Projet de loi logement du 24 juin 2026 : le choc énergétique à l’épreuve de l’obligation continue de délivrance du bailleur
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, le projet de loi « Logement » ambitionne de créer, selon les termes de l’entourage du ministre, un quadruple choc : énergétique, de décentralisation, de simplification et d’investissement. Annoncé comme une réponse à une crise du logement que le Gouvernement qualifie de « bombe sociale qui ne peut pas attendre la présidentielle de 2027 », ce texte, qui sera examiné à l’Assemblée nationale à la rentrée parlementaire, entend simultanément remettre sur le marché locatif sept cent mille passoires thermiques d’ici 2028, abaisser les seuils de majorité en copropriété pour les travaux de rénovation énergétique, décentraliser la gestion des aides à la rénovation ainsi que des attributions de logements sociaux, simplifier les procédures de construction de logements neufs et rendre plus attractif le dispositif d’incitation fiscale portant le nom du ministre. Or, si l’ampleur des moyens affichés est inédite, la confrontation de ces mesures au cadre jurisprudentiel construit par la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle des tensions juridiques significatives. L’obligation de délivrance d’un logement décent, dont la Cour de cassation a réaffirmé avec une vigueur particulière le caractère continu et impératif dans plusieurs arrêts récents publiés au Bulletin, constitue la pierre de touche de cette analyse.
I. La remise sur le marché des passoires thermiques : un infléchissement législatif sous contrôle jurisprudentiel
A. L’obligation continue de délivrance, fondement intangible de la protection du locataire
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Legifrance). Cette obligation est complétée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, posé un principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce : « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cet arrêt consacre le double droit du locataire à l’exécution forcée et à l’indemnisation, dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Par un second arrêt du même jour, également publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, courdecassation.fr). La Cour y rappelle, au visa combiné des articles 1719, 1°, du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’interdiction faite au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion lorsque les locaux sont impropres à l’habitation, y compris par le détour d’un congé pour motif légitime et sérieux.
La même chambre avait précédemment affirmé, dans un arrêt du 2 avril 2026, que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181, courdecassation.fr). La Cour censure la cour d’appel qui, sans rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation, avait déclaré prescrite l’action des locataires.
Cette construction jurisprudentielle présente une cohérence remarquable. La Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler que le bailleur ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant l’absence de réclamation du locataire ou les diligences qu’il aurait entreprises. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait rejeté les demandes du locataire pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, en retenant que le bailleur « n’avait pas été délivré en état d’usage » conforme à sa destination (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682, courdecassation.fr). La persistance de ce contentieux témoigne de la fréquence des manquements à l’obligation de délivrance et de la nécessité, pour le législateur, de ne pas affaiblir les mécanismes juridictionnels de contrôle.
En érigeant l’obligation de délivrance en obligation continue, insusceptible de prescription tant que le manquement perdure, et en interdisant au bailleur de tirer profit de sa propre défaillance pour évincer le locataire, la Cour de cassation a bâti un rempart protecteur dont le projet de loi du 24 juin 2026 ne saurait s’affranchir sans créer un risque sérieux d’inconstitutionnalité ou d’inconventionnalité. Par ailleurs, l’arrêt du 27 juin 2024 était venu rappeler que seul « un événement de force majeure » est « de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226, courdecassation.fr), excluant que l’inertie du locataire ou les difficultés pratiques du bailleur puissent constituer des causes d’exonération. La Cour avait déjà jugé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 publié au Bulletin, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent « par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », rappelant le caractère d’ordre public de cette obligation (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin, courdecassation.fr).
B. Le mécanisme de l’engagement écrit du bailleur : entre sécurisation et risque de contournement
Le projet de loi prévoit que les propriétaires de passoires thermiques, actuellement interdites à la location pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025 et pour les logements classés F à compter du 1er janvier 2028, pourront les remettre sur le marché locatif en souscrivant un engagement écrit de réaliser les travaux nécessaires dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les logements situés en copropriété. Cet engagement serait assorti du versement d’un acompte de dix pour cent du montant des travaux, destiné à décourager les engagements de façade.
À cet égard, le mécanisme envisagé n’est pas sans rappeler l’office reconnu au juge par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » La loi du 6 juillet 1989 confie ainsi au juge le soin de déterminer la nature et le calendrier des travaux de mise en conformité, d’en contrôler l’exécution et d’en tirer les conséquences sur les obligations respectives des parties.
