L’office du juge et le formalisme protecteur en droit immobilier : analyse croisée des arrêts de la troisième chambre civile du 18 juin 2026
Le 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu trois arrêts publiés au Bulletin, dont les solutions, distinctes par leur objet, convergent vers une même dynamique : le renforcement du formalisme protecteur en droit immobilier et la redéfinition de l’office du juge. Ces décisions intéressent respectivement la nullité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, l’exigence de précision de la mise en demeure préalable à la procédure de recouvrement accéléré des charges et l’obligation pour le juge de rechercher une mesure alternative à la démolition en matière d’urbanisme. Au-delà de leur technicité, elles dessinent les contours d’une jurisprudence qui, sans renoncer à l’efficacité des procédures, subordonne leur mise en œuvre à des conditions formelles rigoureuses et confie au juge un rôle actif de garant des droits fondamentaux des justiciables.
Le contentieux de la copropriété constitue un terreau privilégié pour l’élaboration de ces garanties procédurales. La copropriété des immeubles bâtis, régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, met en présence des intérêts collectifs et individuels dont l’équilibre repose sur la régularité des délibérations d’assemblée générale et sur l’efficacité des voies de recouvrement. La troisième chambre civile, par les arrêts commentés, apporte des précisions décisives sur les conditions d’exercice des actions en nullité et en paiement, tout en étendant au contentieux de l’urbanisme une exigence de proportionnalité qui irrigue désormais l’ensemble du droit immobilier.
I. Le renforcement du formalisme protecteur au service des droits individuels
A. La nullité de la convocation à l’assemblée générale sans exigence de grief
La première décision commentée, rendue sous le numéro de pourvoi 24-19.231, statue sur une difficulté récurrente du droit de la copropriété : la validité des actes accomplis par un syndic dont la désignation est ultérieurement annulée. Un copropriétaire de la résidence « Les Universités » avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation à une assemblée générale adressée le 18 novembre 2019 par le syndic, ainsi que de l’assemblée générale tenue le 9 décembre 2019. Le demandeur soutenait que le syndic était dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale en raison de l’annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2018 qui l’avait désigné. La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 2 avril 2024, avait rejeté ces demandes au motif que la nullité invoquée, relevant du régime de la nullité relative, supposait la démonstration d’un grief et d’une faute du syndic.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle énonce, dans un attendu de principe dont la publication au Bulletin souligne la portée normative : « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin).
La solution retenue par la Cour de cassation se déploie en deux temps. Elle rappelle d’abord le mécanisme de l’effet rétroactif de l’annulation : l’assemblée générale ayant désigné le syndic étant annulée, cette désignation est réputée n’avoir jamais existé et le syndic se trouve rétroactivement privé de son pouvoir de convoquer toute assemblée générale. La convocation délivrée par ce syndic et l’assemblée générale qui s’en est suivie encourent dès lors la nullité. La Cour de cassation écarte ensuite, et c’est là l’apport essentiel de l’arrêt, l’exigence d’un grief ou d’une faute que la cour d’appel avait cru devoir imposer au copropriétaire demandeur. Le fondement de l’action ne réside pas dans le préjudice subi par le copropriétaire mais dans le vice objectif qui affecte la convocation : l’absence de pouvoir du syndic. La nullité est encourue du seul fait de ce vice, indépendamment de toute considération subjective.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui sanctionne les irrégularités affectant la désignation du syndic et leurs conséquences en cascade sur les actes subséquents. Par un arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation avait déjà admis que la cassation d’un arrêt relatif à la validité d’une assemblée générale ayant désigné le syndic entraînait, par voie de conséquence, l’annulation de l’arrêt ayant statué sur la validité de l’assemblée générale suivante, convoquée par ce même syndic (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.422). L’arrêt du 18 juin 2026 franchit une étape supplémentaire en dispensant expressément le copropriétaire de rapporter la preuve d’un grief, là où la jurisprudence antérieure se bornait à constater l’effet domino des nullités sans trancher explicitement la question de la charge de la preuve.
Le délai de deux mois pour agir, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), demeure néanmoins applicable. Le copropriétaire qui entend se prévaloir de la nullité de la convocation doit agir dans ce délai, à peine de déchéance. Cette condition procédurale tempère la portée de la solution : si le grief n’est plus exigé, la diligence du copropriétaire reste requise.
L’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence qui, depuis plusieurs années, sanctionne les irrégularités affectant la convocation aux assemblées générales. Par un arrêt du 9 février 2022, publié au Bulletin, la troisième chambre civile avait déjà jugé que le copropriétaire qui n’a pas été régulièrement convoqué à une assemblée générale est recevable à agir en nullité des délibérations adoptées, sans avoir à démontrer que son absence a exercé une influence sur le résultat du vote (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-11.197, publié au Bulletin). La décision du 18 juin 2026 étend cette logique au cas de la convocation délivrée par un syndic dont la désignation a été rétroactivement annulée, en consacrant une dispense générale de grief au profit du copropriétaire demandeur. La convergence de ces solutions dessine un droit de la copropriété dans lequel la protection des droits individuels du copropriétaire ne cède pas devant les considérations d’opportunité ou d’efficacité de la gestion collective.
