L’inflation normative à l’épreuve du statut des baux commerciaux : le partage du coût de la mise en conformité réglementaire entre bailleur et preneur
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), constitue un édifice législatif pensé pour un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur. Or cet équilibre, déjà mis à l’épreuve par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, se trouve aujourd’hui confronté à un phénomène nouveau : l’inflation normative. La multiplication des obligations réglementaires de mise en conformité — sécurité incendie, accessibilité des établissements recevant du public, performance énergétique, dispositif éco-énergie tertiaire — place les parties au bail commercial face à une question centrale : qui, du bailleur ou du preneur, doit supporter le coût économique de ces mises aux normes successives ?
Le droit positif apporte une réponse en apparence simple. Aux termes de l’article 1719 du Code civil (legifrance.gouv.fr), le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’en faire jouir paisiblement le preneur. En contrepoint, l’article R. 145-35 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) prohibe l’imputation au locataire des dépenses relatives aux travaux de mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. Ces dispositions dessinent un principe clair : la charge des travaux de mise aux normes incombe au bailleur.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile a construit un tempérament à ce principe, en admettant la validité d’une clause expresse transférant cette charge au preneur. Ce tempérament, dégagé à propos d’obligations réglementaires traditionnelles, est-il transposable aux obligations nouvelles, plus lourdes et plus incertaines, qui émergent du droit de l’environnement et de la transition énergétique ? La question est d’autant plus aiguë que le dispositif éco-énergie tertiaire, issu de l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation (legifrance.gouv.fr), impose désormais aux bâtiments à usage tertiaire une réduction de leur consommation d’énergie finale de quarante pour cent d’ici 2030, cinquante pour cent d’ici 2040 et soixante pour cent d’ici 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010.
L’analyse de cette tension entre le principe protecteur du statut, la liberté contractuelle et l’inflation normative impose d’examiner, d’une part, le fondement et les limites du principe de l’obligation de délivrance conforme du bailleur (I), et, d’autre part, l’impact des nouvelles obligations réglementaires sur la recomposition du partage contractuel des charges (II).
I. Le principe de l’obligation de délivrance conforme et la construction prétorienne de l’exigence de clause expresse
A. Le fondement légal de l’obligation de mise en conformité à la charge du bailleur
L’obligation de délivrance conforme constitue l’obligation essentielle du bailleur. L’article 1719 du Code civil dispose que celui-ci est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation est une obligation continue, qui ne s’épuise pas à la remise initiale des clefs. Elle impose au bailleur de maintenir la conformité du local à sa destination contractuelle pendant toute la durée du bail, et ce quelle que soit l’évolution des normes réglementaires applicables à l’activité exercée par le preneur.
En droit des baux commerciaux, cette obligation de droit commun est renforcée par les dispositions réglementaires du Code de commerce. L’article R. 145-35 du Code de commerce énumère limitativement les dépenses qui ne peuvent être imputées au locataire. Au nombre de ces dépenses prohibées figurent, au 2° du texte, « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ». L’alinéa précédent vise lui-même les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, lequel englobe notamment la réparation des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture.
Il s’en évince que le législateur, par ces dispositions d’ordre public, a entendu faire peser sur le bailleur la charge économique des travaux de mise en conformité réglementaire qui, par leur ampleur, s’analysent en de véritables grosses réparations. La ratio legis est double : d’une part, ces travaux profitent structurellement à l’immeuble et donc au propriétaire, au-delà de la seule durée du bail ; d’autre part, leur coût, souvent considérable, ne saurait être supporté par le seul preneur sans compromettre la pérennité de son fonds de commerce, que le statut a précisément pour vocation de protéger. Cette protection est un pilier du droit des baux commerciaux, dont la logique est de garantir au locataire la stabilité de son exploitation.
