L’indemnisation du propriétaire exproprié : la troisième chambre civile affine les règles de la juste indemnité
I. La détermination de l’indemnité principale : un cadre légal en voie d’affinement jurisprudentiel
A. La qualification du bien au regard des règles d’urbanisme : le terrain à bâtir en question
L’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et que seul est pris en considération leur usage effectif un an avant la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, sous réserve des dispositions spécifiques relatives aux terrains à bâtir prévues aux articles L. 322-3 à L. 322-6 du même code. Cette qualification de terrain à bâtir, qui emporte des conséquences financières considérables pour l’exproprié, constitue un enjeu contentieux majeur que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à préciser avec une constance remarquable.
L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique réserve la qualification de terrain à bâtir aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d’urbanisme et effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, le cas échéant, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée par un plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Par un arrêt du 8 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a apporté une précision capitale sur la charge de la preuve en cette matière. Elle a jugé que lorsque la qualification de terrains à bâtir n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, « il incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance »[[Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726, Publié au Bulletin.](https://www.courdecassation.fr/decision/695f68cccdc6046d47987014)]. Cette décision constitue un infléchissement notable en faveur de l’exproprié, dès lors que l’autorité expropriante, responsable de l’aménagement de la zone d’aménagement concerté, est la seule à détenir les informations techniques permettant d’établir l’insuffisance alléguée des réseaux. La cour d’appel de Lyon, dont l’arrêt était déféré, avait énoncé à bon droit que « l’expropriante, responsable de l’aménagement de la ZAC, était seule à même de rapporter des éléments de preuve concrets sur l’existence, la configuration et la capacité suffisante de ces réseaux au regard de la zone », et la Cour de cassation a approuvé cette analyse en rejetant le pourvoi.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure qui avait déjà précisé les conditions d’appréciation de la constructibilité. L’arrêt du 6 mars 2025, également publié au Bulletin, a rappelé qu’en cas d’expropriation partielle, « la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation »[[Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427, Publié au Bulletin.](https://www.courdecassation.fr/decision/67c948d31a107e0f606ad711)]. La Cour de cassation impose ainsi que la qualification urbanistique du bien soit déterminée à l’échelle de la parcelle dans son ensemble, avant le détachement de l’emprise, ce qui peut conduire à retenir une valeur unitaire supérieure à celle qu’aurait eue la seule fraction expropriée si elle avait été considérée isolément. En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que la parcelle partiellement expropriée était vouée à l’habitat en raison de son classement en zone AU1, à l’exclusion d’un usage de simple voirie ou de parking, et avait en conséquence retenu des termes de comparaison appropriés à cette destination résidentielle.
À cet égard, l’arrêt du 30 janvier 2025 est venu rappeler avec une netteté particulière l’exigence de prise en compte de l’ensemble des caractéristiques du bien exproprié pour la détermination de son indemnité. Dans cette affaire, la cour d’appel avait refusé d’intégrer la superficie des caves dans la surface pondérée servant de base au calcul de l’indemnité due à la propriétaire d’appartements situés dans un immeuble en copropriété, tout en constatant que ces caves constituaient une plus-value pour les ventes. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que les juges d’appel, en se déterminant ainsi sans qu’il résulte d’aucun motif que la valeur moyenne du prix retenu pour les appartements prenait en compte une telle plus-value, n’avaient pas donné de base légale à leur décision[[Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n° 23-22.836.](https://www.courdecassation.fr/decision/679b2026b4b66853bd28e6ba)]. Cette solution illustre l’obligation qui pèse sur le juge de l’expropriation d’appréhender la valeur du bien dans sa globalité, sans omettre les éléments qui, bien qu’accessoires, contribuent à sa valorisation sur le marché.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 octobre 2025, publié au Bulletin, relatif à l’office du juge face à l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’administration, a précisé un autre aspect fondamental de la procédure. La Cour de cassation y a jugé que si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement[[Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 24-12.637, Publié au Bulletin.](https://www.courdecassation.fr/decision/68e74c860ebbd151ceb999ca)]. En d’autres termes, la passivité procédurale de l’exproprié n’emporte pas cristallisation de l’offre de l’expropriant comme plafond indemnitaire. La Cour de cassation a pris soin de rappeler que, si l’article R. 311-22 du code de l’expropriation répute l’exproprié défaillant s’en tenir à sa réponse aux offres, le juge statue néanmoins « d’après les éléments dont il dispose », parmi lesquels figure la proposition du commissaire du gouvernement. Dès lors que celui-ci, partie à l’instance, propose une évaluation supérieure, le juge peut la retenir au bénéfice de l’exproprié défaillant.
