L’imprévision dans le bail commercial : la confrontation de l’article 1195 du Code civil avec l’ordre public du statut des baux commerciaux
I. La résistance du statut des baux commerciaux à la pénétration du mécanisme de l’imprévision
A. L’ordre public du statut comme obstacle ontologique à l’article 1195
L’article 1195 du Code civil, introduit par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe » [[ Article 1195 du Code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041302. ]].
Ce texte constitue une innovation majeure du droit français des contrats, qui rompt avec la tradition historique de refus de l’imprévision, illustrée par l’arrêt Canal de Craponne. Or, son application au bail commercial soulève une difficulté fondamentale, qui tient à la nature même du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15 du Code de commerce dispose que « sont de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions du présent chapitre ou aux dispositions de l’article L. 145-38 » [[ Article L. 145-15 du Code de commerce. ]]. Cette disposition instaure un ordre public de protection qui irrigue l’ensemble du statut et en constitue l’armature juridique. Le bailleur ne peut s’y soustraire par convention, et le preneur ne peut y renoncer par avance.
La question se pose dès lors de savoir si l’application de l’article 1195 du Code civil, en ce qu’elle permettrait au juge de réviser unilatéralement le contrat de bail commercial pour en modifier les conditions financières, ne heurterait pas précisément cet ordre public de protection. L’article 1104 du Code civil, qui énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », précise que « cette disposition est d’ordre public » [[ Article 1104 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040772. ]]. La rencontre de ces deux ordres publics — celui du statut des baux commerciaux et celui de la bonne foi contractuelle — crée une tension normative que la jurisprudence s’emploie à résoudre depuis l’entrée en vigueur de la réforme. Par ailleurs, le statut des baux commerciaux fixe lui-même les mécanismes de révision du loyer, qu’il s’agisse de la révision triennale légale des articles L. 145-38 et L. 145-39 ou du déplafonnement du loyer lors du renouvellement. L’introduction d’un mécanisme concurrent de révision judiciaire pour imprévision viendrait perturber cet équilibre législatif minutieusement construit.
A cet égard, la doctrine s’est interrogée dès l’origine sur la compatibilité de l’article 1195 avec la législation spéciale des baux commerciaux. La question avait été formulée de manière prémonitoire par Alain Confino, dans un article publié à l’Administration et Journal des Diffusions Immobilières en 2016, sous le titre « L’article 1195 nouveau du Code civil et le bail commercial : imprévision ou imprécision ? » [[ A. Confino, « L’article 1195 nouveau du Code civil et le bail commercial : imprévision ou imprécision ? », AJDI 2016, p. 345. ]]. L’auteur y relevait que l’application de l’imprévision au bail commercial se heurterait à des obstacles tenant tant à la structure du contrat qu’à la philosophie du statut protecteur. Une décennie plus tard, la pratique contentieuse a permis de mesurer l’ampleur de ces résistances.
B. Le refoulement prétorien de l’article 1195 dans le contentieux des loyers commerciaux
La crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 a constitué le premier test de grande ampleur de l’applicabilité de l’article 1195 au bail commercial. De nombreux preneurs, confrontés à des fermetures administratives prolongées de leurs établissements, ont invoqué l’imprévision pour tenter d’obtenir une exonération partielle ou totale de leur obligation de paiement des loyers. La jurisprudence qui en est résultée dessine les contours d’un refoulement significatif du mécanisme dans le contentieux des baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe cardinal dans trois arrêts rendus le 30 juin 2022, qui constituent le socle de la résistance à l’imprévision en matière de baux commerciaux. La Cour a jugé que « l’effet obligatoire du contrat interdit au juge, sous couvert de bonne foi, de modifier la convention des parties » et que « les mesures d’interdiction de recevoir du public, aussi générales et imprévisibles soient-elles, ne constituent pas une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance » [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889, n° 21-20.127 et n° 21-20.190, publiés au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62bd831a57b0c2f0f2a17b9c. ]]. La Cour a en outre précisé que « la bonne foi, si elle impose une obligation de loyauté et de coopération entre les parties, n’autorise pas le juge à porter atteinte à la force obligatoire du contrat en le révisant ou en le résiliant ». Ces formulations, d’une netteté remarquable, ferment la porte à toute velléité de révision judiciaire du loyer sur le fondement de l’imprévision, sans toutefois se prononcer explicitement sur l’article 1195.
