Le fonds de travaux en copropriété : architecture légale et fragilités contentieuses d’une obligation à double détente
Institué par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, dite loi ALUR, le fonds de travaux de copropriété répond à une préoccupation ancienne : celle du sous-investissement chronique dans l’entretien des immeubles collectifs, dont les conséquences se mesurent en dégradations progressives du bâti, en charges exceptionnelles imprévues et, dans les cas les plus graves, en procédures d’insalubrité ou de péril. Le législateur de 2014 a ainsi imposé aux syndicats des copropriétaires des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, dont le taux plancher a été fixé à cinq pour cent du budget prévisionnel. Ce dispositif, ultérieurement modifié par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, puis par l’ordonnance du 30 octobre 2019, a été enrichi par la création d’une obligation connexe d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux à compter du 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de quinze ans. L’architecture ainsi dessinée poursuit un objectif de politique publique : contraindre les copropriétaires à provisionner les travaux futurs plutôt que de subir les conséquences d’une gestion au fil de l’eau. Pourtant, la mise en œuvre de ces obligations se heurte à des difficultés contentieuses récurrentes, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement éclaircies, sans toujours dissiper toutes les zones d’ombre. L’analyse de la jurisprudence récente révèle que le fonds de travaux, s’il répond à une intention louable, n’en demeure pas moins traversé par des tensions entre la lettre de la loi et les réalités de la gestion collective.
I. La constitution du fonds de travaux, une obligation légale au champ d’application circonscrit
A. Le périmètre de l’obligation : entre champ d’application ratione materiae et articulation avec le plan pluriannuel de travaux
Le dispositif légal du fonds de travaux procède d’une double obligation, dont la seconde est venue renforcer la première. L’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN, prévoit que le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. La cotisation annuelle, dont le montant ne peut être inférieur à cinq pour cent du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, est versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions de ce budget. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, l’article 14-2, I, de la même loi impose, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction, l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux, actualisé tous les dix ans, comprenant notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre (article 14-2, I, loi du 10 juillet 1965). Cette articulation entre l’obligation de constitution du fonds et celle du plan pluriannuel de travaux témoigne d’une volonté de rationalisation : le fonds doit financer les travaux identifiés par le plan, lui-même élaboré à partir d’une analyse du bâti et, le cas échéant, du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le champ d’application de l’obligation de constitution du fonds de travaux a toutefois été réduit par la loi ELAN, qui a exclu de son périmètre les syndicats composés de moins de dix lots, ainsi que ceux dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à quinze mille euros, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Cette restriction, destinée à alléger la charge pesant sur les petites copropriétés, n’est pas sans soulever des difficultés pratiques. En effet, lorsqu’une copropriété de moins de dix lots présente un état de dégradation avancé, l’absence de fonds de travaux peut précisément constituer un obstacle à la réalisation des travaux nécessaires. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 15 juin 2023, a rappelé que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, sans pouvoir s’exonérer autrement qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.155). Cette responsabilité objective, que le fonds de travaux vise précisément à prévenir en dotant le syndicat des moyens financiers d’entretenir l’immeuble, demeure applicable même en l’absence de fonds constitué.
B. L’assiette et le taux de la cotisation : la clarification prétorienne du mode de répartition
La question de l’assiette de la cotisation au fonds de travaux a donné lieu à un contentieux nourri, que la troisième chambre civile a tranché de manière nette. L’article 14-2, II, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN, prévoyait que la cotisation est appelée au même rythme que le budget prévisionnel. L’article 10, alinéa 2, de la même loi précisait que les copropriétaires sont tenus de verser cette cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles qu’elles résultent des dispositions de l’article 5. La combinaison de ces textes a été éclaircie par un arrêt du 4 juillet 2024, publié au Bulletin, aux termes duquel la Cour de cassation a jugé que « cette cotisation est appelée au même rythme que le budget prévisionnel » et « qu’elle n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-21.758, Publié au Bulletin). En d’autres termes, la répartition de la cotisation au fonds de travaux s’effectue selon la grille des tantièmes généraux de copropriété, et non en fonction des provisions du budget prévisionnel propres à chaque copropriétaire. Cette solution, qui a pour effet d’uniformiser la contribution de chaque copropriétaire indépendamment de l’utilité que les travaux à venir pourraient présenter pour son lot, n’est pas sans conséquence pour les copropriétaires de lots secondaires, tels que les garages ou les caves.
