Le bail commercial à l’épreuve de la transition écologique : l’émergence d’un ordre public environnemental entre le décret tertiaire, les obligations du bailleur et l’office du juge
La transition écologique irrigue désormais l’ensemble des branches du droit privé, et le statut des baux commerciaux n’échappe pas à ce mouvement de fond. Le législateur a, depuis une quinzaine d’années, construit un édifice normatif imposant qui place l’impératif environnemental au cœur de la relation contractuelle entre bailleur et preneur. Ce mouvement, amorcé par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, s’est accéléré avec la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015, puis avec la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018, et enfin avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, codifié à l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue le point d’orgue de cette dynamique en imposant des objectifs chiffrés de réduction de la consommation d’énergie finale pour les bâtiments à usage tertiaire. Or, si les obligations environnementales sont désormais clairement identifiées dans leur finalité, leur articulation avec les règles impératives du statut des baux commerciaux demeure un territoire juridique en grande partie inexploré par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La question centrale qui se pose est celle de la répartition des charges financières et des responsabilités entre le propriétaire-bailleur et le locataire-preneur, dans un contexte où les travaux de rénovation énergétique représentent des investissements considérables. À cet égard, les principes classiques du droit des baux, issus notamment des articles 606 et 1719 du code civil, entrent en tension avec les obligations nouvelles issues du droit de l’environnement. La présente analyse se propose d’examiner comment le droit du bail commercial absorbe, ou résiste à, cette nouvelle couche de normativité environnementale, en confrontant le cadre légal émergent (I) aux mécanismes contractuels et prétoriens de répartition des charges (II).
I. Le cadre normatif de la transition écologique applicable au bail commercial
A. L’obligation de réduction des consommations énergétiques issue du décret tertiaire
L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi du 23 novembre 2018 et précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, impose des actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments existants à usage tertiaire. Le texte fixe des objectifs de réduction de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 Legifrance, art. L. 174-1 CCH. Ce dispositif, connu sous le nom de décret tertiaire ou dispositif Éco Énergie Tertiaire, concerne les bâtiments ou parties de bâtiments d’une surface supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés exclusivement alloués à un usage tertiaire, ce qui inclut la très grande majorité des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et des surfaces de vente supérieures à ce seuil. L’assujettissement est alternatif : le bâtiment doit soit atteindre un niveau de consommation d’énergie finale réduit par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010, soit atteindre un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.
Le II de l’article L. 174-1 dispose que les propriétaires des bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants, chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles. Cette disposition, d’apparence équilibrée, ouvre en réalité un champ de négociation considérable entre les parties, tout en laissant subsister une incertitude fondamentale sur la détermination du débiteur final de l’obligation en l’absence de stipulation contractuelle expresse. En effet, le texte se borne à renvoyer aux dispositions contractuelles pour déterminer qui du bailleur ou du preneur doit supporter la charge des actions de réduction énergétique, sans poser de règle supplétive applicable en cas de silence du contrat. L’article R. 174-22 du même code précise que l’assujetti est la personne qui dispose de la jouissance des locaux pour les actions portant sur l’exploitation des équipements et l’adaptation des comportements, tandis que le propriétaire reste l’assujetti principal pour les actions portant sur le bâti lui-même. Cette distinction, pour utile qu’elle soit, ne résout pas la question de la charge financière des investissements lourds de rénovation énergétique, tels que le changement des systèmes de chauffage, de climatisation ou de ventilation, qui se situent à l’intersection du gros œuvre et de l’exploitation. Par ailleurs, un arrêté du 10 avril 2020, modifié par l’arrêté du 24 novembre 2020, a précisé les modalités de déclaration des consommations sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME, créant ainsi une obligation de transparence qui pèse autant sur le bailleur que sur le preneur et dont la violation est passible de sanctions administratives pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Le décret tertiaire s’inscrit dans un ensemble normatif plus vaste qui comprend également les obligations de diagnostic de performance énergétique, les obligations de rénovation des passoires thermiques issues de la loi Climat et Résilience, ainsi que l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, étendue par certains textes aux locaux à usage commercial. La convergence de ces différents corpus normatifs crée, pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier commercial, une pression réglementaire sans précédent, qui rend indispensable une clarification contractuelle et jurisprudentielle des responsabilités respectives du bailleur et du preneur.
