Le bail commercial à l’épreuve des sinistres : l’obligation de délivrance du bailleur confrontée à la force majeure
I. La distinction fondamentale entre la destruction de la chose louée et son simple endommagement
A. L’article 1722 du Code civil, un régime dérogatoire conditionné par la preuve du caractère fortuit du sinistre
Le contrat de bail commercial place à la charge du bailleur une obligation de délivrance dont le contenu est défini avec précision par le Code civil. Aux termes de l’article 1719 de ce code, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du même code précise que le bailleur « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Ces obligations, qui constituent le socle de la relation locative, connaissent toutefois une dérogation de taille lorsque survient un sinistre susceptible d’affecter les locaux loués. L’article 1722 du Code civil prévoit que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Ce texte, dérogatoire au droit commun de l’obligation de délivrance, subordonne son application à deux conditions cumulatives : l’existence d’une destruction de la chose louée et la preuve que cette destruction est imputable à un cas fortuit.
Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser avec une netteté accrue les contours de la notion de cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil. Par un arrêt du 17 septembre 2020, la Haute juridiction a censuré une cour d’appel qui avait prononcé la résiliation de plein droit d’un bail commercial sur le fondement de ce texte, après avoir pourtant constaté que la cause de l’incendie était indéterminée. La Cour de cassation énonce que cette constatation « ne caractérisait aucun cas fortuit » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.896). Dès lors, un incendie dont l’origine demeure inconnue ne saurait, à lui seul, constituer le cas fortuit exigé par l’article 1722 du Code civil pour que joue la résiliation de plein droit ou la diminution du prix. Cette solution, d’une grande rigueur, rappelle que le régime dérogatoire de l’article 1722 ne s’applique qu’à la condition que le caractère imprévisible, irrésistible et extérieur de l’événement soit établi par celui qui s’en prévaut.
En conséquence, lorsque le sinistre ne remplit pas les critères du cas fortuit, le bailleur demeure tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil. Il ne peut s’exonérer de ces obligations en opposant la survenance du sinistre, à moins d’établir que celui-ci procède d’une cause étrangère répondant aux exigences de la force majeure. Cette solution, qui fait peser sur le bailleur la charge de la preuve du caractère fortuit du sinistre, s’inscrit dans le prolongement de la conception classique de l’obligation de délivrance comme obligation de résultat dont le débiteur ne peut s’affranchir que par la démonstration d’une cause étrangère revêtant les attributs de la force majeure.
Cette construction jurisprudentielle trouve un écho dans l’arrêt du 3 décembre 2020 par lequel la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir procédé à une analyse minutieuse, tant technique qu’économique, de l’étendue des dommages causés à l’immeuble pour déterminer si « la perte en résultant de la chose louée est totale ou seulement partielle » (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-23.156). La décision, accessible sur courdecassation.fr, rappelle que la perte est réputée totale « non seulement lorsque l’immeuble a été entièrement détruit, mais encore lorsqu’un usage ou une jouissance de ce dernier conforme à sa destination est devenu impossible, ou bien encore pour motif économique quand le coût des travaux de réfection excède la valeur vénale de l’immeuble et sa rentabilité locative ». Cette définition extensive de la perte totale, qui intègre un critère économique aux côtés du critère matériel, constitue un outil d’analyse précieux pour les praticiens confrontés à la qualification des conséquences d’un sinistre sur le contrat de bail commercial.
B. La summa divisio entre perte totale et perte partielle de la chose louée, au croisement du critère technique et du critère économique
Lorsque le caractère fortuit du sinistre est établi, encore faut-il déterminer si la chose louée est détruite en totalité ou seulement en partie, car la portée du régime applicable diffère radicalement selon le cas. La destruction totale emporte résiliation de plein droit du bail, tandis que la destruction partielle ouvre seulement au preneur une faculté de demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail à son initiative. La qualification de la destruction comme totale ou partielle engage donc des conséquences juridiques substantielles pour les parties.
À cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation a posé, de longue date, le principe selon lequel « il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319 ; Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269). Cette définition, reprise dans l’arrêt du 4 juin 2026 relatif au cyclone Irma (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070), combine deux critères cumulatifs : un critère économique, tenant à l’existence d’une « dépense excessive », et un critère technique, tenant à l’impropriété de la chose à l’usage auquel on la destine.
