Le droit des baux commerciaux, historiquement construit autour de la protection du fonds de commerce du preneur et de l’équilibre économique entre les parties, se trouve aujourd’hui confronté à un nouveau corps de règles étranger à sa logique originelle : le droit de l’environnement. L’irruption des obligations de performance énergétique dans le champ du bail commercial, sous l’effet conjugué de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement et du décret du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, bouleverse les équilibres contractuels que le statut impératif issu du décret du 30 septembre 1953 avait patiemment institués. Le législateur impose désormais au bailleur et au preneur des obligations d’information, de communication et, à terme, de réalisation de travaux dont le coût et la répartition ne sont pas précisément encadrés par le Code de commerce. Cette superposition normative engendre une insécurité juridique que la jurisprudence, encore parcellaire, commence à peine à dissiper. L’objet de la présente étude est d’analyser le cadre légal de ces obligations environnementales et d’envisager les sanctions que le juge pourrait mobiliser pour en assurer l’effectivité, dans l’attente d’une intervention législative qui tarde à se dessiner.
I. Le cadre légal des obligations environnementales dans le bail commercial
A. L’annexe environnementale, instrument contractuel au service de la performance énergétique
L’article L. 125-9 du Code de l’environnement, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dispose que « tout bail conclu ou renouvelé portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comporte une annexe environnementale » (Legifrance, art. L. 125-9 C. env.). Cette disposition, entrée en vigueur le 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date et le 14 juillet 2013 pour les baux en cours, impose une obligation d’information réciproque et permanente entre le preneur et le bailleur. Le preneur doit communiquer au bailleur toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués et lui permettre l’accès aux lieux pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique. En retour, le bailleur doit fournir au preneur les informations relatives aux équipements et à la performance énergétique du bâtiment. Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011, codifié aux articles R. 136-1 à R. 136-3 du Code de la construction et de l’habitation, définit le contenu minimal de cette annexe, qui comprend notamment les caractéristiques énergétiques des équipements, les consommations annuelles et les programmes d’amélioration.
Par ailleurs, le statut des baux commerciaux comporte déjà des obligations d’information à la charge du bailleur qui entrent en résonance avec le dispositif environnemental. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (Legifrance, Code de commerce). Cet inventaire, dont le contenu est précisé par l’article R. 145-35 du même code, donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai de deux mois à compter de la clôture de l’exercice. Or, les dépenses liées aux consommations énergétiques et aux travaux d’amélioration de la performance environnementale ne sont pas explicitement mentionnées dans ces textes, ce qui laisse aux parties une marge d’appréciation significative quant à leur inclusion dans l’inventaire. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, qu’« il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, en application du contrat de bail commercial, diverses dépenses et taxes, d’établir sa créance en produisant les justificatifs des sommes dont il demande le paiement » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cette exigence de transparence probatoire pourrait aisément être étendue aux dépenses de nature énergétique.
La juridiction parisienne a, dans un jugement du 12 mai 2026, rappelé la portée de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce en ces termes : « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire » (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 12 mai 2026, n° 23/16080, courdecassation.fr). Dès lors, l’intégration des données de performance énergétique au sein de l’état récapitulatif annuel des charges apparaît comme une évolution juridiquement cohérente et pratiquement souhaitable.
Il importe toutefois de relever que le champ d’application territorial de l’annexe environnementale demeure limité aux locaux de plus de 2 000 mètres carrés, ce qui exclut une part significative du parc commercial français, principalement constitué de surfaces de taille intermédiaire. Cette restriction, justifiée par le souhait du législateur de ne pas imposer une charge disproportionnée aux petites structures, pourrait être remise en cause à mesure que les exigences de performance énergétique se généralisent. Le décret tertiaire, dont le seuil d’application est fixé à 1 000 mètres carrés, couvre un périmètre plus large et pourrait servir de modèle à une future extension du dispositif de l’annexe environnementale.
B. Le décret tertiaire et la superposition des régimes de répartition des coûts environnementaux
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, codifié aux articles R. 131-38 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, impose aux propriétaires et aux preneurs à bail de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 mètres carrés une obligation de réduction progressive de leur consommation d’énergie finale. Les objectifs sont ambitieux : une diminution de quarante pour cent d’ici 2030, de cinquante pour cent d’ici 2040 et de soixante pour cent d’ici 2050, par rapport à une année de référence choisie par le déclarant. La déclaration des consommations s’effectue sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME. Ce dispositif, par sa généralité et son caractère impératif, transcende les catégories traditionnelles du droit des obligations locatives et impose aux parties de repenser l’équilibre économique de leur relation contractuelle.
Or, le Code de commerce est silencieux sur la question de savoir qui, du bailleur ou du preneur, doit supporter le coût des investissements nécessaires à l’atteinte des objectifs du décret tertiaire. L’article 606 du Code civil, qui met à la charge du bailleur les grosses réparations, et l’article 1754 du même code, qui laisse au preneur les réparations locatives, constituent des points de repère insuffisants pour appréhender les travaux de rénovation énergétique, lesquels se situent à la frontière de ces deux catégories. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 1er juin 2022, qu’« il résulte de ces textes que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598, courdecassation.fr). Cette exigence de clarté et de précision de la clause de transfert constitue une protection significative pour le preneur, qui ne saurait se voir imposer des travaux de rénovation énergétique d’envergure sur le fondement d’une stipulation générale et imprécise.
