Une construction sans permis ne conduit pas automatiquement à la démolition. C’est le point pratique à retenir de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin. La Cour rappelle que, lorsque la commune demande la démolition ou la remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, le juge doit rechercher si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l’accepte.
Cette précision est importante pour les propriétaires, SCI, marchands de biens, promoteurs, voisins et communes. Beaucoup de dossiers commencent par une formule anxiogène : « construction sans permis », « garage construit sans autorisation », « extension non déclarée », « exhaussement de terrain », « abri transformé en logement », « maison agrandie sans déclaration préalable ». Le risque est réel, mais la réponse juridique ne consiste pas seulement à attendre l’audience. Il faut construire un dossier de mise en conformité avant que la démolition ne soit présentée comme la seule issue.
Ce que change l’arrêt du 18 juin 2026
Dans l’affaire jugée le 18 juin 2026, une SCI avait réalisé un exhaussement de sol. La commune avait demandé la démolition et la remise en état. La cour d’appel avait considéré que l’absence de déclaration préalable suffisait à imposer la remise en état, sans examiner si l’ouvrage pouvait être rendu conforme aux règles d’urbanisme.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle retient que la démolition ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure acceptée par le propriétaire ne permet d’assurer la conformité de la construction. Elle ajoute que le juge doit rechercher, même d’office, si une mise en conformité est possible.
La phrase centrale de la décision est la suivante : la démolition ne peut être ordonnée que si « aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire » ne peut rendre la construction conforme. La décision officielle est consultable sur le site de la Cour de cassation.
Ce n’est pas une immunité. Une construction irrégulière reste une construction irrégulière. Mais ce n’est plus un raisonnement automatique : sans permis, donc démolition. Le juge doit vérifier s’il existe une solution moins radicale.
Le rôle de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de PLU de saisir le tribunal judiciaire pour demander la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage.
Ce texte vise notamment les ouvrages édifiés sans l’autorisation exigée, en méconnaissance d’une autorisation ou en violation des règles applicables aux travaux dispensés de formalité. L’action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
La commune peut donc agir même si le dossier n’est pas pénalement poursuivi, et même si les travaux sont terminés depuis plusieurs années, tant que le délai de dix ans n’est pas expiré. Pour le propriétaire, la question n’est pas seulement de savoir si la mairie a raison de dénoncer une irrégularité. Il faut aussi déterminer si cette irrégularité peut être corrigée.
Démolition, remise en état, mise en conformité : ne pas confondre
La démolition consiste à supprimer l’ouvrage. La remise en état vise à replacer le terrain ou le bâtiment dans sa situation antérieure. La mise en conformité, elle, cherche à conserver tout ou partie de l’ouvrage en le rendant compatible avec les règles d’urbanisme.
Cette différence change la stratégie. Une extension construite sans permis peut parfois être régularisée par un permis modificatif, une déclaration préalable ou des travaux correctifs. Un garage ou un carport peut devoir être réduit, déplacé, fermé différemment ou accompagné de prescriptions. Un exhaussement de terrain peut nécessiter une reprise des niveaux, une gestion des eaux, des plantations ou des aménagements de stabilisation. Une construction implantée en zone interdite, en revanche, peut rester impossible à régulariser.
La mise en conformité n’est donc pas une formule vague. Elle doit être techniquement et juridiquement crédible. Le propriétaire doit pouvoir dire précisément : voici la règle violée, voici la mesure corrective proposée, voici les plans, voici l’accord pour exécuter les travaux, voici le calendrier.
Que vérifier avant de répondre à la mairie ou à l’assignation
Le premier réflexe est de reconstituer le dossier d’urbanisme. Il faut récupérer les autorisations anciennes, les plans déposés, les déclarations préalables, les certificats d’urbanisme, les échanges avec la mairie, les photographies datées, les factures, les attestations d’achèvement et les actes de vente.
