Projet de loi Logement du 24 juin 2026 : le vide juridique sur les garanties de réalisation des travaux d’amélioration énergétique
Le projet de loi relatif au logement, qui sera présenté en Conseil des ministres le mercredi 24 juin 2026, constitue la réponse gouvernementale à une crise du logement que le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, entend traiter « sans attendre la prochaine élection présidentielle ». Le texte regroupe plusieurs mesures d’envergure : la révision de l’interdiction de location des logements dits « passoires énergétiques » classés E, F, G et G+, le lancement d’un troisième programme de renouvellement urbain pour la période 2030-2040, la simplification des procédures d’urbanisme, ainsi que l’assouplissement du statut fiscal du bailleur privé. L’objectif affiché est de remettre sur le marché locatif entre 650 000 et 700 000 logements d’ici à 2028. Le texte a recueilli l’avis favorable du Conseil national de l’habitat le 21 mai 2026, puis celui du Conseil national des villes, « à l’unanimité », le 4 juin 2026. Or, à trois jours de sa présentation, une question juridique essentielle demeure sans réponse publique : celle des garanties de réalisation effective des travaux d’amélioration énergétique que le propriétaire s’engagera à exécuter en contrepartie de la levée de l’interdiction de location. L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, combinée aux dispositions du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et du code de la construction et de l’habitation, révèle un décalage préoccupant entre l’ambition quantitative du texte et les mécanismes contentieux existants.
I. L’obligation de décence énergétique du bailleur, entre renforcement législatif et consolidation jurisprudentielle
A. Une obligation de résultat dont la méconnaissance prive le bailleur de ses prérogatives contractuelles
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Le texte précise que, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Cette disposition, introduite par la loi du 25 mars 2009, constitue une restriction majeure au droit d’agir du bailleur en expulsion, restriction dont la portée vient d’être réaffirmée avec éclat par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin.
Dans cette affaire, un locataire occupait un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés, surface jugée indécente par une décision définitive du 7 janvier 2019. La bailleresse, une société civile immobilière qui avait connaissance de cette situation lors de la conclusion du bail intervenue le 25 novembre 2016, avait ensuite délivré un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé et ordonné l’expulsion du locataire, retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil » et que « le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ».
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en énonçant que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B). La solution est remarquable par sa rigueur : le bailleur qui connaissait l’indécence du logement au moment de la conclusion du bail ne peut instrumentaliser la procédure de congé pour se libérer de ses obligations. La Cour ajoute que l’obligation de délivrance d’un logement décent s’analyse en une obligation de résultat, le visa cumulatif des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 scellant l’articulation entre le droit commun du louage et le droit spécial du bail d’habitation.
Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié notamment par le décret du 29 juillet 2023 qui a intégré le critère de performance énergétique parmi les éléments constitutifs de la décence. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an est réputé non décent, ce qui ouvre au locataire l’ensemble des voies de droit prévues par l’article 20-1 de la loi de 1989.
En conséquence, la protection du locataire contre l’indécence énergétique du logement se trouve doublement renforcée : d’une part, le bailleur est privé de la faculté de résilier le bail pour ce motif ou de délivrer un congé fondé sur la réalisation de travaux correctifs ; d’autre part, l’obligation de décence est désormais appréciée au regard d’un critère objectif et mesurable, le diagnostic de performance énergétique, qui constitue un élément de preuve opposable au bailleur. Cette évolution législative et jurisprudentielle place le bailleur dans une situation d’autant plus contraignante que le projet de loi du 24 juin 2026, en levant l’interdiction de location, pourrait créer une ambiguïté sur la persistance de ses obligations.
B. Les voies de droit du locataire face à l’inexécution : suspension du loyer et exécution forcée
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise un régime spécifique lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la même loi. Le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Ce mécanisme, qui combine injonction de faire et sanction pécuniaire indirecte, constitue l’outil principal dont dispose le locataire face au bailleur défaillant, en complément de l’action en exécution forcée sur le fondement de l’article 1221 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016.
