Projet de loi Relance Logement du 24 juin 2026 : la simplification du vote des travaux, une révolution pour la loi du 10 juillet 1965 ?
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le projet de loi Relance Logement comporte dix articles et s’organise autour de cinq axes majeurs : révision du statut du bailleur privé, remise en location des passoires thermiques, renforcement du pouvoir des maires, simplification administrative et soutien à l’habitat partagé pour les personnes âgées. À ces mesures s’ajoute une proposition qui pourrait constituer la modification la plus substantielle du régime des assemblées générales de copropriété depuis plus d’une décennie : l’abaissement des seuils de majorité requis pour le vote des travaux de rénovation énergétique d’ampleur. Cette disposition, que Les Échos qualifiaient ce matin même de « sujet qui sera sur la table à l’occasion de la discussion parlementaire », mérite une analyse juridique approfondie, tant elle touche à l’architecture fondamentale de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Legifrance).
L’état du droit positif, forgé par une gradation des majorités que la doctrine qualifie volontiers de « savante » mais que la pratique copropriétaire éprouve comme un frein persistant, se trouve aujourd’hui confronté à l’urgence climatique et à la nécessité d’accélérer la rénovation du parc immobilier français. Le bâtiment représente 16 % des émissions de gaz à effet de serre du pays, et les copropriétés, qui abritent près de dix millions de logements, constituent un levier décisif de la transition énergétique. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, ces dernières années, construit un corpus jurisprudentiel dense autour de ces questions de majorité, dont les enseignements éclairent tant les difficultés du système actuel que les précautions dont devra s’entourer le législateur.
I. La simplification des règles de majorité, réponse d’urgence à un contentieux de masse
A. L’état du droit positif : une gradation des majorités source de blocages persistants
La loi du 10 juillet 1965 organise les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires selon trois niveaux de majorité, chacun correspondant à la nature et à la portée des résolutions soumises au vote. L’article 24 de cette loi, applicable aux décisions de gestion courante, requiert la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. L’article 25, qui régit les décisions plus importantes telles que la désignation du syndic, la modification de la répartition des charges ou encore certains travaux d’amélioration, exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité absolue. L’article 26, enfin, impose une double majorité — majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix — pour les décisions les plus graves, notamment celles qui modifient le règlement de copropriété ou aliènent des parties communes.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a dû, à de nombreuses reprises, préciser la frontière entre ces différentes catégories de travaux, et tout particulièrement la ligne de partage entre l’article 24 et l’article 25 lorsque les travaux revêtent une nature mixte, à la fois d’entretien et d’amélioration. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour de cassation a rappelé avec netteté la méthode applicable : « lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l’entretien et de l’amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-21.429, courdecassation.fr). En l’espèce, les travaux d’étanchéité et d’isolation de la toiture-terrasse, bien qu’emportant une amélioration de la résistance thermique du bâtiment, avaient pour finalité première de remédier aux défauts d’étanchéité constatés, de sorte qu’ils relevaient valablement de la majorité simple de l’article 24.
Cette distinction entre la finalité première et les effets seconds des travaux est au cœur des difficultés pratiques rencontrées par les syndics et les copropriétaires. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, s’agissant des travaux affectant les parties communes, que ceux qui portent atteinte à la substance même des parties communes ou qui emportent modification du règlement de copropriété relèvent de la double majorité de l’article 26. Ainsi, dans un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que des travaux impliquant une ouverture et un droit de passage sur une cour, « qui emportaient modification du règlement de copropriété quant à la jouissance d’une partie commune spéciale », relevaient de l’article 26 (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-18.908, courdecassation.fr).
À cette complexité inhérente aux seuils de majorité s’ajoute une difficulté procédurale majeure, récemment éclairée par un arrêt de section du 18 juin 2026, publié au Bulletin. La Cour de cassation y a jugé que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B, courdecassation.fr). Cette décision, qui consacre un effet en cascade de l’annulation d’une assemblée générale, illustre la fragilité procédurale du système actuel : un vice entachant la désignation du syndic peut, par ricochet, entraîner l’annulation des assemblées générales ultérieurement convoquées et, partant, des décisions de travaux qui y auraient été adoptées.