La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion, par un arrêt du 9 mars 2023, de préciser que l’assiette de la cotisation ne saurait inclure des charges extérieures au syndicat des copropriétaires. En l’espèce, la cour d’appel de Bastia avait validé une résolution fixant la cotisation à 5 % d’un budget prévisionnel qui incluait une quote-part des charges d’une association syndicale libre à laquelle le syndicat était affilié. La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa de l’article 14-2, II, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, en énonçant que « les charges dues par les copropriétaires à l’ASL n’entrent pas au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.793). Il en résulte que le fonds de travaux ne peut être alimenté que par une cotisation calculée sur les seules charges relevant du syndicat des copropriétaires, à l’exclusion de toute contribution au budget d’une personne morale distincte, fût-elle liée à la copropriété par un rapport de gestion ou de voisinage. Cette jurisprudence, qui protège les copropriétaires contre une extension indue de l’assiette de la cotisation, s’inscrit dans une lecture stricte de la loi du 10 juillet 1965, dont la Cour de cassation rappelle régulièrement qu’elle est d’ordre public.
II. La gestion contentieuse du fonds de travaux : sanctions, responsabilités et difficultés de mise en œuvre
A. Les obligations du syndic au titre du fonds de travaux : un régime sanctionné par la nullité du mandat
Le syndic de copropriété, en sa qualité d’organe exécutif du syndicat, supporte des obligations spécifiques au titre du fonds de travaux, dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. L’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a désigné, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte principal du syndicat sont autorisés, et les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance de ces obligations emporte la nullité de plein droit du mandat de syndic à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, sous réserve des actes passés avec des tiers de bonne foi qui demeurent valables (article 18, II, loi du 10 juillet 1965). Cette nullité automatique, qui sanctionne une obligation dont la Cour de cassation a rappelé le caractère impératif, constitue un levier de contrôle entre les mains des copropriétaires, mais aussi un risque significatif pour le syndic négligent.
La jurisprudence a par ailleurs précisé l’étendue des obligations du syndic en matière de conservation de l’immeuble. Dans un arrêt du 15 juin 2023, la troisième chambre civile a jugé que le syndicat des copropriétaires « est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.155). Si cette responsabilité pèse sur le syndicat en tant que personne morale, il appartient au syndic, en sa qualité de mandataire, de prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, notamment en proposant à l’assemblée générale les travaux que le plan pluriannuel ou le diagnostic technique global ont identifiés. Le manquement du syndic à cette obligation est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, pour les fautes commises dans l’exercice de son mandat. La Cour de cassation a ainsi rappelé, par un arrêt du 12 octobre 2023, que si le syndicat dispose de la personnalité morale, le syndic demeure le garant de la bonne exécution des décisions de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.723).
L’obligation d’ouverture d’un compte séparé pour le fonds de travaux n’est d’ailleurs pas une simple formalité administrative. Elle permet d’assurer la traçabilité des sommes versées, de garantir leur affectation exclusive aux travaux décidés par l’assemblée générale et de protéger les copropriétaires contre une éventuelle confusion de patrimoine entre le syndicat et le syndic. Le législateur a d’ailleurs renforcé cette exigence avec l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que le compte sur lequel sont versées les cotisations doit être un compte séparé rémunéré, distinct du compte de fonctionnement général du syndicat. Cette séparation des masses financières présente un intérêt pratique considérable : en cas de charges de copropriété impayées par un copropriétaire, le syndicat ne peut pas puiser dans le fonds de travaux pour compenser un déficit de trésorerie, ce qui préserve l’intégrité des sommes affectées aux travaux futurs. La Cour de cassation veille à l’effectivité de cette obligation : dans un arrêt du 8 juin 2023, publié au Bulletin, elle a jugé que tout copropriétaire dispose, indépendamment de l’action du syndicat, de la qualité pour agir en justice aux fins de voir respecter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que son action tend à la protection de ses droits personnels et non à la défense des intérêts collectifs du syndicat (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence confère aux copropriétaires un droit d’action individuel pour contraindre le syndicat, et à travers lui le syndic, au respect des obligations légales relatives au fonds de travaux.
B. Les contentieux liés à la répartition et à l’usage du fonds de travaux : entre rigidité légale et proportionnalité judiciaire
La mise en œuvre concrète du fonds de travaux soulève des difficultés contentieuses qui dépassent la seule question de sa constitution. Ces difficultés sont d’autant plus aiguës que le droit de la copropriété est un droit d’ordre public, dont les dispositions s’imposent aux copropriétaires comme au syndic, sans que la pratique puisse y déroger par des stipulations conventionnelles contraires. La première d’entre elles concerne l’articulation entre les travaux financés par le fonds et la répartition des charges entre copropriétaires. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 4 juillet 2024, a clairement énoncé le principe selon lequel la cotisation au fonds de travaux est répartie à proportion des tantièmes généraux et non en fonction de l’utilité des travaux pour chaque lot (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-21.758, Publié au Bulletin). Cette solution, qui peut sembler rigoureuse pour le copropriétaire d’un lot de garage situé dans un bâtiment distinct de celui abritant les appartements principaux, résulte d’une lecture littérale de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation a d’ailleurs expressément rejeté le moyen tiré de ce que l’appel de cotisations ne doit pas avoir pour effet d’obliger un copropriétaire à participer aux charges entraînées par des services collectifs et éléments d’équipement commun n’ayant aucune utilité pour son lot, estimant que la recherche invoquée était rendue inopérante par ses constatations.
