La perte de la chose louée dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un cas fortuit à l’épreuve des manquements du bailleur
I. La résiliation de plein droit pour perte totale : un mécanisme subordonné à l’absence de faute du bailleur
A. Le domaine de l’article 1722 du Code civil et sa distinction avec la perte partielle
L’article 1722 du Code civil [[Article 1722 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442802 : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »]] constitue le siège du droit commun de la perte de la chose louée. Ce texte, applicable au bail commercial en l’absence de dispositions contraires du statut, opère une distinction fondamentale entre la destruction totale et la destruction partielle. La première emporte résiliation de plein droit du contrat, sans qu’aucune indemnité ne soit due de part ni d’autre. La seconde ouvre au preneur une option entre une diminution du prix du bail et la résiliation du contrat, selon les circonstances de l’espèce.
Dans un arrêt du 10 septembre 2020, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que les parties peuvent conventionnellement déroger à la répartition légale des obligations nées du sinistre, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux [[Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-10.454, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abb5]]. Cette faculté de dérogation conventionnelle trouve néanmoins ses limites dans l’interdiction faite au bailleur de s’exonérer des réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, lesquelles relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil et constituent le noyau dur de son obligation de délivrance.
De même, par un arrêt du 7 janvier 2021, la Cour de cassation a précisé que les réparations dites locatives, lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, demeurent à la charge du bailleur nonobstant toute clause contraire du bail [[Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-20.432, https://www.courdecassation.fr/decision/600fe7885c58a59b7bdaaa1b]]. Cette solution s’articule avec l’article 1755 du Code civil, aux termes duquel aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure, et consacre l’impossibilité pour le bailleur de transférer au preneur la charge financière des dégradations dont l’origine lui échappe.
Le régime de l’article 1722 se distingue radicalement de celui des articles 1719 et 1720 du Code civil [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée […] 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »]], qui posent une obligation de délivrance continue pesant sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat. Or, si le bailleur manque à son obligation de délivrance, l’article 1722 ne trouve pas à s’appliquer, car la perte de la chose louée ne résulte plus alors d’un cas fortuit mais d’une défaillance imputable au bailleur lui-même. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler ce principe à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 9 janvier 2025.
Par ailleurs, la Cour de cassation a pris soin de circonscrire strictement le domaine de l’article 1722 en refusant d’y assimiler des situations qui, pour restrictives qu’elles puissent être pour la jouissance du preneur, ne constituent pas une perte de la chose au sens de ce texte. Ainsi, la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 7 mai 2025, que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » [[Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5340dfb1f09369ce143 : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. »]]. Cette solution, qui confirme une jurisprudence antérieure du 23 novembre 2022, écarte définitivement la tentation d’étendre le champ de l’article 1722 aux restrictions administratives de jouissance dépourvues de lien matériel avec l’état de la chose louée.
B. L’exigence prétorienne d’un cas fortuit étranger au bailleur
La construction prétorienne la plus significative de ces dernières années réside dans l’exigence, posée avec une rigueur croissante par la troisième chambre civile, d’un cas fortuit dont l’origine est totalement extérieure au bailleur. Cette jurisprudence trouve son fondement dans une décision ancienne mais constamment réaffirmée : « l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur » [[Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-17.684, Bull. 1998, III, n° 177 et Cass. 3e civ., 2 avr. 2003, n° 01-17.724, Bull. 2003, III, n° 74, cités par Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-16.698.]].
L’arrêt du 9 janvier 2025 vient préciser la portée de cette exigence dans une hypothèse où la cour d’appel avait cru pouvoir retenir l’existence d’un cas fortuit en se fondant sur la conception structurelle d’époque inadaptée d’un bâtiment donné à bail commercial. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 1722 du Code civil, en reprochant aux juges du fond d’avoir omis de tirer les conséquences de leurs propres constatations : « si un défaut d’entretien du bâtiment par la bailleresse est évoqué par l’expert judiciaire, les désordres affectant l’un des immeubles donnés à bail trouvent leur cause prépondérante dans la conception structurelle d’époque inadaptée […] de sorte que l’existence d’un cas fortuit est établie. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé » [[Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-16.698, https://www.courdecassation.fr/decision/677f895a4ae972558af6fe8a]]. Dès lors, il ne suffit pas que l’expert identifie une cause prépondérante étrangère au bailleur pour que le cas fortuit soit caractérisé ; il faut encore que le bailleur ne soit à l’origine d’aucun défaut d’entretien ayant concouru, même partiellement, à la réalisation du dommage.
