L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la règle générale de la majorité simple en assemblée générale. Les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, les abstentions n’étant pas comptabilisées comme un refus.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24 : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. »

La majorité simple gouverne les décisions courantes d’administration. Elle s’applique également à la mise en conformité du règlement avec les modifications législatives postérieures, lorsque la nouvelle disposition s’impose au syndicat. La mise à jour purement formelle d’une clause devenue contraire à la loi relève ainsi de l’article 24, sans qu’une majorité plus lourde soit exigée.

Art. 24 loi 1965

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, et non seulement de ceux présents ou représentés. Cette majorité s’applique aux décisions énumérées par le texte : désignation et révocation du syndic, autorisations individuelles de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, modifications de la répartition des charges entraînées par certains travaux ou actes, installation d’équipements communs.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ; b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

La modification du règlement entrant dans le champ d’application de l’article 25 doit recueillir la majorité absolue. Le syndicat doit veiller au calcul exact : la majorité s’apprécie sur le total des voix, et non sur les seules voix exprimées.

Art. 25 loi 1965

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 organise une passerelle procédurale lorsque la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte. Lorsque la décision n’a pas recueilli la majorité absolue mais a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 24.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-1 : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24, en procédant immédiatement à un second vote. »

Le mécanisme est précieux. Il permet d’éviter qu’une décision soutenue par une majorité significative de copropriétaires ne soit bloquée par l’absentéisme ou les abstentions. Le procès-verbal doit retracer rigoureusement le premier vote, le calcul du tiers et le second vote, sous peine de fragiliser la résolution adoptée.

Art. 25-1 loi 1965Art. 24 loi 1965

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose la double majorité : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C’est cette majorité qui gouverne, en principe, les modifications du règlement portant sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : […] b) La modification, ou éventuellement, l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. »

La portée du texte est large mais bornée. L’assemblée ne peut pas, sous couvert de modification de l’usage des parties communes, imposer une atteinte aux parties privatives ou à la destination de l’immeuble. La frontière entre l’article 26 et l’unanimité a été tracée avec netteté par la Cour de cassation.

Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n° 15-22.342, cassation : « Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu qu’il résulte de ce texte que l’assemblée générale peut décider de la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et d’administration des parties communes ; que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

La Cour de cassation rappelle que la majorité de l’article 26 ne saurait servir à imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance. Ces atteintes relèvent de l’unanimité.

Art. 26 loi 1965Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-22.342

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 commande la matière sensible des charges. La répartition des charges, telle qu’elle figure dans le règlement de copropriété, ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Le législateur a voulu protéger l’équilibre patrimonial issu de l’acte fondateur.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 11 : « Sous réserve des dispositions de l’article 25, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire ne peut être décidée qu’à la même majorité que lesdits travaux ou actes. »

L’exception est précieuse : lorsque des travaux ou des actes d’acquisition décidés par l’assemblée à la majorité légale entraînent une modification de plein droit de la répartition, cette modification est adoptée à la même majorité que la décision principale. Hors cette hypothèse, la révision volontaire de la répartition exige l’unanimité.

La méconnaissance de cette règle expose la résolution à l’annulation. Elle ouvre également, dans certaines configurations, l’action en clause réputée non écrite fondée sur l’article 10, alinéa 1er, de la loi de 1965, qui impose les critères d’utilité et de nombre des lots.

Art. 11 loi 1965Art. 10 al. 1 loi 1965

Certaines modifications du règlement échappent à toute règle de majorité. Elles supposent l’unanimité absolue des copropriétaires. Tel est le cas de la modification de la destination de l’immeuble, de l’atteinte portée aux droits privatifs et de la modification des modalités de jouissance des parties privatives.

La Cour de cassation a tranché dans son arrêt du 15 décembre 2016. Lorsque l’assemblée prétend autoriser l’extension de locaux privatifs auparavant interdits, ou modifier la destination des parties privatives, la majorité de l’article 26 ne suffit pas. L’unanimité est requise sous peine d’annulation de la résolution.