La troisième chambre civile a rappelé avec constance ce principe. Dans un arrêt du 19 juin 2025, elle a retenu que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127, courdecassation.fr). Par cette formule, la Cour de cassation rattache expressément les travaux de mise en conformité à l’obligation de délivrance, elle-même de nature continue. De même, par un arrêt du 4 septembre 2025, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir « à bon droit rappelé que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257, courdecassation.fr).
Il résulte de cette jurisprudence que l’obligation de délivrance conforme est d’ordre public : le bailleur ne peut s’en exonérer par une simple clause de style ou par une clause générale de prise des lieux en l’état. La mise en conformité du bien loué avec la réglementation applicable à l’activité du preneur constitue un élément indissociable de la prestation due par le bailleur, et le coût correspondant lui incombe par défaut.
B. L’exigence prétorienne de clause expresse et ses limites
Si le principe est celui du bailleur débiteur des travaux de mise en conformité, la Cour de cassation a toutefois admis la validité d’une clause expresse mettant cette charge à la charge du preneur. L’arrêt fondateur en la matière est celui du 6 juillet 2023, par lequel la troisième chambre civile a jugé au visa de l’article 1719, 1°, du Code civil que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.901, courdecassation.fr). En l’espèce, la bailleresse invoquait une clause du bail par laquelle la locataire s’était engagée « à supporter le coût de la mise en conformité du local avec les textes susvisés ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives ». La cour d’appel avait refusé d’en tirer les conséquences. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ».
En conséquence, la Cour de cassation reconnaît la licéité d’une clause expresse transférant au preneur la charge des travaux de mise en conformité. Toutefois, à peine deux ans plus tard, elle a sensiblement précisé les conditions de validité d’une telle clause. Dans un arrêt remarqué du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a jugé au visa des articles 1150, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719, 1°, du Code civil que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, courdecassation.fr).
L’apport essentiel de cet arrêt réside dans les motifs qui le fondent. La cour d’appel avait retenu qu’en vertu des clauses du bail, le preneur était tenu d’effectuer « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » et en avait déduit qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne pouvait être imputé au bailleur. La Cour de cassation censure cette analyse au motif qu’elle « n’a pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». La Cour opère ainsi une distinction fondamentale entre, d’une part, les travaux nécessaires pour remédier à des non-conformités préexistantes à la date de délivrance initiale et, d’autre part, les travaux rendus nécessaires par l’évolution ultérieure de la réglementation. Dans le premier cas, la clause de transfert doit désigner expressément les non-conformités concernées ; une clause générale de mise aux normes, aussi large soit-elle, ne suffit pas.
Cette exigence de précision est confortée par un autre arrêt de la troisième chambre civile du 4 septembre 2025, aux termes duquel la cour d’appel a souverainement constaté que les travaux d’étanchéité de la toiture « relevaient des grosses réparations » et que le bail « laissait aux bailleurs la charge des grosses réparations, soit celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ainsi que celles liées à la vétusté, faute de clause expresse les mettant à la charge de la locataire » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257, précité).
Par ailleurs, la Cour de cassation a renforcé l’effectivité de l’obligation de délivrance en consacrant le droit du preneur d’opposer une exception d’inexécution au commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin et revêtu d’une formation de section, la troisième chambre civile a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, courdecassation.fr).
Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié) selon lequel le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable dès lors que les locaux sont impropres à leur usage, consacre une immunité procédurale du preneur. Dés lors, la question de savoir qui supporte la charge économique des travaux de mise en conformité n’est pas seulement une question de répartition contractuelle : elle détermine aussi l’issue des contentieux en résiliation du bail et en paiement des loyers.
II. Les nouvelles obligations réglementaires et la recomposition du partage contractuel
A. Le dispositif éco-énergie tertiaire et l’émergence d’une obligation de performance environnementale
Le dispositif éco-énergie tertiaire, issu de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, et codifié à l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, impose aux propriétaires et, le cas échéant, aux preneurs à bail de bâtiments à usage tertiaire une obligation de réduction progressive de la consommation d’énergie finale. Le texte fixe des objectifs chiffrés : une réduction d’au moins quarante pour cent en 2030, cinquante pour cent en 2040 et soixante pour cent en 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, codifié aux articles R. 174-22 et suivants du même code, précise les modalités d’application, notamment l’obligation de déclaration annuelle des consommations sur la plateforme OPERAT gérée par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.
