énonce que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » et que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin).
Cette formulation mérite que l’on s’y arrête. La Cour ne se contente pas de rappeler le principe général de l’article 1719 : elle l’articule avec le régime du congé pour motif légitime et sérieux de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En d’autres termes, l’indécence connue du bailleur au moment de la conclusion du contrat constitue un obstacle dirimant non seulement à l’invocation de la nullité du bail, mais également à la délivrance d’un congé fondé sur les travaux de mise en conformité. Le bailleur ne peut se servir de sa propre turpitude pour obtenir la libération des lieux.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle continue. Dès 2022, la troisième chambre civile avait jugé, dans une espèce où un logement de 8,11 mètres carrés avait été donné à bail, que la locataire ne pouvait être privée de son droit à indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l’inaptitude du local à la location. La Cour y affirmait déjà que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et censurait l’arrêt d’appel qui avait refusé d’indemniser le préjudice de jouissance après avoir pourtant constaté la non-conformité du logement (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022).
L’arrêt du 4 juin 2026 franchit un pas supplémentaire en étendant la prohibition au congé lui-même. Là où l’arrêt de 2022 sanctionnait le refus d’indemniser, le présent arrêt interdit purement et simplement l’expulsion fondée sur l’indécence. Le raisonnement est implacable : si le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail pour obtenir l’expulsion, il ne peut davantage contourner cette interdiction en délivrant un congé pour motif légitime et sérieux dont le véritable objet serait, précisément, de remédier à l’illicéité qu’il a lui-même créée.
B. Le congé pour motif légitime et sérieux à l’épreuve de l’indécence
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut donner congé à son locataire. Aux termes de ce texte, le congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, « notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La jurisprudence contrôle rigoureusement la réalité et la légitimité des motifs invoqués.
Or, l’arrêt commenté introduit une limite nouvelle à l’exercice de cette prérogative. Par une motivation qui combine les articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour juge que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». La formule est capitale : elle signifie que le bailleur qui, en toute connaissance de cause, a donné à bail un logement impropre à l’habitation ne peut ensuite se prévaloir de la nécessité d’y réaliser des travaux pour justifier l’expulsion du locataire. La connaissance de l’indécence au moment de la conclusion du contrat est érigée en condition de l’irrecevabilité du congé.
Cette exigence de connaissance préalable est cohérente avec la finalité protectrice de la loi du 6 juillet 1989. L’article 6 de cette loi impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Il serait contradictoire de permettre au bailleur de se délier de cette obligation en invoquant, précisément, le manquement qu’il a lui-même commis. La Cour de cassation fait ici application d’un principe général d’interdiction de se contredire au détriment d’autrui, qui innerve l’ensemble du droit des obligations et trouve dans le contentieux du bail d’habitation un terrain d’élection.
Par ailleurs, la jurisprudence relative au congé pour reprise illustre la même rigueur dans le contrôle des motifs. La troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt du 16 avril 2026, que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191, Publié au Bulletin). Le parallélisme est éclairant : de même que le décès du bénéficiaire de la reprise prive le congé de toute substance, l’indécence connue du bailleur prive le congé pour travaux de toute légitimité. Dans les deux cas, la Cour impose un examen substantiel des conditions du congé, au-delà de la seule régularité formelle de l’acte.
La protection du locataire âgé constitue un autre prolongement de cette logique. L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail à l’égard de tout locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, sans qu’un logement correspondant à ses besoins lui soit offert. La Cour de cassation, par un arrêt du 24 octobre 2024, a précisé que les ressources à prendre en compte pour le calcul de ce plafond sont « celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067, Publié au Bulletin). À cet égard, le dispositif légal tisse un réseau de protections qui, depuis l’interdiction de se prévaloir de l’indécence jusqu’à l’obligation de relogement du locataire âgé, encadre le droit du bailleur de reprendre son bien.
En conséquence, l’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans une architecture législative et jurisprudentielle qui fait prévaloir le droit au logement décent sur les prérogatives du propriétaire. Dès lors que le bailleur connaissait l’indécence du logement au jour de la conclusion du contrat, le congé fondé sur les travaux de mise en conformité ne constitue pas un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cette solution, publiée au Bulletin, revêt une portée normative qui s’imposera aux juges du fond dans les contentieux à venir.
II. L’obligation de délivrance, rempart absolu pour le preneur
A. La force majeure comme seule cause d’exonération du bailleur
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil est une obligation de résultat. Il en résulte que le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 16 mai 2024 : « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438).