Enfin, l’arrêt du 16 janvier 2025 est venu rappeler avec fermeté l’obligation de motivation qui pèse sur le juge de l’expropriation. La Cour de cassation y censure une cour d’appel qui avait fixé l’indemnité principale sans indiquer sur quels termes de comparaison elle se fondait pour déterminer la valeur de la parcelle expropriée, en violation de l’obligation de motivation prévue par l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française[[Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-13.321.](https://www.courdecassation.fr/decision/6788ba76c79691c828ecdc00)]. Le juge ne saurait se borner à énoncer des considérations générales sur l’attractivité touristique d’une zone, la superficie de la parcelle ou la valeur du sous-sol sans identifier précisément les termes de comparaison sur lesquels il appuie son évaluation. Cette exigence de transparence probatoire est essentielle pour permettre aux parties de comprendre et, le cas échéant, de contester l’évaluation retenue.
B. La question prioritaire de constitutionnalité du 10 avril 2026 : la juste indemnité à l’épreuve des zones d’aménagement concerté multi-sites
La question de la qualification des terrains à bâtir a pris une dimension constitutionnelle avec l’arrêt de renvoi rendu par la troisième chambre civile le 10 avril 2026. Dans cette affaire, le juge de l’expropriation du département d’Ille-et-Vilaine avait transmis une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en tant qu’il prévoit que la dimension des réseaux desservant les terrains situés dans une zone d’aménagement concerté s’apprécie au regard de l’ensemble de la zone[[Cass. 3e civ., 10 avril 2026, n° 26-40.002.](https://www.courdecassation.fr/decision/69d887fbcdc6046d47ba2019)].
La Cour de cassation a considéré que la question présentait un caractère sérieux et l’a renvoyée au Conseil constitutionnel. Elle a relevé que si la disposition contestée avait déjà été déclarée conforme à la Constitution par la décision n° 85-189 DC du 17 juillet 1985, des changements de circonstances de droit étaient intervenus depuis lors. En particulier, la loi SRU du 13 décembre 2000 a supprimé la condition réservant la création de zones d’aménagement concerté à l’intérieur des zones urbaines ou d’urbanisation future, de sorte qu’une même ZAC peut désormais être créée sur plusieurs emplacements territorialement distincts, y compris hors zones urbaines. Or, la jurisprudence constante de la Cour de cassation retient que, dans une telle hypothèse, la dimension des réseaux s’apprécie au regard de l’ensemble de la zone multi-sites.
La Cour de cassation a estimé que cette interprétation, en ce qu’elle peut avoir pour effet d’écarter la qualification de terrain à bâtir pour des parcelles situées dans une zone territorialement cohérente et équipée de réseaux de dimensions suffisantes, au seul motif de l’insuffisante dimension des réseaux au regard d’emplacements territorialement distincts, non contigus et éloignés, est « susceptible de porter atteinte au droit de propriété » en privant les propriétaires concernés d’une juste indemnité, en méconnaissance de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Dès lors, si le Conseil constitutionnel devait déclarer la disposition contraire à la Constitution, les règles d’appréciation de la constructibilité dans les ZAC multi-sites pourraient être profondément remaniées, avec pour conséquence une revalorisation mécanique des indemnités d’expropriation pour les parcelles situées dans ces périmètres.
II. Les indemnités accessoires et les obstacles procéduraux à l’indemnisation
A. L’indemnité de dépréciation du surplus et l’indemnité d’éviction du locataire commercial
Au-delà de l’indemnité principale, qui couvre la valeur vénale du bien exproprié, l’exproprié peut prétendre à des indemnités accessoires destinées à réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, conformément au principe posé par l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Parmi ces indemnités accessoires figurent notamment l’indemnité de remploi, qui couvre les frais de réacquisition d’un bien équivalent, et l’indemnité de dépréciation du surplus, qui tend à compenser la perte de valeur subie par la fraction non expropriée d’une parcelle à la suite de l’expropriation partielle.