La cour d’appel de Paris a illustré cette rigueur interprétative dans un arrêt du 9 novembre 2023, en jugeant à propos d’un centre commercial que « le terme restructuration est absent de la liste des travaux laissés à la charge du preneur, ce qui exclut la possibilité pour le bailleur de recouvrer une quote-part au titre des travaux qui ont été entrepris à son instigation » (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 9 nov. 2023, n° 22/03003, courdecassation.fr). Transposée aux travaux d’amélioration de la performance énergétique, cette solution signifie que le bailleur ne peut en répercuter le coût sur le preneur que si le bail comporte une clause expresse, claire et précise, visant spécifiquement cette catégorie de dépenses. À défaut, ces travaux demeurent à la charge du bailleur, en application du principe selon lequel le bail constitue un revenu net de charges pour le bailleur.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, dans un arrêt du 15 mai 2025, confirmé cette orientation en retenant que « les travaux de rénovation sont des travaux d’entretien, de réparation et de rénovation du centre commercial, la rénovation selon la définition donnée par le dictionnaire Larousse consistant à remettre à neuf » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 15 mai 2025, n° 24/09132, courdecassation.fr). Cette analyse confirme que la qualification juridique des travaux de performance énergétique demeure un enjeu contentieux majeur, dont la résolution conditionne la détermination du débiteur final de leur coût.
II. Les sanctions du défaut de conformité environnementale et l’office du juge
A. Les sanctions contractuelles et statutaires à la disposition du preneur
En l’état du droit positif, aucun texte ne sanctionne spécifiquement le défaut d’annexe environnementale ou l’inexécution des obligations issues du décret tertiaire dans le bail commercial. Cette lacune place le juge dans une position délicate, contraint de mobiliser les outils du droit commun des contrats et du statut des baux commerciaux pour assurer l’effectivité des obligations environnementales. La cour d’appel de Bordeaux a expressément jugé que « le défaut d’annexion du diagnostic de performance énergétique au bail commercial n’est pas sanctionné par la résolution du bail » (CA Bordeaux, 4e ch. com., 19 févr. 2025, n° 23/00241, courdecassation.fr). Cette solution, rendue à propos du DPE mais transposable à l’annexe environnementale, ferme la voie de la résolution du contrat mais n’épuise pas l’arsenal des sanctions disponibles.
En premier lieu, l’obligation de délivrance conforme, prévue à l’article 1719 du Code civil, pourrait être invoquée lorsque le local loué ne répond pas aux normes environnementales en vigueur, rendant son exploitation impossible ou substantiellement entravée. La Cour de cassation a précisé la portée de cette obligation dans un arrêt du 15 décembre 2021 en ces termes : « il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité » (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 20-14.423, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cette formulation, qui distingue l’obligation de délivrance de la garantie de commercialité, pourrait être mobilisée pour inclure dans l’obligation de délivrance la conformité du local aux normes environnementales essentielles à son exploitation.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 5 mars 2026, consacré la possibilité pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution au bailleur défaillant, en jugeant que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, le paiement des loyers » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Legifrance). Dès lors, un preneur confronté à l’inexécution par le bailleur de ses obligations environnementales, lorsque cette carence rend les locaux impropres à l’usage convenu, pourrait légitimement suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la régularisation.
En deuxième lieu, le mécanisme du réputé non écrit pourrait être invoqué sur le fondement de l’article 1171 du Code civil, qui sanctionne toute clause créant un déséquilibre significatif dans un contrat d’adhésion. Une clause qui transférerait systématiquement au preneur la totalité des coûts de mise en conformité environnementale, sans contrepartie ni plafonnement, pourrait être jugée abusive et réputée non écrite. La cour d’appel de Versailles a rappelé, dans un arrêt du 2 novembre 2023, que les clauses de transfert des grosses réparations au preneur doivent être interprétées restrictivement (CA Versailles, 12e ch., 2 nov. 2023, n° 22/05478, courdecassation.fr). Cette exigence d’interprétation restrictive s’applique avec une force particulière aux clauses de transfert des coûts environnementaux, qui engagent le preneur pour des montants potentiellement considérables et difficilement prévisibles.
