SCI et contentieux de la gouvernance : panorama jurisprudentiel des causes de révocation et des nullités (2023-2026)
Les sociétés civiles immobilières constituent le mode de détention privilégié du patrimoine immobilier en France. Plus de 1,3 million de SCI sont actuellement immatriculées au registre du commerce, représentant un parc de plusieurs millions de logements. La simplicité de leur constitution — deux associés suffisent, un capital social symbolique est accepté — dissimule pourtant une conflictualité latente dont les juridictions civiles ne cessent de mesurer l’ampleur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont la compétence s’étend naturellement aux litiges touchant le droit de propriété immobilière des personnes morales, a rendu, au cours des trois dernières années, une série d’arrêts qui redessinent les contours du contentieux de la gouvernance des SCI. Entre la révocation du gérant pour cause légitime, la nullité des clauses statutaires illicites et la défense des droits des associés minoritaires ou usufruitiers, se dessinent les lignes de force d’une jurisprudence en voie de clarification [[Voir sur ce point le panorama de la Lettre de la troisième chambre civile n° 20, mai 2026, section « Société civile », https://www.courdecassation.fr/publications/lettre-de-la-troisieme-chambre-civile/ndeg20-mai-2026/societe-civile.]]
I. La révocation du gérant de société civile immobilière : un régime en voie de clarification
A. La compétence exclusive du juge du fond pour prononcer la révocation judiciaire
La question de la voie procédurale appropriée pour solliciter la révocation judiciaire d’un gérant de SCI divisait les juridictions du fond depuis plusieurs années. Certaines cours d’appel admettaient le recours au juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, lorsque la gravité des manquements invoqués ou l’urgence de la situation le justifiaient. La troisième chambre civile, statuant en formation de section par deux arrêts rendus le même jour, a mis un terme à cette divergence jurisprudentielle en affirmant un principe dont la portée dépasse le seul contentieux des sociétés civiles.
Par un arrêt du 7 mai 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation énonce que « la révocation judiciaire pour cause légitime d’un gérant de société civile, qui relève du principal dont seul le juge du fond peut connaître, n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, qui peut, en revanche, en présence de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d’un péril imminent, désigner un administrateur provisoire » [[Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.164, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e40cdc6046d47e4079a.]] La motivation, d’une concision remarquable, articule de manière nouvelle les pouvoirs respectifs du juge des référés et du juge du fond dans le contentieux de la gouvernance des sociétés civiles.
En l’espèce, deux associés à parts égales d’une SCI constituée en 2000 s’opposaient sur la gestion du patrimoine social. L’associé non-gérant, invoquant des malversations et le non-respect des règles applicables aux sociétés civiles, avait assigné en référé aux fins de révocation judiciaire du gérant, de désignation d’un administrateur provisoire et d’un mandataire ad hoc. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 21 décembre 2023, avait retenu que la révocation d’un gérant de société était possible en référé. La Cour de cassation casse cette décision, jugeant que la cour d’appel a ainsi « excédé ses pouvoirs ».
Par un second arrêt du même jour, rendu dans une affaire jumelle opposant les associés d’une autre SCI constituée en 1998, la troisième chambre civile réitère ce principe dans des termes identiques [[Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.163, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2b0dcdc6046d47e3388c.]] Les deux arrêts, rendus le même jour par la même formation de section, constituent ce que la doctrine qualifie volontiers d’arrêts de principe jumeaux.
L’enseignement majeur de ces décisions réside dans la distinction désormais clairement établie entre deux actions aux finalités distinctes. D’une part, la révocation judiciaire pour cause légitime, qui suppose un examen au fond des manquements du gérant et relève exclusivement du juge du fond statuant selon la procédure ordinaire. D’autre part, la désignation d’un administrateur provisoire, qui demeure accessible en référé lorsque sont caractérisées des « circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d’un péril imminent ».
Or, cette distinction procédurale, pour cardinale qu’elle soit, ne doit pas occulter la question substantielle sous-jacente : celle de la définition de la cause légitime de révocation. Car si le juge des référés ne peut plus connaître de la révocation, c’est précisément parce que celle-ci requiert une appréciation au fond que seule la procédure ordinaire permet de conduire avec la profondeur nécessaire.
B. La cause légitime de révocation et l’office du juge du fond
Aux termes de l’article 1851, alinéa 2, du code civil, le gérant d’une société civile est révocable par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales [[Article 1851 du Code civil.]] Le même texte précise que, si cette révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à des dommages et intérêts. Parallèlement, tout associé peut demander en justice la révocation du gérant pour cause légitime, indépendamment de tout vote en assemblée générale.
