La signature de l’acte authentique transfère la propriété du lot, mais elle ne suffit pas à clore le compte du vendeur auprès du syndicat des copropriétaires. Les provisions trimestrielles déjà appelées, celles qui le seront le mois suivant, l’approbation des comptes prévue à l’assemblée générale annuelle, le solde positif ou négatif révélé par cette approbation : autant de sommes qui se présenteront, plusieurs mois après la vente, et qu’il faudra imputer à l’un ou à l’autre. La règle est posée par l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, complétée par l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l’opposabilité au syndic de la mutation, conditionnée par sa notification effective. Le contentieux abonde, parce que les acquéreurs reçoivent fréquemment des appels portant sur des exercices antérieurs à leur acquisition, et que les vendeurs voient leur prix de vente réduit par l’opposition formée par le syndic. La présente étude expose le cadre légal, distingue les sommes selon leur nature et leur date d’exigibilité, restitue la jurisprudence récente — dont l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 décembre 2025 — et trace la frontière entre les rapports avec le syndicat et les rapports entre les parties à la vente.

I. Le cadre légal de la répartition des charges entre vendeur et acquéreur

A. L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : trois règles cardinales

Trois sommes coexistent dans la vie d’un copropriétaire vendeur. Elles obéissent à trois règles différentes.

Aux termes de l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »¹

La provision sur le budget prévisionnel revient au vendeur lorsqu’elle est exigible avant la vente. Le budget prévisionnel finance les dépenses courantes — entretien, fonctionnement, administration, équipements communs — que l’assemblée générale vote chaque année.

La provision pour travaux hors budget prévisionnel — ravalement, réfection de la toiture, installation d’un ascenseur — suit une autre règle. Elle pèse sur celui qui est copropriétaire au jour de l’exigibilité, peu important qu’il soit vendeur ou acquéreur. Si l’appel de fonds est exigible le 1er du mois suivant la signature de l’acte, l’acquéreur en supporte la charge.

Le solde de l’exercice — différence entre les provisions versées et les charges réellement engagées — fait l’objet d’une régularisation lors de l’approbation annuelle des comptes. Cette régularisation incombe à celui qui est copropriétaire à la date de l’approbation, peu important que l’exercice approuvé soit antérieur à la vente.

Mineure : un vendeur cède son lot le 8 novembre 2023. L’exercice comptable couvre la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023. L’assemblée générale approuve les comptes en décembre 2023, donc après la vente, et appelle un complément de 169,85 euros au titre du dépassement des provisions. Le copropriétaire au jour de l’approbation est l’acquéreur.

Conclusion : aux termes mêmes du 3° de l’article 6-2 du décret, le complément est dû par l’acquéreur, alors même qu’il porte sur une période où il n’était pas propriétaire. C’est ce que retient le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 8 septembre 2025 : « En vertu de l’article 6-2 du décret du décret 67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic peut réclamer la différence entre les provisions et les dépenses au copropriétaire du lot au jour de l’approbation des comptes. »²

B. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : exigibilité des provisions

L’article 14-1 de la loi n° 65-557 fixe le mécanisme de l’appel de fonds. La provision est exigible « le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale »³. Le vendeur règle donc les provisions appelées avant la vente. L’acquéreur règle celles qui deviennent exigibles après. Lorsque la vente intervient en cours de trimestre, un prorata se calcule.

Le tribunal judiciaire de Montauban illustre la mécanique : « il appartenait à Mme [H] [T] de régler les provisions sur charges appelées avant le 8 novembre 2023, soit les provisions sur charges des 1er, 2ème et 3ème trimestre, celles-ci étant appelées en juillet 2023, ainsi que le prorata de la provision sur charges du 4ème trimestre appelée en octobre 2023 pour la période du 1er octobre 2023 au 7 novembre 2023, tandis que Mme [K] devait régler le prorata de la provision sur charges du 4ème trimestre pour la période du 8 novembre 2023 au 31 décembre 2023. »⁴

Le calcul tient à la date du transfert de propriété. Le vendeur règle pour la période antérieure, l’acquéreur pour la période postérieure, le notaire arbitre. Le décompte final figure dans l’état des comptes signé par les deux parties au jour de la vente.

