L’articulation du cas fortuit et de l’exception d’inexécution dans le bail commercial : la trilogie du 4 juin 2026 et la refonte de l’office du juge face au refus de renouvellement sans indemnité

Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce
(legifrance.gouv.fr),
repose sur un équilibre d’ordre public entre la stabilité du fonds de commerce du preneur et
le droit de propriété du bailleur. Cet équilibre, construit par le législateur depuis le décret
du 30 septembre 1953, a été récemment réformé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui a
notamment introduit la mensualisation des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie dans
le bail commercial. Au cœur de cet équilibre, le mécanisme du refus de
renouvellement et son corollaire indemnitaire, l’indemnité d’éviction, constituent la
contrepartie du droit du preneur au renouvellement. Le bailleur ne peut s’exonérer du
versement de cette indemnité qu’en établissant l’existence d’un motif grave et légitime au sens
de l’article L. 145-17 du Code de commerce. L’inexécution par le preneur de ses obligations,
singulièrement le défaut de paiement des loyers, constitue traditionnellement le terrain de
prédilection de cette exonération. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour
de cassation a, au fil des décennies, affiné les contours de cette notion en exigeant une
inexécution d’une gravité suffisante. L’intervention d’un cas fortuit — cyclone, incendie,
inondation — bouleverse cette économie en ce qu’elle affecte l’obligation de délivrance du
bailleur tout autant que l’obligation de paiement du preneur. L’articulation entre le droit
commun du louage, spécialement les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, et le statut
des baux commerciaux soulève alors une difficulté singulière : le bailleur peut-il se prévaloir
du défaut de paiement des loyers, imputable à son propre manquement à l’obligation de
délivrance consécutif à un cas fortuit, pour refuser le renouvellement du bail sans verser
l’indemnité d’éviction ? La troisième chambre civile a répondu à cette question par une
trilogie d’arrêts rendus le 4 juin 2026, dont la portée dépasse largement le cadre factuel de
l’espèce et renouvelle en profondeur le droit positif. Ces trois décisions, rendues le même
jour par la même formation présidée par Madame Teiller, sous les numéros de pourvoi
25-10.068, 25-10.069 et 25-10.070, procèdent d’un même ensemble immobilier situé dans
un lotissement exploité en hôtel de tourisme aux Antilles, dont les villas données à bail
commercial ont été endommagées par le cyclone Irma en septembre 2017. Au-delà de la
singularité factuelle, la Cour de cassation y formule un attendu de principe qui constitue
l’apport doctrinal majeur de cette trilogie et en fait l’un des arrêts les plus significatifs de
l’année 2026 en matière de baux commerciaux.

I. Le cas fortuit dans le bail commercial : de la perte de la chose à l’impropriété à destination

A. La summa divisio de l’article 1722 du Code civil : destruction totale, perte partielle et impropriété fonctionnelle

Aux termes de l’article 1722 du Code civil
(legifrance.gouv.fr),
« si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail
est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les
circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un
et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Ce texte établit une distinction
fondamentale entre la destruction totale, qui anéantit le contrat, et la destruction partielle, qui
ouvre une option au preneur. La troisième chambre civile a très tôt affiné cette summa divisio
en retenant qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa
totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient
impropre à l’usage auquel on la destine » (Civ. 3e, 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III,
n° 319 ; Civ. 3e, 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269)
(courdecassation.fr).
Par cette définition extensive, la Cour de cassation a substitué au critère matériel de la
destruction physique un critère fonctionnel : ce n’est pas l’ampleur des dégâts qui importe,
mais l’aptitude du bien à demeurer conforme à la destination contractuelle. Cette approche
téléologique a été réaffirmée avec vigueur dans un arrêt du 7 février 2019, par lequel la
troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui s’était bornée à constater l’absence
de destruction totale sans rechercher « si les dégâts provoqués par l’incendie avaient rendu le
bien loué impropre à l’exploitation prévue au contrat de bail » (Civ. 3e, 7 février 2019,
n° 17-31.145)
(courdecassation.fr).
Il en résulte que l’application de l’article 1722 est commandée par une exigence de
proportionnalité et de finalité, qui impose au juge de confronter l’état matériel du bien à
l’usage économique convenu par les parties.