Par ailleurs, l’arrêt rendu le 4 juin 2026 apporte une contribution majeure à la théorie de l’obligation de délivrance du bailleur confrontée à un sinistre de grande ampleur. Dans cette affaire, un hôtel de tourisme donné à bail commercial sur l’île de Saint-Martin avait été gravement endommagé par le cyclone Irma, survenu en septembre 2017. La cour d’appel avait jugé que le bailleur, dont les locaux étaient pourtant demeurés non réparés pendant plus de trois années, n’avait pas manqué à ses obligations dès lors que le cyclone constituait un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, en énonçant une règle de principe : la force majeure « n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46). Dès lors, « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Le lien vers la décision est disponible sur le site de la Cour de cassation : courdecassation.fr.
Cette approche prétorienne de la qualification de la perte, au croisement du technique et de l’économique, trouve sa pleine mesure dans le contentieux contemporain. Elle impose aux juges du fond de se livrer à une analyse concrète, documentée par des expertises, des éléments comptables et des évaluations immobilières, qui dépasse la simple constatation matérielle de l’état du bâtiment. En pratique, la simple dégradation des locaux, même significative, ne saurait suffire à caractériser une perte au sens de l’article 1722 du Code civil, si le coût de la remise en état demeure proportionné à la valeur vénale de l’immeuble et si l’usage commercial peut être rétabli dans un délai raisonnable. Cette exigence de rigueur probatoire, que l’on retrouve tant dans les décisions relatives au cyclone Irma que dans celles relatives aux incendies de locaux commerciaux, constitue un rempart contre les tentatives d’instrumentalisation de l’article 1722 par des bailleurs désireux de s’affranchir de leurs obligations de réparation.
Cette solution opère une clarification bienvenue en distinguant nettement la suspension temporaire des obligations du bailleur par l’effet de la force majeure et l’extinction définitive de ces mêmes obligations par la résiliation de plein droit du bail. Le bailleur ne saurait se prévaloir indéfiniment de la survenance d’un cas fortuit pour justifier son inertie : une fois l’empêchement levé, il retrouve l’intégralité de ses obligations, et le preneur recouvre corrélativement la faculté d’opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers.
II. L’exception d’inexécution, instrument correctif au service du preneur confronté à la défaillance du bailleur
A. Le droit pour le preneur de suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable
L’exception d’inexécution, mécanisme inhérent à tout contrat synallagmatique, permet à une partie de refuser d’exécuter sa propre obligation tant que son cocontractant n’a pas exécuté la sienne. Dans le bail commercial, elle autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance. La jurisprudence de la troisième chambre civile a considérablement renforcé l’effectivité de ce mécanisme protecteur au cours des dernières années.
Par un arrêt remarqué du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). La décision complète est accessible sur : courdecassation.fr. Cette solution, qui écarte l’exigence d’une mise en demeure préalable du bailleur, consacre une conception objective et rigoureuse de l’exception d’inexécution dans le bail commercial : dès lors que les locaux sont objectivement impropres à leur destination, le preneur est en droit de cesser le paiement des loyers, sans formalité particulière préalable.
Par ailleurs, deux arrêts du 4 juin 2026 viennent enrichir le régime de l’exception d’inexécution en précisant ses conditions d’exercice dans des contextes de sinistre. Dans la première espèce, déjà évoquée, la Cour rappelle que le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution « pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations », après la cessation du cas fortuit (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Dans la seconde espèce, relative à un incendie survenu à proximité des locaux loués ayant entraîné une pollution à l’amiante, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir écarté l’exception d’inexécution au motif que « la bailleresse n’avait pas tardé dans la gestion des suites de l’incendie et dans la réalisation des travaux de désamiantage » et que « l’impossibilité d’occuper les locaux ne résultait pas de son propre fait mais d’une cause étrangère de sorte qu’aucune faute contractuelle ne pouvait lui être reprochée » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.572). Le lien officiel vers cet arrêt est : courdecassation.fr. Cet arrêt illustre la symétrie du mécanisme : l’exception d’inexécution suppose un manquement imputable au bailleur ; lorsque celui-ci justifie d’une réaction prompte et diligente face à un sinistre dont la cause lui est étrangère, l’exception ne peut prospérer.
En conséquence, la jurisprudence la plus récente construit un régime équilibré de l’exception d’inexécution dans le bail commercial, qui tient compte à la fois de l’objectivité de l’impropriété des locaux à leur destination et du comportement du bailleur postérieurement à la survenance du sinistre. La célérité du bailleur dans la mise en œuvre des travaux de remise en état constitue un critère déterminant, que la Cour de cassation contrôle au titre de l’appréciation souveraine des juges du fond lorsqu’elle est exempte de dénaturation. Comme l’a souligné la Cour dans l’arrêt du 30 juin 2021, il incombe au juge de vérifier si les désordres invoqués par le preneur « relèvent des réparations locatives, seules mises à la charge du locataire par le bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.851). La décision est consultable sur : courdecassation.fr.