Cette rigueur s’inscrit dans le prolongement de l’obligation de délivrance telle que définie par l’article 1719 du Code civil et de la garantie des vices due par le bailleur en vertu de l’article 1721 du même code [[Article 1721 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442792 : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »]]. En conséquence, le bailleur ne saurait se prévaloir du bénéfice de l’article 1722 pour échapper à ses obligations lorsque la perte de la chose trouve sa cause, fût-ce partiellement, dans un manquement à son obligation d’entretien ou de délivrance.
En outre, la jurisprudence récente refuse d’étendre la notion de perte de la chose à des hypothèses dans lesquelles le preneur se trouve simplement privé de la jouissance paisible des lieux sans que le bien soit matériellement détruit. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a ainsi rappelé que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f3acdc6046d47941771 : « Il résulte de ce principe que la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage. »]], ce qui confirme que l’exonération totale du bailleur ne peut être retenue que dans des circonstances exceptionnelles et strictement caractérisées.
II. Le préjudice de jouissance et l’obligation de délivrance : le maintien des obligations du bailleur malgré le sinistre
A. La faute du bailleur comme fait générateur autonome d’indemnisation
Lorsque la perte de la chose louée ne résulte pas d’un cas fortuit pur mais d’un manquement imputable au bailleur, le preneur dispose d’un droit à indemnisation fondé sur les articles 1719 et 1721 du Code civil, indépendamment du mécanisme de l’article 1722. La jurisprudence de la troisième chambre civile a construit, au fil des décisions, un régime d’indemnisation autonome qui sanctionne le bailleur défaillant dans l’exécution de son obligation d’entretien et de délivrance.
L’arrêt du 26 janvier 2022, rendu en formation de section et publié au Bulletin, illustre cette articulation délicate entre le régime de l’incendie prévu par les articles 1732 à 1734 du Code civil et la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance. La Cour de cassation y rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur » tout en précisant, s’agissant de l’incendie, que « le preneur répond de l’incendie des locaux loués, à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf0759]]. Cette dualité des fondements permet au preneur de rechercher la responsabilité du bailleur lorsque le sinistre trouve son origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien imputable à ce dernier.
À cet égard, le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt dans lequel elle précise que le bailleur « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f23c7743e3330ccf0790 : « Le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. »]]. Cette solution revêt une importance particulière dans le contexte des baux commerciaux, où l’acquéreur d’un immeuble loué se trouve immédiatement tenu des obligations de délivrance à l’égard des preneurs en place, sans pouvoir opposer l’antériorité des vices affectant l’immeuble.
La distinction entre les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil [[Article 606 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505 : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »]] et les réparations d’entretien trouve ici son application la plus concrète. Dès lors que le sinistre affecte un élément structurel de l’immeuble — gros murs, charpente, toiture — la charge des réparations incombe au bailleur, peu important les stipulations contraires du bail qui ne sauraient déroger à cette obligation d’ordre public.
B. L’articulation avec le trouble anormal de voisinage et les règles de la copropriété
Le contentieux des baux commerciaux révèle une imbrication croissante entre les règles propres au statut, le droit commun du bail et les mécanismes de responsabilité extracontractuelle. L’arrêt du 5 mars 2026 en offre une illustration saisissante : un bailleur commercial, propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété, se trouve privé de la possibilité de relouer ses locaux à la suite de l’effondrement d’un plancher appartenant à un lot voisin. La cour d’appel avait rejeté sa demande d’indemnisation au motif qu’il s’était opposé aux solutions proposées par le syndic pour financer les travaux de reconstruction. La Cour de cassation censure cette décision, au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Par cette décision, la troisième chambre civile rappelle que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage », ce qui impose aux juges du fond de caractériser précisément le lien de causalité entre le comportement du bailleur et l’intégralité de son préjudice de jouissance. L’inertie reprochée au bailleur ne saurait suffire à le priver de toute indemnisation, sauf à démontrer qu’elle constitue la cause exclusive de son dommage.
Par ailleurs, ce contentieux met en lumière la situation singulière du bailleur confronté à un sinistre dont l’origine se situe dans les parties communes ou dans un lot voisin de l’immeuble en copropriété. L’obligation de délivrance qui pèse sur lui à l’égard du preneur ne disparaît pas du seul fait que la cause du trouble de jouissance est extérieure à son lot. L’article 1719 lui impose de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, ce qui comprend l’obligation de mettre en œuvre tous les moyens nécessaires, y compris au sein du syndicat des copropriétaires, pour rétablir une jouissance conforme à la destination contractuelle des lieux.