La trilogie du 4 juin 2026 illustre de manière topique cette approche fonctionnelle. Les trois
pourvois, bien que dirigés contre des bailleurs distincts — la société Gescomi (n° 25-10.069),
la SCI Thiema (n° 25-10.068) et la société Guérin and co (n° 25-10.070) — procèdent d’un
même ensemble immobilier, un lotissement exploité en hôtel de tourisme, dont les villas
données à bail commercial ont été endommagées par le cyclone Irma en septembre 2017. La
cour d’appel de Basse-Terre, par trois arrêts du 21 novembre 2024, avait retenu que les
travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation résultaient d’un cas fortuit excluant toute
responsabilité de la bailleresse, et que les dispositions de l’article 1720 du Code civil étaient
en conséquence inapplicables, ce dont il se déduisait que le locataire ne pouvait suspendre le
paiement des loyers. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement au visa des
articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, en relevant que la cour d’appel avait elle-même
constaté que le bien loué « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il
n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». La
distinction opérée par le juge du droit est ici décisive : le simple endommagement,
fût-il significatif, n’équivaut pas à une destruction au sens de l’article 1722, et ne saurait
dispenser le bailleur de son obligation de délivrance.

B. L’obligation continue de délivrance du bailleur, limite intrinsèque à l’exonération par le cas fortuit

Selon l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans
qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée
(…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du même
code ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute
espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent
devenir nécessaires, autres que les locatives ». La jurisprudence a depuis longtemps qualifié
cette obligation de continue : le bailleur ne peut s’en affranchir une fois la délivrance initiale
effectuée, et doit maintenir la chose en état de servir à l’usage convenu pendant toute la
durée du contrat. L’arrêt du 22 février 2006 (Civ. 3e, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46) a
précisé que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps
où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé ». Cette formule, dont la
portée est à la fois limitative et conditionnelle, signifie que le cas fortuit ne libère le bailleur
que de manière temporaire et proportionnée à l’empêchement qu’il crée. Dès que
l’empêchement cesse, fût-ce partiellement, l’obligation de délivrance retrouve sa pleine
vigueur.

La trilogie du 4 juin 2026 consacre cette articulation en énonçant, dans un attendu de
principe commun aux trois décisions, que « lorsque le bien devient impropre à sa destination
en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du
Code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur
n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.068,
n° 25-10.069 et n° 25-10.070)
(courdecassation.fr, 25-10.068)
(courdecassation.fr, 25-10.069)
(courdecassation.fr, 25-10.070).
Cette solution opère une double dissociation : dissociation temporelle d’abord, entre la période
où le cas fortuit paralyse effectivement le bailleur et celle où il cesse de l’empêcher
d’exécuter ses obligations ; dissociation substantielle ensuite, entre le régime de la perte de la
chose régie par l’article 1722 et le régime de l’inexécution des obligations contractuelles régi
par les articles 1719 et 1720. La Cour de cassation exclut ainsi toute automaticité entre la
survenance d’un cas fortuit et la suspension de l’obligation de délivrance : c’est la persistance
de l’empêchement, et non son origine, qui détermine le sort des obligations réciproques. En
conséquence, le preneur qui cesse de payer les loyers alors que le bailleur est redevenu en
mesure d’exécuter son obligation de délivrance — et qui, en l’espèce, justifiait sa carence par
l’attitude dilatoire de la bailleresse — ne commet pas une inexécution fautive susceptible de
fonder un refus de renouvellement sans indemnité.