C. L’article 6-3 du décret de 1967 : l’opposabilité limitée des conventions

Les parties à la vente peuvent prévoir, dans le compromis et l’acte authentique, une répartition différente. Une telle convention est licite, mais l’article 6-3 du décret en limite la portée : « Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. »⁵

Le syndicat des copropriétaires demeure étranger à cette convention. Il continue d’appeler les sommes selon le mécanisme de l’article 6-2. Si l’acte de vente met une charge à la charge du vendeur alors que la loi la met à la charge de l’acquéreur, le syndic réclamera à l’acquéreur. Ce dernier devra régler, puis exercer un recours contre le vendeur, sur le terrain contractuel.

Le jugement de Montauban applique ce principe : « Si l’acte de vente déroge aux règles du décret 67-223 du 17 mars 1967, les stipulations dérogatoires sont opposables à chacune des parties à la vente, en l’espèce à Mme [K] et à Mme [H] [T], mais pas au syndicat des copropriétaires. »⁶

L’avocat qui rédige une promesse de vente doit relire la clause de répartition des charges avec attention. Une mauvaise rédaction transforme un acquéreur en débiteur principal contre l’envie des parties. Pour des analyses voisines sur la validité des stipulations contractuelles avant la vente, on se reportera à notre étude sur le pré-état daté de copropriété.

II. L’opposabilité de la mutation au syndicat des copropriétaires

A. La notification au syndic, condition de l’opposabilité

La signature de l’acte authentique ne suffit pas à transférer la qualité de copropriétaire au sens du droit de la copropriété. La cession doit être notifiée au syndic. Cette notification gouverne l’opposabilité de la mutation au syndicat et détermine la date à laquelle l’acquéreur devient débiteur des charges à l’égard du syndic.

Aux termes de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation et tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic. »⁷

La notification incombe en pratique au notaire instrumentaire. Elle prend la forme d’un avis de mutation accompagné d’une copie de l’acte. Le syndic peut alors mettre à jour la liste des copropriétaires, adresser les appels de fonds au bon destinataire et identifier le titulaire du droit de vote en assemblée générale.

B. La portée de la notification : l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 décembre 2025

La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt récent du 18 décembre 2025, que la connaissance par le syndic du transfert ne supplée pas la notification. La règle est nette : « Même lorsque le syndic a eu connaissance de la cession d’un lot avant qu’elle ne lui soit notifiée, l’acquéreur n’a, à son égard, la qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges qu’à compter de cette notification. »⁸

Les faits étaient les suivants. Une fédération avait transféré ses lots de copropriété à une association régionale par un protocole de 2007, réitéré en 2013. Le syndicat des copropriétaires correspondait avec l’association régionale, lui adressait les appels de charges, savait que la fédération n’était plus en possession des lots. Mais aucune notification formelle de la mutation n’avait été effectuée auprès du syndic. La cour d’appel de Versailles avait jugé que cette connaissance suffisait à rendre la cession opposable et avait débouté le syndicat de sa demande à l’encontre de la fédération.

La troisième chambre civile a censuré l’arrêt. La cour d’appel devait rechercher la date de notification effective ; à défaut, l’opposabilité ne pouvait être retenue. La règle protège le syndicat des copropriétaires d’incertitudes sur l’identité de son débiteur. Elle protège aussi l’acquéreur, qui n’est pas tenu, à l’égard du syndic, des charges antérieures à la notification.

L’arrêt du 7 février 2019, publié au Bulletin, avait posé la même règle de manière formelle : « La notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification. »⁹ La décision de 2025 confirme et consolide cette solution.

C. Conséquences pratiques du défaut de notification

Trois situations méritent d’être distinguées.

D’abord, le notaire qui omet la notification engage sa responsabilité civile professionnelle. Il prive son client — vendeur ou acquéreur selon le cas — d’une information utile et expose celui-ci à un appel de charges erroné. La preuve du défaut s’établit aisément, par les pièces du dossier notarial.

Ensuite, le syndic qui appelle à tort une charge auprès d’un ancien copropriétaire après la notification doit reverser les sommes perçues. Le copropriétaire vendeur peut agir en répétition de l’indu sur le fondement de l’article 1302 du code civil.

