Le droit de préférence du locataire commercial : l’article L. 145-46-1 du Code de commerce à l’épreuve des jurisprudences récentes
I. Le domaine du droit de préférence : une protection statutaire au périmètre circonscrit
A. Le mécanisme légal du droit de préférence
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce institue, au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, un droit de préférence lorsque le propriétaire de ce local envisage de le vendre. Ce dispositif, issu de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue l’une des avancées majeures de la réforme du statut des baux commerciaux intervenue il y a un peu plus d’une décennie. Il impose au bailleur de notifier au preneur son intention de vendre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Le mécanisme est protecteur pour le preneur, qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre est sans effet. Le texte prévoit en outre une protection renforcée dans l’hypothèse où le propriétaire déciderait de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour un tiers acquéreur : le notaire doit alors, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente. Cette seconde notification vaut également offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.
L’objectif poursuivi par le législateur est de permettre au commerçant ou à l’artisan locataire de se porter acquéreur des murs dans lesquels il a développé sa clientèle, préservant ainsi la substance même de son fonds de commerce. Cette préoccupation rejoint la philosophie générale du statut des baux commerciaux, qui, depuis le décret du 30 septembre 1953, tend à garantir au preneur la stabilité de son exploitation. La dissociation entre la propriété du fonds de commerce et celle des murs constitue en effet l’une des fragilités structurelles des entreprises commerciales, que le droit de préférence contribue à atténuer en offrant au locataire les moyens juridiques d’accéder à la propriété de son outil de travail. La loi Pinel du 18 juin 2014 a franchi une étape supplémentaire en conférant au locataire un véritable droit d’acquisition prioritaire, dont la méconnaissance expose le bailleur et l’acquéreur à des sanctions rigoureuses. Ce dispositif est d’autant plus essentiel que, dans les zones commerciales attractives, la valeur des murs peut connaître une appréciation significative, rendant indispensable pour le preneur la faculté de se porter acquéreur avant tout tiers.
Le formalisme de la notification est une condition substantielle de validité du processus. La jurisprudence exige que la notification comporte l’indication précise du prix et des conditions de la vente projetée, à défaut de quoi l’offre est irrégulière et la vente ultérieurement conclue avec un tiers encourt la nullité. Cette exigence doit être respectée avec une rigueur d’autant plus grande que le législateur a prévu un double niveau de protection : la notification initiale, en amont de la vente, et la notification complémentaire par le notaire lorsque le bailleur consent au tiers acquéreur des conditions plus favorables que celles initialement proposées au locataire. La reproduction, dans chaque notification, des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 est également exigée à peine de nullité, ce qui témoigne de la volonté du législateur d’assurer une information complète du locataire sur l’étendue de ses droits et sur les délais dont il dispose pour les exercer.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a complété ce dispositif en renforçant le droit de préférence du locataire en cas de mutation du bail commercial, par une modification de l’article L. 145-40 du Code de commerce. Désormais, toute cession de gré à gré d’un local commercial doit faire l’objet d’une information préalable du locataire, qui bénéficie d’un droit de préférence pour se porter acquéreur dans les mêmes conditions. L’article 62 de la loi nouvelle a également modifié l’article L. 145-15 du même code pour y inclure cette nouvelle prérogative parmi les dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé par convention. Cette réforme législative, dont les dispositions sont applicables aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 27 août 2026, s’inscrit dans un mouvement plus large de consolidation des prérogatives du preneur à bail commercial. Elle achève de donner au locataire une maîtrise renforcée sur son environnement immobilier, que ce soit à l’occasion de la vente des murs par le bailleur ou de la mutation du contrat de bail lui-même.
B. Les exclusions légales et les limites jurisprudentielles du droit de préférence
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a été amenée à circonscrire le domaine d’application du droit de préférence, en précisant la portée des exclusions énumérées par le dernier alinéa du texte. Par un arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que :
« Le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial. » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié au Bulletin)
La Haute juridiction a, à cette occasion, précisé que l’article L. 145-46-1 ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti. En l’absence de disposition légale expresse étendant le périmètre de la préférence au-delà des locaux effectivement donnés à bail, le locataire ne saurait prétendre exercer ce droit sur la totalité d’un ensemble immobilier plus vaste que les seuls locaux qu’il occupe. Elle a également jugé que l’exception de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.
