Depuis la décision n° 2025-1186 QPC du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, beaucoup de copropriétés relisent leur règlement pour savoir si elles peuvent bloquer les locations Airbnb. Le point décisif n’est pas seulement la gêne causée par les voyageurs. La vraie question est souvent la suivante : le règlement contient-il une clause d’habitation bourgeoise, ou une interdiction des activités commerciales dans les lots d’habitation ?

La loi Le Meur a changé l’équilibre pratique. Une copropriété peut désormais, dans certains immeubles, modifier son règlement pour interdire la location de lots d’habitation en meublés de tourisme, sans exiger l’unanimité. Mais cette possibilité reste encadrée : elle vise les résidences secondaires, suppose une majorité qualifiée, et ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de respecter la destination de l’immeuble.

Pour un copropriétaire, un syndic ou un conseil syndical, l’enjeu est immédiat. Une résolution mal rédigée peut être annulée. Une interdiction trop large peut être contestée. À l’inverse, un loueur Airbnb qui ignore une clause d’habitation bourgeoise s’expose à une action du syndicat, à une demande d’arrêt de l’activité, voire à des dommages et intérêts si les nuisances sont établies.

Ce sujet s’inscrit dans le contentieux plus large du droit de la copropriété, où la rédaction du règlement, les majorités d’assemblée générale et la preuve des troubles déterminent souvent l’issue du litige.

Réponse rapide : ce que permet la clause d’habitation bourgeoise en 2026

Une clause d’habitation bourgeoise peut permettre d’encadrer ou d’interdire une activité Airbnb, mais elle ne produit pas toujours le même effet selon sa rédaction.

Si le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés au commerce, la copropriété peut s’appuyer sur le dispositif issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 pour voter une modification du règlement à la majorité de l’article 26. Cette majorité correspond aux membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

La mesure vise les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur. Elle ne permet donc pas, en principe, de traiter de la même façon une résidence principale louée ponctuellement et une résidence secondaire exploitée en meublé touristique.

La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 a validé ce mécanisme en considérant qu’il poursuit deux objectifs d’intérêt général : limiter les nuisances liées aux meublés de tourisme en copropriété et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location longue durée.

Pourquoi ce sujet remonte maintenant

Deux échéances se croisent en 2026.

D’abord, la validation constitutionnelle du 19 mars 2026 sécurise le principe de la majorité des deux tiers dans les copropriétés concernées. Les syndics peuvent donc mettre la question à l’ordre du jour avec moins d’incertitude qu’avant la QPC.

Ensuite, le régime des meublés de tourisme se durcit plus largement avec les obligations d’enregistrement prévues par la loi Le Meur. Le texte publié sur Legifrance sous le titre loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme réforme à la fois le contrôle communal, les obligations des loueurs et les règles de copropriété.

Dans les immeubles parisiens et franciliens, cette actualité a un impact concret. Les copropriétés qui subissent des entrées et sorties permanentes, des boîtes à clés, des fêtes ou une rotation de voyageurs cherchent à transformer une gêne diffuse en décision juridiquement opposable. Les propriétaires qui louent en courte durée veulent, eux, savoir s’ils peuvent continuer, contester l’AG ou basculer vers une location longue durée.

Clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive : la différence compte

La clause d’habitation bourgeoise n’est pas une formule magique. Il faut lire exactement le règlement.

Une clause d’habitation bourgeoise simple autorise parfois les professions libérales ou certaines activités compatibles avec le standing de l’immeuble. Elle ne suffit pas toujours à interdire toute location meublée. Le débat se déplace alors vers la nature de l’activité, sa fréquence, les nuisances et la destination de l’immeuble.

Une clause d’habitation bourgeoise exclusive est plus stricte. Elle réserve les lots à l’habitation et exclut les activités commerciales ou professionnelles, sauf exception prévue. Dans ce cas, la location touristique répétée est plus exposée, surtout lorsqu’elle s’accompagne de services, d’une rotation élevée ou d’une exploitation comparable à une activité hôtelière.

La loi Le Meur vise précisément les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce. C’est pourquoi la première pièce à examiner n’est pas l’annonce Airbnb, mais le règlement de copropriété et ses modificatifs publiés.

Conditions pour voter une interdiction Airbnb en copropriété

La copropriété doit vérifier quatre conditions avant de voter.

Première condition : l’immeuble doit être soumis à un règlement qui interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Si le règlement est ambigu, le risque contentieux augmente.

Deuxième condition : la résolution doit viser les meublés de tourisme au sens du code du tourisme. Il ne faut pas confondre location meublée longue durée, bail mobilité, colocation, hébergement familial et location touristique de courte durée.

Troisième condition : l’interdiction concerne les lots d’habitation autres que ceux constituant la résidence principale du loueur. Une résolution qui traiterait indistinctement tous les logements, y compris les résidences principales, serait fragile.

Quatrième condition : la décision doit modifier le règlement de copropriété selon la majorité qualifiée applicable. Le procès-verbal doit être précis, la résolution doit être inscrite correctement à l’ordre du jour, et le vote doit être calculé sans approximation.

Ces points paraissent formels, mais ce sont eux qui alimentent les recours. Une interdiction votée dans la précipitation peut être annulée même si la copropriété avait de bonnes raisons de lutter contre les locations touristiques.

Que peut faire le syndic avant l’assemblée générale ?

Le syndic doit éviter une résolution trop générale du type : « interdiction des Airbnb dans l’immeuble ». Cette formulation est séduisante, mais insuffisante.