Enfin, l’acquéreur qui reçoit un appel pour des charges antérieures à la notification dispose d’une exception de l’inopposabilité de la mutation. Il convient toutefois de la relier précisément à la chronologie : si l’appel est postérieur à la vente mais correspond à une provision exigible avant la vente, le débiteur reste le vendeur ; si l’appel est postérieur à la notification mais correspond à une dépense hors budget exigible avant la notification, le débiteur reste également le vendeur. L’acquéreur n’a la qualité de copropriétaire — au sens des charges — qu’à compter du jour où le syndic a été régulièrement informé.

III. L’opposition du syndic au prix de vente

A. Le mécanisme de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 institue un dispositif protecteur pour le syndicat des copropriétaires. Lors de la vente d’un lot, le syndic peut former opposition entre les mains du notaire pour obtenir paiement des sommes restant dues par le copropriétaire vendeur. La fonction est claire : assurer le recouvrement avant que le prix ne soit versé au vendeur, et préserver l’hypothèque légale spéciale instituée à l’article 2402 du code civil.

L’opposition se fait par acte d’huissier. Elle doit intervenir dans le délai de quinze jours à compter de la réception, par le syndic, de l’avis de mutation adressé par le notaire. Elle suspend, à due concurrence, l’obligation pour le notaire de remettre le prix au vendeur. Le notaire conservera les fonds jusqu’au règlement amiable du litige ou à l’intervention d’une décision de justice.

B. Les exigences de forme : la distinction des quatre catégories de créances

L’opposition doit obéir aux exigences précises de l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Quatre catégories doivent être distinguées : provisions exigibles du budget prévisionnel, provisions exigibles des dépenses hors budget, charges impayées sur les exercices antérieurs, sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi de 1965.

La sanction de la confusion entre ces catégories a été précisée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 octobre 2023. La Cour énonce : « Il résulte de la combinaison de ces textes, que l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic en application du premier, entre les quatre types de créances du syndicat prévue au second, si elle n’affecte pas la validité de cette opposition, constitue un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du code civil. »¹⁰

L’opposition reste valide en tant que blocage du prix. Mais la garantie hypothécaire disparaît. Si la créance n’est pas honorée par le vendeur et si la procédure d’apurement échoue, le syndicat se retrouve simple créancier chirographaire en concours avec les autres créanciers du vendeur.

C. L’exigibilité de la créance du syndicat

La même décision du 12 octobre 2023 rappelle un autre principe. La créance opposée doit être « certaine, liquide et exigible » à la date de la mutation. La Cour précise les conditions : « Sont exigibles, dès l’appel de fonds, les charges approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et les provisions sur le budget prévisionnel voté par elle. »¹¹

Une créance correspondant à un exercice non encore approuvé en assemblée générale n’est pas exigible. Son inscription dans l’opposition est irrégulière. Le vendeur peut s’y opposer devant le juge des référés et obtenir la libération des fonds correspondants.

L’avocat du vendeur procédera à un examen rigoureux de l’opposition reçue par le notaire. Trois points de contrôle principaux : la chronologie des assemblées générales d’approbation des comptes, la distinction effective des quatre catégories de créances, la régularité formelle de l’acte d’huissier. Pour les vendeurs ayant subi un prix bloqué irrégulièrement, le contentieux du recouvrement de charges éclaire les voies de réaction.

IV. L’état daté et le pré-état daté : l’information de l’acquéreur

A. La fonction de l’état daté

Avant la vente, le syndic établit un état daté à la demande du notaire. Ce document récapitule la situation comptable du lot. Il fixe les sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat à la date de la vente, dans les quatre catégories mentionnées à l’article 5-1 du décret de 1967. Il indique également les sommes qui pourraient être réclamées à l’acquéreur après la vente, au titre des provisions et des charges futures.

L’état daté n’a pas de valeur définitive. Il s’agit d’un instantané comptable. Mais il oriente le notaire dans la rédaction de la clause de répartition des charges et dans le calcul des sommes à conserver, le cas échéant, sur le prix de vente.

B. La sincérité de l’état daté et la responsabilité du syndic

La sincérité de l’état daté engage la responsabilité du syndic. Lorsque l’état daté omet une dette ou minore une créance, l’acquéreur, contraint de régler la somme par la suite, dispose d’un recours en responsabilité contre le syndic — sur le fondement de l’article 1240 du code civil — ou contre le vendeur — sur le fondement contractuel s’il est démontré que le vendeur a dissimulé une dette à connaissance.