L’arrêt du 6 mars 2025 a rappelé que l’évaluation de l’indemnité de dépréciation du surplus obéit aux mêmes règles de qualification que l’indemnité principale, la consistance du bien partiellement exproprié devant s’apprécier à l’échelle de la parcelle dans son ensemble et non de la seule emprise. Par ailleurs, l’arrêt du 30 janvier 2025 a précisé que l’abattement pour vétusté ne saurait être opéré sur la base d’une estimation de travaux antérieure à leur réalisation effective. La Cour de cassation y a jugé que la cour d’appel, qui avait déduit de la valeur du bien exproprié le coût de travaux estimés en 2013 tout en constatant que ces travaux de structure avaient été réalisés pour obtenir la mainlevée d’un arrêté de péril en 2019, n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. Dès lors, une fois les travaux réalisés, leur coût ne peut plus venir en déduction de l’indemnité.
L’arrêt du 13 novembre 2025 a apporté une contribution essentielle sur l’articulation entre la réparation en nature et la réparation pécuniaire du préjudice de dépréciation du surplus. Dans cette affaire, des propriétaires dont les parcelles s’étaient trouvées enclavées à la suite d’une expropriation avaient refusé la convention de servitude de passage que l’expropriant leur proposait, préférant obtenir une indemnité pécuniaire. La cour d’appel les avait déboutés de leur demande, au motif qu’ils avaient refusé la servitude. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que « le préjudice résultant de la dépréciation du surplus liée à la perte d’accès à la voie publique dont les expropriés bénéficiaient avant l’expropriation ne peut être réparé en nature qu’avec leur accord »[[Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, n° 24-11.112.](https://www.courdecassation.fr/decision/691596135cc9fa7cae5a8fd4)].
Cette solution est d’une portée considérable pour la pratique. Elle signifie que l’expropriant ne peut imposer à l’exproprié une réparation en nature — telle qu’une servitude de passage conventionnelle — en lieu et place d’une indemnité pécuniaire. Le propriétaire conserve la maîtrise du choix du mode de réparation de son préjudice. S’il refuse la servitude, l’expropriant est tenu de l’indemniser en numéraire à hauteur de la dépréciation subie par le surplus. Ce principe, qui découle directement de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, garantit que l’exproprié ne soit pas contraint d’accepter une modalité de réparation qui, fût-elle proposée de bonne foi, ne correspondrait pas à ses intérêts légitimes.
Par ailleurs, l’indemnité d’éviction due au locataire commercial évincé à la suite de l’expropriation des locaux qu’il occupait a fait l’objet d’un arrêt important du 9 octobre 2025. Dans cette affaire, la société exploitante d’une installation classée pour la protection de l’environnement contestait l’évaluation de l’indemnité d’éviction au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché si les sites de remplacement proposés par l’expropriant étaient compatibles avec les contraintes juridiques et réglementaires découlant du classement ICPE et des plans locaux d’urbanisme applicables[[Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 24-18.168.](https://www.courdecassation.fr/decision/68e74c2e0ebbd151ceb998d4)]. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour défaut de base légale, rappelant que le caractère transférable ou non de l’activité commerciale constitue un critère déterminant pour la fixation de l’indemnité d’éviction et que le juge doit, à cet effet, examiner concrètement si les sites proposés sont adaptés aux contraintes spécifiques de l’activité exercée. La cour d’appel s’était contentée d’affirmer que les propositions de l’expropriant « démontrent le contraire » des difficultés alléguées par l’exploitante, sans analyser la compatibilité effective des sites avec le classement ICPE et les PLU applicables.
Cette décision s’inscrit dans la droite ligne du principe de réparation intégrale, qui impose que l’indemnité d’expropriation couvre l’ensemble des préjudices subis, y compris les coûts de réinstallation et, lorsque celle-ci est impossible, la perte du fonds de commerce. La fixation des indemnités de dépossession implique une [analyse rigoureuse de la valeur du bien](https://kohenavocats.fr/avocats-droit-immobilier-paris/avocat-en-contentieux-de-la-vente-immobiliere/) qui tienne compte de l’ensemble des caractéristiques juridiques et matérielles de celui-ci, et il est souvent nécessaire de recourir à [une expertise technique pour établir la consistance exacte du bien exproprié](https://kohenavocats.fr/avocat-expertise-batiment-paris/) et la réalité des préjudices allégués. Le [cabinet Kohen Avocats](https://kohenavocats.fr/) assiste régulièrement les propriétaires et les exploitants dans le cadre des procédures d’expropriation, depuis la phase de négociation amiable jusqu’à la fixation judiciaire des indemnités.
B. La prescription des actions indemnitaires : un verrou procédural en voie de clarification
La prescription constitue l’un des obstacles procéduraux les plus redoutables pour le propriétaire qui entend obtenir réparation du préjudice causé par une mesure d’expropriation ou par l’institution d’une servitude d’utilité publique. L’arrêt du 11 septembre 2025, publié au Bulletin, apporte sur ce point une clarification décisive qui mérite l’attention des praticiens.