B. L’annexe environnementale et l’émergence du bail vert dans les relations commerciales
L’article L. 125-9 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, impose au preneur et au bailleur de se communiquer mutuellement toutes les informations utiles relatives à la performance énergétique et environnementale d’un bâtiment. Pour les baux commerciaux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces, le même article prévoit l’insertion obligatoire d’une annexe environnementale au contrat de bail. Cette annexe, véritable contrat dans le contrat, constitue le support juridique de ce que la pratique désigne sous le vocable de bail vert. Elle doit prévoir un programme d’actions visant à améliorer la performance environnementale du bâtiment, ainsi qu’un dispositif de suivi et de reporting des consommations énergétiques, des consommations d’eau et de la production de déchets. L’annexe environnementale a pour fonction de définir les obligations respectives des parties en matière de performance énergétique et de développement durable, en identifiant les équipements concernés, les améliorations possibles et les modalités de financement des actions de réduction des consommations. La loi impose un suivi annuel et une actualisation de l’annexe tous les trois ans, ce qui en fait un instrument dynamique d’amélioration continue de la performance environnementale du bâtiment loué.
La Cour de cassation, bien qu’elle n’ait pas encore eu à se prononcer sur la sanction du défaut d’annexe environnementale dans le bail commercial, a néanmoins posé des principes utiles dans des contentieux relatifs au diagnostic de performance énergétique et à l’obligation d’information du bailleur. Dans un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences du « défaut d’isolation causant la surconsommation énergétique », en violation de l’obligation de délivrance du bailleur (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.714) Courdecassation.fr, n°24-12.714. Cette décision, bien que rendue en matière de vente d’immeuble et non de bail commercial, affirme un principe transposable selon lequel l’insuffisance de performance énergétique d’un bien immobilier constitue un vice susceptible d’engager la responsabilité de celui qui en a la garde ou qui est tenu à une obligation de délivrance conforme. Par ailleurs, dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a réaffirmé, au visa de l’article 1719 du code civil, l’obligation du bailleur de délivrer un logement répondant à « un critère de performance énergétique minimale », étendant ainsi le champ de l’obligation de délivrance à la dimension énergétique du bien loué (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin) Courdecassation.fr, n°24-16.993. Cet arrêt, rendu en matière de bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, est porteur d’un enseignement qui dépasse le seul droit du logement : il consacre l’entrée de la performance énergétique dans le champ de l’obligation de délivrance du bailleur, ce qui, par identité de motif, devrait conduire à une solution identique en matière de bail commercial.
II. La confrontation entre les obligations environnementales et le régime juridique du bail commercial
A. La répartition des charges de travaux environnementaux entre bailleur et preneur
La question de la répartition des charges de travaux entre le bailleur et le preneur constitue le point de friction le plus aigu du bail commercial confronté aux obligations environnementales. Le droit commun du bail, tel qu’il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil, met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en laisser jouir paisiblement pendant la durée du bail » Legifrance, art. 1719 C. civ.. L’article 606 du même code, applicable au bail commercial par renvoi, met à la charge du bailleur les grosses réparations, définies comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » Legifrance, art. 606 C. civ.. Or, les travaux d’isolation thermique, de remplacement des systèmes de chauffage ou de climatisation, d’installation de panneaux photovoltaïques ou de modification des huisseries peuvent-ils être qualifiés de grosses réparations au sens de l’article 606 ? La Cour de cassation retient une conception stricte de cette notion, en considérant que les réparations prévues à l’article 606 du code civil « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863) Courdecassation.fr, n°21-23.863. Dès lors, certains travaux d’amélioration de la performance énergétique, qui ne touchent pas à la structure de l’immeuble, pourraient échapper à cette qualification et relever, en l’absence de clause contraire, des réparations locatives à la charge du preneur. La frontière est cependant malaisée à tracer, car l’isolation thermique par l’extérieur affecte nécessairement les gros murs et la couverture, tandis que le changement d’un système de chauffage collectif relève davantage de l’équipement que de la structure de l’immeuble. La jurisprudence devra préciser, au cas par cas, dans quelle mesure les travaux de rénovation énergétique entrent dans les prévisions de l’article 606.