Le tribunal judiciaire de Versailles, dans une décision du 30 janvier 2024, énonce les contours de cette responsabilité : il rappelle que le syndic « ne peut se retrancher derrière ces informations brutes »¹² et qu’il doit alerter le futur acquéreur d’un risque, lorsqu’un aléa juridique pèse sur l’utilité ou la répartition des charges. La rigueur s’impose particulièrement dans les copropriétés à activité hôtelière ou les ensembles immobiliers complexes, où la qualification juridique des charges peut être discutée.

C. Les travaux votés avant la vente

Une difficulté récurrente concerne les travaux votés en assemblée générale avant la signature de l’acte authentique mais dont les appels de fonds sont exigibles après. La règle posée par l’article 6-2, 2°, du décret de 1967 oblige à se placer à la date d’exigibilité. Si l’appel de fonds est exigible après la vente, l’acquéreur règle.

L’acquéreur doit donc être informé, avant son engagement, des résolutions adoptées par les assemblées générales antérieures et des travaux décidés. Le compromis prévoit en général une clause obligeant le vendeur à transmettre les procès-verbaux d’assemblée et la convocation à l’assemblée générale postérieure si elle se tient avant la vente.

La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 février 2026, a tranché un litige semblable. Une acquéreuse contestait avoir été informée d’une assemblée générale antérieure qui avait voté des travaux de toiture. La cour a constaté que la promesse de vente comportait une clause précisant la prise en charge des travaux décidés postérieurement à la signature et que l’information était suffisante. Le vendeur n’avait pas manqué à son obligation d’information précontractuelle. L’acquéreuse, copropriétaire au jour de l’exigibilité de l’appel de fonds, supportait la dépense.

L’avocat du vendeur veillera donc à anticiper ces clauses dans le compromis. L’avocat de l’acquéreur exigera la communication intégrale des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et un compte-rendu détaillé des résolutions financières en cours. Sur cette articulation entre les travaux votés et les obligations contractuelles entre les parties, notre étude consacrée aux travaux votés avant la vente approfondit l’analyse.

V. Le contentieux entre vendeur et acquéreur

A. La règle de droit interne au contrat de vente

L’article 6-2 du décret de 1967 régit le rapport au syndicat. Il ne tranche pas, par lui-même, le rapport entre vendeur et acquéreur. Ce dernier rapport est gouverné par les stipulations contractuelles, à défaut par la loi.

L’article 6-3 du décret précise que les conventions contraires à l’article 6-2 « n’ont d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux ». Cette précision a deux conséquences. La première, on l’a vu, est l’inopposabilité au syndicat. La seconde est qu’à l’inverse, ces conventions s’imposent aux parties. Le syndic encaissera ce qu’il est en droit d’encaisser ; les parties, ensuite, s’expliquent entre elles.

B. Les actions récursoires

Trois actions récursoires sont fréquentes en pratique.

L’acquéreur qui a réglé au syndic une provision exigible avant la vente — alors que cette provision incombe au vendeur en application de l’article 6-2 — peut agir contre le vendeur en remboursement. L’action est de nature contractuelle s’il existe une clause expresse dans l’acte de vente, délictuelle ou en répétition de l’indu à défaut. Le délai de prescription est celui du droit commun, fixé à cinq ans par l’article 2224 du code civil.

L’acquéreur qui découvre, après la vente, une dette antérieure dissimulée par le vendeur — par exemple une procédure judiciaire en cours — peut agir en garantie du fait personnel, en réticence dolosive ou, si les conditions sont réunies, en garantie d’éviction. Sur ces actions, on se reportera à notre étude consacrée aux dols dans les ventes immobilières.

Le vendeur, à l’inverse, qui aurait réglé au syndic — dans l’intervalle entre la vente et la notification — une charge exigible après la vente, peut agir en remboursement contre l’acquéreur sur le fondement de la subrogation conventionnelle prévue par l’acte ou, à défaut, du droit commun.

C. La preuve des sommes en cause

La charge de la preuve incombe au demandeur. Trois pièces sont décisives : l’état des comptes établi par le notaire au jour de la vente et signé par les parties ; les appels de fonds émis par le syndic pour les exercices concernés ; les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes ou voté les provisions et travaux.

