Le bail commercial à l’épreuve des exigences environnementales : l’obligation de délivrance conforme du bailleur face au diagnostic de performance énergétique et au décret tertiaire
I. L’obligation de délivrance conforme, fondement de l’exigence environnementale dans le bail commercial
A. Une obligation légale continue insusceptible de prescription
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), s’articule avec les règles de droit commun du louage de choses issues des articles 1719 et 1720 du Code civil. Cette articulation, longtemps demeurée dans l’ombre de la pratique contractuelle, se trouve aujourd’hui profondément renouvelée par l’émergence d’un corpus législatif et réglementaire environnemental qui impose aux bailleurs comme aux preneurs des obligations croissantes en matière de performance énergétique des bâtiments. Le diagnostic de performance énergétique, le décret tertiaire et les obligations de rénovation énergétique viennent ainsi percuter le régime traditionnel du bail commercial, créant des obligations nouvelles dont les praticiens doivent désormais anticiper les effets contentieux. Aux termes de l’article 1719, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (legifrance.gouv.fr). L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (legifrance.gouv.fr).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 4 décembre 2025, procédé à une lecture renouvelée de ces textes en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. Au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, la Cour énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B).
La portée de cet arrêt est considérable. En écartant la prescription quinquennale de l’action du preneur fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance, la Cour de cassation impose au bailleur une obligation de résultat dont l’exigibilité demeure permanente, indépendamment de la connaissance initiale des lieux par le locataire. La vétusté des locaux ne saurait exonérer le bailleur de son devoir d’y remédier, quand bien même le preneur aurait accepté l’état des lieux lors de la conclusion du bail. Cette construction prétorienne intéresse directement les questions de performance énergétique des locaux commerciaux, dans la mesure où l’obsolescence thermique d’un bâtiment constitue, à l’évidence, une forme de vétusté structurelle.
Par ailleurs, l’arrêt du 19 juin 2025 est venu rappeler avec force que « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » et qu’il ne saurait se retrancher derrière l’inaction d’un syndicat de copropriétaires pour s’exonérer de son obligation de garantie de jouissance paisible (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). La Cour ajoute que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B).
Ces deux décisions, rendues en formation de section à six mois d’intervalle, dessinent les contours d’une obligation de délivrance à la fois continue, insusceptible de prescription et indifférente aux circonstances extérieures, sauf force majeure caractérisée. Elles constituent le socle sur lequel l’exigence environnementale peut désormais s’adosser pour pénétrer le statut des baux commerciaux.
B. L’articulation avec les diagnostics obligatoires et le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique, défini par l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation comme un document qui « comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence », est obligatoire pour toute location d’un bâtiment ou partie de bâtiment (legifrance.gouv.fr). L’article L. 126-29 du même code impose que ce diagnostic « est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière » (legifrance.gouv.fr).
L’application de cette obligation aux baux commerciaux ne fait aucun doute, dès lors que le texte ne distingue pas selon l’usage des locaux. Le local à usage commercial, industriel ou artisanal entre dans le champ des bâtiments visés par l’article L. 126-26. En conséquence, le bailleur commercial est tenu de fournir au preneur un diagnostic de performance énergétique valide, dont la durée de validité est de dix ans, lors de la conclusion du bail et de ses renouvellements successifs.
Le manquement à cette obligation n’est pas neutre. D’une part, l’article L. 126-33 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que tout manquement par un professionnel à l’obligation de mentionner le classement énergétique dans les annonces de location est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 15 000 euros pour une personne morale (legifrance.gouv.fr). D’autre part, l’absence de délivrance d’un DPE, ou la communication d’un DPE erroné, expose le bailleur à une action en responsabilité contractuelle sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.
À cet égard, la jurisprudence relative au DPE erroné, bien que principalement développée en matière de vente, offre des enseignements transposables. L’arrêt du 8 janvier 2026 a rappelé que l’acquéreur d’un immeuble peut agir en garantie des vices cachés dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et non à compter de la simple constatation d’une surconsommation énergétique (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.714). La Cour a jugé que « le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien ». Ce raisonnement pourrait être invoqué par le preneur commercial confronté à un local dont la performance énergétique réelle est très inférieure à celle annoncée dans le diagnostic.
Dès lors, l’articulation entre l’obligation de délivrance conforme de l’article 1719 du Code civil et l’obligation de fournir un DPE de l’article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation produit un effet cumulatif : le bailleur qui manque à son devoir d’information sur la performance énergétique du local manque, par là même, à son obligation de délivrance conforme, ce qui ouvre au preneur la voie de l’exécution forcée et, le cas échéant, de la résiliation du bail aux torts du bailleur avec allocation de dommages-intérêts.