La distinction est exigeante en pratique. Le projet de résolution doit être soumis à une qualification rigoureuse avant le vote : porte-t-il sur l’usage des parties communes, ou empiète-t-il sur la jouissance des parties privatives ? La réponse commande la majorité applicable et la sécurité juridique de la décision.

Art. 26 loi 1965Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-22.342

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 enferme l’action en contestation des décisions d’assemblée générale dans un délai de deux mois. Le délai court à compter de la notification du procès-verbal, dans les formes prévues par l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42, alinéa 2 : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. »

Le délai est de déchéance et non de prescription. Il ne se suspend pas et ne s’interrompt pas par une simple démarche amiable. Seule l’assignation au fond, délivrée dans le délai et selon les formes du tribunal judiciaire, interrompt utilement la déchéance.

La conséquence pratique est nette : passé deux mois sans assignation, la décision devient inattaquable, même si la majorité retenue était erronée. La vigilance procédurale du conseil est ici déterminante.

Art. 42 loi 1965Art. 17 décret 1967

Le délai de deux mois ne commence à courir qu’à compter d’une notification régulière du procès-verbal. La notification s’effectue selon les formes prévues à l’article 17 du décret du 17 mars 1967, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique lorsque le copropriétaire a accepté ce mode de communication, soit par remise contre émargement.

La notification irrégulière ne fait pas courir le délai. Un copropriétaire opposant ou défaillant qui n’a pas reçu le procès-verbal selon les formes requises conserve son droit d’action au-delà des deux mois. Le syndic doit produire la preuve de la notification régulière pour opposer la déchéance.

La preuve de la date de réception conditionne le calcul. Le point de départ du délai est la date de première présentation de la lettre recommandée, et non la date de retrait au bureau de poste. Cette précision a une portée immédiate sur la recevabilité de l’assignation.

Art. 17 décret 1967Art. 42 loi 1965

L’article 42 réserve l’action en contestation aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le copropriétaire qui a voté favorablement à la résolution litigieuse perd la qualité pour agir. Cette règle traduit le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

La qualité d’opposant suppose un vote contre la résolution, consigné au procès-verbal. La qualité de défaillant désigne le copropriétaire absent et non représenté à l’assemblée. L’abstention est, en pratique, assimilée à un vote contraire lorsqu’il s’agit d’apprécier la recevabilité ultérieure d’une action.

La vérification s’opère à la lecture du procès-verbal et de la feuille de présence. C’est la première pièce que le cabinet sollicite avant toute assignation, et la première vérification que le syndic opposera lorsqu’il se défendra.

L’analyse de la majorité et du quorum, le contrôle des notifications et la vérification des votes consignés au procès-verbal s’inscrivent dans la même démarche que celle utilisée pour contester une assemblée générale entachée d’un abus de majorité.

Art. 42 loi 1965

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre une voie distincte de la contestation de la décision d’assemblée : l’action en clause réputée non écrite. Toute clause d’un règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale contraire aux articles 6 à 37 de la loi est réputée non écrite. L’action est imprescriptible et ne se heurte pas au délai de deux mois.

Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045, publié au Bulletin : « l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, l’article 43 précité n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions. »

La portée de cet arrêt est triple. L’assemblée générale peut elle-même reconnaître le caractère non écrit d’une clause illicite. Tout copropriétaire conserve la faculté d’agir individuellement, à tout moment, sans délai. Le syndicat lui-même peut saisir le juge. L’action porte sur la conformité de la clause au critère d’utilité et au critère du nombre des lots fixés par l’article 10, alinéa 1er.

La conséquence pratique est précieuse pour le copropriétaire qui a laissé expirer le délai de deux mois. La voie de l’article 43 demeure ouverte tant que la clause de répartition est contraire à l’article 10. Une nouvelle répartition conforme peut être établie judiciairement.