L’espèce ayant donné lieu à cet arrêt est topique. Des locataires se plaignaient de désordres affectant le logement loué depuis 2013, notamment des traces d’humidité apparues à compter de 2015. La cour d’appel de Montpellier avait rejeté leurs demandes indemnitaires au motif que les bailleurs avaient fait procéder à des travaux de réfection de la toiture durant le premier trimestre 2017, qu’un rapport du PACT Habitat du 5 avril 2017 avait constaté la décence du logement après travaux, et que les bailleurs avaient donc été « diligents ». La Cour de cassation censure cette motivation en énonçant que la cour d’appel s’est déterminée « par des motifs impropres à exclure l’indemnisation de désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail, qui avait pris fin par l’effet de la clause résolutoire le 22 février 2016 ». En d’autres termes, les travaux réalisés postérieurement à la fin du bail ne sauraient exonérer le bailleur de sa responsabilité pour la période antérieure d’indécence.
Cette solution appelle deux observations. Premièrement, elle confirme que l’obligation de délivrance est continue : le bailleur doit garantir la décence du logement pendant toute la durée du bail, et pas seulement au jour de l’entrée dans les lieux. La circonstance que le logement ait été décent lors de la conclusion du contrat n’exonère pas le bailleur de son obligation de maintenir cette décence dans le temps. Deuxièmement, le standard de la force majeure est particulièrement exigeant : ni la diligence du bailleur à entreprendre des travaux, ni l’intervention d’un organisme tiers constatant la décence après travaux, ne suffisent à l’exonérer. L’article 1218 du code civil définit la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. Appliquée à l’obligation de délivrance, cette définition signifie que le bailleur répond de tous les désordres, sauf ceux procédant d’une cause totalement extérieure et irrésistible.
L’articulation entre cette jurisprudence et l’arrêt du 4 juin 2026 est d’une grande cohérence. L’arrêt du 16 mai 2024 ferme la porte à toute tentative du bailleur de s’exonérer en invoquant sa propre diligence postérieure à la survenance des désordres. L’arrêt du 4 juin 2026 ferme la porte à toute tentative d’utiliser les travaux de mise en conformité comme prétexte à l’expulsion. Les deux décisions, combinées, instaurent un régime de responsabilité quasi absolue du bailleur pour l’indécence du logement, dont il ne peut s’affranchir ni par l’exécution tardive de travaux ni par la délivrance d’un congé.
Par ailleurs, le renforcement des normes de décence énergétique, introduit par la loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience », a considérablement accru le périmètre de l’obligation de délivrance. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de cette réforme, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement répondant à un niveau de performance minimal, et que les logements de classe G sont interdits à la location à compter du 1er janvier 2025, ceux de classe F à compter du 1er janvier 2028, et ceux de classe E à compter du 1er janvier 2034. Il en résulte que l’indécence du logement ne se limite plus aux seules conditions d’habitabilité matérielle mais englobe désormais la performance énergétique. Un logement classé G au sens du diagnostic de performance énergétique est, depuis le 1er janvier 2025, juridiquement indécent. La transposition du raisonnement de l’arrêt du 4 juin 2026 à l’indécence énergétique est immédiate : si le bailleur connaissait, au jour de la conclusion du bail, le classement énergétique du logement le rendant impropre à la location, il ne saurait ensuite se prévaloir de cette impropriété pour justifier un congé.
B. Les pouvoirs du juge au service du logement décent
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge des pouvoirs étendus pour remédier à l’indécence du logement. Selon ce texte, si le logement ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le juge saisi « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » et « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Enfin, le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement ne satisfait pas aux normes de décence.
Ce dispositif, souvent méconnu des praticiens, constitue pourtant l’arme la plus efficace dont dispose le locataire confronté à l’indécence de son logement. Il lui permet, sans attendre l’issue d’une procédure au fond en résiliation ou en indemnisation, de solliciter du juge des référés ou du juge du fond une injonction de travaux sous astreinte, une réduction du loyer ou une suspension de son paiement. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 29 février 2024, que le juge qui constate l’indécence du logement doit tirer les conséquences de cette constatation et ne peut refuser d’ordonner la mise en conformité au seul motif que le bailleur a entrepris certains travaux (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 20-17.542).
L’arrêt du 4 juin 2026 enrichit ce dispositif d’une dimension nouvelle. La Cour de cassation, en visant expressément l’article 20-1 dans sa motivation, établit un lien substantiel entre les pouvoirs du juge et l’irrecevabilité du congé. Le raisonnement est le suivant : dès lors que le juge dispose, en application de l’article 20-1, du pouvoir d’ordonner la mise en conformité du logement sans porter atteinte à la validité du contrat, le bailleur ne peut se substituer au juge en délivrant unilatéralement un congé fondé sur les mêmes travaux de mise en conformité. La voie de droit offerte au locataire par l’article 20-1 préempte, en quelque sorte, l’initiative du bailleur.