La jurisprudence définit la cause légitime de révocation comme « toute faute de nature à compromettre l’intérêt social ou à rendre impossible la poursuite de l’exploitation sociale » [[Voir notamment Cass. com., 10 nov. 2009, n° 08-19.356.]] Mais les arrêts du 7 mai 2026, en cantonnant la révocation au juge du fond, confèrent à cette notion une épaisseur procédurale nouvelle. La cause légitime ne peut plus être appréciée de manière sommaire, dans le cadre contraint du référé. Elle doit désormais faire l’objet d’un débat contradictoire approfondi devant le juge du fond.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 5 mars 2026, que le gérant d’une SCI engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il commet une faute séparable de ses fonctions, c’est-à-dire une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, cité par Dalloz Actualité, https://www.dalloz-actualite.fr/document/civ-3e-5-mars-2026-fs-b-n-24-11525.]] Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui distingue la révocation du gérant — sanction de l’inaptitude à gérer — de l’engagement de sa responsabilité civile — sanction du dommage causé à la société ou aux tiers.
En conséquence, l’associé minoritaire qui entend obtenir la révocation judiciaire du gérant doit désormais saisir le tribunal judiciaire selon la procédure ordinaire, et non le juge des référés. Cette obligation procédurale, qui allonge nécessairement les délais, est compensée par la possibilité, en cas d’urgence caractérisée, de solliciter en référé la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge des référés retrouve alors, dans ce cadre, l’étendue de ses pouvoirs traditionnels : prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 13 janvier 2026, a d’ailleurs rappelé que le prononcé d’une telle mesure suppose la démonstration cumulative d’une impossibilité de fonctionnement normal de la société et d’un péril imminent, conditions que les juridictions apprécient avec une rigueur croissante [[CA Lyon, 13 janv. 2026, n° 25/01403, cité dans le présent dossier.]] Dès lors, l’administration provisoire ne saurait être ordonnée sur la seule constatation de désaccords entre associés, fussent-ils profonds et anciens.
II. Les nullités statutaires et la défense des droits des associés minoritaires
A. La nullité de la société civile pour contrariété à l’article 1832 du code civil
L’article 1832 du code civil dispose que « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter » [[Article 1832 du Code civil.]] Ce texte, qui constitue le socle du droit des sociétés, impose que la pluralité d’associés existe dès la constitution de la personne morale. La question de la compatibilité des clauses de tontine avec cette exigence a donné lieu, au cours des derniers mois, à une clarification jurisprudentielle majeure.
Par un arrêt du 9 avril 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que la clause statutaire d’accroissement ou de tontine, lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts d’une société civile, « est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes » et qu’une « telle clause entraîne ainsi la nullité de la société » [[Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69d74420cdc6046d479c8259.]]
L’affaire concernait une SCI constituée en 2010 entre deux concubins, à parts égales, dont les statuts comportaient une clause d’accroissement stipulant que le survivant serait réputé seul associé depuis l’origine. La Cour de cassation, pour rejeter le pourvoi de l’associée qui sollicitait que cette clause soit réputée non écrite, énonce un motif de pur droit dont la portée dépasse le cas d’espèce.
La motivation est construite en trois temps. La Cour rappelle d’abord la définition de la clause de tontine : « La clause de tontine ou d’accroissement stipulée dans les statuts d’une société civile est celle qui attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété des parts incluses dans le pacte tontinier. » Elle constate ensuite que cette rétroactivité, lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts, emporte leur réunion en une seule main au décès de l’avant-dernier tontinier. Elle en déduit enfin que cette réunion, « en ce qu’elle produit effet, non en cours de vie sociale, comme l’envisage l’article 1844-5 du code civil, mais rétroactivement, à la constitution de la société, ne relève pas des dispositions de ce dernier texte ».
La portée de cet arrêt est considérable pour la pratique notariale et la rédaction des statuts de SCI. En affirmant que la sanction de la clause de tontine illicite est la nullité de la société elle-même — et non simplement le réputé non écrit de la clause — la Cour de cassation fait peser sur les rédacteurs d’actes une responsabilité accrue. La nullité de la société entraîne en effet, par l’effet de la rétroactivité, la disparition de la personne morale ab initio, avec les conséquences fiscales et patrimoniales que l’on imagine.