Le contentieux émergent relatif au DPE dans le bail d’habitation laisse entrevoir les développements à venir en matière commerciale. La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 4 avril 2024, a jugé que l’absence de remise d’un DPE valide lors de la conclusion du bail justifie une réduction de loyer proportionnelle à la gravité du manquement. Bien que cette décision concerne le bail d’habitation, le raisonnement est transposable au bail commercial dans la mesure où l’obligation de délivrance conforme constitue un principe commun aux deux régimes. Le preneur commercial pourrait ainsi prétendre à une réfaction du loyer sur le fondement de l’inexécution partielle de l’obligation de délivrance, sans qu’il lui soit nécessaire d’établir un préjudice distinct du manquement lui-même.
II. La répartition des travaux de mise aux normes énergétiques entre bailleur et preneur
A. Le décret tertiaire et l’obligation partagée de réduction des consommations
L’article L. 111-10-3 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, impose aux bâtiments à usage tertiaire une réduction de la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010 (legifrance.gouv.fr). Ce dispositif, couramment désigné sous le nom de décret tertiaire, s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dont la surface de plancher est égale ou supérieure à 1 000 mètres carrés.
L’innovation la plus remarquable de ce texte réside dans son alinéa II, qui dispose que « les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles ». Cette disposition consacre une obligation environnementale partagée, qui se superpose aux obligations de droit commun du bail sans s’y substituer.
La difficulté d’articulation est immédiate. En droit commun, l’article 606 du Code civil distingue les grosses réparations — « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » — des réparations d’entretien (legifrance.gouv.fr). Dans le silence de la convention des parties, les premières incombent au bailleur et les secondes au preneur. Or, les travaux d’amélioration de la performance énergétique — isolation thermique par l’extérieur, remplacement des menuiseries, modernisation des systèmes de chauffage et de climatisation — relèvent fréquemment des grosses réparations et, par conséquent, de l’obligation du bailleur.
Par ailleurs, l’arrêt du 21 mai 2026 a rappelé que l’application de l’article 555 du Code civil au profit du locataire sortant supposait que « les constructions édifiées par le locataire, que le bailleur décidait de conserver, soient de réelles constructions nouvelles, et non pas de simples réparations ou améliorations d’un ouvrage existant » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.612). Cette précision est essentielle pour le preneur qui entreprendrait à ses frais des travaux de rénovation énergétique : à défaut de constituer de véritables constructions nouvelles, ces travaux ne lui ouvriront pas droit à une indemnité d’accession en fin de bail, sauf clause contraire expresse.
La situation est donc la suivante : le preneur commercial est, avec le bailleur, débiteur de l’obligation de réduction des consommations énergétiques au titre du décret tertiaire, mais il ne peut pas, en principe, prétendre au remboursement des travaux qu’il réalise, tandis que le bailleur, tenu aux grosses réparations, peut se trouver contraint d’engager des investissements significatifs sans pouvoir en répercuter mécaniquement le coût sur le loyer, sauf à démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Cette asymétrie structurelle entre l’obligation partagée de résultat et la répartition inégalitaire des moyens d’y parvenir constitue le nœud du problème. Le décret du 23 juillet 2019 relatif aux modalités d’application du dispositif Éco Énergie Tertiaire tente de résoudre cette difficulté en imposant aux parties de définir ensemble, dans le cadre du bail, les actions à mettre en œuvre et les moyens correspondants. En pratique, cette obligation de concertation se heurte à la réalité des rapports contractuels : le bailleur répugne à financer des travaux dont le preneur sera le principal bénéficiaire, tandis que le preneur répugne à supporter le coût de travaux qui profiteront à la valeur patrimoniale de l’immeuble après son départ. La médiation conventionnelle devient, dans ce contexte, un instrument de gouvernance environnementale du bail commercial dont les praticiens doivent désormais maîtriser les ressorts.
B. La sanction des manquements : entre résiliation, exécution forcée et indemnisation
Le preneur commercial confronté à un local énergétiquement défaillant dispose d’un éventail d’actions qui s’ordonnent selon un principe de gradation. La voie la plus immédiate consiste à solliciter l’exécution forcée des travaux incombant au bailleur, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil. L’arrêt du 4 décembre 2025 précité a expressément reconnu que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). Cette action, insusceptible de prescription tant que le manquement persiste, constitue une arme procédurale redoutable entre les mains du preneur.
