Le bail commercial à l’épreuve du droit de la copropriété : l’articulation entre le statut des baux commerciaux et le règlement de copropriété
La superposition du statut des baux commerciaux et du droit de la copropriété des immeubles bâtis constitue l’une des difficultés pratiques les plus redoutables du droit immobilier contemporain. Un local commercial situé dans un immeuble en copropriété relève simultanément de deux corps de règles distincts : le statut impératif issu du décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, et le régime de la copropriété régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette dualité normative engendre des tensions entre les obligations du bailleur, celles du preneur, et les prérogatives du syndicat des copropriétaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des deux dernières années, rendu plusieurs décisions de principe qui clarifient progressivement l’articulation entre ces deux régimes, sans toutefois en épuiser toutes les difficultés.
L’intérêt de cette confrontation réside dans la nature même des obligations en présence. D’un côté, le bailleur commercial est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage auquel elle est destinée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil. De l’autre côté, le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, est tributaire des décisions collectives de l’assemblée générale et des diligences du syndic pour l’exécution des travaux affectant les parties communes. Or, lorsque l’origine du trouble de jouissance réside dans une partie commune de l’immeuble, le bailleur peut-il utilement se retrancher derrière les contraintes du droit de la copropriété pour s’exonérer de son obligation de garantie ? La Cour de cassation répond par la négative dans un arrêt du 19 juin 2025 dont la portée dépasse le seul cadre du bail commercial. Par ailleurs, les obligations légales pesant sur le copropriétaire en cette qualité, notamment l’assurance de responsabilité civile imposée par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, produisent des effets directs sur l’équilibre financier du bail, jusqu’à justifier le déplafonnement du loyer lors du renouvellement.
I. La superposition des régimes : l’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit de la copropriété
A. La primauté de l’obligation de jouissance paisible du bailleur sur les contraintes de la copropriété
L’obligation de garantie de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719, 3°, du Code civil constitue une obligation de résultat dont le débiteur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure. La troisième chambre civile le rappelle avec une constance remarquable dans l’arrêt du 19 juin 2025 en ces termes : « l’obligation résultant de ce dernier texte ne cesse qu’en cas de force majeure (3e Civ., 9 octobre 1974, pourvoi n° 73-11.721, Bull. n° 345) et que, sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier (3e Civ., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-19.278, publié) » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au Bulletin).
L’apport décisif de cette décision tient à l’articulation explicite entre l’obligation de jouissance paisible et le contexte de la copropriété. La Haute juridiction énonce en effet que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués ». Cette formulation est d’une portée considérable : elle signifie que le bailleur ne peut se contenter d’avoir saisi le syndic ou d’avoir voté en faveur des travaux en assemblée générale. Son obligation de résultat impose qu’il indemnise intégralement le preneur de son préjudice de jouissance, indépendamment des diligences accomplies auprès des organes de la copropriété. La cour d’appel de Riom avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance de la société Besson Chaussures à une perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture, au motif que la bailleresse avait tardé à saisir le syndic. La Cour de cassation censure ce raisonnement et impose une indemnisation intégrale, rappelant que « la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation ».
Parallèlement, la Cour de cassation précise, dans le même arrêt, l’étendue de l’obligation d’entretien qui pèse sur le bailleur pour les parties privatives des locaux loués. Elle rappelle que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » et qu’« une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution ». Cette obligation de préfinancement des travaux privatifs renforce considérablement la position du preneur confronté à une carence du bailleur, même lorsque l’origine du désordre se situe dans les parties communes et que l’exécution des réparations incombe, en dernier ressort, au syndicat des copropriétaires.
Ce principe de primauté des obligations du bailleur sur les contingences de la copropriété trouve un écho complémentaire dans l’arrêt du 22 mai 2025 rendu par la même chambre. Dans cette espèce, des syndicats de copropriétaires de résidences de tourisme s’étaient vu dénier la qualité à agir en responsabilité contre les constructeurs au motif que les baux commerciaux consentis par les copropriétaires à l’exploitant comportaient une clause de subrogation dans leurs droits et actions. La Cour de cassation casse l’arrêt et affirme avec netteté que « ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, d’une clause subrogeant l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, Publié au Bulletin). Cette décision consacre l’irréductibilité de la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, laquelle ne saurait être anéantie par une stipulation contractuelle insérée dans un bail commercial, fût-elle qualifiée de subrogation.
