L’obligation de délivrance du bailleur commercial : un devoir continu que le cas fortuit ne saurait suspendre
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre entre les droits du bailleur et ceux du preneur. Au cœur de cet équilibre se trouve l’obligation de délivrance, dont le contenu et la portée ont fait l’objet d’une récente réaffirmation jurisprudentielle d’une particulière intensité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a en effet rendu, au cours des six premiers mois de l’année 2026, une série d’arrêts qui précisent, d’une part, le caractère continu de cette obligation et, d’autre part, les conditions restrictives dans lesquelles le cas fortuit peut en suspendre l’exécution. Par trois arrêts du 4 juin 2026 (n° 25-10.069, 25-10.068 et 25-10.070), la Cour a censuré des décisions de juges du fond qui avaient exonéré le bailleur de son obligation de délivrance au seul motif de la survenance d’un cyclone, sans caractériser une destruction totale ou partielle du bien loué au sens de l’article 1722 du code civil. Ces décisions s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel plus large, amorcé par les arrêts du 5 mars 2026 (n° 24-19.292, FS-B, et n° 24-15.820, FS-B) et du 19 mars 2026 (n° 24-14.483), qui consacrent la permanence de l’obligation de délivrance tout au long de l’exécution du bail. L’analyse de ce corpus jurisprudentiel permet de mesurer l’étendue de l’obligation pesant sur le bailleur commercial, les conditions restrictives auxquelles il peut prétendre s’en exonérer et les conséquences pratiques qui en découlent pour les deux parties au contrat de bail.
I. L’affirmation prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance
A. La consécration d’une obligation permanente du bailleur
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil, legifrance.gouv.fr). L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du code civil, legifrance.gouv.fr). La combinaison de ces deux textes fonde une obligation qui ne s’épuise pas à la date de conclusion du contrat, mais se prolonge pendant toute la durée du bail.
La troisième chambre civile a tiré toutes les conséquences de cette architecture légale dans un arrêt du 19 mars 2026, par lequel elle a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait apprécié l’obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail. La Cour énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, « de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-14.483, courdecassation.fr). Elle ajoute, pour censurer le raisonnement du juge du fond, « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ».
Par ailleurs, dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, la Cour avait déjà précisé la portée de cette obligation continue en matière de bail commercial. Elle y juge « qu’il en résulte que la demande du preneur à bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance, est recevable tant que l’exécution du bail se poursuit » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, courdecassation.fr). Cette solution, rendue au visa des articles 1719 du code civil et L. 145-1 du code de commerce, consacre le principe selon lequel le caractère continu de l’obligation de délivrance emporte l’absence de prescription de l’action tant que le contrat n’est pas achevé.
En outre, la chambre a confirmé ce principe dans un arrêt du 4 décembre 2025 en rappelant « que l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut se prescrire avant la fin du bail » (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B, courdecassation.fr). La permanence de l’obligation de délivrance est ainsi érigée en principe directeur du droit des baux commerciaux, dont la portée dépasse la seule question de la prescription pour irriguer l’ensemble du contentieux locatif.
Cette construction prétorienne trouve son origine dans des arrêts antérieurs qui avaient déjà esquissé la solution. Un arrêt du 10 juillet 2025, publié au Bulletin, avait jugé que la demande du preneur fondée « sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible est recevable tant que le bail n’a pas pris fin » (Civ. 3e, 10 juill. 2025, n° 23-20.491, FS-B, courdecassation.fr). De même, un arrêt du 21 mai 2026 a réitéré, dans le prolongement des arrêts du 4 juin, que « sauf force majeure, le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905, courdecassation.fr). Ces décisions démontrent la constance avec laquelle la Cour de cassation entend imposer au bailleur commercial une obligation de résultat qui ne souffre aucune interruption.
B. La sanction de l’inexécution par l’exception d’inexécution du preneur
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance a pour corollaire l’efficacité renforcée de l’exception d’inexécution dont peut se prévaloir le preneur. Ce mécanisme, régi par l’article 1219 du code civil aux termes duquel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du code civil, legifrance.gouv.fr), connaît en matière de bail commercial une application dont la Cour de cassation a récemment précisé les contours.