L’article 1724 du Code civil [[Article 1724 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028806598 : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir […]. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. »]] complète ce dispositif en prévoyant que le preneur doit souffrir les réparations urgentes, mais que si elles excèdent vingt et un jours, le prix du bail doit être proportionnellement diminué. Ce mécanisme de réduction du loyer, distinct de la résiliation de plein droit prévue par l’article 1722, protège le preneur contre les conséquences financières d’un sinistre qui, sans anéantir totalement la chose louée, le prive durablement d’une partie de sa jouissance.
En conséquence, la situation du bailleur commercial confronté à la perte de la chose louée s’analyse en trois cercles concentriques. Le premier, celui de l’article 1722, suppose un cas fortuit pur, totalement étranger au bailleur, et emporte résiliation de plein droit sans indemnité. Le deuxième, celui des articles 1719 et 1721, sanctionne le bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance ou d’entretien, et ouvre droit à indemnisation intégrale du preneur. Le troisième, celui de l’article 1724 et du trouble anormal de voisinage, appréhende les situations intermédiaires dans lesquelles le sinistre, sans être imputable au bailleur, ne revêt pas les caractères du cas fortuit exclusif et génère un préjudice de jouissance dont la réparation doit être recherchée auprès des tiers responsables.
Cette tripartition jurisprudentielle révèle la permanence d’un principe : le bailleur commercial ne peut jamais se retrancher derrière le sinistre pour échapper à l’intégralité de ses obligations lorsque celui-ci trouve sa cause, même partielle, dans un manquement qui lui est imputable. La Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, a construit un édifice prétorien qui subordonne la résiliation de plein droit à la démonstration rigoureuse d’un cas fortuit exclusif de toute faute du bailleur, et qui maintient, à défaut, l’intégralité des obligations de délivrance et de garantie pesant sur ce dernier.
Conclusion
La perte de la chose louée dans le bail commercial constitue un point de rencontre entre le droit commun du bail, le statut des baux commerciaux et les règles de la responsabilité civile. L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile fait apparaître une exigence prétorienne renforcée quant à la caractérisation du cas fortuit, condition d’application de l’article 1722 du Code civil. Le bailleur ne peut invoquer ce texte que s’il démontre que la perte de la chose est exclusivement imputable à une cause extérieure, sans que son propre comportement — défaut d’entretien, inaction fautive, opposition injustifiée aux travaux nécessaires — ait concouru à la réalisation du dommage. À défaut, les articles 1719 et 1721 du Code civil trouvent à s’appliquer, imposant au bailleur de répondre de l’intégralité des préjudices subis par le preneur, qu’il s’agisse de la perte d’exploitation, du trouble de jouissance ou de la perte du fonds de commerce.
La spécificité du bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, n’introduit pas de dérogation substantielle à ce régime de droit commun. Le statut des baux commerciaux ne contient en effet aucune disposition propre à la perte de la chose louée, de sorte que les articles 1719, 1721, 1722 et 1724 du Code civil trouvent à s’appliquer dans leur intégralité aux relations entre bailleur et preneur commerciaux. Le droit au renouvellement du bail et le droit à indemnité d’éviction, piliers du statut, se trouvent eux-mêmes affectés par la perte de la chose louée : la destruction totale de l’immeuble anéantit le droit au renouvellement, tandis que la destruction partielle peut justifier le congé triennal exceptionnel du bailleur pour reconstruction prévu par l’article L. 145-4 du Code de commerce.
Cette architecture jurisprudentielle, patiemment édifiée par la troisième chambre civile depuis les années 1990 et consolidée par les arrêts de 2025 et 2026, assure un équilibre entre la protection du preneur, partie économiquement vulnérable au contrat, et la sécurité juridique du bailleur, qui ne peut être privé du bénéfice de l’article 1722 que par la démonstration d’une faute qui lui est personnellement imputable. La rigueur avec laquelle la Cour de cassation exige désormais la preuve d’un cas fortuit exclusif de toute faute du bailleur témoigne d’une volonté de ne pas faire peser sur le seul preneur les conséquences économiques d’un sinistre dont l’origine se situe, fût-ce partiellement, dans la sphère de responsabilité du bailleur.
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