Art. 43 loi 1965Art. 10 al. 1 loi 1965Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045

L’assignation en contestation peut viser la nullité globale de l’assemblée, fondée sur un vice affectant la convocation, l’ordre du jour ou le quorum, ou bien l’annulation ciblée d’une ou plusieurs résolutions adoptées à une majorité inadaptée. Le choix conditionne la stratégie probatoire.

La nullité globale s’appuie sur l’article 11 du décret du 17 mars 1967, relatif à l’ordre du jour, ainsi que sur les règles de convocation. Elle permet d’effacer l’intégralité des décisions adoptées, ce qui peut servir un intérêt général mais expose au reproche d’aveuglement procédural lorsque seules certaines résolutions étaient irrégulières.

L’annulation résolution par résolution est plus chirurgicale. Elle vise précisément les décisions adoptées à mauvaise majorité, en préservant les autres. Elle est généralement préférée lorsque la modification critiquée est isolée et que d’autres résolutions, légalement adoptées, doivent subsister.

L’arbitrage entre ces deux voies est dossier-dépendant. Il suppose une lecture intégrale du procès-verbal, de la feuille de présence et des projets de résolution, avant d’arrêter le dispositif de l’assignation.

Art. 42 loi 1965Art. 11 décret 1967

Le syndic est l’organe d’exécution des décisions de l’assemblée. Il lui appartient de vérifier la majorité applicable à chaque projet de résolution, d’éclairer le président de séance et de consigner les votes au procès-verbal. L’erreur de calcul ou la confusion entre l’article 25 et l’article 26 engage sa responsabilité contractuelle.

Lorsque la résolution est ultérieurement annulée pour méconnaissance de la majorité requise, le syndicat ou les copropriétaires victimes peuvent rechercher la responsabilité du syndic. Le préjudice indemnisable couvre les frais d’assignation, les honoraires d’avocat exposés et, le cas échéant, le coût des travaux engagés sur le fondement d’une décision annulée.

La défense du syndic repose sur la démonstration d’une diligence raisonnable et, le cas échéant, sur le recours à une consultation juridique préalable au vote. Cette précaution, parfois jugée superflue par les copropriétaires, est en réalité la première sécurité contre un contentieux ultérieur lourd.

Art. 18 loi 1965Art. 1231-1 C. civ.

Les copropriétaires opposants ou défaillants au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. L’opposant est celui dont le vote contre la résolution est consigné au procès-verbal. Le défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté à l’assemblée. Le copropriétaire ayant voté favorablement perd la qualité pour agir contre la décision qu’il a soutenue.

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal selon les formes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Le délai est de déchéance, il ne se suspend pas et ne s’interrompt pas par une démarche amiable. Seule l’assignation au fond délivrée dans les deux mois interrompt utilement la déchéance prévue par l’article 42 de la loi de 1965.

Le règlement de copropriété en vigueur, le procès-verbal de l’assemblée contestée, la feuille de présence, les pouvoirs de représentation, l’avis de notification du procès-verbal et les éventuels courriers échangés avec le syndic. Ces pièces permettent de vérifier la majorité retenue, le quorum, le décompte des voix et la régularité de la convocation et de l’ordre du jour au sens de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Le coût dépend de la complexité du dossier, du nombre de résolutions contestées et de la longueur de la procédure devant le tribunal judiciaire. Le cabinet propose une convention d’honoraires forfaitaire ou mixte, transparente dès la première analyse. Une consultation préalable permet d’estimer les chances de succès et le rapport entre le coût de l’action et l’enjeu patrimonial de la modification contestée.

L’annulation rétroagit. La situation antérieure est rétablie. Lorsque la résolution annulée a entraîné des travaux, des modifications matérielles ou une nouvelle répartition des charges déjà appliquée, des actions complémentaires sont possibles : remise en état, restitution des sommes indûment versées, indemnisation du préjudice. Le syndic peut voir sa responsabilité engagée pour les conséquences de l’exécution d’une décision irrégulière. Une troisième décision, rendue en cour d’appel, est consultable via Judilibre sur des situations analogues.