II. L’exception d’inexécution comme rempart du preneur face au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

A. La qualification prétorienne du congé avec offre de renouvellement à clauses différentes et ses conséquences indemnitaires

Le droit au renouvellement du bail commercial est consacré par l’article L. 145-14 du Code
de commerce, qui dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail [mais] doit,
sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une
indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement »
(legifrance.gouv.fr).
Le principe est donc celui du renouvellement obligatoire avec indemnité d’éviction en cas de
refus. L’article L. 145-17 du même code ouvre au bailleur la faculté de refuser le
renouvellement sans indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du
locataire sortant ». La qualification du congé délivré par le bailleur constitue un préalable
procédural décisif. La troisième chambre civile a, par un arrêt publié au Bulletin du
11 janvier 2024, opéré une clarification aussi importante que radicale de ce régime en
retenant qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions
différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de
renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 11 janvier 2024,
n° 22-20.872, FS-B)
(courdecassation.fr).
Par cette solution, la Cour de cassation a privé le bailleur de la faculté de contourner le
mécanisme indemnitaire en modifiant, sous couvert d’une offre de renouvellement, les
conditions substantielles du bail expiré. Le congé qui altère la contenance des lieux, les
obligations d’entretien ou toute autre modalité essentielle du contrat n’est plus un congé avec
offre de renouvellement : il est un refus de renouvellement pur et simple, déclenchant le
droit à l’indemnité d’éviction.

Dans la trilogie du 4 juin 2026, la configuration procédurale est inversée : ce n’est pas le
bailleur qui délivre un congé, mais le preneur qui sollicite le renouvellement du bail, auquel
le bailleur répond par un refus de renouvellement sans droit à indemnité d’éviction pour
motifs graves, tirés exclusivement du défaut de paiement des loyers. L’originalité de l’espèce
tient à ce que ce défaut de paiement est lui-même justifié par l’exception d’inexécution
opposée par le preneur au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance
consécutif au cyclone Irma. La troisième chambre civile valide implicitement cette défense en
censurant l’arrêt qui avait déclaré le preneur déchu du droit à une indemnité d’éviction. Par
cette cassation, elle admet que l’exception d’inexécution, lorsqu’elle est fondée, neutralise le
motif grave et légitime allégué par le bailleur : le défaut de paiement cesse d’être fautif dès
lors qu’il constitue la riposte légitime à un manquement du bailleur à ses propres obligations.
La frontière entre le refus de renouvellement avec indemnité et le refus sans indemnité est
ainsi redessinée à l’aune de la réciprocité des obligations.

B. La trilogie du 4 juin 2026, point d’équilibre d’une construction prétorienne entre droit commun du louage et statut des baux commerciaux

La solution dégagée par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 ne surgit pas ex nihilo.
Elle s’inscrit dans une construction prétorienne progressive qui, depuis plus de deux
décennies, s’efforce d’articuler le droit commun du louage et le statut spécial des baux
commerciaux sans sacrifier la cohérence de l’un à la singularité de l’autre. L’arrêt du
26 janvier 2022 (Civ. 3e, n° 20-17.715, FS-B) avait déjà rappelé, dans une espèce relative à
un incendie survenu dans des locaux commerciaux situés en Alsace-Moselle, que
l’application de l’article 1722 du Code civil devait être articulée avec l’obligation de
délivrance du bailleur. La Cour de cassation y avait jugé que les travaux de remise en état
consécutifs à un incendie d’origine accidentelle incombaient au bailleur, et non au preneur,
en l’absence de stipulation expresse contraire dans le bail
(courdecassation.fr).
L’arrêt du 10 avril 2025 (Civ. 3e, n° 23-19.847) a, quant à lui, rappelé la rigueur de la
prescription biennale de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction, sanctionnant le
preneur qui avait laissé s’écouler le délai sans former sa demande dans l’instance en cours
(courdecassation.fr).

La trilogie du 4 juin 2026 marque un point d’équilibre nouveau entre ces deux pôles. D’un
côté, elle réaffirme avec force que le cas fortuit ne saurait servir de prétexte à une
exonération générale et définitive du bailleur de son obligation de délivrance : la destruction,
même partielle, doit être caractérisée par une impropriété à l’usage, appréciée in concreto au
regard de la destination contractuelle. De l’autre, elle consacre l’exception d’inexécution
comme un instrument de défense du preneur qui, loin d’être cantonné au seul terrain des
rapports locatifs ordinaires, pénètre le statut des baux commerciaux et en affecte les
mécanismes les plus sensibles, au premier rang desquels figure le refus de renouvellement
sans indemnité. La portée de cette solution excède le cadre factuel de l’espèce, lié au
cyclone Irma et à un complexe hôtelier antillais. Elle vaut, en réalité, pour toute hypothèse
dans laquelle un cas fortuit — catastrophe naturelle, incendie, événement climatique
extrême — rend le bien impropre à sa destination. En subordonnant la validité du refus de
renouvellement sans indemnité à l’absence de manquement du bailleur à son obligation de
délivrance, la Cour de cassation réintroduit la logique synallagmatique au cœur d’un statut
parfois perçu comme déséquilibré en faveur du preneur.