La Cour de cassation a toutefois admis que le bailleur peut transférer conventionnellement au preneur la charge de réparations qui lui incombent normalement en vertu de l’article 606. Ce transfert doit résulter d’une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 16 mars 2023, qu’il résulte des articles 1134 ancien, 1720 et 1754 du code civil « que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106) Courdecassation.fr, n°21-25.106. Dans cette espèce, la cour d’appel avait condamné la locataire à contribuer aux dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture du centre commercial, sans rechercher si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire de tels travaux. La cassation est prononcée pour défaut de base légale, ce qui confirme la rigueur de l’exigence prétorienne : le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause générale de transfert des charges pour imposer au preneur les travaux de rénovation énergétique affectant le gros œuvre ou les parties communes.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, s’agissant des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité-incendie, que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099) Courdecassation.fr, n°23-14.099. La Cour a, dans le même arrêt, précisé la notion de faute lourde en indiquant que constitue une faute lourde « le comportement d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait acceptée » Courdecassation.fr, n°23-14.099. Ce principe, affirmé au visa de l’article 1719 du code civil, est transposable aux travaux de mise en conformité aux normes environnementales, dans la mesure où ces normes conditionnent désormais, au même titre que les règles de sécurité, la possibilité même pour le preneur d’exercer son activité dans les locaux loués. L’analogie entre les normes de sécurité-incendie et les normes de performance énergétique est d’autant plus pertinente que le décret tertiaire sanctionne le non-respect des objectifs de réduction par une procédure de mise en demeure et de sanctions administratives, au même titre que les réglementations de sécurité. En conséquence, en l’absence d’une stipulation expresse et non équivoque mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité énergétique, ces travaux incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance conforme.
En outre, la troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur la responsabilité du bailleur en cas de troubles de jouissance causés par des travaux de rénovation. Dans une série d’arrêts rendus le 14 mars 2024 relatifs à la rénovation du Théâtre du Châtelet, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur est tenu, en application de l’article 1719 du code civil, de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et que la réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire du fait de travaux de rénovation réalisés à l’initiative du bailleur relève de cette obligation contractuelle (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222, FS-B) Courdecassation.fr, n°22-24.222. La Cour y énonce, au visa de l’article 1719 du code civil, que « le juge judiciaire saisi d’une exception d’incompétence doit déterminer, indépendamment du fondement juridique invoqué, si les demandes indemnitaires qui lui sont soumises tendent à la réparation de dommages causés par des travaux publics ou se rattachent à un fait générateur distinct de ces travaux publics » Courdecassation.fr, n°22-24.222. Cette jurisprudence, bien qu’elle tranche une question de compétence juridictionnelle, est directement applicable aux travaux de rénovation énergétique entrepris par le bailleur, lesquels peuvent entraîner des restrictions d’accès, des nuisances sonores ou des réductions de surfaces exploitables pendant la durée du chantier. Le preneur est fondé à solliciter une indemnisation de ce chef, sur le fondement de la responsabilité contractuelle du bailleur, sans que puisse lui être opposée la qualité de maître d’ouvrage public du bailleur si les travaux sont réalisés pour son propre compte et non dans le cadre d’une mission de service public.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 15 juin 2023, que le bailleur est tenu de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes qu’exige l’exercice de l’activité du preneur, ce qui inclut, par extension, les normes environnementales dont le respect conditionne la poursuite de l’exploitation commerciale (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-22.816, Publié au Bulletin) Courdecassation.fr, n°21-22.816. Ce principe impose donc au bailleur de garantir que les locaux sont conformes à la réglementation environnementale applicable au jour de la conclusion du bail, ce qui englobe, pour les bâtiments neufs ou récemment rénovés, le respect des normes de performance énergétique en vigueur. En revanche, pour les normes environnementales postérieures à la conclusion du bail, le principe de la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative sur le bailleur, affirmé en matière de sécurité-incendie, devrait être étendu à la matière environnementale, sauf stipulation contractuelle expresse en sens contraire. Cette extension est d’autant plus justifiée que le II de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation impose aux parties de définir « ensemble » les actions destinées à respecter l’obligation de réduction des consommations énergétiques, ce qui suppose une négociation de bonne foi que le juge peut sanctionner sur le fondement de l’article 1104 du code civil.
B. L’incidence des obligations environnementales sur le renouvellement, la fixation du loyer et la résiliation du bail
Les obligations environnementales ne se limitent pas à la répartition des charges de travaux pendant l’exécution du bail. Elles exercent également une influence déterminante sur les événements qui rythment la vie du contrat : le renouvellement, la fixation du loyer et, le cas échéant, la résiliation. À cet égard, l’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. La question se pose de savoir si le non-respect par le preneur des obligations environnementales stipulées au contrat de bail ou imposées par l’annexe environnementale peut constituer un tel motif grave et légitime. La jurisprudence n’a pas encore eu l’occasion de trancher directement cette question, mais la logique du statut commande de distinguer selon que le manquement est imputable au preneur ou au bailleur. Si le preneur a pris, dans le contrat de bail ou l’annexe environnementale, l’engagement de réaliser certains travaux d’amélioration énergétique et qu’il s’en abstient durablement, ce manquement pourrait caractériser une inexécution suffisamment grave pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, à la condition que ce manquement soit d’une gravité telle qu’il rende impossible la poursuite du bail. En revanche, si les obligations environnementales incombent au bailleur en vertu du contrat ou de la loi, le preneur ne saurait se voir opposer un refus de renouvellement fondé sur des manquements qui ne relèvent pas de sa responsabilité. Il pourrait même, dans cette hypothèse, invoquer l’inexécution par le bailleur de ses obligations environnementales comme un motif de résiliation du bail aux torts exclusifs de ce dernier.