Le deuxième réflexe consiste à identifier la règle concrètement violée. Est-ce l’absence totale d’autorisation ? Une hauteur excessive ? Une emprise au sol dépassée ? Une distance aux limites séparatives ? Un stationnement manquant ? Une destination interdite ? Une atteinte au PLU ? Une règle de zone protégée ? Une prescription du permis non respectée ?
Le troisième réflexe est de tester la régularisation. Le propriétaire doit vérifier si un permis, une déclaration préalable ou une modification matérielle peut rendre l’ouvrage conforme. Ce test suppose souvent un architecte, un géomètre, un bureau d’études ou un urbaniste, surtout lorsque la construction touche à l’implantation, au ruissellement, au stationnement, à la pente, aux vues ou aux limites de propriété.
Le quatrième réflexe est procédural. Si une assignation est déjà délivrée, il ne suffit pas de promettre qu’une régularisation sera demandée plus tard. Il faut produire au juge des pièces actuelles : analyse du PLU, esquisse de mise en conformité, dépôt d’une demande, accusé de réception, avis technique, proposition de travaux et engagement écrit du propriétaire.
Construction sans permis : que peut faire le propriétaire ?
Le propriétaire doit éviter deux erreurs fréquentes. La première consiste à nier l’évidence alors que les travaux sont documentés. La seconde consiste à déposer un dossier de régularisation improvisé, sans vérifier les règles applicables. Une demande mal préparée peut aggraver la situation : elle fige des aveux techniques, révèle d’autres non-conformités ou produit un refus qui sera utilisé contre le propriétaire.
La bonne approche est plus méthodique. Il faut d’abord déterminer si l’ouvrage nécessitait vraiment un permis, une déclaration préalable ou aucune formalité. Certaines constructions de faible surface peuvent être dispensées d’autorisation, mais l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme rappelle que les travaux dispensés de formalité doivent malgré tout respecter les règles d’urbanisme applicables.
Il faut ensuite choisir le bon canal : déclaration préalable, permis de construire, permis modificatif, permis de régularisation, travaux de correction ou défense contentieuse. Dans certains dossiers, le dépôt d’une demande de régularisation est utile. Dans d’autres, il vaut mieux préparer d’abord une réponse juridique, notamment si la commune se trompe sur la règle applicable ou si la prescription est discutée.
Enfin, le propriétaire doit formaliser son acceptation de la mise en conformité. L’arrêt du 18 juin 2026 insiste sur cette acceptation. Le juge doit rechercher si une mesure peut rendre l’ouvrage conforme et si elle est acceptée par le propriétaire. Une défense efficace doit donc exprimer clairement cette acceptation, mais sans accepter une solution impossible ou disproportionnée.
Que peut faire le voisin qui subit la construction ?
Le voisin doit distinguer son action personnelle de l’action de la commune. L’article L. 480-14 donne un pouvoir d’action à la commune ou à l’EPCI compétent. Le voisin peut alerter la mairie, produire des photographies, demander communication de certains documents d’urbanisme et, selon les cas, engager ses propres recours, mais il ne se substitue pas automatiquement à la commune sur ce fondement.
En pratique, le voisin doit documenter le trouble : perte d’ensoleillement, vues, ruissellement, empiètement, mur de soutènement, risque structurel, stationnement, modification du terrain naturel, atteinte à une servitude ou non-respect des limites. La construction sans permis n’est pas toujours suffisante à elle seule pour obtenir satisfaction sur tous les terrains juridiques. Il faut relier l’irrégularité à un préjudice, à une règle d’urbanisme ou à une atteinte à un droit privé.
Si la mairie agit en démolition, le voisin doit aussi anticiper l’argument de mise en conformité. Depuis l’arrêt du 18 juin 2026, le débat peut porter sur une solution intermédiaire. Le voisin a donc intérêt à expliquer pourquoi la mise en conformité proposée ne suffit pas : règle du PLU toujours violée, ouvrage impossible à corriger, atteinte persistante, risque technique ou absence d’engagement sérieux.