Cette solution a été immédiatement confirmée par un arrêt du 6 novembre 2025, également publié au Bulletin, aux termes duquel la Cour de cassation a rappelé le principe désormais bien établi, en des termes rigoureusement identiques, selon lequel :
« Le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, publié au Bulletin)
Cette décision est d’autant plus éclairante qu’elle illustre la subtilité des situations de propriété indivise. En l’espèce, les locaux donnés à bail étaient détenus en indivision par plusieurs consorts, tandis qu’un autre lot appartenait à l’un des indivisaires seulement. La Cour de cassation a écarté l’argumentation du locataire qui soutenait qu’il ne pouvait s’agir d’une cession unique de locaux commerciaux distincts dès lors que les lots n’appartenaient pas aux mêmes propriétaires, privant ainsi l’exception légale de son fondement. Par un motif de pur droit substitué dans les conditions des articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, elle a retenu que la vente incluait un lot non donné à bail, ce qui suffisait à exclure le bénéfice du droit de préférence.
La Cour de cassation a ainsi dégagé un critère simple et opératoire : le droit de préférence ne joue que si le bien vendu correspond exactement, dans son assiette spatiale, au local donné à bail. Dès lors que la vente porte sur un ensemble plus vaste, fût-ce d’un seul lot supplémentaire ou d’une simple fraction de lot non comprise dans l’assiette du bail, le locataire ne peut s’en prévaloir. Cette solution, qui se réclame de la lettre du texte, a pour effet pratique de restreindre sensiblement le champ d’application du droit de préférence dans les immeubles en copropriété, où les lots privatifs sont souvent imbriqués de manière complexe et où les cessions ne portent que rarement sur un lot unique correspondant exactement à l’assiette d’un bail unique.
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 15 février 2023, que le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 ne s’applique pas à la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire, une telle vente étant faite d’autorité de justice en application de l’article L. 642-18 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, publié au Bulletin). La Haute juridiction a considéré que l’article L. 145-46-1, qui régit le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne trouve pas à s’appliquer lorsque la vente est ordonnée par le juge-commissaire dans le cadre d’une procédure collective, une telle vente ne procédant pas de la volonté libre du propriétaire mais de l’autorité de justice.
II. La sanction de la méconnaissance du droit de préférence : entre nullité de la vente et prescription de l’action
A. La nullité de la vente comme sanction exclusive de la violation
La détermination de la sanction applicable à la violation du droit de préférence du locataire commercial a longtemps suscité des controverses doctrinales et jurisprudentielles. La question centrale était de savoir si la sanction devait être la nullité de la vente, l’inopposabilité de celle-ci au locataire, ou si elle devait emprunter la voie de la substitution du locataire à l’acquéreur. Par un arrêt de principe du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a tranché cette question en termes explicites :
« La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité. » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin)
La Cour de cassation écarte ainsi la thèse de l’inopposabilité de la vente au locataire, défendue par certains auteurs, au profit de la nullité de plein droit. Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour le preneur évincé : la nullité lui permet de solliciter l’annulation de l’acte de vente intervenu en fraude de ses droits, ce qui a pour effet de replacer les parties dans l’état antérieur à la vente et de rendre possible l’exercice rétroactif de son droit de préférence. La sanction n’est pas celle du réputé non écrit, qui eût conféré à l’action un caractère imprescriptible, mais celle de la nullité relative, protectrice des intérêts privés du locataire.
La décision du 18 décembre 2025 précise en outre que la nullité sanctionne tant l’absence totale de notification préalable que le défaut de notification des conditions plus avantageuses consenties au tiers acquéreur, lorsque le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus favorables que ceux initialement notifiés au preneur. Dans cette dernière hypothèse, la loi fait obligation au notaire de procéder lui-même à la notification des nouvelles conditions lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, cette obligation pesant sur l’officier ministériel étant elle-même sanctionnée par la nullité de la vente en cas de manquement. Le formalisme imposé par l’article L. 145-46-1 revêt, à cet égard, une importance déterminante : la notification doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité. Le texte exige également, comme il a été rappelé, que les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article soient reproduites dans chaque notification, cette formalité étant elle-même sanctionnée par la nullité.
La rigueur de cette sanction se justifie par le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 145-46-1, qui participent de la protection du fonds de commerce du preneur. L’article L. 145-15 du Code de commerce, qui prohibe et répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, s’applique pleinement au droit de préférence, de sorte qu’aucune renonciation conventionnelle anticipée ne saurait être valablement stipulée dans le bail. L’enjeu est de permettre au locataire de conserver la maîtrise des murs dans lesquels il a développé sa clientèle, ce qui constitue l’une des finalités essentielles du statut des baux commerciaux depuis son origine. La nullité de la vente constitue une arme juridique redoutable pour le preneur, dont l’exercice emporte des conséquences financières significatives pour le bailleur, tenu à restitution du prix, et pour le tiers acquéreur, qui perd la propriété du bien.