L’article 1844-10 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 mai 2019, disposait que « la nullité de la société ne peut résulter que de la violation des dispositions des articles 1832, 1832-1, alinéa 1er, et 1833, ou de l’une des causes de nullité des contrats en général » [[Article 1844-10 du Code civil.]] La violation de l’article 1832 est ainsi, par détermination de la loi, une cause de nullité de la société. L’arrêt du 9 avril 2026 ne fait que rendre à ce texte sa pleine effectivité, en rappelant que la clause de tontine, en ce qu’elle contrarie l’exigence de pluralité d’associés dès la constitution, constitue bien un vice de nature à entraîner l’anéantissement rétroactif de la personne morale.
Au demeurant, cette solution ne remet pas en cause l’utilité des clauses d’accroissement dans les SCI unipersonnelles issues de la réunion de toutes les parts en une seule main en cours de vie sociale. Dans cette hypothèse, l’article 1844-5 du code civil organise un mécanisme de régularisation : la dissolution n’est pas automatique, et tout intéressé peut la demander si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an [[Article 1844-5 du Code civil.]] La distinction opérée par la Cour de cassation entre la réunion des parts en cours de vie sociale — qui relève de l’article 1844-5 — et la réunion rétroactive dès la constitution — qui contrarie l’article 1832 et entraîne la nullité — constitue l’apport dogmatique majeur de l’arrêt du 9 avril 2026.
Dans un registre voisin, la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 19 juin 2025, que la dissolution d’une SCI pour mésentente entre associés suppose la démonstration d’une paralysie effective du fonctionnement social, et non de simples dissensions personnelles [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.855, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9785253664177a3e69a.]] Cette exigence, qui tempère la portée de l’article 1844-7, 5°, du code civil, rejoint la logique d’ensemble de la jurisprudence récente : le juge ne prononce la sanction suprême de la dissolution que lorsque les conditions de fonctionnement normal de la société sont définitivement compromises.
La question de la responsabilité personnelle du gérant, enfin, connaît un développement parallèle. Dans un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière, fondée sur l’erreur du notaire, est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil [[Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.653, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67f9503acdc6046d47ea6c7b.]] Cette décision, qui intéresse directement les SCI ayant procédé à des acquisitions immobilières sur la base d’actes notariés entachés d’erreurs, illustre la porosité croissante entre le droit des sociétés et le droit immobilier dans le contentieux contemporain.
B. La protection des droits de l’usufruitier de parts sociales
Le démembrement de propriété des parts sociales constitue une technique courante de transmission patrimoniale au sein des SCI familiales. L’usufruitier détient le droit de jouir des parts, notamment d’en percevoir les dividendes ; le nu-propriétaire en conserve la substance. Cette dissociation soulève une difficulté récurrente : l’usufruitier peut-il contester les délibérations sociales qui affectent son droit de jouissance ?
Par un arrêt du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a considérablement renforcé les droits de l’usufruitier de parts sociales [[Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.013, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668f75b39b65e642c58782f8.]] L’arrêt énonce que « si les statuts peuvent réserver le droit de vote aux associés sur les questions autres que celles relatives à l’affectation des bénéfices, ils ne peuvent, en revanche, priver l’usufruitier de parts sociales du droit de contester une délibération collective susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance ».
L’espèce illustre de manière éloquente les enjeux de cette construction. Une SCI familiale, la SCI Sogeterriers, avait procédé à une distribution massive de dividendes au profit de ses deux gérants, puis à une augmentation de capital dilutive pour les associés minoritaires. Les usufruitiers de parts sociales, qui n’avaient pas la qualité d’associés, s’étaient vu opposer une clause statutaire — l’article 19 VIII des statuts — qui les déclarait irrecevables à contester toute décision collective, à la seule exception des décisions portant sur l’affectation des résultats.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui avait fait application de cette clause, au visa des articles 578 du code civil et 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme. La motivation, d’une densité remarquable, articule droit des sociétés et droit au recours effectif : l’usufruitier, dont le droit de jouissance est directement affecté par une décision sociale, doit pouvoir la contester en justice, nonobstant toute stipulation statutaire contraire.
Aux termes de l’article 578 du code civil, « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » [[Article 578 du Code civil.]] Le droit de jouissance ainsi défini ne serait qu’un vain mot si son titulaire était privé du droit d’agir en justice pour le défendre. L’arrêt du 11 juillet 2024 consacre ainsi, au bénéfice de l’usufruitier, un véritable droit propre à contester les délibérations sociales, distinct du droit de vote et indépendant de la qualité d’associé.