La seconde difficulté, d’ordre plus général, tient à l’articulation entre le fonds de travaux et le pouvoir de décision de l’assemblée générale. Si la constitution du fonds est obligatoire, son utilisation demeure soumise au vote de l’assemblée générale, qui décide des travaux à réaliser et de leur financement. Il peut ainsi exister une tension entre l’obligation légale d’alimenter le fonds et l’absence de décision de l’assemblée générale sur l’affectation des sommes accumulées. Cette tension est d’autant plus vive que le plan pluriannuel de travaux, lorsqu’il a été adopté, fixe un échéancier dont l’assemblée générale peut s’écarter. La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 janvier 2026, a rappelé que, lorsqu’une sanction disproportionnée est encourue en raison de l’attitude de l’assemblée générale, le juge doit s’abstenir de la prononcer (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-14.955). Cette solution, qui introduit un contrôle de proportionnalité dans un domaine traditionnellement marqué par l’automaticité des sanctions, illustre la recherche d’un équilibre entre le respect du formalisme légal et les réalités pratiques de la vie en copropriété.
Par ailleurs, le fonds de travaux institué par la copropriété ne saurait servir à financer des dépenses relevant d’une association syndicale libre distincte, comme l’a jugé la troisième chambre civile le 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.793). Cette jurisprudence, qui prohibe toute confusion des masses financières entre personnes morales distinctes, protège les copropriétaires contre un détournement de l’objet du fonds de travaux. Elle s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur l’autonomie du syndicat des copropriétaires et sur l’étanchéité de ses comptes, dont l’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 garantit le principe par l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé (article 18, II, loi du 10 juillet 1965).
L’usage des sommes accumulées au sein du fonds de travaux est également encadré par les règles de majorité propres à la copropriété. Les travaux en copropriété doivent être votés par l’assemblée générale selon des majorités variables en fonction de leur nature et de leur urgence, et le syndic ne saurait engager des dépenses sur le fonds de travaux sans y avoir été autorisé par une délibération régulière de l’assemblée. La jurisprudence sanctionne avec constance les dépassements de pouvoirs du syndic en la matière, le syndicat des copropriétaires ne pouvant être engagé que par les actes accomplis par son mandataire dans la limite de ses pouvoirs légaux et conventionnels.
Le contentieux prospectif le plus significatif pourrait toutefois porter sur la sanction de l’absence de plan pluriannuel de travaux. L’article 14-2, III, de la loi du 10 juillet 1965 confère à l’autorité administrative le pouvoir d’élaborer ou d’actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat et à ses frais, lorsque le plan adopté ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants. Si ce pouvoir de substitution administrative n’a pas encore donné lieu à un contentieux abondant devant la Cour de cassation, sa combinaison avec la jurisprudence sur la responsabilité de plein droit du syndicat en matière de défaut d’entretien des parties communes pourrait créer, dans les années à venir, un terreau contentieux fertile. En effet, le refus persistant de l’assemblée générale d’adopter un plan pluriannuel de travaux ou de financer les travaux qu’il préconise pourrait, dans les cas les plus graves, caractériser une faute du syndicat de nature à engager sa responsabilité à l’égard des copropriétaires subissant un préjudice de jouissance ou à l’égard des tiers victimes de désordres trouvant leur origine dans un défaut d’entretien structurel.
Conclusion
Le fonds de travaux de copropriété, tel qu’issu des réformes successives de la loi du 10 juillet 1965, constitue un instrument de politique publique visant à rompre avec la sous-provision chronique des travaux d’entretien dans les immeubles collectifs. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisé les contours essentiels : la cotisation est répartie selon les tantièmes généraux et non en fonction du budget prévisionnel de chaque copropriétaire ; son assiette ne saurait inclure des charges extérieures au syndicat ; le syndic supporte des obligations spécifiques, dont la méconnaissance entraîne la nullité de son mandat. Les copropriétaires confrontés à une carence du syndicat ou à une irrégularité dans la gestion du fonds disposent d’un droit d’action individuel pour faire respecter les dispositions impératives de la loi. L’enjeu pratique est considérable pour tous les acteurs de la copropriété, du syndic professionnel au copropriétaire bailleur, en passant par le conseil syndical dont le rôle de contrôle s’est accru avec les réformes récentes. La combinaison de ces règles, jointe à l’obligation désormais en vigueur d’élaborer un plan pluriannuel de travaux, dessine un régime dont la rigueur devrait, à terme, contribuer à l’amélioration de l’état du parc immobilier collectif français.
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