De surcroît, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 7 septembre 2022, que l’inobservation des formalités prévues pour la convocation et la tenue des assemblées générales « entraîne la nullité des délibérations prises » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.424, courdecassation.fr). Par ailleurs, la Cour a précisé les contours du contrôle juridictionnel de l’abus de majorité dans un arrêt du 5 septembre 2024, en jugeant que caractérise un abus d’égalité l’opposition systématique d’un copropriétaire à des travaux projetés, dès lors que cette opposition procède « de la seule volonté de faire prévaloir ses intérêts personnels au détriment » de l’autre copropriétaire (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 22-20.221, courdecassation.fr).
Par conséquent, l’état du droit positif cumule trois sources de blocage : une gradation subtile des majorités, dont l’application dépend d’une analyse de la finalité première des travaux, une insécurité procédurale tenant au risque d’annulation en cascade des assemblées générales, et la difficulté pour les juridictions de sanctionner l’abus de vote sans empiéter sur l’autonomie de la collectivité des copropriétaires. C’est précisément à ces blocages que le projet de loi Relance Logement entend répondre.
B. L’apport substantiel du projet de loi : le passage à la majorité simple pour les travaux de rénovation énergétique
Selon les informations confirmées par le ministère du Logement aux Échos le 24 juin 2026, le projet de loi Relance Logement prévoit de faire passer à la majorité simple — celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 — le vote des travaux de rénovation énergétique d’ampleur en copropriété. Cette disposition constitue un infléchissement majeur par rapport au droit en vigueur, qui soumet actuellement ces travaux à la majorité absolue de l’article 25. L’exposé des motifs, tel que rapporté par la presse ce jour, justifie cette simplification par la nécessité d’accélérer la transition énergétique du parc immobilier et de lever les blocages imputables à l’abstentionnisme ou à l’opposition d’une minorité de copropriétaires.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile fournit des éléments d’appréciation précieux sur les conséquences pratiques d’un tel abaissement des seuils. L’arrêt du 3 juillet 2025 précité illustre en effet la complexité de la méthode dite de la « finalité première », que la Cour de cassation impose aux juges du fond pour déterminer si des travaux mixtes relèvent de l’article 24 ou de l’article 25. En abandonnant ce critère pour les travaux de rénovation énergétique et en les soumettant uniformément à la majorité simple, le législateur supprimerait une source contentieuse significative. Il convient toutefois d’observer que cette simplification ne résoudra pas, à elle seule, l’ensemble des difficultés pratiques. L’arrêt du 16 novembre 2023 rappelle en effet que certains travaux, par leur ampleur, peuvent affecter les droits des copropriétaires sur les parties communes spéciales et relever alors de l’article 26. La nouvelle disposition législative devra donc préciser si elle s’applique indistinctement à tous les travaux de rénovation énergétique, y compris ceux qui emportent modification de la jouissance des parties communes.
Par ailleurs, le projet de loi s’inscrit dans le prolongement de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, dont l’article 212 avait déjà introduit un assouplissement des règles de majorité pour les travaux d’économie d’énergie dans les copropriétés, en les soumettant à la majorité de l’article 25, y compris lorsqu’ils étaient réalisés à l’occasion de travaux de réfection. La réforme proposée franchit un pas supplémentaire en abaissant ce seuil à la majorité simple de l’article 24. La troisième chambre civile a d’ailleurs eu l’occasion de faire application de cette disposition dans l’arrêt du 3 juillet 2025, les demandeurs au pourvoi invoquant précisément la loi ELAN pour soutenir que les travaux litigieux relevaient de l’article 25. La Cour a néanmoins écarté ce moyen, considérant que la recherche de la finalité première des travaux rendait inopérante l’invocation de la loi ELAN.
