Le règlement de copropriété à l’épreuve du contrôle judiciaire : validité, irrégularités et clauses réputées non écrites
Le règlement de copropriété constitue la charte fondamentale de tout immeuble soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965. Il détermine la destination des parties privatives et communes, fixe les règles d’administration et répartit les charges entre les copropriétaires. Pourtant, ce document, souvent ancien et rédigé dans des conditions techniques variables, peut receler des irrégularités dont la sanction n’est pas uniforme. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par plusieurs arrêts rendus entre janvier 2024 et mars 2026, a précisé les contours de ce contrôle judiciaire, en distinguant avec une netteté croissante la validité du règlement lui-même, le sort des clauses irrégulières et l’office du juge saisi d’une contestation. L’enjeu est considérable pour les copropriétaires, les syndics et les praticiens : une irrégularité formelle emporte-t-elle la nullité du règlement ou seulement l’inopposabilité du plan ? Une clause contraire à l’ordre public est-elle nulle ou simplement réputée non écrite ? Comment le règlement peut-il être modifié pour s’adapter aux évolutions de l’immeuble ? L’analyse des décisions les plus récentes dessine un régime à deux vitesses, dans lequel le juge dispose d’un pouvoir de modulation étendu mais encadré.
I. La validité du règlement de copropriété et l’incidence des irrégularités formelles
A. Les conditions légales de constitution du règlement et le statut impératif de la copropriété
Le règlement conventionnel de copropriété est régi par l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes duquel il « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » et « fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8). Ce document, incluant ou non l’état descriptif de division, constitue l’acte fondateur de l’organisation collective. Encore faut-il que l’immeuble réponde aux critères posés par l’article 1er de la même loi, dont le caractère d’ordre public est affirmé sans ambiguïté : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 1er). Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-13.829, publié au Bulletin) a apporté une clarification décisive sur l’articulation entre les conditions de constitution de la copropriété et les éventuelles irrégularités qui affectent le règlement. La Cour y énonce que « dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, publié au Bulletin). Cette formulation, d’une portée considérable, signifie que la violation des règles d’urbanisme par le constructeur ou le lotisseur est sans incidence sur l’existence même de la copropriété. Le statut s’impose dès lors que les conditions objectives de l’article 1er sont réunies, indépendamment de la régularité administrative du projet. La Cour rappelle ainsi que le droit de la copropriété obéit à une logique autonome, distincte de celle du droit de l’urbanisme, et que le juge doit constater l’existence de parties communes pour caractériser la copropriété, ainsi qu’elle l’avait déjà jugé dans deux précédents publiés (Cass. 3e civ., 8 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152 ; Cass. 3e civ., 26 mars 2020, pourvoi n° 18-16.117, publié).
Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 1er, 1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts que « seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers » et qu’à ce titre, ils « lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière » (Loi n° 46-942 du 7 mai 1946, art. 1er et 2). Ce monopole des géomètres-experts est essentiel à la sécurité juridique des divisions foncières, mais la question de sa sanction en cas de méconnaissance restait débattue.
B. L’incidence des irrégularités formelles sur la validité du règlement : la distinction entre le plan et l’acte
L’apport majeur de l’arrêt du 19 mars 2026 réside précisément dans la distinction qu’il opère entre la régularité du plan annexé à l’état descriptif de division et la validité du règlement de copropriété lui-même. La Cour juge en effet que « si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, publié au Bulletin). Cette solution consacre une autonomie du règlement par rapport à ses annexes techniques : le plan irrégulièrement établi peut être contesté dans sa fonction probatoire de délimitation des droits fonciers, mais il n’affecte pas l’existence ni la validité de la copropriété elle-même.
