Le formalisme protecteur du copropriétaire dans la jurisprudence de la troisième chambre civile : à propos de deux arrêts du 18 juin 2026
I. Le recouvrement des charges encadré : la mise en demeure comme acte procédural substantiel
A. L’exigence de précision de la mise en demeure prévue à l’article 19-2
La troisième chambre civile a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt de cassation publié au Bulletin qui précise de manière décisive les conditions auxquelles le syndicat des copropriétaires peut actionner la procédure accélérée de recouvrement des charges. L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dispose en effet qu’« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles » (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Ce mécanisme, qui permet au syndicat de solliciter le paiement de l’intégralité des sommes dues — y compris les provisions non encore échues de l’exercice en cours — constitue une arme redoutable entre les mains du créancier de charges. Il emporte en effet déchéance du terme pour l’ensemble des dettes de charges du copropriétaire, qu’elles soient échues ou à échoir, et autorise le syndicat à en poursuivre le recouvrement selon une procédure rapide devant le président du tribunal judiciaire.
Or, la Cour de cassation en circonscrit rigoureusement l’usage. Dans l’espèce soumise à son examen, une copropriétaire avait été condamnée par la cour d’appel de Rennes à payer une somme de 77 128,51 euros au titre des charges de copropriété, sans que les juges du fond n’aient vérifié si la mise en demeure du 11 juin 2021 précisait la nature et le montant des provisions demeurées impayées. La Cour énonce, au visa de ce texte, que la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées, ni constater la défaillance de Mme [O] dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, publié au Bulletin, courdecassation.fr).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un avis rendu par la même chambre le 12 décembre 2024, aux termes duquel la Cour de cassation avait déjà jugé que « la mise en demeure visée à l’article 19-2, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande » (Cass. 3e civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007, publié). L’arrêt du 18 juin 2026 ne fait donc qu’appliquer, sous la forme d’une cassation pour défaut de base légale, un principe déjà énoncé par la voie de l’avis. La troisième chambre civile transforme ainsi la mise en demeure en un véritable acte procédural substantiel, dont la régularité conditionne la recevabilité même de l’action en paiement. Le syndicat ne saurait se contenter d’une sommation générale ou d’un simple relevé de compte : il lui incombe d’individualiser, provision par provision, les sommes demeurées impayées, de manière à mettre le copropriétaire en mesure de comprendre précisément ce qui lui est réclamé et, le cas échéant, d’y répondre utilement.
Cette exigence se justifie par l’économie même du mécanisme de l’article 19-2. La déchéance du terme qu’il opère est une sanction grave pour le copropriétaire, qui se trouve soudainement exposé au recouvrement immédiat de sommes parfois considérables, bien au-delà de la seule provision demeurée impayée. Il est donc cohérent que le législateur, tel qu’interprété par la Cour de cassation, subordonne le déclenchement de cette sanction à l’envoi d’une mise en demeure suffisamment précise pour que le copropriétaire puisse identifier avec certitude la provision dont le défaut de paiement justifie la déchéance du terme et, le cas échéant, s’en acquitter dans le délai de trente jours pour éviter l’aggravation de sa situation. Une mise en demeure qui se bornerait à énoncer un montant global, sans distinguer les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours des arriérés des exercices antérieurs, ne remplit pas cette fonction d’information et doit être sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle que la défaillance du copropriétaire doit être constatée dans le mois suivant la mise en demeure. Cette double exigence — précision de la mise en demeure d’une part, constatation de la défaillance persistant trente jours après celle-ci d’autre part — constitue un verrou procédural à deux détentes dont la méconnaissance prive l’action en paiement de tout fondement légal. L’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit ainsi dans une jurisprudence constante qui, loin de l’affaiblir, renforce le formalisme protecteur érigé par l’article 19-2 au bénéfice du copropriétaire poursuivi. En conséquence, tout copropriétaire assigné en paiement sur ce fondement devra examiner avec la plus grande attention le contenu de la mise en demeure préalable qui lui a été adressée : une omission dans le détail des provisions impayées expose le syndicat à l’irrecevabilité de sa demande.
B. Les limites strictes de l’office du président statuant en procédure accélérée au fond
Le second volet de l’arrêt du 18 juin 2026 intéresse la compétence matérielle du président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2. La Cour de cassation y énonce un principe d’une portée considérable : « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond. » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, précité).
En l’espèce, la cour d’appel de Rennes avait condamné la copropriétaire au remboursement des frais de déménagement de ses meubles, exposés par le syndicat pour la réalisation de travaux, en retenant que cette demande « entre dans le cadre des rapports financiers entre le syndicat des copropriétaires et la copropriétaire, ce qui caractérise un lien suffisant avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile ». La Cour de cassation censure cette analyse en jugeant que ces motifs étaient « impropres à établir que ces sommes entraient dans le champ d’application des dispositions de l’article 19-2 susvisé ». En d’autres termes, la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 est une procédure attributive de compétence, et non une simple modalité procédurale. Le président du tribunal judiciaire n’y tient sa compétence que de la loi, et ne saurait y agréger des demandes indemnitaires périphériques qui n’entrent pas dans le périmètre exact des provisions et sommes exigibles visées par ce texte.