L’originalité de ce dispositif est de répartir l’obligation entre le propriétaire et le preneur « pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations ». Il appartient donc aux parties de « définir ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et de mettre en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles ». En cas de carence, un dispositif de sanction administrative, dénommé « name and shame », permet au préfet de prononcer une amende et de publier le manquement sur un site internet dédié.
Or, dans le bail commercial, les travaux d’amélioration de la performance énergétique relèvent-ils du bailleur ou du preneur ? À cet égard, rien ne permet de distinguer le dispositif éco-énergie tertiaire des autres obligations de mise en conformité réglementaire pour lesquelles le principe est celui de la charge du bailleur, sous réserve de clause expresse contraire. L’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe l’imputation au preneur des travaux de mise en conformité réglementaire constitutifs de grosses réparations. Les travaux de rénovation énergétique — isolation thermique, remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation, installation de dispositifs de gestion active de l’énergie — affectent la structure et les éléments d’équipement essentiels de l’immeuble. Ils s’analysent, dans la plupart des cas, en de véritables grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Il s’en évince que, sauf clause expresse contraire, le coût de ces travaux incombe au bailleur.
Cette analyse est corroborée par la jurisprudence de la troisième chambre civile relative aux normes de sécurité incendie. Dans l’arrêt précité du 10 avril 2025, la Cour de cassation a exigé que la clause de transfert vise expressément « les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». Une exigence équivalente s’impose pour les obligations de performance énergétique. Une clause générale de « mise aux normes » ou de « conformité à toutes prescriptions administratives » ne saurait suffire à transférer au preneur le coût, souvent considérable, de la rénovation énergétique d’un immeuble tertiaire, laquelle suppose l’exécution de travaux d’une ampleur excédant très largement le simple entretien locatif.
En outre, le législateur a pris soin de renforcer la transparence entre les parties. L’article L. 125-9 du Code de l’environnement impose l’établissement d’une annexe environnementale pour les baux portant sur des locaux de plus de deux mille mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces. Cette annexe, qui doit être jointe au contrat, détermine le bilan des consommations énergétiques et les obligations respectives des parties en matière de performance environnementale. Sa méconnaissance est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance.
B. La dialectique entre ordre public protecteur et liberté contractuelle à l’épreuve de l’inflation normative
La multiplication des strates normatives — sécurité incendie, accessibilité des personnes handicapées, diagnostic amiante, diagnostic plomb, performance énergétique, décret tertiaire — crée une situation inédite dans le droit des baux commerciaux. Chaque nouvelle norme constitue un coût supplémentaire dont le sort dépend, en dernière analyse, de la rédaction des clauses du bail et de l’interprétation qu’en donne le juge. Cette incertitude est source d’insécurité juridique pour les deux parties.
Pour le bailleur, l’accumulation des obligations de mise en conformité peut représenter un investissement disproportionné au regard de la rentabilité locative. La tentation est grande de transférer conventionnellement cette charge au preneur par des clauses générales de mise aux normes, d’autant que certaines activités — restaurants, établissements de santé, hôtels — sont soumises à des obligations réglementaires particulièrement lourdes et évolutives. Pour le preneur, accepter de telles clauses revient à assumer un risque financier non maîtrisable, dont l’ampleur peut compromettre la viabilité même de son exploitation.