En l’espèce, un couple de copropriétaires avait assigné le syndicat des copropriétaires, un autre copropriétaire et le notaire instrumentaire en nullité du plan de division annexé à l’état descriptif de division, en soutenant que ce plan n’avait pas été dressé par un géomètre-expert et qu’il méconnaissait le permis de construire. La cour d’appel de Lyon, dont l’arrêt est confirmé, avait rejeté l’ensemble des demandes, en retenant que le plan litigieux, bien qu’irrégulier, définissait clairement les limites de la copropriété et pouvait servir d’élément de preuve. La Cour de cassation approuve ce raisonnement et précise que la cour d’appel a pu retenir « qu’en dépit des conditions irrégulières de son établissement par une personne n’ayant pas la qualité de géomètre-expert, ledit plan pouvait servir d’élément de preuve des limites de la copropriété, et qu’en l’occurrence, il les définissait clairement ».
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt rendu par la même chambre le 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-18.842, publié au Bulletin), qui a jugé que les règles de computation du délai de contestation des décisions d’assemblée générale, telles que fixées par les articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 64, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, ne méconnaissent pas les exigences de l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin). La Cour y affirme que « la loi ne distinguant pas selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire ». Cette solution, qui assure la sécurité juridique des décisions collectives, s’articule avec le contrôle du règlement lui-même : le copropriétaire qui entend contester la validité d’une clause du règlement doit agir dans les délais et selon les voies procédurales appropriées.
II. Le contrôle judiciaire du contenu du règlement et l’office du juge
A. Les clauses réputées non écrites et l’office du juge en matière de répartition des charges
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable, dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » et précise que « lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 43). Ce mécanisme de sanction, distinct de la nullité, emporte des conséquences pratiques considérables sur l’office du juge.
La troisième chambre civile a précisé la portée de cette disposition dans un arrêt publié au Bulletin du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-22.036). Elle y énonce que « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.036, publié au Bulletin). La Cour censure ainsi l’arrêt d’une cour d’appel qui, après avoir déclaré « nulle » une clause de répartition des charges devenue non conforme à l’article 10 de la loi à la suite de modifications successives de l’état descriptif de division, avait ordonné qu’une nouvelle répartition soit établie, sans procéder elle-même à cette répartition.
Cette jurisprudence impose au juge du fond une obligation positive : il ne peut se borner à constater l’irrégularité de la clause et à renvoyer les parties à établir une nouvelle répartition. Il doit lui-même fixer l’ensemble des modalités de la nouvelle répartition, y compris, le cas échéant, la création de charges spéciales lorsque celle-ci s’avère indispensable au respect des dispositions d’ordre public. L’office du juge est ici pleinement créateur : il ne s’agit pas seulement de censurer une clause illicite, mais de substituer à celle-ci une répartition conforme à la loi, dans le respect des critères posés par l’article 10, qui prévoit que les charges sont réparties en fonction de l’utilité que les services et équipements présentent à l’égard de chaque lot.
L’arrêt du 25 janvier 2024 constitue un rappel utile de la distinction entre nullité et clause réputée non écrite. Alors que la nullité anéantit rétroactivement l’acte ou la clause et peut être couverte par la prescription ou la confirmation, la clause réputée non écrite est privée d’effet pour l’avenir sans qu’il soit besoin de l’annuler. La Cour de cassation insiste sur le fait que le juge ne doit pas prononcer la nullité d’une clause contraire à l’ordre public de la loi de 1965, mais la réputer non écrite, ce qui implique un office spécifique de substitution.
Par ailleurs, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble, aux modalités de jouissance des parties privatives ou à la répartition des charges, lorsque ces stipulations présentent un caractère contractuel. La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-25.465), en jugeant que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.465). Cette solution protège les droits individuels des copropriétaires contre les décisions majoritaires qui porteraient atteinte aux stipulations du règlement.
B. La modification du règlement et les règles de majorité
Le règlement de copropriété n’est pas un acte figé. Il peut être modifié pour s’adapter aux évolutions de l’immeuble, aux besoins des copropriétaires ou aux exigences légales nouvelles. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale vote à la majorité des deux tiers les actes de disposition et de modification de jouissance. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 20 avril 2023 (pourvoi n° 22-14.669), a rappelé que la modification des clauses du règlement de copropriété relatives à l’administration des parties communes ne peut intervenir qu’à la majorité de l’article 26, et non à une majorité inférieure, même lorsque cette modification est présentée comme une simple mesure de gestion (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-14.669).