Enfin, le projet de loi prévoit également, selon les informations disponibles, un volet relatif au contrat type de syndic, dont la dernière révision remonte à 2015 alors qu’elle aurait dû intervenir tous les deux ans. Cette disposition, qui pourrait être adoptée par simple décret, porterait notamment sur le financement des audits de rénovation énergétique, aujourd’hui exclus du forfait de base du syndic. Elle compléterait ainsi la réforme des seuils de majorité en facilitant l’émergence des projets de travaux dès la phase de diagnostic.
II. L’encadrement du refus abusif, corollaire indispensable d’une simplification bien comprise
A. La jurisprudence relative à l’abus de majorité et à l’autorisation judiciaire de travaux
La simplification des règles de majorité ne saurait dispenser le législateur de maintenir des garde-fous contre l’exercice abusif du droit de vote en assemblée générale. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, sur ce point, forgé des principes directeurs dont la portée demeure pleinement actuelle. Il résulte notamment de l’arrêt du 16 novembre 2023 que « il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». Ce double critère — atteinte aux intérêts collectifs ou favoritisme personnel — constitue, en l’état du droit positif, la ligne de partage entre le vote légitime et le vote abusif.
L’arrêt du 5 septembre 2024 a, de manière complémentaire, précisé les contours de l’abus d’égalité, notion symétrique de l’abus de majorité qui sanctionne l’opposition systématique d’un copropriétaire minoritaire aux travaux projetés. La Cour de cassation y a approuvé une cour d’appel d’avoir caractérisé un abus d’égalité après avoir constaté que le copropriétaire opposant « s’était non seulement opposé à l’autorisation de travaux, mais avait également contesté le permis de construire » et que son opposition procédait de la seule volonté de faire prévaloir ses intérêts personnels. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne le détournement du droit de vote à des fins étrangères à l’intérêt collectif. À cet égard, le lien de causalité entre la faute et le préjudice est apprécié de manière extensive : le refus d’autorisation de travaux ayant « entraîné l’annulation du permis de construire » et, par conséquent, l’impossibilité pour le copropriétaire évincé de réaliser son projet, le préjudice économique en résultant est intégralement réparable.
En complément de ces mécanismes de sanction a posteriori, la loi du 10 juillet 1965 offre une voie préventive au copropriétaire dont les travaux auraient été refusés par l’assemblée générale. L’article 30 de cette loi permet en effet au juge judiciaire d’autoriser, à la demande du copropriétaire concerné, les travaux qui ont été refusés par l’assemblée générale, sous réserve qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 5 septembre 2024, que « l’autorisation judiciaire de travaux requise sur le fondement de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 se substituant à la décision de refus d’autorisation prise par l’assemblée générale des copropriétaires ». Cette substitution judiciaire constitue, en pratique, le principal instrument de correction des blocages abusifs.
En revanche, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur les conditions d’octroi de cette autorisation judiciaire. L’arrêt du 16 novembre 2023 a ainsi rejeté le pourvoi formé contre un arrêt d’appel qui avait refusé l’autorisation judiciaire de travaux, après avoir constaté que les travaux envisagés « affectaient les droits des copropriétaires » et que des « solutions alternatives existantes » permettaient d’atteindre l’objectif poursuivi sans empiètement sur les parties communes spéciales. Cette jurisprudence témoigne d’un équilibre délicat entre le droit du copropriétaire d’améliorer son lot et la protection des droits des autres copropriétaires sur les parties communes.
B. Les perspectives ouvertes par la codification du droit de la copropriété
Le projet de loi Relance Logement ne se limite pas à la seule modification des seuils de majorité. Le livre blanc de la copropriété présenté par l’Institut Janus à l’Assemblée nationale, avec le soutien du député Lionel Causse, formule plusieurs propositions de réforme structurelle qui pourraient trouver leur place dans le débat parlementaire à venir. Parmi celles-ci, la codification du droit de la copropriété, annoncée par ordonnance en novembre 2018 mais constamment différée, occupe une place centrale. L’objectif poursuivi n’est pas une simple codification à droit constant, mais une véritable ordonnance codificatrice qui clarifierait l’ensemble des règles de majorité applicables en assemblée générale.