La cour d’appel de Versailles a franchi un pas supplémentaire dans un arrêt du 7 mars 2024, en se prononçant directement sur l’article 1195 invoqué par un preneur à bail commercial. La cour a rappelé les termes de l’article 1195 puis a relevé que « à supposer les conditions de l’imprévision rapportées par la locataire comme constaté, ces circonstances autorisent seulement la partie prétendant à l’imprévision de saisir le juge pour demander la révision ou la résiliation du contrat mais ne produisent aucun effet suspensif ». Elle en a déduit que « la SARL Moka qui prétend à l’imprévision ne peut pour ce motif valablement soutenir le défaut d’exigibilité des loyers » de mars à mai 2020 et d’octobre 2020 à juin 2021 [[ CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/05759, Chambre civile 1-6, https://www.courdecassation.fr/decision/65eab8a5d38d280008cdfb33. ]]. Cette décision est doublement remarquable. D’une part, elle confirme que l’imprévision peut être invoquée dans le cadre d’un bail commercial. D’autre part, elle en neutralise l’effet le plus redouté par les bailleurs, à savoir la suspension unilatérale du paiement des loyers par le preneur.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 janvier 2025, a adopté une position comparable en rappelant que « aucune disposition légale n’a dispensé les locataires de leur obligation de payer leur loyer durant cette période » de crise sanitaire, écartant ainsi implicitement tout effet libératoire de l’imprévision sur l’obligation de paiement [[ CA Paris, 23 janvier 2025, n° 21/14820, Pôle 5, Chambre 3, https://www.courdecassation.fr/decision/679331cc31df9338379d2715. ]]. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 25 avril 2024, a quant à lui précisé que l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions « n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles » [[ TJ Paris, 25 avril 2024, n° 20/11691, 18e chambre 2e section, https://www.courdecassation.fr/decision/662a9fd9c8a1343b8cd625fc. ]]. Ces décisions convergentes construisent un rempart prétorien autour de l’obligation de paiement du loyer, que ni la bonne foi, ni l’imprévision, ni la force majeure ne sauraient entamer.
De surcroît, le tribunal judiciaire de Strasbourg, dans deux jugements du 26 mai 2026, a rappelé que « la partie à un contrat qui, du fait d’un événement de force majeure n’a pas pu profiter de la contrepartie attendue, ne peut pour autant être dispensée d’exécuter ses propres obligations » [[ TJ Strasbourg, 26 mai 2026, n° 24/10198 et n° 24/10212, 3e Chambre Civile, Cab. 1, https://www.courdecassation.fr/decision/6a16110ecdc6046d4708ada4. ]]. Cette formulation, qui distingue nettement le sort de la contre-prestation de celui de l’obligation pécuniaire, consolide la ligne jurisprudentielle qui fait obstacle à l’application de l’article 1195 comme cause d’exonération du loyer.
En conséquence, l’état du droit positif se caractérise par une application théorique de l’article 1195 au bail commercial, mais une neutralisation pratique de son effet le plus perturbateur pour l’économie du contrat. Le preneur confronté à un changement de circonstances imprévisible peut saisir le juge d’une demande de révision ou de résiliation du contrat, mais ne peut, dans l’attente, se dispenser du paiement des loyers. Cette solution, qui préserve la sécurité juridique des bailleurs tout en ménageant une voie procédurale aux preneurs en difficulté, constitue un équilibre pragmatique.
II. Les interstices d’application de l’article 1195 au contrat de bail commercial
A. La distinction entre obligations pécuniaires et non pécuniaires
Si la jurisprudence a jusqu’à présent refusé de faire produire à l’article 1195 un effet suspensif sur l’obligation de paiement du loyer, il serait excessif d’en conclure que ce texte est dépourvu de toute portée dans le domaine des baux commerciaux. La distinction entre obligations pécuniaires et non pécuniaires ouvre un espace d’application résiduel mais tangible du mécanisme de l’imprévision.
L’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par l’article 1719 du Code civil, constitue une obligation continue dont le régime a été récemment précisé par la Cour de cassation. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que « l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui ne prend fin qu’à l’expiration du bail » [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.111, publié au Bulletin. ]]. Cette qualification d’obligation continue a pour conséquence de rendre insusceptible de prescription l’action en exécution de cette obligation pendant toute la durée du bail. Par analogie, on peut soutenir qu’un changement de circonstances imprévisible rendant excessivement onéreuse l’exécution de cette obligation de délivrance — par exemple en raison de travaux de mise en conformité dont le coût exploserait en cours de bail — pourrait justifier une renégociation sur le fondement de l’article 1195.