Par ailleurs, l’articulation entre l’article 1722 du Code civil et les articles L. 145-14 et
L. 145-17 du Code de commerce que consacre la trilogie du 4 juin 2026 éclaire d’un jour
nouveau la question, récurrente en pratique, de l’articulation entre le droit commun et le
statut des baux commerciaux. Le droit commun du louage ne constitue pas un simple cadre
supplétif auquel le statut dérogerait de manière systématique : il en est, au contraire, le
socle indépassable, que les dispositions spéciales du Code de commerce viennent compléter
sans jamais l’abroger. La Cour de cassation le rappelle en faisant application cumulative des
articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil dans un litige régi par le statut des baux
commerciaux, et en subordonnant l’issue de ce litige — le droit du preneur à l’indemnité
d’éviction — au respect, par le bailleur, de ses obligations de droit commun. Cette
articulation n’est pas sans conséquence sur la pratique contractuelle. Elle invite les rédacteurs
de baux commerciaux à anticiper, par des clauses appropriées, les conséquences de la
survenance d’un cas fortuit sur les obligations respectives des parties, notamment en ce qui
concerne la répartition des travaux de remise en état et la suspension éventuelle du paiement
des loyers. Elle invite également les praticiens du contentieux commercial à ne pas négliger les moyens
tirés du droit commun du louage dans les instances relatives au statut des baux commerciaux,
dont la technicité ne doit pas occulter les fondements civilistes. La jurisprudence de la
troisième chambre civile des dix-huit derniers mois témoigne d’ailleurs d’une volonté
constante de rééquilibrer les rapports locatifs commerciaux en replaçant la force obligatoire
du contrat et la réciprocité des obligations au centre du contentieux, sans pour autant
remettre en cause les protections essentielles que le statut confère au preneur. L’arrêt du
5 mars 2026 (Civ. 3e, n° 24-19.292, FS-B), qui a précisé le régime de la prescription
quinquennale mobile en matière d’obligation de délivrance tout en rappelant le dualisme
entre exécution forcée et réparation indemnitaire, s’inscrit dans cette même dynamique.

Conclusion

La trilogie rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026
constitue une contribution majeure à la théorie du cas fortuit dans le bail commercial et à
l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil et le statut des
baux commerciaux. En énonçant que le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour le
temps où le bailleur n’est plus empêché par le cas fortuit d’exécuter ses obligations, la Cour
de cassation consacre une dissociation temporelle entre la cause exonératoire et ses effets,
qui interdit au bailleur de se prévaloir indéfiniment d’un événement dont les conséquences
ont cessé de le paralyser. En censurant les arrêts qui avaient déclaré le preneur déchu du
droit à l’indemnité d’éviction au seul motif que l’inexécution du bailleur trouvait sa source
dans un cas fortuit, elle affirme que la qualification de motif grave et légitime au sens de
l’article L. 145-17 du Code de commerce ne peut résulter d’un défaut de paiement qui
constitue la riposte légitime à un manquement du bailleur. Cette solution, qui réintroduit la
logique synallagmatique au cœur du statut des baux commerciaux, est promise à une large
application, bien au-delà des circonstances exceptionnelles ayant présidé à son émergence.
La procédure de résiliation du bail commercial, lorsqu’elle intervient dans un contexte de
survenance d’un cas fortuit, devra désormais intégrer cette grille d’analyse renouvelée, qui
subordonne le sort de l’indemnité d’éviction à l’examen minutieux de la chronologie des
manquements réciproques et de la persistance de l’empêchement du bailleur.