Une proposition concrète, évoquée lors de la soirée-débat de l’Institut Janus le 16 juin 2026, consisterait à empêcher les copropriétaires absents de contester une décision d’assemblée générale au même titre que les copropriétaires présents ou représentés s’étant abstenus. Cette mesure, si elle était adoptée, modifierait substantiellement l’équilibre de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qui ouvre aujourd’hui l’action en contestation aux copropriétaires opposants comme aux copropriétaires défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. L’arrêt du 18 juin 2026, en rappelant qu’un copropriétaire peut agir en nullité « dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic », consacre l’étendue actuelle de cette faculté de contestation. En restreignant le cercle des titulaires de l’action aux seuls copropriétaires opposants, le législateur réduirait mécaniquement le risque contentieux et accélérerait la mise en œuvre des décisions de travaux.
Au-delà de ces modifications législatives, le ministre du Logement a également confirmé, lors de la soirée-débat du 16 juin 2026, qu’une ordonnance relative à la copropriété avait déjà été produite et qu’une seconde restait en attente d’habilitation. Cette annonce suggère que le gouvernement pourrait recourir à la voie de l’ordonnance, prévue par l’article 38 de la Constitution, pour mettre en œuvre les dispositions les plus techniques de la réforme, notamment la codification à droit constant et la refonte du contrat type de syndic, tandis que les dispositions politiquement les plus sensibles — au premier rang desquelles l’abaissement des seuils de majorité — seraient soumises au débat parlementaire.
Par ailleurs, l’Institut Janus a proposé la création d’un ordre des syndics professionnels, sur le modèle des ordres réglementés existants. Une telle instance, si elle voyait le jour, permettrait un contrôle par les pairs face aux abus constatés dans la profession et contribuerait à professionnaliser la gestion des copropriétés, condition essentielle pour que la simplification des règles de majorité produise ses pleins effets. Le ministre s’est déclaré ouvert à cette perspective, indiquant vouloir « se mettre autour de la table » avec les rédacteurs du livre blanc. De même, la clarification du statut des plateformes de syndic en ligne, qui exercent de facto une activité de syndic sans en détenir la carte professionnelle, constitue un enjeu connexe que la Cour de cassation devrait prochainement contribuer à éclairer.
La convergence de ces différentes initiatives — projet de loi, livre blanc de l’Institut Janus, ordonnances annoncées — dessine les contours d’une réforme d’ensemble du droit de la copropriété, dont la simplification des règles de majorité ne constitue que le volet le plus visible. La réussite de cette réforme dépendra toutefois de la capacité du législateur à concilier l’objectif légitime d’accélération de la transition énergétique avec la préservation des droits fondamentaux des copropriétaires, que la Cour de cassation veille à garantir depuis l’origine de la loi du 10 juillet 1965.
Conclusion
Le projet de loi Relance Logement, présenté ce 24 juin 2026 en Conseil des ministres, ouvre la voie à la plus importante réforme du droit de la copropriété depuis la loi ELAN de 2018. L’abaissement à la majorité simple du vote des travaux de rénovation énergétique d’ampleur, conjugué à la codification annoncée et à la refonte du contrat type de syndic, pourrait débloquer un nombre considérable de projets aujourd’hui paralysés par les règles de majorité actuelles. La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts des 3 juillet 2025 et 18 juin 2026 constituent les jalons les plus récents, a mis en lumière tant les imperfections du système actuel que les exigences dont le législateur devra tenir compte pour garantir l’effectivité et la sécurité juridique du nouveau dispositif. L’absence de majorité à l’Assemblée nationale, reconnue par le ministre lui-même, impose une approche pragmatique et progressive, mesure par mesure, plutôt qu’une réforme globale. Le débat parlementaire, qui devrait s’ouvrir à la rentrée, permettra d’éprouver la robustesse juridique de ces propositions et d’en mesurer la portée exacte pour les huit millions de copropriétaires français.
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