B. Le preneur à bail commercial face au règlement de copropriété : opposabilité et droits d’usage
Si le bailleur ne peut opposer les contraintes de la copropriété pour s’exonérer de ses obligations, le preneur, de son côté, peut-il se prévaloir du règlement de copropriété pour faire valoir des droits d’usage des parties communes à l’encontre du syndicat ? La troisième chambre civile a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 3 juillet 2025 relatif à l’exploitation nocturne d’une galerie commerciale en Nouvelle-Calédonie.
En l’espèce, une locataire exploitant un établissement de nuit au sein d’une galerie commerciale en vertu de baux commerciaux avait vu ses structures démontées sur l’esplanade commune à la suite d’une résolution de l’assemblée générale révoquant le droit de jouissance privative antérieurement toléré. La cour d’appel de Nouméa, statuant en référé, avait suspendu les effets de cette résolution et condamné le syndicat à remettre les lieux en état. La Cour de cassation approuve cette solution en relevant que « la cour d’appel a constaté, d’une part, que le règlement de copropriété, dont le bail consenti à la locataire reprenait les clauses, conférait aux propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée le droit d’utiliser les parties communes sises au droit de leur lot (terrasse) et d’y réaliser tous aménagements, sous conditions que ces installations aient un caractère amovible et ne suscitent aucune entrave à la circulation dans les galeries et les espaces communs ». La Haute juridiction en déduit souverainement que « la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance s’agissant de l’occupation des decks, de sorte qu’elle avait intérêt à agir » (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-18.576).
Cette décision illustre le mécanisme par lequel le règlement de copropriété, repris par le bail commercial, confère au preneur un droit propre et opposable au syndicat des copropriétaires. Le preneur ne dispose certes pas de la qualité de copropriétaire et ne peut, à ce titre, contester directement les décisions de l’assemblée générale. Mais lorsque les stipulations du règlement de copropriété ont été intégrées au contrat de bail, le preneur peut s’en prévaloir pour établir l’existence d’un trouble manifestement illicite et agir en référé contre le syndicat. La Cour de cassation valide ainsi, sur le fondement du trouble manifestement illicite, une action directe du preneur contre le syndicat, sans exiger que le bailleur soit préalablement ou concomitamment mis en cause.
La décision du 4 juin 2026 complète cette construction en rappelant, dans le contexte d’une résidence de tourisme exploitée sous le régime de la copropriété, la primauté des conventions légalement formées. Des copropriétaires avaient consenti des baux commerciaux à une société exploitante et sollicitaient la condamnation de cette dernière au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en vertu d’une clause expresse du bail. La cour d’appel de Pau avait écarté cette demande au motif que la taxe ne pouvait être mise à la charge du preneur à défaut de disposition expresse. La Cour de cassation censure cette décision sur le fondement de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en constatant que « le bail consenti le 29 juin 2010 par M. et Mme [U], aux droits desquels vient M. [F], stipule que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). La clause du bail prime ainsi sur toute interprétation extensive des charges de copropriété, et la cour d’appel ne pouvait, sans méconnaître la loi des parties, décharger le preneur d’une obligation qu’il avait expressément souscrite.
II. Les incidences financières de la copropriété sur le bail commercial
A. La répartition des charges de copropriété entre bailleur et preneur
La question de l’imputation des charges de copropriété constitue l’un des contentieux les plus récurrents dans les baux commerciaux portant sur des locaux situés en copropriété. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi qu’aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun. Cette obligation légale pèse sur le bailleur en sa qualité de copropriétaire, mais elle peut être conventionnellement transférée au preneur, en tout ou partie, par les clauses du bail commercial, dans les limites de l’ordre public du statut.
La troisième chambre civile est venue rappeler, dans le même arrêt du 4 juin 2026, les exigences de motivation qui s’imposent aux juges du fond lorsqu’ils statuent sur la régularité des charges de copropriété incluses dans les comptes soumis à l’approbation de l’assemblée générale. La cour d’appel de Pau avait rejeté la demande d’annulation des résolutions litigieuses sans répondre aux conclusions des copropriétaires bailleurs qui soutenaient que « les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété dès lors qu’ils étaient exposés au titre de l’exploitation de la résidence hôtelière ». La Cour de cassation censure l’arrêt pour défaut de motifs sur le fondement de l’article 455 du Code de procédure civile, imposant ainsi aux juridictions du fond un examen rigoureux de la nature véritable des dépenses imputées au budget de la copropriété. Cette exigence procédurale rejaillit indirectement sur la situation du preneur à bail commercial, qui ne saurait être tenu de rembourser au bailleur des sommes qui, sous couvert de charges de copropriété, rémunèrent en réalité des prestations d’exploitation du fonds.