Or, le mécanisme proposé par le projet de loi du 24 juin 2026 substitue à ce contrôle juridictionnel un dispositif purement conventionnel et déclaratif : le bailleur s’engage, le locataire accepte, et l’acompte de dix pour cent est censé garantir le sérieux de l’engagement. Cette substitution soulève une difficulté de taille. Dès lors que le bailleur a connaissance de l’indécence énergétique du logement lors de la conclusion du bail et que le juge n’intervient ni pour homologuer l’engagement ni pour en contrôler le respect effectif, le locataire pourrait se trouver, en cas de défaillance du bailleur, contraint d’engager une action en exécution forcée dans les conditions de droit commun, ce qui lui imposerait d’assumer la charge de la preuve et les délais de la procédure civile.
Le projet de loi du 24 juin 2026 s’inscrit ainsi dans un contexte jurisprudentiel où la jurisprudence du bail d’habitation a constamment renforcé les obligations du bailleur, transformant le contrat de location en un instrument de protection sociale autant que d’échange économique. La troisième chambre civile, dans les arrêts du 4 juin 2026, a franchi une étape supplémentaire en interdisant au bailleur de régulariser a posteriori sa propre défaillance par la voie du congé.
En conséquence, la compatibilité de ce dispositif avec la jurisprudence protectrice de la troisième chambre civile est loin d’être acquise. Si le législateur peut assurément aménager les modalités de l’obligation de délivrance, il ne saurait en affaiblir la substance sans heurter le principe constitutionnel de dignité de la personne humaine, dont le Conseil constitutionnel a déduit la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent (Cons. const., 19 janvier 1995, n° 94-359 DC, Legifrance). Par ailleurs, le risque de voir le bailleur percevoir indûment des loyers pendant la période d’engagement non tenu, en contravention avec l’article 1719 du Code civil, est réel et documenté.
II. La simplification des procédures en copropriété et l’incitation fiscale : la recherche d’un nouvel équilibre
A. La réforme des règles de majorité en copropriété : un levier pragmatique mais juridiquement encadré
Le second volet du choc énergétique consiste à abaisser de la majorité absolue à la majorité simple le seuil de vote requis pour autoriser les travaux d’installation de volets et de stores destinés à protéger les logements contre la canicule. Le projet de loi prévoit également que cette règle pourrait être étendue, par voie d’amendement parlementaire, à l’ensemble des travaux de rénovation énergétique. Selon les données de la société Matera, près d’un projet de travaux sur trois ne parvient pas actuellement à réunir la majorité nécessaire pour être adopté en assemblée générale.
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis organise un équilibre subtil entre les différentes majorités selon la nature des décisions : majorité simple de l’article 24 pour les actes d’administration courante, majorité absolue de l’article 25 pour les décisions importantes mais ne touchant pas à la structure de l’immeuble, et double majorité de l’article 26 pour les décisions les plus graves, notamment celles qui portent sur la modification de la répartition des charges ou sur l’aliénation de parties communes. La jurisprudence de la troisième chambre civile contrôle rigoureusement le respect de ces règles de majorité, et la méconnaissance de la règle applicable est sanctionnée par la nullité de la décision.
Dans un arrêt du 25 mai 2023, la Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui avait méconnu les règles de majorité applicables à des travaux de rénovation de persiennes et garde-corps (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180, courdecassation.fr). Par un arrêt du 4 décembre 2025, elle a également rappelé que le non-respect de la règle de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, applicable aux décisions les plus graves, privait la décision de l’assemblée générale de base légale (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587, courdecassation.fr).
L’abaissement de la majorité requise pour les travaux de rénovation énergétique constitue un infléchissement législatif significatif. Il n’est toutefois pas dépourvu de justification : le législateur a déjà, par le passé, aménagé les règles de majorité pour faciliter certaines catégories de travaux, notamment en matière d’accessibilité et de sécurité. La création d’un régime dérogatoire pour les travaux concourant à la transition énergétique des bâtiments s’inscrit dans la continuité de cette démarche et pourrait trouver un fondement dans l’objectif constitutionnel de protection de l’environnement, consacré par la Charte de l’environnement de 2004. Dès lors, la réforme envisagée ne heurte pas, dans son principe, le cadre constitutionnel ; elle appelle néanmoins une vigilance particulière quant à la définition précise de la catégorie de travaux concernés, afin d’éviter que la majorité simple ne devienne la règle par glissements successifs, au détriment de la protection des copropriétaires minoritaires. La pratique du droit de la copropriété montre que les contestations d’assemblées générales pour vice de majorité constituent l’un des contentieux les plus nourris devant les juridictions civiles, et l’abaissement des seuils ne devrait pas, paradoxalement, accroître ce contentieux si les travaux concernés sont définis avec une précision suffisante.