L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B) constitue à cet égard une décision de principe. La Cour y rappelle d’abord le visa applicable, composé des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, ainsi que de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce dernier texte dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation » (article L. 145-41 du code de commerce, legifrance.gouv.fr).
La Cour énonce ensuite un principe d’une portée considérable : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, courdecassation.fr). Cette solution marque un infléchissement significatif de l’office du juge, qui ne peut se borner à constater l’acquisition de la clause résolutoire sans examiner préalablement le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur.
En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait considéré que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution au motif qu’elle n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que, dès lors que la locataire invoque une exception d’inexécution, « le juge doit en vérifier le bien-fondé ». La cour d’appel est sanctionnée pour n’avoir « pas donné de base légale à sa décision » en s’abstenant de rechercher « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ».
Cette construction avait été préparée par un arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, aux termes duquel la Cour avait jugé « que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié, courdecassation.fr). L’économie de la mise en demeure préalable constitue une marque supplémentaire de la sévérité avec laquelle la Cour apprécie l’inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance.
Dès lors, le preneur commercial dispose d’un double levier procédural face à la défaillance du bailleur : d’une part, il peut agir en exécution forcée de l’obligation de délivrance pendant toute la durée du bail, sans craindre la prescription ; d’autre part, il peut opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, sans mise en demeure préalable et sans qu’il lui soit nécessaire d’avoir sollicité des délais de paiement dans le mois du commandement. Ce dispositif, renforcé par les arrêts de mars 2026, confère au preneur une protection procédurale d’une efficacité remarquable.
II. L’articulation restrictive de l’obligation de délivrance avec le cas fortuit
A. Le principe : le cas fortuit n’exonère que temporairement
La troisième chambre civile a, dans ses arrêts du 4 juin 2026, précisé les conditions dans lesquelles le cas fortuit peut affecter l’obligation de délivrance du bailleur. La Cour pose, dans une motivation identique pour les trois pourvois, le cadre juridique applicable en visant les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil.
Aux termes de ce dernier texte, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (article 1722 du code civil, legifrance.gouv.fr). La Cour rappelle, à cet égard, un double enseignement de la jurisprudence antérieure. D’une part, « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.069, citant Civ. 3e, 22 févr. 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46, courdecassation.fr). D’autre part, « il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.068, citant Civ. 3e, 4 juill. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319, et Civ. 3e, 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269, courdecassation.fr).
La Cour en déduit un principe dont la formulation, rigoureusement identique dans les trois arrêts, mérite d’être citée intégralement : « il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, courdecassation.fr). Cette formulation articule avec précision l’effet temporaire du cas fortuit et la résurgence de l’obligation de délivrance : le cas fortuit suspend l’obligation du bailleur pendant le temps où il est matériellement empêché de l’exécuter, mais ne l’éteint pas. Dès que l’empêchement cesse, le bailleur doit reprendre l’exécution de ses obligations et le preneur peut, à défaut, lui opposer l’exception d’inexécution.
B. La distinction fondamentale entre l’endommagement simple et la destruction caractérisée
L’apport majeur des arrêts du 4 juin 2026 réside dans la distinction opérée entre le simple endommagement du bien loué et sa destruction partielle ou totale au sens de l’article 1722 du code civil. Les faits des trois pourvois, issus de trois instances distinctes mais dont le contexte factuel est analogue, permettent d’en saisir la portée concrète.
Dans chaque espèce, le bien loué était une villa située dans un lotissement exploité en hôtel de tourisme, donnée à bail commercial. À la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, les villas avaient subi des dommages importants. Les bailleresses avaient refusé le renouvellement des baux sans droit à indemnité d’éviction, pour motifs graves tirés d’impayés de loyers, et assigné les locataires en expulsion. Ces dernières opposaient l’exception d’inexécution en invoquant la carence des bailleresses à effectuer les réparations nécessaires. La cour d’appel de Basse-Terre avait, dans un même arrêt du 21 novembre 2024, retenu que « les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du bien loué résultent des destructions opérées par un phénomène météorologique, le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, et excluant toute responsabilité de la bailleresse ».