À cet égard, la protection du locataire est encore renforcée par l’obligation faite au juge de transmettre sa décision au préfet. Cette transmission, qui déclenche potentiellement les pouvoirs de police administrative du représentant de l’État en matière d’habitat indigne, crée une pression supplémentaire sur le bailleur pour qu’il exécute les travaux. Le locataire n’est donc pas isolé face à un bailleur défaillant : il dispose d’un recours juridictionnel efficace, assorti de la possibilité de suspendre le paiement des loyers, et peut compter sur le relais de l’autorité administrative.
L’arrêt du 4 juin 2026, lu à la lumière de ces textes, dessine une hiérarchie claire des réponses à l’indécence du logement. En première ligne, l’article 20-1 permet au locataire d’obtenir la mise en conformité sans rupture du contrat. En deuxième ligne, l’article 1719, 1°, interdit au bailleur de se prévaloir de l’indécence pour obtenir la nullité du bail ou l’expulsion. En troisième ligne, l’article 15, correctement interprété, exclut que les travaux de mise en conformité puissent constituer un motif légitime et sérieux de congé lorsque le bailleur connaissait l’indécence dès l’origine. Ainsi articulés, ces textes forment un rempart procédural qui protège le locataire contre l’expulsion fondée sur l’indécence, tout en ménageant au bailleur la possibilité de réaliser les travaux nécessaires dans le cadre du contrat en cours.
Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023, avait déjà affirmé que le congé pour motif légitime et sérieux doit reposer sur des faits précis et matériellement vérifiables, et non sur de simples affirmations du bailleur (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580, Publié au Bulletin). L’arrêt du 4 juin 2026 complète cette exigence probatoire par une exigence de légitimité substantielle : quand bien même la réalité des travaux serait établie, leur objet même — remédier à une indécence préexistante et connue — les prive de la qualité de motif légitime et sérieux. La motivation de la Cour est d’une rigueur qui ne laisse guère de place à l’interprétation contraire : le visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, combinés, forme un ensemble cohérent qui interdit au bailleur de tirer profit de sa propre défaillance.
Enfin, la loi du 6 juillet 1989, dans ses dispositions relatives au congé pour vente, prévoit que le locataire bénéficie d’un droit de préemption. L’article 15, II, impose au bailleur de notifier au locataire une offre de vente aux conditions du congé. La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 9 février 2022, que le congé pour vente qui ne respecte pas ces formes est nul (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 21-10.388, Publié au Bulletin). Ce formalisme protecteur, qui irrigue l’ensemble du régime des congés, trouve son prolongement naturel dans la solution du 4 juin 2026 : de même que le non-respect des formes prescrites pour le congé pour vente entraîne la nullité de celui-ci, l’absence de légitimité substantielle du congé pour travaux fondé sur l’indécence entraîne son irrecevabilité.
Conclusion
L’arrêt du 4 juin 2026 marque une étape importante dans la construction prétorienne du droit au logement décent. En décidant que le bailleur ne peut se prévaloir de l’indécence du logement — dont il avait connaissance lors de la conclusion du contrat — pour justifier un congé pour motif légitime et sérieux, la troisième chambre civile de la Cour de cassation consacre un principe de cohérence qui interdit au bailleur de tirer avantage de sa propre turpitude. Cette solution, publiée au Bulletin, s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui fait de l’obligation de délivrance un rempart absolu en faveur du preneur, dont seule la force majeure peut exonérer le bailleur.
Les implications pratiques de cet arrêt sont considérables. Pour le locataire confronté à un congé fondé sur l’indécence du logement, il ouvre une voie de contestation efficace, fondée sur l’irrecevabilité du congé et non sur sa seule nullité formelle. Pour le bailleur, il impose une vigilance accrue au moment de la conclusion du contrat : donner à bail un logement indécent, c’est renoncer définitivement à la possibilité d’en obtenir la libération par un congé pour travaux. Pour le praticien, il commande de vérifier systématiquement, à l’occasion de toute procédure de congé, si l’indécence alléguée ou constatée était connue du bailleur au jour de la formation du contrat.
L’extension de ce raisonnement à l’indécence énergétique, consacrée par la loi du 22 août 2021, ouvrira sans doute de nouveaux contentieux dans les années à venir. La question se posera de savoir si le bailleur qui a donné à bail un logement classé G après le 1er janvier 2025 peut, quelques mois plus tard, délivrer un congé pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. La réponse que l’arrêt du 4 juin 2026 permet d’anticiper est négative : le bailleur qui connaissait, ou ne pouvait ignorer, le classement énergétique de son bien au jour du contrat ne saurait instrumentaliser l’obligation de rénovation pour expulser le locataire.
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