B. Le dispositif Jeanbrun révisé face au contentieux de la défiscalisation immobilière
Le volet investissement du projet de loi prévoit deux modifications substantielles du dispositif d’incitation fiscale dit « Jeanbrun » : la part des travaux de rénovation nécessaires pour bénéficier du dispositif passe de trente à vingt pour cent du prix du logement, et le bien une fois rénové devra afficher un diagnostic de performance énergétique de classe D et non plus de classe A. Ces ajustements visent à rendre le dispositif plus attractif, notamment pour l’investissement dans l’ancien avec rénovation.
Or, le contentieux de la défiscalisation immobilière a connu un développement considérable ces dernières années, et la Cour de cassation en a progressivement dégagé un cadre jurisprudentiel exigeant. Dans un arrêt du 13 avril 2023, la troisième chambre civile a jugé que « le vendeur, promoteur d’une opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, est tenu envers les acquéreurs d’un devoir d’information sur les caractéristiques et les risques de cette opération » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.288, courdecassation.fr).
Par un arrêt du 5 juin 2025, la même chambre a précisé que « en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.449, courdecassation.fr). La Cour en déduit que le point de départ de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ne se situe pas à la date de conclusion du contrat, mais à la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité escomptée.
À cet égard, l’assouplissement des critères du dispositif Jeanbrun, pour bienvenu qu’il soit du point de vue de l’attractivité économique, ne modifie en rien l’intensité du devoir d’information et de conseil qui pèse sur les professionnels intervenant dans le montage de l’opération. L’intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement a l’obligation d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l’investissement qu’il lui propose, ainsi que l’a rappelé la première chambre civile (Cass. 1re civ., 2 octobre 2013, n° 12-20.504, Bull. 2013, I, n° 194). L’élargissement du périmètre des biens éligibles au dispositif, en abaissant le seuil de performance énergétique de A à D, expose les acquéreurs à des risques accrus de dépréciation du bien et de vacance locative, risques dont ils devront être informés de manière complète et loyale par les professionnels qui les conseillent.
En conséquence, le choc d’investissement annoncé par le projet de loi ne produira les effets escomptés sur la construction de logements neufs que si les professionnels de l’immobilier renforcent, et non relâchent, leurs obligations d’information et de conseil. La jurisprudence de la Cour de cassation constitue à cet égard un garde-fou dont les parlementaires auront à tenir compte lors de l’examen du texte.
Conclusion
Le projet de loi logement présenté le 24 juin 2026 en Conseil des ministres témoigne d’une volonté politique de rupture dans un secteur confronté à une crise multiforme : envolée des prix, raréfaction de l’offre locative, blocages de la construction neuve et urgence de la transition énergétique. Les quatre chocs qu’il entend créer — énergétique, de décentralisation, de simplification et d’investissement — répondent à des diagnostics partagés. Pour autant, la confrontation de ces mesures au corpus jurisprudentiel construit par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et singulièrement aux arrêts publiés des 4 juin 2026 et 2 avril 2026, révèle que la marge de manœuvre du législateur est étroitement encadrée par les principes protecteurs du droit du bail et de la copropriété. L’obligation continue de délivrance d’un logement décent, l’interdiction faite au bailleur de tirer profit de sa propre défaillance, le contrôle juridictionnel des manquements et la sanction des inexécutions constituent autant de bornes que le législateur ne saurait ignorer sans exposer le texte à une censure constitutionnelle ou à une neutralisation par le juge judiciaire. La question centrale que pose ce projet de loi est celle de l’articulation entre la norme législative nouvelle et le contrôle du juge, dont la Cour de cassation a montré, par ses arrêts les plus récents, qu’il ne se laisserait pas dessaisir de son office protecteur. L’équilibre entre l’efficacité économique des mesures proposées et la protection des droits fondamentaux des occupants se jouera ainsi, pour une large part, dans la rédaction définitive des dispositions relatives à l’engagement du bailleur et au contrôle de son exécution. Au demeurant, les praticiens du contentieux locatif observeront que le projet de loi, en confiant au bailleur la charge unilatérale de l’engagement de rénovation, crée une asymétrie nouvelle entre les parties au contrat de bail, asymétrie dont le juge judiciaire pourrait être amené à corriger les effets dans le cadre du contrôle de proportionnalité qu’il exerce en matière de droits fondamentaux.
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