La jurisprudence de la troisième chambre civile offre une réponse mesurée à cette tension. En exigeant une clause expresse pour déroger au principe de la charge du bailleur, elle préserve l’ordre public protecteur du statut des baux commerciaux tout en laissant aux parties la faculté d’aménager conventionnellement la répartition du coût des travaux. Mais en exigeant que cette clause soit suffisamment précise pour désigner les non-conformités concernées, elle empêche le bailleur de se décharger par avance et de façon indéterminée de toute obligation future de mise en conformité, ce qui reviendrait à vider de sa substance l’obligation de délivrance conforme.
Il n’est pas indifférent de relever que la Cour de cassation, dans l’arrêt du 16 novembre 2022, a déjà eu l’occasion de censurer une cour d’appel qui avait mis à la charge du preneur les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d’accès aux handicapés, sans vérifier l’existence d’une clause expresse en ce sens (Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-10.016, courdecassation.fr). Cette décision, antérieure au mouvement de précision initié en 2023, annonce déjà la rigueur dont fait preuve la Cour sur ce terrain.
Dés lors, la question centrale n’est plus de savoir si les parties peuvent contractuellement aménager la répartition du coût des mises en conformité — elles le peuvent — mais de déterminer le degré de précision que doit revêtir la clause de transfert pour être jugée valable. Les arrêts du 10 avril 2025 et du 6 juillet 2023 apportent un premier élément de réponse : la clause doit viser expressément les non-conformités existantes au moment de la délivrance initiale, ou, pour les normes nouvelles, désigner avec une précision suffisante le type d’obligation réglementaire dont le coût est transféré. Une clause stipulant que « le preneur supportera le coût de tous travaux de mise en conformité avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public » pourrait être jugée trop générale pour fonder un transfert valable du coût de la rénovation énergétique imposée par le décret tertiaire, dès lors que cette dernière obligation ne relève pas de la police des établissements recevant du public mais de la politique de transition écologique.
Ce constat invite à une réflexion plus large sur l’adéquation du statut des baux commerciaux aux enjeux contemporains. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a d’ores et déjà amorcé une modernisation du statut en créant un droit à la mensualisation des loyers et en réformant le régime de la clause résolutoire. Mais elle n’a pas abordé la question, pourtant cruciale, de la répartition des obligations environnementales entre bailleur et preneur. Cette lacune législative laisse au juge la charge de construire, par touches successives, un régime prétorien de la mise en conformité réglementaire. La résiliation du bail pour inexécution de ces obligations constitue un risque contentieux croissant, que les parties doivent anticiper par une rédaction rigoureuse des clauses contractuelles.
En tout état de cause, il est acquis à la jurisprudence que l’obligation de délivrance conforme est une obligation continue dont le bailleur ne peut s’exonérer sans une stipulation expresse, précise et dépourvue d’équivoque. L’inflation normative contemporaine, loin d’affaiblir ce principe, en renforce au contraire la portée : plus les obligations réglementaires se multiplient, plus la charge qui en résulte est lourde, et plus la protection du preneur — commerçant, artisan, industriel — doit être assurée avec rigueur.
Conclusion
L’inflation normative qui caractérise le droit contemporain des obligations réglementaires applicables aux locaux commerciaux — du règlement de sécurité incendie au dispositif éco-énergie tertiaire — ne modifie pas le principe fondamental qui gouverne le statut des baux commerciaux : le bailleur est tenu, en vertu de l’article 1719 du Code civil et de l’article R. 145-35 du Code de commerce, de supporter le coût des travaux de mise en conformité réglementaire, sauf clause expresse contraire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé les contours de cette exigence : la clause de transfert doit être expresse, précise et viser spécifiquement les non-conformités concernées. Une clause générale de mise aux normes ne saurait suffire, et le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance conforme par une simple clause de style. Cette construction prétorienne, qui allie la protection de l’ordre public du statut à la liberté contractuelle, offre aux praticiens un cadre d’analyse rigoureux pour anticiper la répartition du coût des obligations réglementaires à venir. La rédaction du bail commercial devient, plus que jamais, un exercice de précision qui conditionne l’équilibre économique de la relation locative pour la décennie à venir.
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