À cet égard, la troisième chambre civile a précisé les conditions de l’exécution forcée des travaux incombant au bailleur. Dans un arrêt du 2 avril 2026, elle a jugé que l’absence d’exécution, par le bailleur, des travaux permettant l’accès du locataire aux parties du logement constitue un fait permettant à celui-ci d’exercer une action contre lui en exécution forcée, sans que le juge puisse se borner à allouer des dommages et intérêts sans examiner la possibilité d’une condamnation sous astreinte (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). La Cour avait déjà rappelé, dans un arrêt du 11 janvier 2024, qu’un arrêt ne peut refuser de prononcer une astreinte assortissant l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité sans caractériser l’impossibilité pour le bailleur d’y procéder (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-15.848). Dans le même sens, par un arrêt du 13 juin 2024 publié au Bulletin, la Cour a jugé que le juge ne peut refuser d’ordonner sous astreinte la réalisation de travaux incombant au bailleur sans constater que celui-ci justifie d’une impossibilité matérielle ou juridique de s’exécuter (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-21.250, Publié au Bulletin).
Cette jurisprudence constante manifeste la volonté de la Cour de cassation d’assurer l’effectivité des droits du locataire face à l’inertie du bailleur. L’astreinte, définie à l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, constitue à cet égard un instrument de pression financière dont le montant peut être liquidé à un niveau dissuasif. Toutefois, la mise en œuvre de ces voies de droit suppose que le locataire engage une procédure judiciaire, ce qui implique des coûts, des délais et une incertitude sur l’issue, particulièrement lorsque le bailleur est une personne physique aux ressources limitées.
Par ailleurs, le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 31 juillet 2020 relative à l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, a énoncé une réserve d’interprétation dont la logique innerve désormais l’ensemble du contentieux de la mise en conformité : les dispositions en cause « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ». La troisième chambre civile, dans un arrêt du 18 juin 2026, a tiré les conséquences de cette réserve en cassant un arrêt qui avait ordonné la remise en état de parcelles sans rechercher si une mise en conformité était possible (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B). Cette exigence de proportionnalité entre la sanction et l’objectif poursuivi constitue un principe directeur dont le législateur de 2026 ne saurait s’affranchir.
Dès lors, le cadre juridique actuel place le locataire dans une position théoriquement protectrice, mais dont l’effectivité suppose une capacité à mobiliser les voies judiciaires dans des délais compatibles avec l’urgence de sa situation. Or, le projet de loi du 24 juin 2026, en levant l’interdiction de location sous condition d’un simple engagement de travaux, pourrait paradoxalement affaiblir cette protection sans y substituer des garanties équivalentes.
II. Les zones d’ombre juridiques du projet de loi : l’angle mort des garanties de réalisation effective des travaux
A. L’engagement de travaux du propriétaire : une obligation de faire dépourvue de sanction spécifique
Le mécanisme au cœur du projet de loi Logement est le suivant : les logements classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique, actuellement interdits à la location en application de l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation, pourraient être remis sur le marché locatif à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Selon les informations disponibles à ce jour, le délai imparti serait de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les appartements situés en copropriété. Le texte prévoit un objectif de maintien ou de remise sur le marché de 650 000 à 700 000 logements d’ici à 2028.
Or, la nature juridique de cet engagement de travaux n’est pas précisée par les documents préparatoires accessibles. S’agira-t-il d’une déclaration unilatérale du propriétaire, d’un engagement souscrit dans le bail lui-même, ou d’un document administratif distinct assorti d’un contrôle par l’autorité publique ? La question est déterminante, car elle conditionne les voies de droit ouvertes au locataire en cas d’inexécution. En droit commun des obligations, l’engagement unilatéral de volonté ne produit d’effets que dans les cas limitativement reconnus par la jurisprudence ou la loi. S’il n’est pas intégré dans le contrat de bail, sa force obligatoire demeure incertaine.