En troisième lieu, la responsabilité contractuelle du bailleur pourrait être engagée sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du Code civil, si le preneur démontre un préjudice résultant de l’absence d’annexe environnementale. Ce préjudice pourrait consister, par exemple, dans le surcoût énergétique subi pendant la période d’inexécution, ou dans l’impossibilité de valoriser le fonds de commerce lors d’une cession faute de disposer des données environnementales requises par les investisseurs. Le même jour que l’arrêt précité, la Cour de cassation a jugé que « la cession d’un local commercial à une société civile immobilière constituée entre les locataires n’emporte pas, à elle seule, extinction du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Legifrance), manifestant sa volonté constante de préserver les droits du preneur contre les initiatives unilatérales du bailleur. En outre, l’action en exécution forcée de l’obligation de communication des données énergétiques pourrait être introduite devant le juge des référés sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, lorsque l’absence de transmission de ces données cause un trouble manifestement illicite au preneur, notamment en l’empêchant d’effectuer ses déclarations sur la plateforme OPERAT ou de satisfaire à ses propres obligations réglementaires.
B. L’office du juge face à l’émergence d’un ordre public écologique
Le juge des loyers commerciaux, dont la compétence exclusive est prévue aux articles R. 145-23 à R. 145-28 du Code de commerce, pourrait intégrer les obligations environnementales dans l’appréciation de la valeur locative lors de la fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-33 du Code de commerce énumère les critères de la valeur locative, parmi lesquels figurent les « obligations respectives des parties ». Or, les obligations environnementales constituent précisément des obligations des parties au sens de ce texte. Un local performant sur le plan énergétique justifie un loyer plus élevé qu’un local énergivore ; inversement, l’absence de travaux de mise en conformité pourrait justifier une minoration du loyer.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée le 28 mai 2026, a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux sans aborder directement la question environnementale. Cette loi a néanmoins introduit des mécanismes protecteurs du preneur qui pourraient influencer l’interprétation jurisprudentielle des obligations environnementales : la mensualisation d’ordre public du loyer, désormais inscrite à l’article L. 145-32-1 du Code de commerce, et le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer. L’orientation générale de cette réforme, qui renforce la protection du preneur contre les charges financières excessives, pourrait servir de guide d’interprétation pour les juges confrontés à la question du coût des travaux environnementaux.
Par ailleurs, la jurisprudence relative aux baux d’habitation fournit des indications utiles sur l’évolution probable du contentieux environnemental dans le bail commercial. Le juge du contentieux de la protection d’Orléans a, dans un jugement du 11 mai 2026, condamné un bailleur à indemniser son locataire pour surconsommation d’énergie résultant d’une isolation défaillante, en retenant que « M. [V] a refusé d’effectuer un diagnostic de performance énergétique qui aurait pu établir de manière précise le niveau d’isolation de la maison. Au regard de l’ensemble de ces manquements, il apparaît que M. [V] a commis une faute qui a porté un préjudice financier direct à Mme [T] » (TJ Orléans, JCP, 11 mai 2026, n° 23/04212, courdecassation.fr). Si cette solution a été rendue en matière de bail d’habitation, elle préfigure une évolution que le contentieux du bail commercial ne manquera pas de connaître, le préjudice énergétique du preneur commercial étant économiquement comparable au préjudice du locataire d’habitation.
Le tribunal judiciaire de Nanterre a, dans un jugement du 12 mai 2026, examiné les obligations pesant sur le bailleur en matière de performance énergétique, en relevant que le diagnostic de performance énergétique « comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic » (TJ Nanterre, 4e ch., 12 mai 2026, n° 23/07257, courdecassation.fr). Cette décision confirme que le DPE, bien que n’étant pas assorti d’une sanction spécifique dans le bail commercial, constitue un document opposable dont les recommandations peuvent fonder une action en exécution forcée ou en dommages-intérêts.
Enfin, le tribunal judiciaire de Paris a, dans un jugement du 12 mai 2026, appliqué l’article L. 145-40-2 du Code de commerce pour trancher un litige relatif à la répartition des charges, en rappelant que « les charges, impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspondent strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée » (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 12 mai 2026, n° 23/16080, courdecassation.fr). Ce principe de proportionnalité, déjà applicable aux charges traditionnelles, devra être étendu aux charges environnementales, sous le contrôle du juge.
Conclusion
L’annexe environnementale et le décret tertiaire constituent les deux piliers d’un ordre public écologique émergent qui transcende les catégories traditionnelles du droit du bail commercial. Leur effectivité demeure néanmoins tributaire de l’intervention du juge, seul habilité à combler les lacunes du dispositif législatif en mobilisant les outils du droit commun : obligation de délivrance conforme, exception d’inexécution, mécanisme du réputé non écrit et responsabilité contractuelle. L’évolution la plus significative résidera probablement dans l’intégration des consommations énergétiques au sein de l’inventaire des charges prévu par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, ainsi que dans l’émergence d’une jurisprudence consacrant un préjudice énergétique autonome du preneur commercial. En l’absence d’intervention législative spécifique, c’est au juge qu’il appartiendra de donner corps à cet ordre public écologique, en articulant les obligations du statut des baux commerciaux avec les prescriptions du droit de l’environnement. La pratique contractuelle pourrait utilement anticiper ces évolutions en intégrant, dès la conclusion du bail, des stipulations précises relatives à la répartition du coût des travaux de performance énergétique, aux modalités de communication des données de consommation et aux conséquences financières de l’inexécution de ces obligations.
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