L’avocat veillera à recueillir l’ensemble du dossier comptable du syndic et à le confronter aux clauses de l’acte de vente. Une analyse même sommaire permet souvent de chiffrer la créance ou la contestation et d’engager une procédure de mise en demeure efficace. Sur la prescription des actions en paiement de charges entre copropriétaires et avec le syndicat, l’analyse complémentaire du délai de prescription des charges impayées éclaire l’articulation des délais.

VI. Stratégie pour le vendeur et pour l’acquéreur

A. Côté vendeur : préparer la vente et limiter le blocage du prix

Le vendeur a tout intérêt à régulariser, avant la signature, la totalité des appels de fonds échus. Une dette résiduelle, même modeste, autorise le syndic à former opposition pour son montant intégral, lequel peut comprendre les intérêts de retard et les frais de relance. Le notaire qui reçoit une opposition pour une somme contestée doit retenir l’intégralité du montant opposé, sans pouvoir préjuger de son bien-fondé.

Le vendeur exigera de son syndic, plusieurs semaines avant la date prévisionnelle de l’acte, un état daté complet et un récapitulatif des résolutions votées en assemblée générale au cours des deux dernières années. Cette démarche permet d’identifier les sommes susceptibles de faire l’objet d’une opposition. Si une dispute existe avec le syndic sur certains postes — charges hôtelières, travaux contestés, refacturations particulières —, mieux vaut tenter une résolution amiable avant l’opposition.

Le vendeur peut négocier dans l’acte de vente une clause selon laquelle l’acquéreur reprendra à sa charge certaines provisions exigibles après la vente, en contrepartie d’un ajustement du prix. Cette clause n’est pas opposable au syndic, mais simplifie les flux financiers entre les parties. Elle gagne à figurer en termes précis : nature des provisions visées, montants, mode de remboursement.

B. Côté acquéreur : auditer la copropriété avant l’engagement

L’acquéreur, avant la signature du compromis, doit étudier le pré-état daté et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Trois indicateurs orientent la décision : le ratio des charges impayées dans la copropriété, qui révèle la santé financière du syndicat ; les travaux votés ou en discussion, dont les appels de fonds suivront et incomberont à l’acquéreur ; la situation du fonds de travaux institué par la loi ALUR, qui doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel et qui peut générer des appels complémentaires si la copropriété n’est pas à jour.

L’acquéreur s’assurera également de la cohérence entre l’état daté et les résolutions votées. Toute discordance — un appel de fonds prévu mais non mentionné, des travaux votés mais omis — doit être signalée au notaire avant la signature. À défaut, l’acquéreur supporte une charge dont il n’avait pas pris la mesure.

L’acte de vente doit comporter une clause précise sur le sort des appels postérieurs à la vente. Une rédaction utile : « L’acquéreur supportera l’ensemble des provisions et appels de fonds exigibles postérieurement à l’entrée en jouissance, à l’exception des sommes dues au titre des travaux votés par l’assemblée générale du [date], lesquels demeurent à la charge du vendeur. »

C. Le rôle du conseil

L’arbitrage des charges en cas de vente exige un examen rigoureux de la chronologie. Date de la vente, date des appels de fonds, date de la notification au syndic, date d’approbation des comptes : chaque date détermine le débiteur. Une omission ou une approximation se paie par un appel de fonds que l’on doit régler sans pouvoir le récupérer.

Le cabinet Kohen Avocats accompagne vendeurs et acquéreurs dans la rédaction du compromis, l’audit du pré-état daté, la gestion de l’opposition du syndic et le contentieux ultérieur. Pour un avocat en droit immobilier à Paris, les enjeux d’une vente en copropriété appellent un examen rigoureux des clauses contractuelles, des résolutions d’assemblée et des actes du syndic. Sur les contentieux propres au droit de la copropriété, le cabinet intervient à toutes les phases de la vente, du compromis à l’apurement final des comptes. Le suivi du recouvrement, lorsque la créance n’est pas honorée volontairement, mobilise les outils du contentieux des charges et la connaissance des délais de prescription. Le contentieux du contentieux commercial couvre par ailleurs les procédures contre les syndics professionnels lorsque leur responsabilité est engagée. Pour les acquéreurs ayant découvert, après l’achat, des charges occultées par le vendeur, la rubrique pénale du cabinet examine les qualifications de réticence dolosive et d’escroquerie.

Le contact avec le cabinet peut s’opérer via le formulaire de contact ou par téléphone au 06 46 60 58 22.