Dans cette affaire, des propriétaires de parcelles situées dans le périmètre de protection rapprochée d’un captage d’eau potable sollicitaient une indemnité en réparation de la dépréciation de leurs terrains, rendus inconstructibles par l’instauration de ce périmètre. La cour d’appel avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif que le fait générateur du dommage était la création même de la servitude de captage, intervenue par arrêté préfectoral du 8 novembre 1999, et que le délai de prescription quadriennale des créances sur les collectivités publiques, prévu par la loi du 31 décembre 1968, était ainsi expiré[[Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-14.398, Publié au Bulletin.](https://www.courdecassation.fr/decision/68c273c8def1b35fcc39fb29)].
La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a jugé que « l’instauration d’un périmètre de protection rapprochée n’emportant pas automatiquement, à la différence d’un périmètre de protection immédiate, l’inconstructibilité des parcelles concernées, le point de départ de la prescription quadriennale de la demande d’indemnités dues aux propriétaires ou occupants de ces parcelles est le premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle ils ont eu ou auraient dû avoir connaissance des restrictions d’usage résultant de la servitude d’utilité publique les affectant ». En d’autres termes, ce n’est pas la date de création de la servitude qui fait courir la prescription, mais la date à laquelle les propriétaires ont eu ou auraient dû avoir connaissance des restrictions d’usage concrètes, lesquelles ne se matérialisent souvent que lors de l’insertion de ces restrictions dans les documents d’urbanisme.
Cette solution, qui distingue nettement l’existence juridique d’une servitude de ses effets concrets sur la constructibilité, est protectrice des droits des propriétaires. Elle évite que la prescription ne soit acquise avant même que le préjudice ne se soit manifesté, ce qui serait contraire au principe selon lequel la prescription ne court pas contre celui qui ne peut agir. Elle s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui, en application de l’article 3 de la loi du 31 décembre 1968, retient que la prescription ne court pas contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l’existence de sa créance.
Par ailleurs, l’arrêt du 13 mars 2025, relatif à l’action paulienne exercée par des créanciers pour voir déclarer inopposable une vente immobilière, a rappelé les règles de prescription applicables en matière de publicité foncière. La Cour de cassation y a jugé que le créancier est réputé avoir connaissance de l’acte portant mutation de droits réels immobiliers argué de fraude dès sa publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, et que le point de départ de la prescription quinquennale de l’action paulienne se situe au jour de cette publication, sauf à démontrer que la fraude du débiteur a empêché le créancier d’exercer son action[[Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-21.809.](https://www.courdecassation.fr/decision/67d283e1f79d05e49e360a98)]. Cette solution, qui fait primer la sécurité juridique attachée à la publicité foncière sur la situation individuelle du créancier, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles de prescription en matière immobilière.
En conséquence, le praticien confronté à une procédure d’expropriation doit porter une attention particulière aux délais de prescription applicables à chaque chef de préjudice, en distinguant selon que l’action est dirigée contre une collectivité publique — auquel cas la prescription quadriennale s’applique — ou contre un établissement public doté d’un comptable public, qui relève du même régime, et selon que la créance a pour fait générateur la mesure d’expropriation elle-même, une servitude d’utilité publique, ou tout autre acte administratif. Il lui appartient également de veiller scrupuleusement au respect des délais de procédure propres à la matière, sous peine de voir son action déclarée irrecevable.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre janvier 2025 et avril 2026 dessinent une tendance jurisprudentielle favorable à une meilleure protection du droit de propriété dans le cadre des procédures d’expropriation. La Cour renforce les exigences de motivation imposées au juge, clarifie la charge de la preuve en matière de qualification de terrain à bâtir au bénéfice de l’exproprié, et soumet à un contrôle constitutionnel les règles d’appréciation de la constructibilité dans les zones d’aménagement concerté multi-sites. Elle affine également les règles de prescription de l’action indemnitaire, en retardant le point de départ du délai jusqu’à la connaissance effective des restrictions d’usage, consacre le droit de l’exproprié au libre choix entre réparation en nature et réparation pécuniaire pour la dépréciation du surplus, et rappelle la nécessité d’un examen concret de la transférabilité de l’activité pour la fixation de l’indemnité d’éviction. Par ces précisions successives, la Cour de cassation contribue à la mise en œuvre effective du principe constitutionnel de juste et préalable indemnité, pierre angulaire du droit de l’expropriation.
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