B. L’office du juge saisi sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce et la vérification impérative du bien-fondé de l’exception d’inexécution
Lorsque le bailleur assigne le preneur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, le juge est tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur. Cette obligation, affirmée avec force par un arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, publié au Bulletin, marque une évolution significative de l’office du juge en la matière.
Dans cette affaire, le bailleur avait fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’avait assigné en constatation de l’acquisition de cette clause. Le preneur invoquait une exception d’inexécution, faisant valoir que les locaux étaient affectés de désordres imputables au bailleur les rendant impropres à leur destination. La cour d’appel avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le preneur n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette décision, en posant pour principe que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). La décision intégrale est accessible sur : courdecassation.fr.
Cette solution est d’une importance pratique considérable. Elle signifie que le mécanisme de l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui impose au preneur de saisir le juge dans le mois du commandement de payer pour obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, ne fait pas obstacle à l’examen par le juge du bien-fondé de l’exception d’inexécution. Autrement dit, l’exception d’inexécution et la demande de délais de paiement obéissent à des régimes distincts : la première relève du droit commun des contrats et peut être invoquée à tout moment pour justifier le défaut de paiement ; la seconde relève du statut des baux commerciaux et est soumise à la condition de délai de l’article L. 145-41. Le juge ne saurait, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, se borner à relever l’absence de saisine dans le mois du commandement sans examiner si le défaut de paiement trouvait sa justification dans une inexécution imputable au bailleur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, par l’arrêt du 5 mars 2026, que le locataire à bail commercial peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cette formulation confirme que l’exception d’inexécution opère de manière rétroactive au jour où l’impropriété des locaux est caractérisée, et non à compter de la décision de justice qui la constate.
Enfin, l’arrêt du 26 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, publié au Bulletin), rendu en formation de section, a précisé la répartition de la charge des réparations consécutives à un incendie dans le cadre d’un bail commercial soumis au droit local d’Alsace-Moselle. La Cour y rappelle que, dans ces départements où l’article 1733 du Code civil — qui fait présumer la responsabilité du preneur en cas d’incendie — n’est pas applicable en vertu de l’article 72 de la loi du 1er juin 1924, les travaux de remise en état des locaux loués à la suite d’un incendie d’origine indéterminée sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire contenue dans le bail. Cette décision, dont le texte intégral est publié sur courdecassation.fr, illustre la permanence du principe selon lequel, en l’absence de faute prouvée du preneur, les grosses réparations — et a fortiori la reconstruction consécutive à un sinistre — incombent au bailleur, conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil.
Conclusion
L’analyse des décisions récentes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation fait apparaître une consolidation significative du régime juridique applicable au bail commercial lorsque survient un sinistre affectant les locaux loués. La distinction entre la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance au sens des articles 1719 et 1720 du même code est désormais clairement établie, tant dans ses conditions que dans ses effets. Le caractère fortuit du sinistre conditionne l’application du régime dérogatoire de l’article 1722, tandis que la force majeure ne suspend les obligations du bailleur que pendant le temps où elle l’empêche de les exécuter.
L’exception d’inexécution, débarrassée de l’exigence d’une mise en demeure préalable et renforcée par l’obligation faite au juge d’en vérifier le bien-fondé même en présence d’une clause résolutoire, constitue un instrument efficace de protection du preneur. La combinaison de ces règles, telles qu’elles résultent des décisions commentées, dessine un équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur face aux aléas susceptibles d’affecter les locaux commerciaux. Il appartient aux praticiens du droit des baux commerciaux de mesurer la portée de ces évolutions jurisprudentielles, tant dans la rédaction des clauses contractuelles que dans la conduite des contentieux consécutifs à la survenance d’un sinistre. L’enjeu est double : d’une part, anticiper, par la voie contractuelle, la répartition des charges de remise en état en cas de sinistre, dans le respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux ; d’autre part, sécuriser la position du preneur qui, confronté à l’impropriété des locaux, doit pouvoir suspendre le paiement des loyers sans s’exposer à la mise en jeu de la clause résolutoire. Sur ces deux terrains, la jurisprudence la plus récente offre des points d’appui solides que la pratique contentieuse ne manquera pas de mobiliser.
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