B. L’exigence de précision de la mise en demeure préalable à la procédure de l’article 19-2
Le deuxième arrêt rendu le même jour, sous le numéro de pourvoi 24-19.950, apporte des précisions déterminantes sur les conditions de mise en œuvre de la procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Une copropriétaire avait été assignée en paiement par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de ce texte, après une mise en demeure du 11 juin 2021. La cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 27 juin 2024, l’avait condamnée au paiement des sommes réclamées, comprenant les arriérés échus et la provision sur budget prévisionnel du premier trimestre 2022.
La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Elle rappelle, en citant l’avis rendu par sa formation de section le 12 décembre 2024, que « la mise en demeure visée à l’article précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, publié au Bulletin).
L’arrêt reproche à la cour d’appel de n’avoir pas recherché, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait avec une précision suffisante le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi restées impayées, et de n’avoir pas constaté la défaillance de la copropriétaire dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure. La Cour de cassation exige ainsi un contrôle concret de la régularité formelle du préalable de la procédure accélérée, dont dépend la recevabilité même de la demande. Le syndicat des copropriétaires ne peut se contenter de produire un décompte global de créance et une mise en demeure qui ne distinguerait pas, parmi les sommes réclamées, celles qui correspondent aux provisions exigibles au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.
L’article 19-2, dans sa version applicable au litige, dispose qu’« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles » (article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La précision de la mise en demeure exigée par la Cour de cassation constitue un tempérament procédural à l’effet dérogatoire de ce texte, qui permet au syndicat d’obtenir l’exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes dues sans avoir à attendre l’échéance normale des provisions.
Cette exigence s’explique par la gravité des conséquences de la procédure de l’article 19-2 pour le copropriétaire débiteur, qui se voit privé du bénéfice du terme pour l’ensemble des provisions de l’exercice. La mise en demeure doit permettre au copropriétaire d’identifier avec exactitude la ou les provisions dont le défaut de paiement déclenche la déchéance du terme, afin qu’il puisse, le cas échéant, régulariser sa situation dans le délai de trente jours. Une mise en demeure qui se bornerait à énoncer un montant global, sans ventilation par nature de créance, ne satisfait pas à cette exigence et expose le syndicat à l’irrecevabilité de sa demande. La Cour de cassation l’avait déjà énoncé dans son avis du 12 décembre 2024, publié au Bulletin, précisant que la mise en demeure visée à l’article 19-2 « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande » (Cass. 3e civ., avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007, publié). L’arrêt du 18 juin 2026 consacre la portée obligatoire de cet avis en censurant une cour d’appel qui n’en avait pas tiré les conséquences.
II. L’office du juge reconfiguré par le contrôle de proportionnalité
A. L’obligation de rechercher une mesure alternative à la démolition en matière d’urbanisme
Le troisième arrêt du 18 juin 2026, rendu sous le numéro de pourvoi 24-14.342, concerne l’application de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme à la lumière de la réserve d’interprétation formulée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020. Une SCI, propriétaire de parcelles situées sur le territoire d’une commune, avait réalisé un exhaussement de sol sans avoir déposé la déclaration préalable exigée par le code de l’urbanisme. La commune l’avait assignée en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 précité. La cour d’appel de Chambéry, par un arrêt du 22 février 2024, avait ordonné la remise en état des lieux dans leur état d’origine, au motif que l’exhaussement, par son ampleur, nécessitait une autorisation d’urbanisme qui n’avait jamais été sollicitée.
La Cour de cassation censure cette décision au visa du même article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui dispose que « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Elle énonce, dans un attendu qui reprend la substance de la réserve du Conseil constitutionnel : « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin).
La portée de cette décision est considérable. Elle impose au juge une obligation de rechercher d’office, c’est-à-dire même en l’absence de demande expresse des parties, si une mesure de mise en conformité moins attentatoire au droit de propriété que la démolition ou la remise en état peut être ordonnée. Cette obligation procédurale, qui relève de l’office du juge, constitue une garantie fondamentale pour le propriétaire dont l’ouvrage est irrégulier. La cour d’appel ne peut plus se borner à constater l’absence d’autorisation d’urbanisme pour ordonner la remise en état ; elle doit préalablement examiner si l’ouvrage peut être régularisé et si le propriétaire accepte cette régularisation.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020 qui, sous la réserve précitée, avait déclaré conformes à la Constitution les dispositions de l’article L. 480-14 autorisant la démolition (Cons. const., décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020). La Cour de cassation, en érigeant cette réserve en obligation procédurale pesant sur le juge, donne à la décision du Conseil constitutionnel sa pleine effectivité contentieuse. Elle rejoint également le mouvement jurisprudentiel plus large de proportionnalité des atteintes au droit de propriété, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Les propriétaires confrontés à une action en démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 disposent désormais d’une garantie substantielle, dont la méconnaissance par le juge du fond expose sa décision à la censure. Cette solution prolonge la protection offerte par le contentieux du permis de construire, dont l’obtention ou la régularisation conditionne fréquemment l’issue des litiges relatifs à la conformité des ouvrages.