La fixation du loyer du bail renouvelé, régie par les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, est également susceptible d’être affectée par les investissements environnementaux réalisés par l’une ou l’autre des parties. Le loyer du bail renouvelé, lorsqu’il est déplafonné, doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique réalisés par le bailleur constituent une amélioration des caractéristiques du local, susceptible de justifier une augmentation de la valeur locative, sauf à démontrer que ces travaux ont été financés par le preneur lui-même. Par ailleurs, les travaux d’économie d’énergie réalisés par le preneur peuvent, sous certaines conditions, être invoqués par celui-ci pour obtenir une diminution du loyer en raison de l’amélioration qu’ils apportent au bien, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce, qui prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail expiré sont prises en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
La résiliation du bail pour inexécution des obligations environnementales soulève la question de l’application de la clause résolutoire de plein droit prévue à l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Cette réforme a subordonné la suspension des effets de la clause résolutoire par le juge à la démonstration par le preneur de sa capacité financière à exécuter les obligations dont il est tenu. Dès lors, si un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré au preneur pour défaut de paiement de sa quote-part de travaux de rénovation énergétique, la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 pourrait rendre plus difficile l’obtention de délais de paiement, dans la mesure où le juge devra s’assurer de la solvabilité du preneur pour faire face aux investissements environnementaux restant à réaliser. Enfin, le principe posé par l’arrêt du 10 avril 2025 selon lequel « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail », transposé au domaine environnemental, pourrait autoriser le preneur à opposer au bailleur une exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1219 du code civil, si le bailleur s’abstient de réaliser les travaux de rénovation énergétique qui lui incombent en vertu du contrat ou de la loi. Le preneur serait alors fondé à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que le bailleur exécute ses obligations, à la condition que l’inexécution soit suffisamment grave, ce qui serait le cas si le défaut de mise en conformité énergétique l’empêchait d’exploiter normalement son fonds de commerce.
Conclusion
L’émergence d’un ordre public environnemental applicable au bail commercial produit des effets juridiques qui dépassent la simple incitation contractuelle à la sobriété énergétique. Le décret tertiaire, en assignant des objectifs chiffrés et contraignants aux propriétaires et aux preneurs de locaux commerciaux, bouleverse l’équilibre traditionnel de la relation bailleur-preneur tel qu’il résulte des articles 606 et 1719 du code civil. La jurisprudence de la troisième chambre civile, bien qu’encore naissante sur la question spécifique de la transition écologique, fournit des principes directeurs solides : la charge des travaux de mise en conformité aux normes nouvelles incombe au bailleur en l’absence de clause expresse contraire, et le transfert conventionnel de cette charge au preneur doit résulter d’une stipulation claire et précise, interprétée restrictivement par le juge. Les travaux de rénovation énergétique ouvrent des droits à indemnisation pour le preneur, tant au titre du trouble de jouissance pendant les travaux qu’au titre de l’amélioration de la valeur locative à l’occasion du renouvellement. Dès lors, la rédaction des baux commerciaux et des annexes environnementales constitue un enjeu stratégique majeur pour anticiper et répartir contractuellement le coût de la transition écologique. En l’état du droit positif, le silence contractuel profite au preneur, à qui la jurisprudence impose une protection renforcée contre les clauses de transfert ambiguës ou générales, et qui peut utilement invoquer l’obligation de délivrance conforme du bailleur pour contraindre ce dernier à supporter les investissements environnementaux nécessaires à la poursuite de l’exploitation commerciale. Le cabinet se tient à la disposition des bailleurs et des preneurs pour les accompagner dans la négociation et la rédaction de leurs baux commerciaux et de leurs annexes environnementales, ainsi que dans la résolution des litiges relatifs à la répartition des charges de travaux entre les parties. Pour toute question relative à un bail commercial, vous pouvez joindre Maître Reda KOHEN par téléphone au 06 46 60 58 22 ou par courriel à l’adresse [email protected].
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