De même, l’obligation d’entretien et de réparation qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 606 du Code civil pourrait, dans certaines circonstances exceptionnelles, se trouver alourdie de manière imprévisible. La Cour de cassation avait eu l’occasion, dans un arrêt antérieur à la réforme de 2016 mais dont l’analyse conserve sa pertinence, de relever qu’une « charge imprévue » pouvait justifier une indemnisation, sans toutefois constituer un cas d’imprévision au sens du nouvel article 1195 [[ Cass. com., 28 novembre 2018, n° 17-26.529, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca7ec50b84aa6e058571f3. ]]. La transposition de ce raisonnement au régime de l’article 1195, désormais applicable, ouvre des perspectives d’adaptation contractuelle pour les obligations non strictement pécuniaires du bail.
Par ailleurs, les clauses du bail relatives à la destination des lieux, aux travaux d’aménagement ou aux conditions d’exploitation du fonds pourraient, dans des hypothèses de bouleversement économique ou réglementaire imprévisible, constituer le support d’une demande de renégociation sur le fondement de l’article 1195. Le preneur dont l’activité autorisée par la clause de destination deviendrait, en raison d’une évolution réglementaire imprévisible, structurellement déficitaire, disposerait d’un fondement textuel pour solliciter une adaptation de cette clause, indépendamment de la procédure de déspécialisation prévue par les articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce. Cette articulation entre le droit commun des contrats et le droit spécial des baux commerciaux demeure à construire, mais elle existe en puissance dans la lettre même de l’article 1195.
B. L’office du juge entre adaptation judiciaire et maintien de la force obligatoire
L’article 1195 investit le juge d’un pouvoir considérable : à défaut d’accord des parties dans un délai raisonnable, il peut « réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ». Ce pouvoir de révision judiciaire, qui constitue l’innovation la plus audacieuse de la réforme de 2016, se heurte frontalement au principe de la force obligatoire du contrat, dont la Cour de cassation a rappelé avec constance qu’il interdit au juge de modifier la convention des parties.
La Gazette du Palais a consacré, dans sa livraison de 2024, une étude à « la résistance judiciaire à l’imprévision », relevant que « l’article 1195 du Code civil, dont on pouvait penser qu’il bouleverserait profondément la pratique contractuelle, se heurte à une certaine frilosité des juridictions du fond » [[ Gaz. Pal. 2024, n° 15, « La résistance judiciaire à l’imprévision ». ]]. Ce constat vaut tout particulièrement en matière de baux commerciaux, où le réflexe du juge est de préserver l’équilibre du statut protecteur plutôt que d’exercer son pouvoir de révision.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 7 mars 2024 précité, a clairement identifié la voie procédurale ouverte par l’article 1195 : le preneur qui établit les conditions de l’imprévision « peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant » et, à défaut d’aboutissement, saisir le juge pour qu’il révise le contrat ou y mette fin. La cour n’exclut donc pas l’application de l’article 1195 ; elle en circonscrit seulement les effets immédiats en refusant de lui reconnaître un caractère suspensif. En d’autres termes, l’imprévision est une voie d’action et non une exception.
Cette distinction entre voie d’action et exception est capitale. Elle signifie que le preneur qui invoque l’imprévision doit engager une procédure autonome tendant à la révision ou à la résiliation du contrat, et ne peut se contenter d’opposer l’article 1195 comme moyen de défense à une action en paiement du bailleur. Cette architecture procédurale, si elle protège le bailleur contre les suspensions unilatérales de paiement, alourdit considérablement la charge qui pèse sur le preneur en difficulté, contraint d’engager des frais de procédure pour obtenir une adaptation dont l’issue demeure incertaine.
La Cour de cassation n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur une demande de révision judiciaire d’un bail commercial sur le fondement de l’article 1195 qui serait parvenue jusqu’à elle après un débat au fond complet. Les décisions rendues jusqu’à présent concernent essentiellement le contentieux de l’obligation de paiement pendant la crise sanitaire, et les cours d’appel ont pu écarter l’imprévision sans avoir à statuer sur le fond du mécanisme de révision. Il existe donc un angle mort jurisprudentiel que la pratique contentieuse à venir ne manquera pas de combler.
Des lors, la question centrale qui se pose au praticien est celle-ci : dans quelle mesure le juge des loyers commerciaux, juge spécialisé du statut, est-il compétent pour connaître d’une demande de révision du contrat pour imprévision ? La compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, conformément aux articles L. 145-33 et suivants et R. 145-23 et suivants du Code de commerce. Une demande de révision pour imprévision excède ce cadre strict et relèverait de la compétence de droit commun du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 1195 du Code civil. Cette dualité de compétence constitue une source de complexité procédurale qui n’a pas encore été tranchée par la Cour de cassation.