Cette solution rappelle la rigueur avec laquelle la Cour de cassation entend faire respecter la répartition des contentieux entre les différentes formations du tribunal judiciaire. Les articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, visés par l’arrêt, disposent en effet que le président ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure. La connexité alléguée au sens de l’article 70 du code de procédure civile, fût-elle établie, ne saurait étendre la compétence d’attribution du juge de la procédure accélérée au fond au-delà des prévisions expresses du législateur.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires qui souhaite obtenir à la fois le paiement des charges et l’indemnisation de frais annexes devra scinder ses demandes : la première relève de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2, la seconde de la procédure contentieuse ordinaire devant le tribunal judiciaire statuant en formation collégiale ou à juge unique selon les seuils applicables. À cet égard, cette jurisprudence constitue une garantie supplémentaire pour le copropriétaire : elle lui assure que les demandes formées contre lui dans le cadre de cette procédure rapide demeurent strictement cantonnées à l’objet pour lequel le législateur l’a instituée.
II. La convocation de l’assemblée générale sanctuarisée : l’effet radical de l’annulation de la désignation du syndic
A. L’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale sur le pouvoir du syndic
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt, également publié au Bulletin, qui intéresse la régularité de la convocation des assemblées générales de copropriété. Les faits étaient les suivants : un copropriétaire de la résidence « Les Universités » avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation à une assemblée générale adressée par le syndic le 18 novembre 2019, comme ayant été délivrée par un syndic dépourvu de pouvoir en raison de l’annulation de l’assemblée générale qui l’avait désigné, et en annulation de l’assemblée générale tenue le 9 décembre 2019 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin, courdecassation.fr).
La Cour de cassation pose un principe dont la netteté mérite d’être soulignée. Après avoir rappelé les dispositions combinées des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) et des articles 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (article 18 du décret du 17 mars 1967), la Cour énonce qu’« il en résulte que le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. »
Cette solution est d’une portée considérable. L’annulation d’une assemblée générale ayant désigné le syndic produit un effet rétroactif qui prive rétrospectivement le syndic de tout pouvoir de convocation. Toute assemblée générale convoquée par ce syndic entre la date de sa désignation annulée et la date du jugement d’annulation est, par voie de conséquence, elle-même susceptible d’annulation. La chaîne de validité des actes de la copropriété est ainsi remontée de manière implacable : le vice qui affecte la désignation du syndic contamine toutes les convocations ultérieures qu’il a délivrées. En conséquence, un copropriétaire diligent pourra obtenir l’annulation en cascade des assemblées générales tenues sur la convocation d’un syndic dont la désignation a été rétroactivement anéantie.
Par ailleurs, cette solution doit être rapprochée d’une jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt du 15 janvier 2026, a rappelé que l’autorité de la chose jugée attachée à l’annulation d’une assemblée générale ne saurait être contournée par le syndicat au moyen d’une nouvelle assignation fondée sur des comptes approuvés par une assemblée générale postérieure, dès lors que la demande porte sur la même période et le même montant (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-13.361, courdecassation.fr). L’effet rétroactif de l’annulation n’est donc pas seulement un principe théorique : il emporte des conséquences pratiques directes sur les actions en recouvrement ultérieures, qui se heurtent à l’autorité de la chose jugée si elles réitèrent des prétentions déjà rejetées par le juge de l’annulation.
B. L’absence d’exigence de grief pour agir en nullité : une action de nature objective
Le second enseignement de l’arrêt du 18 juin 2026 tient à la nature de l’action en nullité de la convocation et de l’assemblée générale subséquente. La cour d’appel de Riom avait rejeté la demande d’annulation en énonçant que « cette demande ne peut relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes ». La Cour de cassation censure cette analyse avec une fermeté remarquable : le copropriétaire qui agit en nullité de la convocation et de l’assemblée générale sur le fondement du défaut de pouvoir du syndic n’a pas à justifier d’un grief, ni à démontrer une faute du syndic.
Cette solution consacre le caractère objectif de la nullité encourue. Le vice qui affecte la convocation — à savoir l’absence de pouvoir du syndic qui l’a délivrée — n’est pas un vice du consentement soumis au régime de la nullité relative ; c’est un vice qui affecte la régularité même de l’acte de convocation, indépendamment de ses conséquences sur les droits du copropriétaire demandeur. En d’autres termes, peu importe que le copropriétaire ait ou non subi un préjudice du fait de l’irrégularité : l’irrégularité elle-même suffit à fonder l’annulation.