Il faut préparer une résolution qui identifie le fondement juridique, la catégorie de lots concernée, la modification exacte du règlement et la majorité requise. Le conseil syndical doit également réunir les éléments de contexte : plaintes de copropriétaires, troubles constatés, passages répétés, dégradations, intervention de sécurité, annonces publiques, boîtes à clés, ou perte de tranquillité dans les parties communes.

La copropriété n’a pas besoin de prouver un trouble pour chaque lot si elle modifie le règlement dans le cadre légal. Mais des éléments concrets renforcent l’intérêt collectif de la démarche et permettent de répondre à l’argument selon lequel l’interdiction serait disproportionnée.

Après le vote, le syndic doit assurer la publication de la modification du règlement lorsque cela est nécessaire, notifier régulièrement le procès-verbal et conserver la preuve de la notification. Le délai de contestation court dans des conditions strictes.

Comment contester une interdiction Airbnb votée en AG

Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Le délai de principe est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Les arguments les plus sérieux ne consistent pas seulement à dire : « je suis propriétaire, je fais ce que je veux ». Depuis la décision du 19 mars 2026, cet argument isolé est affaibli. Il faut plutôt contrôler la régularité de la décision et sa portée réelle.

Les moyens de contestation peuvent viser :

• une mauvaise majorité ;
• une résolution absente ou mal inscrite à l’ordre du jour ;
• une application à des résidences principales alors que le texte vise les résidences secondaires ;
• un règlement qui ne contient pas la clause préalable exigée ;
• une interdiction qui dépasse la destination de l’immeuble ;
• une confusion entre location meublée longue durée et meublé de tourisme ;
• un défaut de notification du procès-verbal ;
• une atteinte non justifiée aux droits d’un copropriétaire dans une situation particulière.

Le recours doit être préparé vite. Attendre l’expiration du délai de deux mois revient souvent à perdre le levier principal, même si d’autres actions restent parfois envisageables en cas de trouble, d’abus ou d’exécution irrégulière.

Que risque le propriétaire qui continue Airbnb malgré l’interdiction ?

Si la clause est valable et opposable, le propriétaire qui poursuit l’activité prend plusieurs risques.

Le syndicat des copropriétaires peut demander l’arrêt de l’activité sous astreinte. Il peut aussi réclamer des dommages et intérêts si les nuisances, dégradations ou frais supplémentaires sont établis. Des copropriétaires individuellement touchés peuvent agir en trouble anormal de voisinage lorsque les faits le justifient.

Le risque ne se limite pas à la copropriété. À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la location touristique est aussi contrôlée par les règles de changement d’usage, d’enregistrement et de durée maximale pour la résidence principale. Une activité conforme au règlement de copropriété peut donc être irrégulière au regard de la mairie, et inversement.

Avant de continuer l’exploitation, il faut donc vérifier trois niveaux : le règlement de copropriété, l’autorisation ou déclaration administrative, et la réalité des nuisances.

Paris et Île-de-France : les points de vigilance

À Paris, les immeubles anciens comportent souvent des clauses d’habitation bourgeoise. Certaines sont claires, d’autres datent d’une époque où la location courte durée numérique n’existait pas. La lecture doit donc être juridique, pas seulement littérale.

En Île-de-France, la tension locative renforce l’intérêt pratique du sujet. Les copropriétés cherchent à préserver l’habitation longue durée, tandis que les propriétaires de résidences secondaires ou d’investissements locatifs défendent la rentabilité de leur bien. Cette opposition peut rapidement devenir contentieuse si la résolution d’AG est mal préparée.

Pour un immeuble situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Saint-Denis, Montreuil ou Versailles, il faut aussi vérifier les règles locales applicables aux meublés de tourisme. Le contentieux peut impliquer à la fois la copropriété, la mairie et le tribunal judiciaire.

Pièces à réunir avant d’agir

Pour la copropriété, les pièces utiles sont :

• le règlement de copropriété et ses modificatifs ;
• les procès-verbaux antérieurs ;
• les annonces Airbnb ou plateformes similaires ;
• les constats de nuisances ;
• les échanges avec le propriétaire concerné ;
• les devis ou frais liés aux dégradations ;
• le projet de résolution ;
• la feuille de présence et le détail du vote.

Pour le propriétaire loueur, les pièces utiles sont :

• le titre de propriété ;
• le règlement de copropriété complet ;
• la preuve du statut de résidence principale ou secondaire ;
• les autorisations ou déclarations administratives ;
• les annonces publiées ;
• les échanges avec le syndic ;
• la notification du procès-verbal ;
• tout élément montrant l’absence de trouble ou l’incompatibilité de la résolution avec le règlement.

Cette préparation change souvent l’issue du dossier. Un vote peut être politiquement acquis mais juridiquement fragile. À l’inverse, une contestation peut paraître légitime mais échouer si elle ne s’appuie pas sur la rédaction exacte du règlement.

Quel angle retenir en pratique ?

Pour une copropriété, la bonne stratégie consiste à ne pas viser « Airbnb » comme marque ou plateforme, mais la location en meublé de tourisme au sens juridique. La résolution doit être adaptée au règlement existant et éviter d’englober les situations que la loi ne vise pas.

Pour un propriétaire, la priorité est de qualifier son usage : résidence principale, résidence secondaire, location ponctuelle, exploitation habituelle, bail meublé longue durée ou vrai meublé touristique. C’est cette qualification qui détermine la marge de contestation.

La décision du 19 mars 2026 ne donne pas un blanc-seing aux copropriétés. Elle confirme que le dispositif peut être constitutionnel, mais elle laisse au juge judiciaire le contrôle de la destination de l’immeuble, de la régularité de l’AG et de l’application concrète de l’interdiction.

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