Si l’engagement du propriétaire est intégré dans le bail, il s’analyse alors comme une obligation contractuelle de faire au sens de l’article 1221 du code civil. L’inexécution de cette obligation ouvre au locataire le droit de poursuivre l’exécution forcée en nature, sauf impossibilité. Mais cette qualification n’est pas sans difficulté. D’une part, le délai de trois à cinq ans pour réaliser les travaux excède largement la durée habituelle d’un bail d’habitation, qui est de trois ans pour un bailleur personne physique et de six ans pour un bailleur personne morale. D’autre part, l’obligation de travaux d’amélioration énergétique peut être matériellement impossible à exécuter en nature pour un bailleur impécunieux, ce qui ramènerait le locataire à une créance de dommages et intérêts dont le recouvrement effectif est aléatoire.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à l’obligation de délivrance a certes admis l’exécution forcée sous astreinte des travaux incombant au bailleur. Mais cette solution est fondée sur le caractère essentiel de l’obligation de délivrance, qui découle de la nature même du contrat de bail. L’engagement accessoire de réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans un délai de trois à cinq ans ne présente pas le même caractère essentiel, de sorte que son régime contentieux pourrait s’avérer moins protecteur pour le locataire. En particulier, le juge pourrait considérer que l’inexécution de cet engagement ne justifie pas la suspension du paiement du loyer, dès lors que le logement, bien qu’énergivore, demeure habitable et conforme à sa destination.
En conséquence, la réussite du dispositif dépendra largement de la précision avec laquelle le législateur définira la nature, la force obligatoire et les sanctions de l’engagement de travaux. À défaut, le contentieux risque de se développer sur le terrain de la responsabilité contractuelle du bailleur, avec les lenteurs et les aléas inhérents à cette voie de droit. La Cour de cassation pourrait être amenée à préciser, dans les années à venir, le régime juridique de cet engagement, à moins que le législateur ne prenne soin de le faire lui-même dans le texte du 24 juin 2026.
B. L’équilibre précaire entre objectif quantitatif de remise sur le marché et maintien des droits du locataire
Le projet de loi Logement poursuit un objectif quantitatif ambitieux : remettre sur le marché locatif entre 650 000 et 700 000 logements d’ici à 2028. Cet objectif repose sur le constat, partagé par l’ensemble des acteurs du secteur, d’une attrition continue du parc locatif privé, aggravée par le calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques prévu par la loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience ». Selon les projections des Notaires de France, le volume de transactions de logements anciens, bien qu’en reprise à fin décembre 2025 avec 945 000 ventes, demeure inférieur aux niveaux antérieurs à la crise de 2022-2023, tandis que la construction neuve accuse un retard structurel.
Or, le risque juridique inhérent au dispositif envisagé est le suivant : en autorisant la relocation de logements énergivores sur la seule foi d’un engagement de travaux, le législateur pourrait créer une catégorie intermédiaire de baux dans laquelle le locataire se trouverait privé des protections attachées à l’obligation de décence, tout en étant exposé aux nuisances inhérentes à des travaux dont la réalisation effective n’est pas garantie. L’arrêt précité du 4 juin 2026 offre une illustration saisissante de ce risque : une bailleresse qui avait connaissance de l’indécence du logement au moment de la conclusion du bail a attendu plus de deux ans avant de délivrer un congé pour réaliser les travaux nécessaires, laissant le locataire dans un logement de 8,84 mètres carrés pendant toute cette période.
La Cour de cassation a manifesté sa vigilance en refusant de valider ce congé, au motif explicite que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence ne constitue pas un motif légitime et sérieux lorsque le bailleur avait connaissance de cette indécence lors de la conclusion du bail. Ce faisant, la Haute juridiction a posé un principe dont la portée pourrait s’étendre au nouveau dispositif : le bailleur ne peut tirer avantage de sa propre défaillance pour évincer le locataire. Transposé au projet de loi, ce principe pourrait interdire au bailleur de se prévaloir de l’engagement de travaux pour résilier le bail ou pour s’opposer à une demande de suspension du loyer formée par le locataire sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le projet de loi prévoit un assouplissement du statut fiscal du bailleur privé, déjà amorcé par la loi de finances pour 2026 et complété par une proposition de loi adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale fin mai 2026. Si ces mesures fiscales sont de nature à restaurer l’attractivité de l’investissement locatif, elles ne sauraient dispenser le législateur de définir un cadre juridique cohérent pour les rapports entre bailleur et locataire pendant la période transitoire de réalisation des travaux. L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui définit les classes énergétiques de A à G, et les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui définissent la décence et ses sanctions, forment un ensemble normatif dont la cohérence doit être préservée.