La Cour a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 24-15.587), que l’assemblée générale ne peut modifier le règlement de copropriété en méconnaissance des règles de majorité prévues par la loi. Elle a censuré une cour d’appel qui avait validé une décision d’assemblée générale modifiant le règlement sans vérifier que la majorité requise avait été atteinte (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587). La solution rappelle que le respect des règles de majorité est une condition substantielle de validité des décisions modifiant le règlement.
En outre, le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut connaître d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond. La troisième chambre civile l’a jugé dans un arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-10.778, publié au Bulletin), en précisant que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-10.778, publié au Bulletin).
La question de la modification du règlement s’est également posée à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 (pourvoi n° 25-40.030), portant sur la conformité à la Constitution des dispositions de l’article 26 de la loi de 1965 relatives à la majorité requise pour modifier le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030, QPC). Le débat constitutionnel sur l’équilibre entre le droit de propriété individuel et l’intérêt collectif de la copropriété est ainsi relancé.
La jurisprudence récente illustre également l’importance de l’état descriptif de division dans les opérations de modification du règlement. Dans un arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-16.488), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait validé une résolution d’assemblée générale approuvant un modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, sans vérifier que les conditions de majorité étaient réunies (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-16.488). Cette décision souligne que l’état descriptif de division, document technique complémentaire au règlement, obéit aux mêmes exigences procédurales de modification.
Enfin, il convient de rappeler que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Cette limite, prévue par l’article 8 de la loi de 1965, constitue un garde-fou essentiel contre les clauses abusives ou disproportionnées. La troisième chambre civile veille à son respect, comme en témoigne l’arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.534, publié au Bulletin), qui a jugé que le syndicat des copropriétaires agissant sur le fondement de l’article 19-2 ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534, publié au Bulletin).
L’ensemble de ces décisions dessine un régime dans lequel le règlement de copropriété, acte de droit privé à caractère contractuel et réglementaire, est soumis à un contrôle judiciaire dont l’intensité varie selon la nature de la clause contestée. Le juge dispose d’un pouvoir de modulation entre la simple inopposabilité du plan irrégulier, la substitution d’office d’une clause réputée non écrite et l’annulation d’une décision d’assemblée générale prise en violation des règles de majorité. Cette gradation assure un équilibre entre la sécurité juridique des actes de copropriété et la protection des droits individuels des copropriétaires.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des clarifications attendues sur le régime du règlement de copropriété. L’arrêt du 19 mars 2026 consacre l’autonomie du règlement par rapport à ses annexes techniques, en affirmant que l’irrégularité du plan annexé à l’état descriptif de division est sans incidence sur la validité du règlement lui-même. L’arrêt du 25 janvier 2024 rappelle que le juge qui répute non écrite une clause de répartition des charges doit procéder lui-même à la nouvelle répartition, sans pouvoir déléguer cette mission à l’assemblée générale. Ces solutions, combinées au contrôle strict des règles de majorité applicables à la modification du règlement, témoignent d’une volonté de renforcer la prévisibilité du droit de la copropriété, tout en préservant la capacité d’adaptation des immeubles aux évolutions légales et factuelles.
Les enjeux pratiques de ces évolutions jurisprudentielles sont considérables pour l’ensemble des acteurs de la copropriété. Les syndics, en premier lieu, doivent veiller à la régularité des documents fondateurs et anticiper les éventuelles contestations en faisant établir les plans annexés par un géomètre-expert. Les notaires, chargés de recevoir les actes de vente de lots, ne sauraient se contenter de vérifications superficielles du règlement et de ses annexes, sous peine d’engager leur responsabilité professionnelle. Les copropriétaires, enfin, disposent désormais d’une grille de lecture claire pour apprécier la validité de leur règlement et identifier les clauses susceptibles d’être réputées non écrites. La troisième chambre civile, par la précision croissante de ses arrêts et la publication systématique des décisions les plus importantes au Bulletin, contribue à la sécurité juridique d’une matière dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique pour les millions de Français qui vivent en copropriété.
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