Le preneur peut également solliciter l’allocation de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. Sur ce point, l’arrêt du 19 juin 2025 a opéré un revirement significatif en jugeant que « la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). La Cour écarte ainsi la notion de perte de chance qui avait été retenue par la cour d’appel, pour imposer une réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.
Enfin, dans les cas les plus graves où le local est devenu impropre à l’usage auquel il était destiné, le preneur peut solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur. La Cour de cassation a rappelé, par son arrêt du 16 mars 2023, que le manquement à l’obligation de délivrance peut justifier une telle résiliation lorsque les désordres rendent les lieux impropres à leur destination commerciale (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.519). La mauvaise performance énergétique d’un local commercial, lorsqu’elle se traduit par des températures excessives ou une humidité persistante affectant l’accueil de la clientèle, pourrait caractériser une telle impropriété à destination.
En ce qui concerne la sanction administrative du décret tertiaire, le dispositif réglementaire prévoit une procédure de mise en demeure puis de sanctions pécuniaires en cas de non-respect des objectifs de réduction. L’évaluation du respect de l’obligation est, depuis le 1er janvier 2022, annexée à titre d’information au contrat de bail lors de sa conclusion et de son renouvellement. Cette annexion, bien que simplement informative, crée un devoir de transparence qui pourrait, en cas de fausse déclaration, engager la responsabilité du déclarant sur le fondement du dol ou de la réticence dolosive.
En conséquence, la superposition des régimes juridiques — droit commun du bail, statut des baux commerciaux, législation sur le DPE et décret tertiaire — offre au preneur commercial un arsenal de voies de droit qui, bien qu’empruntant des fondements distincts, convergent vers un objectif commun : contraindre le bailleur à mettre le local en conformité avec les exigences environnementales contemporaines. La charge probatoire qui pèse sur le preneur ne doit pas être sous-estimée, mais la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a sensiblement renforcé sa position, en consacrant le caractère continu, insusceptible de prescription et d’exonération de l’obligation de délivrance conforme du bailleur.
Il reste que la rareté de la jurisprudence spécifiquement consacrée au croisement du droit de l’environnement et du statut des baux commerciaux constitue à la fois une difficulté et une opportunité. Une difficulté, en ce qu’elle prive les praticiens de précédents directement exploitables pour étayer leurs argumentaires. Une opportunité, en ce qu’elle ouvre un champ d’innovation contentieuse considérable pour les conseils qui sauront mobiliser les principes dégagés par la Cour de cassation — continuité de l’obligation de délivrance, réparation intégrale du préjudice de jouissance, opposabilité des obligations environnementales au bailleur — au service d’une lecture environnementale du statut des baux commerciaux.
Conclusion
L’irruption des exigences environnementales dans le statut des baux commerciaux constitue un phénomène juridique d’une ampleur considérable, dont les praticiens n’ont pas encore pris toute la mesure. L’obligation de délivrance conforme du bailleur, telle que redéfinie par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en 2025, se combine avec l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique et avec les obligations de réduction des consommations issues du décret tertiaire pour former un ensemble normatif cohérent, contraignant et sanctionné.
La véritable question n’est plus de savoir si le bailleur commercial doit se préoccuper de la performance énergétique des locaux qu’il donne à bail, mais comment il doit organiser, avec son preneur, la répartition des efforts et des coûts nécessaires pour atteindre les objectifs fixés par la loi. Les clauses du bail commercial — relatives à la répartition des travaux, aux charges récupérables et à l’indexation du loyer — deviennent, dans ce contexte, des instruments de régulation environnementale dont la rédaction requiert une technicité accrue. Les praticiens du droit immobilier commercial sont appelés à intégrer pleinement cette dimension dans leur pratique contractuelle comme dans leur pratique contentieuse.
La convergence des obligations issues du Code civil, du Code de commerce, du Code de la construction et de l’habitation et du décret tertiaire dessine un nouvel équilibre des droits et obligations dans le bail commercial. Cet équilibre, qui place la performance énergétique du local au cœur des préoccupations contractuelles, ne pourra se stabiliser qu’à travers l’élaboration d’une jurisprudence spécifique, aujourd’hui encore embryonnaire, et d’une pratique conventionnelle renouvelée. Le bail commercial, contrat par essence tourné vers la durée et la stabilité de l’exploitation, se trouve ainsi investi d’une fonction environnementale qui en redéfinit la portée et les exigences.
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