Par ailleurs, la diversité des qualifications des sommes mises à la charge du preneur dans les baux commerciaux en copropriété impose une analyse clause par clause. Les provisions pour charges de copropriété, les appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale, les contributions exceptionnelles aux charges communes spéciales, autant de catégories qui obéissent à des régimes distincts et dont le transfert conventionnel au preneur doit être explicite. La jurisprudence exige, pour chaque catégorie de dépenses, une stipulation claire et non équivoque, sous peine d’inopposabilité au preneur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a d’ailleurs renforcé les obligations de transparence pesant sur le bailleur en matière de charges, imposant désormais la communication d’un état récapitulatif annuel détaillant la nature, le montant et la répartition entre bailleur et preneur de chaque catégorie de dépenses.
B. L’incidence des obligations légales du copropriétaire sur la fixation du loyer
La fixation du loyer du bail renouvelé obéit, en principe, au mécanisme du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce : le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce plafonnement connaît toutefois une exception notable en cas de « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 », parmi lesquels figurent les « obligations respectives des parties » visées au 3° de l’article L. 145-33 du Code de commerce. L’article R. 145-8 du Code de commerce précise que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
L’arrêt du 23 janvier 2025 apporte une contribution décisive à l’articulation entre le droit de la copropriété et le droit du bail commercial en jugeant que l’obligation d’assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant, instituée par la loi du 24 mars 2014 et codifiée à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, constitue une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur susceptible de justifier le déplafonnement du loyer. La Cour énonce que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial. Tel est le cas de l’obligation du bailleur, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin).
Cette solution est remarquable à plusieurs égards. Elle confirme, d’une part, que l’évolution du droit de la copropriété produit des effets directs sur l’économie du bail commercial, le législateur de 2014 ayant imposé une charge nouvelle au copropriétaire qui, par ricochet, alourdit les obligations du bailleur. Elle précise, d’autre part, que le caractère volontaire de la souscription antérieure de l’assurance est sans incidence sur l’appréciation du caractère légal de l’obligation : peu importe que le bailleur ait souscrit l’assurance avant qu’elle ne devienne obligatoire, dès lors qu’elle est devenue une obligation légale au cours du bail expiré. La cour d’appel de Pau avait souverainement estimé que « l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, qui, cumulées, avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré », justifiant ainsi le déplafonnement du loyer. La Cour de cassation valide ce raisonnement.
Au-delà de la seule assurance de responsabilité civile, l’arrêt du 23 janvier 2025 invite à considérer l’ensemble des obligations légales pesant sur le copropriétaire bailleur comme autant de facteurs susceptibles de concourir à une modification notable des obligations des parties. Les travaux de mise en conformité imposés par les évolutions normatives (accessibilité, sécurité incendie, performance énergétique), les obligations déclaratives et les diagnostics techniques obligatoires, lorsqu’ils sont mis à la charge du bailleur par la loi, peuvent ainsi être invoqués à l’appui d’une demande de déplafonnement, pour autant que leur cumul atteigne le seuil de la modification notable souverainement apprécié par les juges du fond.
Cette construction prétorienne témoigne de l’imbrication croissante des régimes juridiques applicables au local commercial. Le bailleur ne peut plus raisonner uniquement dans le cadre du statut des baux commerciaux, ni le preneur ignorer les contraintes du droit de la copropriété. La troisième chambre civile de la Cour de cassation élabore, arrêt après arrêt, une grille de lecture qui fait prévaloir la substance des obligations sur leur source formelle : l’obligation de jouissance paisible prime sur les aléas de la gestion collective, l’obligation légale nouvelle justifie le rééquilibrage financier du bail, et le contrat de bail lui-même, lorsqu’il incorpore les dispositions du règlement de copropriété, devient le vecteur d’un droit d’usage opposable au syndicat.
Conclusion
L’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit de la copropriété dessine un équilibre jurisprudentiel qui s’affermit à mesure que les espèces soumises à la Cour de cassation en précisent les contours. La troisième chambre civile impose désormais une ligne de partage claire : les contraintes de la copropriété ne sauraient constituer un fait justificatif exonérant le bailleur de ses obligations essentielles de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible. En contrepartie, le bailleur peut légitimement se prévaloir des obligations légales nouvelles que le droit de la copropriété met à sa charge pour solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. Le preneur, quant à lui, trouve dans le règlement de copropriété repris par son bail un titre susceptible de fonder une action directe contre le syndicat en cessation d’un trouble manifestement illicite, sans préjudice de l’action en responsabilité qu’il conserve contre son bailleur. Cette construction, par touches successives, contribue à la sécurité juridique d’un contentieux qui, à la croisée de deux branches majeures du droit immobilier, mobilise des enjeux économiques considérables pour les exploitants comme pour les investisseurs.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.