La Cour de cassation censure ce raisonnement en relevant que la cour d’appel avait elle-même constaté que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». Or, en droit, la qualification de perte partielle de la chose au sens de l’article 1722 suppose, selon la jurisprudence constante rappelée par la Cour, que la partie détruite « ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine ».
En d’autres termes, l’article 1722 ne s’applique que dans l’hypothèse où le coût des travaux de remise en état excéderait la valeur du bien, le faisant basculer de la réparation vers la reconstruction. En deçà de ce seuil, le bailleur reste tenu de ses obligations de délivrance et de réparation, quelle que soit l’importance des travaux, et ne peut se prévaloir du cas fortuit pour s’en exonérer définitivement. La Cour sanctionne la cour d’appel pour avoir « violé les textes susvisés » en ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations, dès lors qu’elle avait relevé que « la locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux ».
Cette solution établit une hiérarchie claire dans l’articulation des articles 1719, 1720 et 1722. L’ordre de mobilisation est le suivant : le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 et 1720, de délivrer et d’entretenir le bien pendant toute la durée du bail. Ce n’est qu’à titre dérogatoire que l’article 1722 peut venir suspendre ou éteindre cette obligation, et cette dérogation est d’interprétation stricte : elle suppose non seulement un cas fortuit, mais également une destruction totale ou partielle du bien au sens précis défini par la jurisprudence. Un simple endommagement, même important, même consécutif à un cas fortuit, n’est pas une destruction et ne libère pas le bailleur de ses obligations.
Dès lors, la période entre la survenance du cas fortuit et la reprise effective des travaux par le bailleur ne constitue pas une zone de non-droit. Le bailleur demeure tenu, une fois l’empêchement matériel levé, d’exécuter ses obligations. À défaut, le preneur peut suspendre le paiement des loyers par la voie de l’exception d’inexécution, dans les conditions définies par les arrêts du 5 mars et du 18 septembre 2025. La Cour de cassation impose ainsi une rigueur conceptuelle qui contraste avec le pragmatisme parfois excessif des juridictions du fond, tentées d’exonérer le bailleur dès lors qu’un événement de force majeure est caractérisé.
Cette exigence de rigueur est d’autant plus justifiée que l’enjeu est considérable pour le preneur. La reconnaissance d’une inexécution durable de l’obligation de délivrance par le bailleur peut en effet priver ce dernier du droit de refuser le renouvellement du bail commercial pour motifs graves et légitimes, et lui imposer corrélativement le paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant, en pratique, peut se révéler très substantiel au regard de la valeur du fonds de commerce. Dans les trois espèces du 4 juin 2026, la Cour casse ainsi les chefs de dispositif qui déclaraient les locataires déchues du droit à une indemnité d’éviction, ce qui illustre l’incidence directe de la qualification retenue sur le sort économique du litige.
Conclusion
Le mouvement jurisprudentiel qui se dessine depuis septembre 2025 et culmine avec les arrêts du 4 juin 2026 témoigne d’une volonté constante de la troisième chambre civile de renforcer l’effectivité de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. Le caractère continu de cette obligation, consacré par les arrêts des 5 mars, 19 mars et 4 juin 2026, en fait un devoir permanent dont le bailleur ne peut s’affranchir ni par l’écoulement du temps ni par la seule invocation d’un cas fortuit. L’exception d’inexécution, dont le régime a été assoupli au profit du preneur, constitue désormais un instrument procédural pleinement opérant, y compris face à une clause résolutoire. Enfin, la distinction entre endommagement simple et destruction caractérisée, réaffirmée avec force le 4 juin 2026, circonscrit strictement le domaine de l’article 1722 du code civil et préserve le socle protecteur des articles 1719 et 1720. Ces décisions s’inscrivent dans un contexte plus large de renforcement des droits du preneur, qu’illustre par ailleurs la récente réforme du statut des baux commerciaux issue de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 (La réforme du statut des baux commerciaux par la loi SVE du 26 mai 2026, kohenavocats.fr). Les praticiens du bail commercial trouveront dans ces décisions les lignes directrices d’un contentieux en pleine mutation, où la protection du preneur s’affirme comme un principe directeur de l’office du juge.
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