Cette approche doit être mise en perspective avec un autre arrêt de la troisième chambre civile, rendu le 22 mai 2025, qui a jugé que « l’erreur ou l’imprécision relative à la dénomination d’une partie n’affecte pas la capacité à ester en justice qui est attachée à la personne, quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu’un vice de forme, lequel ne peut entraîner la nullité de l’acte que sur justification d’un grief » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-18.768, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cet arrêt, rendu à propos d’une assignation délivrée à un syndicat des copropriétaires dont la désignation était imprécise quant à son caractère principal ou secondaire, illustre la distinction fondamentale entre les vices de fond et les vices de forme en matière de nullité des actes de procédure. Là où l’erreur de dénomination du syndicat dans une assignation est un simple vice de forme requérant la preuve d’un grief, le défaut de pouvoir du syndic pour convoquer l’assemblée générale est une irrégularité substantielle qui se suffit à elle-même. La différence de traitement se justifie par la nature des intérêts en jeu : la convocation de l’assemblée générale engage l’ensemble des copropriétaires et conditionne la validité de toutes les résolutions qui y sont adoptées, tandis que l’erreur de dénomination dans un acte de procédure n’affecte qu’un rapport bilatéral entre le demandeur et le défendeur.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 6 novembre 2025, que la demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale doit être examinée au regard de la régularité de la convocation, sans que le juge puisse se borner à relever que les copropriétaires avaient pu participer au vote (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-15.817). Cette décision, qui s’inscrit dans la même ligne que l’arrêt du 18 juin 2026, confirme que le respect du formalisme de convocation est une condition autonome de validité des délibérations, indépendante de l’absence de préjudice démontré.
À cet égard, il convient de relever que l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 soumet les actions en contestation des décisions d’assemblées générales à un délai de déchéance de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Ce délai, dont la brièveté est justifiée par la nécessité de sécuriser les décisions collectives de la copropriété, impose au copropriétaire une diligence particulière. La solution dégagée par l’arrêt du 18 juin 2026 compense cette rigueur temporelle par une souplesse dans l’exercice de l’action : le copropriétaire n’a pas à rapporter la preuve d’un grief, ce qui allège considérablement le fardeau probatoire qui pèse sur lui dans le délai contraint qui lui est imparti.
Cette jurisprudence s’inscrit dans une tendance plus large de la troisième chambre civile à renforcer la protection procédurale du copropriétaire face aux actes du syndicat et de son syndic. La copropriété est un régime juridique dans lequel le rapport de force entre le syndicat, personne morale agissant par son syndic, et le copropriétaire individuel est structurellement déséquilibré. Les garanties procédurales érigées par la Cour de cassation — qu’il s’agisse de l’exigence de précision de la mise en demeure ou de l’absence d’exigence de grief pour contester une convocation irrégulière — constituent autant de correctifs à ce déséquilibre. L’action en contestation d’une assemblée générale de copropriété est ainsi facilitée, et l’action en recouvrement des charges de copropriété est plus rigoureusement encadrée.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 18 juin 2026, tous deux publiés au Bulletin et revêtus de la formation de section, dessinent un mouvement jurisprudentiel cohérent de renforcement du formalisme protecteur du copropriétaire. D’un côté, la mise en demeure préalable à l’action en recouvrement des charges devient un acte procédural substantiel dont la précision conditionne la recevabilité de la demande, et les pouvoirs du président statuant en procédure accélérée au fond sont strictement cantonnés à l’objet défini par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. De l’autre, l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic prive rétrospectivement celui-ci de son pouvoir de convoquer toute assemblée ultérieure, et la nullité de la convocation ainsi délivrée peut être poursuivie sans que le copropriétaire ait à justifier d’un grief. Ces solutions, qui s’inscrivent dans la continuité des avis et arrêts rendus par la même chambre depuis 2024, attestent d’une volonté constante de la Cour de cassation d’équilibrer, par la rigueur procédurale, le rapport de force inhérent à toute copropriété. La troisième chambre civile manifeste ainsi son attachement à une conception exigeante du droit de la copropriété, dans laquelle les prérogatives du syndicat ne peuvent s’exercer qu’à la condition d’un strict respect des formalités substantielles édictées par la loi du 10 juillet 1965. Les praticiens du droit immobilier y trouveront des arguments solides pour la défense des copropriétaires confrontés à des actions en recouvrement hâtives ou à des convocations d’assemblées générales entachées d’irrégularité, et les syndics eux-mêmes devront intégrer ces exigences renforcées dans leurs pratiques quotidiennes de gestion. En définitive, le formalisme n’est pas ici un vain ritualisme : il est la garantie que l’exercice des prérogatives exorbitantes conférées au syndicat par la loi du 10 juillet 1965 demeure contenu dans les limites que le législateur et le juge lui ont assignées.
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