Enfin, il convient de relever que les parties peuvent, par une clause expresse insérée au contrat de bail commercial, aménager conventionnellement le régime de l’imprévision. L’article 1195 n’est pas d’ordre public dans son intégralité puisque les parties peuvent y déroger, soit pour l’écarter, soit pour en préciser les modalités d’application. Une clause de hardship, fréquente dans les baux commerciaux anglo-saxons, pourrait ainsi prévoir un mécanisme de renégociation automatique en cas de survenance d’un événement modifiant substantiellement l’équilibre économique du contrat. En droit français, la validité d’une telle clause ne fait guère de doute, sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux et qu’elle ne constitue pas une renonciation anticipée du preneur à des droits auxquels il ne peut renoncer.
Par ailleurs, la mensualisation obligatoire des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie, introduits par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, constituent des manifestations législatives d’un souci d’adaptation du contrat de bail commercial aux réalités économiques contemporaines. Ces dispositions, sans relever de l’imprévision à proprement parler, traduisent une même préoccupation : celle d’ajuster le cadre contractuel aux contraintes économiques des parties, fût-ce par la voie législative plutôt que judiciaire. La réforme du 26 mai 2026 a également introduit un nouvel article L. 145-38-1 qui valide les clauses d’indexation dites « tunnels », marquant ainsi une intervention directe du législateur dans l’équilibre financier du bail commercial [[ Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, JORF n° 0122 du 27 mai 2026. ]].
Le tribunal judiciaire de Bobigny, dans un jugement du 5 février 2025, a rappelé que les obligations des parties au bail commercial doivent s’apprécier au regard des stipulations contractuelles et des dispositions légales applicables, sans que les circonstances économiques extérieures ne puissent, à elles seules, justifier une dispense d’exécution [[ TJ Bobigny, 5 février 2025, n° 22/03403, Chambre 5/Section 1, https://www.courdecassation.fr/decision/67a3b57e7fb573af31601824. ]]. La cour d’appel de Paris a, dans le même sens, jugé que « les circonstances qui affectent les facteurs de commercialité se distinguent de la délivrance d’un local conforme à la destination du bail » [[ CA Paris, 23 janvier 2025, n° 21/14820, précité. ]]. Ces décisions confirment la ligne de partage entre les obligations strictement contractuelles, qui demeurent soumises au principe de la force obligatoire, et les aléas économiques, qui relèvent du risque d’exploitation assumé par le preneur.
En conséquence, l’application de l’article 1195 au bail commercial se heurte à un double verrou : substantiel, car l’obligation de paiement du loyer est protégée par l’ordre public du statut et la jurisprudence de la Cour de cassation ; et procédural, car la voie de la révision judiciaire impose au preneur d’engager une action autonome sans pouvoir suspendre ses obligations dans l’attente. La rencontre du droit commun des contrats et du droit spécial des baux commerciaux, loin d’avoir produit l’effet de bouleversement annoncé par la doctrine en 2016, s’est traduite par une résistance remarquable du statut protecteur.
Conclusion
L’introduction de l’article 1195 du Code civil dans le paysage du droit des contrats n’a pas emporté la subversion du statut des baux commerciaux que certains avaient anticipée. La jurisprudence, avec une constance qui mérite d’être soulignée, a refusé de reconnaître à l’imprévision un effet suspensif sur l’obligation de paiement du loyer, préservant ainsi la sécurité juridique des bailleurs. Le preneur ne peut se dispenser unilatéralement du paiement des loyers en invoquant un changement de circonstances imprévisible ; il doit, s’il entend obtenir une adaptation du contrat, engager une procédure autonome tendant à la révision ou à la résiliation judiciaire.
Pour autant, l’article 1195 n’est pas dépourvu de toute effectivité dans le domaine des baux commerciaux. Son application aux obligations non pécuniaires du contrat, telles que l’obligation de délivrance ou l’obligation d’entretien, demeure un champ à explorer. Les clauses d’adaptation conventionnelle, sous forme de clauses de hardship, offrent aux parties la possibilité d’anticiper les situations d’imprévision par un mécanisme de renégociation contractuellement défini. La dualité de compétence entre le juge des loyers commerciaux et le juge de droit commun reste une zone d’incertitude que la pratique contentieuse devra clarifier. Il appartient désormais aux praticiens du droit des baux commerciaux d’intégrer ces données dans la rédaction des contrats et la conduite des contentieux, en ayant conscience que l’imprévision est une voie d’action et non une exception dilatoire.
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