À cet égard, le mécanisme de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait utilement être adapté pour offrir au locataire une voie de droit simplifiée lorsqu’il constate que les travaux promis n’ont pas été engagés dans le délai imparti. Une telle adaptation passerait par l’instauration d’un droit à la suspension du loyer de plein droit après mise en demeure restée infructueuse, ou par la création d’une procédure accélérée devant le juge des contentieux de la protection, sur le modèle du référé mesures utiles prévu à l’article 834 du code de procédure civile. Sans une telle adaptation, le risque est grand que le dispositif ne produise pas les effets escomptés, les locataires hésitant à s’engager dans des procédures longues et coûteuses pour faire valoir leurs droits.
En tout état de cause, la question des sanctions reste entière. L’expérience du contentieux de la décence montre que, sans mécanisme véritablement contraignant, le bailleur peut préférer s’exposer à une condamnation pécuniaire modeste plutôt que de supporter le coût de travaux significatifs. La jurisprudence de la Cour de cassation, si elle a renforcé les pouvoirs du juge pour ordonner l’exécution forcée sous astreinte, n’a pas pour autant résolu la difficulté structurelle tenant à l’inertie du débiteur et à la longueur des procédures. L’arrêt du 18 juin 2026 relatif à l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme illustre d’ailleurs cette difficulté dans un domaine voisin : l’exhaussement de sol litigieux datait de plusieurs années, et la cour d’appel de Chambéry, statuant en février 2024, n’avait pas recherché si une mise en conformité était possible avant d’ordonner la remise en état.
Dès lors, le législateur du 24 juin 2026 se trouve face à un choix déterminant : soit il assortit l’engagement de travaux de sanctions suffisamment dissuasives pour en garantir l’effectivité, au prix d’une complexité administrative accrue ; soit il fait le pari de la bonne foi des propriétaires, au risque de créer un contentieux de masse dont les locataires seront les premières victimes. La première option impliquerait la création d’un régime de sanctions administratives, par exemple une amende prononcée par l’autorité préfectorale après constatation de l’inexécution, ou l’interdiction de relouer le bien tant que les travaux ne sont pas réalisés. La seconde option laisserait aux juridictions civiles le soin de trancher, au cas par cas, les litiges entre bailleurs et locataires, avec le risque d’une jurisprudence divergente entre les cours d’appel et d’un encombrement des tribunaux déjà saturés.
Les débats parlementaires qui s’ouvriront à l’automne 2026 devront, sur ce point, clarifier les intentions du législateur et, le cas échéant, enrichir le texte de dispositions spécifiques relatives aux garanties de réalisation des travaux et aux sanctions de leur inexécution. La crédibilité de la réforme en dépend.
Conclusion
Le projet de loi Logement du 24 juin 2026 répond à une nécessité économique et sociale incontestable, celle de fluidifier un marché locatif asphyxié par le cumul des contraintes réglementaires et fiscales. La levée conditionnelle de l’interdiction de location des passoires énergétiques, couplée à un objectif de 650 000 à 700 000 logements remis sur le marché d’ici à 2028, constitue un changement de paradigme dont les praticiens du droit immobilier doivent mesurer la portée. Pour autant, l’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle que le succès du dispositif dépendra de la précision avec laquelle seront définis la nature juridique de l’engagement de travaux, sa force obligatoire et les sanctions de son inexécution. Les arrêts du 4 juin 2026 et du 18 juin 2026, tous deux publiés au Bulletin, fournissent des points d’ancrage jurisprudentiels utiles pour appréhender les risques contentieux de la réforme. Sans un cadre juridique adapté, le dispositif pourrait créer une insécurité préjudiciable tant aux bailleurs, exposés à des actions en responsabilité mal calibrées, qu’aux locataires, privés de garanties effectives quant à la réalisation des travaux promis. Les débats parlementaires de l’automne 2026 seront l’occasion de remédier à ces lacunes.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.