B. Les limites strictes de la procédure accélérée au fond en copropriété
Le second grief examiné par la Cour de cassation dans l’arrêt n° 24-19.950, relatif aux frais de déménagement de meubles, complète l’analyse de l’office du juge statuant selon la procédure accélérée au fond. La cour d’appel de Rennes avait condamné la copropriétaire au paiement de frais de déménagement exposés par le syndicat pour la réalisation de travaux, au motif que cette demande entrait dans le cadre des rapports financiers entre le syndicat et la copropriétaire, caractérisant un lien suffisant avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile.
La Cour de cassation casse également ce chef du dispositif, au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle qu’« il résulte des deux premiers de ces textes que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure ». Elle en déduit que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, précité).
La Cour de cassation rappelle ainsi avec fermeté que la procédure accélérée au fond constitue une procédure d’attribution, dont le champ est strictement délimité par la loi. Le président du tribunal judiciaire, lorsqu’il statue sur le fondement de l’article 19-2, ne peut connaître que des demandes de paiement des provisions et sommes rendues exigibles par l’effet de la déchéance du terme. Toute demande accessoire ou connexe qui ne relève pas de ce cadre légal, telle une demande indemnitaire au titre de frais exposés pour le compte du copropriétaire, échappe à sa compétence d’attribution et doit être portée devant la formation ordinaire du tribunal judiciaire.
Cette solution, combinée à l’exigence de précision de la mise en demeure analysée précédemment, révèle une ligne jurisprudentielle cohérente : la procédure de l’article 19-2, en ce qu’elle déroge au droit commun de l’exigibilité des créances et au droit commun de la compétence juridictionnelle, est d’interprétation stricte. Le syndicat des copropriétaires ne peut y recourir qu’en respectant scrupuleusement les conditions formelles qui l’encadrent, sous le double contrôle du juge de cassation qui vérifie tant la régularité du préalable de mise en demeure que la compétence d’attribution du président pour connaître des demandes formées.
Par ailleurs, cette exigence de rigueur procédurale trouve un écho dans le contentieux de la contestation des décisions d’assemblée générale, où le formalisme des convocations et des majorités est également contrôlé avec une vigilance accrue par la troisième chambre civile. L’arrêt n° 24-19.231, en dispensant le copropriétaire de justifier d’un grief, renforce la protection du droit d’agir en nullité, tandis que l’arrêt n° 24-19.950, en exigeant une mise en demeure précise et en cantonnant la compétence du président, protège le copropriétaire contre une procédure expéditive dont les effets sont potentiellement graves.
Ces deux décisions illustrent une orientation jurisprudentielle qui, sans remettre en cause l’efficacité des voies de droit ouvertes au syndicat des copropriétaires, les soumet à des conditions procédurales rigoureuses destinées à garantir les droits de la défense et le respect du principe du contradictoire. Le recouvrement des charges de copropriété demeure un outil essentiel de la gestion des immeubles collectifs, mais sa mise en œuvre doit s’inscrire dans un cadre formel que la Cour de cassation entend voir scrupuleusement respecté.
L’arrêt n° 24-14.342, pour sa part, illustre la même exigence de rigueur dans un domaine différent : le juge ne peut prononcer la sanction la plus grave – la démolition ou la remise en état – sans avoir préalablement examiné l’existence d’une alternative moins attentatoire au droit de propriété. Cette obligation de rechercher d’office une mesure de mise en conformité procède d’une logique comparable à celle qui anime les deux autres arrêts : le formalisme n’est pas une fin en soi, mais un instrument de protection des droits fondamentaux des justiciables, qu’il s’agisse du droit de propriété, du droit d’agir en justice ou du droit à un procès équitable.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 18 juin 2026, tous trois publiés au Bulletin, témoignent de la cohérence d’une politique jurisprudentielle qui place le formalisme et l’office du juge au cœur de la protection des droits en matière immobilière. La nullité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est désormais encourue sans que le demandeur ait à justifier d’un grief, dès lors que le vice affectant la désignation du syndic est établi et que l’action est intentée dans le délai de deux mois. La procédure accélérée de recouvrement des charges, quant à elle, est subordonnée à une mise en demeure dont la précision conditionne la recevabilité même de la demande, et le président statuant selon cette procédure ne peut connaître que des demandes entrant strictement dans le champ de l’article 19-2. Enfin, la démolition d’un ouvrage irrégulier ne peut être ordonnée que si aucune mesure de mise en conformité, acceptée par le propriétaire, n’est possible, le juge étant tenu de rechercher cette alternative, au besoin d’office. Ces solutions, par leur rigueur, contribuent à la sécurité juridique des opérations immobilières et à la protection effective des droits des justiciables devant les juridictions civiles.