Par ailleurs, dans la même affaire, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que « la nullité d’une délibération d’assemblée générale pour abus de majorité, qui constitue une nullité relative pouvant être demandée tant par les associés minoritaires que par les représentants légaux de la société, peut être couverte par la confirmation ». Cette précision revêt une importance pratique considérable pour la stratégie contentieuse des associés minoritaires. En effet, l’associé qui participe sans réserve à une assemblée générale ultérieure, ou qui vote en faveur de décisions qui impliquent nécessairement la validité de la délibération antérieure, risque de se voir opposer une fin de non-recevoir tirée de la confirmation tacite de l’acte argué de nullité.
L’abus de majorité, fondé sur l’article 1833 du code civil tel qu’interprété par la jurisprudence, suppose la démonstration cumulative que la décision a été adoptée contrairement à l’intérêt social et dans l’unique dessein de favoriser les associés majoritaires au détriment des minoritaires. La charge de cette preuve incombe à l’associé qui invoque l’abus, ce qui, en pratique, rend l’action souvent difficile à mener lorsque les majoritaires contrôlent l’accès aux documents comptables et aux justificatifs de gestion. Cette difficulté probatoire explique que de nombreux contentieux de SCI se nouent d’abord sur le terrain de la communication forcée des documents sociaux, préalable indispensable à la caractérisation de l’abus.
La décision de la Cour de cassation dans l’affaire Sogeterriers s’inscrit dans une série jurisprudentielle plus large relative à la protection des droits des associés minoritaires au sein des sociétés civiles. Le 25 mai 2023, la troisième chambre civile avait déjà jugé, dans une affaire concernant une SCI, que la cession de parts sociales consentie en violation d’une clause d’agrément statutaire était nulle [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-17.246, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/646efde03fdabad0f888e66a.]] Le même jour, la Cour avait rappelé que la cession de la nue-propriété des parts à des tiers, sans agrément des associés, justifiait l’annulation de l’opération [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180, https://www.courdecassation.fr/decision/646eff8f3fdabad0f888e842.]]
Des lors, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile fait apparaître une double tendance. D’une part, un encadrement procédural renforcé de la révocation judiciaire du gérant, désormais réservée au juge du fond, et une canalisation corrélative de l’office du juge des référés vers la seule désignation d’un administrateur provisoire en cas de péril imminent. D’autre part, une protection accrue des droits des associés minoritaires et des usufruitiers de parts sociales, à travers le contrôle des clauses statutaires illicites et la garantie du droit au recours juridictionnel effectif. L’ensemble forme un corpus jurisprudentiel cohérent dont les praticiens du droit des sociétés et du droit immobilier doivent désormais intégrer les exigences dans la rédaction des statuts et la conduite des contentieux.
En pratique, ces enseignements imposent aux rédacteurs de statuts de SCI une vigilance particulière sur plusieurs points. La clause de tontine, si elle est maintenue, doit être limitée à une fraction seulement des parts sociales pour éviter la nullité de la société par application de la jurisprudence du 9 avril 2026. Les clauses limitant les droits de contestation des usufruitiers doivent être supprimées ou circonscrites aux délibérations sans incidence sur le droit de jouissance. La procédure de révocation du gérant doit anticiper la nécessaire saisine du juge du fond, et le référé ne doit être envisagé que comme une mesure conservatoire préalable, non comme le vecteur d’une révocation accélérée.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, a substantiellement précisé les conditions dans lesquelles la gouvernance des sociétés civiles immobilières peut être contrôlée et sanctionnée par le juge. La révocation du gérant pour cause légitime, désormais exclusivement justiciable du juge du fond, s’articule avec la possibilité, en cas d’urgence, de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire. La nullité de la société elle-même sanctionne les clauses statutaires contraires à l’ordre public sociétaire, telles que les clauses de tontine portant sur l’intégralité des parts d’une SCI à deux associés. Enfin, l’usufruitier de parts sociales se voit reconnaître un droit propre de contestation des délibérations susceptibles d’affecter son droit de jouissance, que les statuts ne peuvent lui dénier. Ces avancées jurisprudentielles, dont la cohérence d’ensemble frappe l’observateur, appellent une vigilance accrue des rédacteurs de statuts et des conseils dans l’accompagnement des associés de SCI confrontés à un conflit de gouvernance.
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