B. Le régime de la prescription de l’action en nullité
L’arrêt du 18 décembre 2025 a également apporté une clarification majeure concernant le délai de prescription applicable à l’action en nullité de la vente pour méconnaissance du droit de préférence. La Cour de cassation y affirme, au terme d’un raisonnement dont la rigueur ne souffre aucune ambiguïté, que :
« L’action en nullité de la vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin)
Cette solution met fin à un débat doctrinal important qui divisait la pratique. Certains auteurs soutenaient que l’action en nullité de la vente, fondée sur la violation du droit de préférence, relevait du droit commun de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil. Cette thèse se prévalait de la nature particulière de l’action, qui ne tend pas à l’exécution du bail mais à l’annulation d’un acte de vente distinct, et qu’il convenait, par conséquent, de rattacher au régime de droit commun plutôt qu’au statut spécial des baux commerciaux. D’autres, au contraire, considéraient que les dispositions de l’article L. 145-46-1 étant réputées d’ordre public en application de l’article L. 145-15, la sanction devait être celle du réputé non écrit, conférant à l’action un caractère imprescriptible par application de l’adage selon lequel ce qui est nul est de nul effet, sans limitation de durée.
La Cour de cassation a écarté ces deux analyses au profit d’une lecture rigoureuse de l’article L. 145-60 du Code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce se prescrivent par deux ans. En qualifiant l’action en nullité de la vente d’action exercée en vertu du statut des baux commerciaux, la Haute juridiction fait prévaloir une approche fonctionnelle et téléologique : l’action trouve sa source dans le droit de préférence que le statut protecteur du preneur a institué, et c’est à ce titre qu’elle relève du régime de la prescription biennale. La qualification n’est pas déterminée par l’objet immédiat de l’action, à savoir la nullité d’un acte de vente, mais par le fondement juridique sur lequel cette action repose.
Cette solution est cohérente avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, qui avait déjà jugé que la prescription biennale s’applique à l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail contraire aux dispositions d’ordre public du statut. La Cour inscrit ainsi l’action en nullité de la vente dans le giron des actions statutaires, soumises au délai de prescription abrégé de deux ans. Le point de départ de ce délai, conformément au droit commun, court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La connaissance de la vente peut résulter de divers indices : publication de l’acte au service de la publicité foncière, notification d’un congé par le nouvel acquéreur, demande de paiement des loyers adressée par ce dernier, ou encore connaissance effective de la mutation par tout autre moyen.
L’enjeu pratique de cette prescription biennale est considérable : le locataire qui tarde à agir au-delà du délai de deux ans s’expose à une fin de non-recevoir tirée de la prescription, le privant définitivement de la possibilité de contester la vente intervenue en fraude de ses droits. Cette brièveté du délai, justifiée par le souci de sécurité juridique des transactions immobilières, impose au preneur une vigilance particulière et le contraint à une réactivité procédurale que la complexité des situations de fait ne facilite pas toujours. La combinaison de la nullité comme sanction et de la prescription biennale comme régime procédural dessine ainsi un équilibre subtil entre la protection du locataire et la stabilité des opérations immobilières.
Conclusion
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce constitue un pilier essentiel de la protection du locataire commercial, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a dessiné les contours avec une précision croissante. La Cour de cassation a délimité le domaine de ce droit en excluant les hypothèses dans lesquelles le local donné à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, tout en rappelant le caractère d’ordre public du dispositif et son exclusion en matière de liquidation judiciaire. La sanction de la nullité de la vente, assortie d’un délai de prescription biennale dont le point de départ court à compter de la connaissance de la vente par le locataire, constitue désormais une grille de lecture stabilisée, qui sécurise tant les droits du preneur que la prévisibilité des transactions immobilières. La loi du 26 mai 2026, en étendant le mécanisme du droit de préférence aux hypothèses de mutation du bail commercial et en renforçant son caractère d’ordre public par une modification de l’article L. 145-15, témoigne de la volonté du législateur d’approfondir cette protection. Ce mouvement de consolidation des prérogatives du locataire, qui s’appuie sur une jurisprudence de la Cour de cassation conjuguant rigueur textuelle et pragmatisme économique, participe d’une évolution plus large du statut des baux commerciaux, dans un contexte économique où la maîtrise des murs demeure un enjeu stratégique pour les exploitants de commerces et d’activités artisanales.
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