Le risque pénal reste distinct
L’arrêt du 18 juin 2026 concerne l’action civile de l’article L. 480-14. Il ne supprime pas les risques pénaux liés aux infractions d’urbanisme. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme prévoit des sanctions en cas de travaux irréguliers. L’article L. 480-5 permet au tribunal, en cas de condamnation, d’ordonner des mesures de mise en conformité, de démolition ou de remise en état.
Il faut donc traiter le dossier sur deux plans. D’un côté, le risque d’amende, de procès-verbal, de poursuites et de mesures pénales. De l’autre, le risque civil de démolition ou de mise en conformité à la demande de la commune. Les arguments peuvent se recouper, mais les délais, les autorités et les stratégies ne sont pas identiques.
Paris et Île-de-France : pourquoi le dossier doit être préparé tôt
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de construction sans permis sont souvent sensibles parce que les règles locales sont denses : PLU, secteurs patrimoniaux, copropriétés, petites parcelles, divisions anciennes, cours communes, servitudes, surélévations, extensions arrière, garages, dépendances et changements d’usage. Une régularisation qui semble simple peut être bloquée par une règle de gabarit, de destination, d’espaces libres, de pleine terre ou de stationnement.
Le propriétaire doit donc éviter de répondre seul à une mise en demeure de la mairie ou à une assignation. Il faut vérifier le ressort compétent, le délai de prescription, l’historique du bien, les pièces de vente, les autorisations anciennes et le contenu exact du PLU applicable. Dans un immeuble en copropriété, il faut aussi contrôler les autorisations d’assemblée générale et les limites entre urbanisme, copropriété et droit de propriété.
Pour les voisins, l’urgence est différente : conserver les preuves avant que l’ouvrage soit modifié, faire constater les désordres, identifier les autorisations affichées ou absentes, puis choisir entre signalement administratif, recours contre une autorisation, référé, expertise ou action au fond.
Le cabinet intervient sur ces dossiers dans le prolongement de son activité en recours contre les permis de construire à Paris et en droit immobilier.
Les pièces à préparer avant l’audience
Pour défendre une construction contestée, les pièces utiles sont généralement les suivantes :
- acte de propriété et plans annexés à la vente ;
- permis, déclarations préalables, certificats d’urbanisme et courriers de la mairie ;
- photographies datées avant, pendant et après les travaux ;
- factures, devis, attestations d’entreprises et date d’achèvement ;
- extrait du PLU applicable à la date des travaux et à la date actuelle ;
- analyse de conformité par architecte, géomètre ou urbaniste ;
- projet de régularisation ou de travaux correctifs ;
- preuve du dépôt d’une demande si elle a été faite ;
- engagement écrit d’accepter une mise en conformité réaliste ;
- éléments sur l’absence de trouble ou sur la proportionnalité de la mesure demandée.
Pour un voisin ou une commune, les pièces décisives sont différentes : constat, photographies, plans comparatifs, preuve de l’absence d’autorisation, analyse du PLU, conséquences concrètes de la construction, courriers restés sans effet et raisons pour lesquelles une simple mise en conformité ne suffirait pas.
La stratégie à retenir
La démolition reste possible lorsque la construction ne peut pas être rendue conforme ou lorsque le propriétaire refuse une mise en conformité sérieuse. Mais l’arrêt du 18 juin 2026 empêche de traiter la démolition comme une sanction automatique.
Le propriétaire doit donc arriver avec une alternative crédible. Le voisin ou la commune doit, au contraire, démontrer pourquoi cette alternative ne règle pas le problème. Dans les deux cas, le dossier se gagne rarement sur une affirmation générale. Il se joue sur les plans, les règles du PLU, la chronologie, les preuves et la faisabilité technique des travaux correctifs.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Nous vérifions la mise en demeure, l’assignation, les règles du PLU, les preuves et la possibilité d’une mise en conformité avant l’audience.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.